COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [M] [A], [MP] [U], [X] [VX], [W] [Z] c/ S.D.C. LES JARDINS DE CEMENELUM, S.A.S. CABINET EUROPAZUR

N° 25/

Du 17 Juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 25/00541 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QH6U

Grosse délivrée à

M^e Laura RICCI

la SELARL S.Z.

expédition délivrée à

le 17 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI,Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 28 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Juin 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [M] [A]

[Adresse 11],

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [MP] [U]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [X] [VX]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [W] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES:

Le SDC de l’immeuble LES JARDINS DE CEMENELUM, représenté par son syndic en exercice le Cabinet EUROPAZUR, SAS immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n958 804 866, dont le siège social est sis [Adresse 9], lui-même représenté par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Laura RICCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.S. CABINET EUROPAZUR, représenté par son Président en exercice domicilié

[Adresse 10]

[Localité 2]

représentée par M^e Laura RICCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [A] est propriétaire d’un appartement (lot n°206), d’une cave (lot n°152) et de deux emplacements à usage de parking (lots n°113 et n°114) représentant au total 693/100.000 tantièmes d’un ensemble immobilier en copropriété composé de plusieurs bâtiments dénommé « Les Jardins de Cemenelum » situé [Adresse 4].

Mme [MP] [U] est propriétaire d’un appartement (lot n°531), d’un emplacement de parking (lot n°468) et d’une cave (lot n°435) représentant au total 681/100.000 tantièmes du même ensemble immobilier.

M. [X] [VX] est propriétaire d’un appartement (lot n°518), d’un emplacement de parking (lot n°478) et d’une cave (lot n°446) représentant au total 567/100.000 tantièmes de cet ensemble immobilier.

Enfin, Mme [W] [Z] est propriétaire de lots représentant 496/100.000 tantièmes de cet ensemble immobilier.

Par ordonnance du 29 novembre 2022, le juge des référés a notamment condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » à remettre en fonctionnement le système de chauffage collectif de la copropriété.

L’assemblée générale spéciale des copropriétaires s’est réunie le 30 novembre 2022. Dans ce cadre, la décision de procéder à l’arrêt du système de production de préchauffage par air pulsé de la copropriété donnant dans les appartements, à compter du jour de cette assemblée, a été adoptée à la majorité des voix des membres composant le syndicat des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes.

A l’occasion de l’assemblée générale ordinaire du même jour, la résolution n°45 visant à la suppression du chauffage collectif pour une mise en place d’un système de chauffage individuel a été refusée.

Par jugement du 16 février 2023, le tribunal judiciaire de Nice a prononcé l’annulation des résolutions n°7 et 8 de l’assemblée générale spéciale du 30 novembre 2022 concernant la modification et l’adoption du budget prévisionnel.

Ce jugement n’est pas définitif, une procédure d’appel étant en cours.

Lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2023, la résolution n°40 visant au remplacement de la production d’eau chaude par des pompes à chaleur a été adoptée.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 11 décembre 2023. Ont notamment été adoptées les résolutions suivantes :

La résolution n°46 visant à la finalisation du remplacement de la production d’eau chaude et le financement du solde restant pour un budget de 150.000 euros,

La résolution n°49 visant à la vente de places de parking libérées par le remplacement de la production d’eau chaude,

La résolution n°51 visant au démantèlement des anciennes installations de chauffage collectif.

Par lettres officielles des 27 mai et 12 juin 2024, le conseil de M. [M] [A], Mme [MP] [U], M. [X] [VX] et Mme [W] [Z] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » et son syndic de confirmer que le syndic ne donnera pas l’ordre de supprimer les installations de chauffage collectif en méconnaissance non seulement des procédures en cours mais également du refus de cette suppression lors de l’assemblée générale du 30 novembre 2022 et que les membres du conseil syndical renonceront à leur projet de démantèlement des faux plafonds et de la chaufferie programmé pour le mois de septembre 2024.

Ils ont également été mis en demeure de confirmer à la société Setech qu’elle peut répondre sans délais aux questions posées concernant les travaux en cours dans la copropriété, par courrier officiel du 17 décembre 2024.

Par requête du 4 février 2025, M. [M] [A], Mme [MP] [U], M. [X] [VX] et Mme [W] [Z] ont sollicité l’autorisation de faire assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » et le Cabinet Europazur.

Ils ont été autorisés à faire assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » et le Cabinet Europazur à l’audience du 18 mars 2025 de la 4ème chambre par ordonnance du 4 février 2025.

Par actes du 6 février 2025, M. [M] [A], Mme [MP] [U], M. [X] [VX] et Mme [W] [Z] ont fait assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » et le Cabinet Europazur devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation des résolutions n°46, 49 et 51 de l’assemblée générale du 11 décembre 2024 outre leur condamnation sous astreinte à remettre en état les installations supprimées.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 17 mars 2025, M. [M] [A], Mme [MP] [U], M. [X] [VX] et Mme [W] [Z] sollicitent :

l’annulation des résolutions n°46, 49 et 51 de l’assemblée générale du 11 décembre 2024,

la condamnation sous astreinte des défendeurs à remettre en état les installations supprimées,

la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

leur exonération de toute participation aux frais de la procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi de 10 juillet 1965.

Ils exposent que le chauffage de type collectif est mentionné par le règlement de copropriété au titre des charges communes. Ils indiquent que la résolution visant à supprimer purement et simplement le chauffage collectif ainsi que le système de production d’eau chaude sanitaire ne prévoyait aucune solution alternative alors qu’on était au mois de novembre. Ils considèrent qu’il n’est pas possible de prendre la décision de ne pas rallumer une chaudière collective en période de hausse du coût de l’énergie alors que, pour être qualifié de logement décent, un appartement doit posséder une installation permettant un chauffage normal. Ils en concluent que les résolutions de l’assemblée générale spéciale du 30 novembre 2022 visant à l’arrêt immédiat du chauffage sont illicites alors que le principe même de la suppression du chauffage collectif n’a pas été adopté lors de l’assemblée générale ordinaire du même jour.

Ils expliquent qu’il n’y a aucune contradiction à vouloir reporter la mise en route du chauffage de quelques semaines et faire sanctionner le fait que le syndic et le conseil syndical passent outre les règles de majorité. Ils ajoutent que posséder un climatiseur ne constitue pas une renonciation au chauffage collectif.

Ils indiquent que couper le chauffage collectif revient également à couper la ventilation d’hiver des appartements.

Ils considèrent que le syndic et les membres du conseil syndical ont mis en place une stratégie visant à contourner les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et supprimer le chauffage collectif en s’empressant de réaliser les travaux pour empêcher les copropriétaires opposants de contester les décisions irrégulières visant à supprimer cet élément d’équipement collectif. Ils indiquent que, dans un compte-rendu du 13 mai 2024, le conseil syndical a décidé de valider les travaux de démantèlement du chauffage collectif en dehors de toute décision de l’assemblée générale à ce propos et alors que les copropriétaires ont refusé la suppression des « plénums » conduisant l’air chaud dans les bâtiments dans le cadre de la résolution n°45 de l’assemblée générale du 30 novembre 2022.

Ils estiment que la résolution n°46 de l’assemblée générale du 11 décembre 2024 est nulle, sur le fondement de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, puisque les travaux complémentaires votés pour finaliser les travaux de remplacement de la production d’eau chaude viseraient en réalité à supprimer le système de chauffage collectif sans le mentionner dans l’objet de la résolution. Ils indiquent que les devis du 19 juillet 2024 annexés à la convocation à l’assemblée générale litigieuse traitent de la mise en place par bâtiment d’une installation de production d’eau chaude par pompes à chaleur qui nécessite que les sous-stations du chauffage collectif existantes soient démontées et affectées à la nouvelle installation de pompes à chaleur dans le but de rendre impossible la mise en route du chauffage collectif.

Ils énoncent que le syndicat des copropriétaires reconnaît qu’à terme, cette réutilisation des locaux soufflerie de l’ancien système de chauffage sont l’emplacement idéal pour installer les nouvelles pompes à chaleur. Ils relatent également que les défendeurs reconnaissent que la résolution n°40 de l’assemblée générale du 22 novembre 2023 ne concernait que le système d’eau chaude sanitaire alors qu’ils prétendent que les travaux mis en œuvre sans attendre l’assemblée générale du 11 décembre 2024 visent à supprimer les éléments d’équipement du chauffage collectif pour rendre impossible sa remise en route. Ils font valoir que la résolution n°40 ne se suffisait pas à elle-même puisque l’assemblée a été appelée à prendre des décisions par l’intermédiaire de la résolution n°46 de l’assemblée générale du 11 décembre 2024.

Ils soulignent que le syndic ne produit aucun élément concret sur les travaux tel qu’un procès-verbal de démarrage des travaux ou des comptes-rendus de chantier alors qu’il reconnaît que les travaux ont démarré en novembre 2024. Ils relèvent que la société Sethec, seule entreprise en mesure de répondre à la question de savoir si les travaux en cours concernaient uniquement l’eau chaude, s’était engagée à répondre avant de se rétracter à la demande de son donneur d’ordre, le syndic.

Ils indiquent que les affichages dans la copropriété démontrent que les travaux déjà en cours ayant débuté avant l’expiration du délai de contestation de deux mois consistaient bien en la dépose des installations techniques nécessaires au chauffage collectif, afin d’obliger les copropriétaires à voter la résolution n°51 visant à démanteler les anciennes installations de chauffage collectif.

Ils estiment également que la résolution n°51 est nulle puisque le principe de la suppression a été refusé lors de l’assemblée du 30 novembre 2022 et qu’une telle suppression nécessite un vote à l’unanimité. Ils ajoutent qu’aucune pièce ne prouve que le système de chauffage collectif ne peut être remis en fonction sans porter atteinte à la santé des habitants et faire peser un coût financier insupportable sur la copropriété tel que la résolution le précise. Ils relatent que le rapport de M. [I] date de 10 ans, ce qui exclut toute urgence, et avait conclu à la possibilité d’individualiser la consommation du chauffage collectif et non pas sa suppression. Ils précisent que le système a fait l’objet d’une rénovation partielle en 2017, excluant sa vétusté.

Ils démentent être de mauvaise foi et soutiennent que celle-ci qualifie l’attitude des défendeurs qui ont engagé le processus de démontage des installations de chauffage collectif sans attendre que les procédures en cours soient tranchées, qui ont prétendu que la suspension du chauffage en 2022 n’était que temporaire et conjoncturelle, que les travaux votés en 2023 ne concernaient que l’eau chaude sanitaire et qui ont explicitement demandé à la société Sethec de ne pas leur répondre concernant la nature des travaux en cours.

Ils exposent que l’assemblée générale n’a jamais été appelée à revoter la résolution n°45 de l’assemblée générale du 30 novembre 2022 qui a été refusée, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, puisque les résolutions n°50 et 51 de l’assemblée générale du 11 décembre 2024 n’ont pas le même objet.

Ils font valoir que le chauffage collectif est un élément d’équipement commun qui a une incidence sur les modalités de jouissance des lots privatifs, notamment au regard de la clé de répartition spéciale chauffage du règlement de copropriété, pour conclure que l’unanimité était nécessaire pour voter sa suppression.

Ils contestent la loyauté de la preuve des attestations des 28 copropriétaires produites par les défendeurs. Ils ajoutent que ces attestations ont été rédigées sur demande insistante des membres du conseil syndical précisant les points sur lesquels insister. Ils mentionnent que ces copropriétaires sont principalement des membres du conseil syndical et qu’ils sont peu nombreux au regard du nombre total de copropriétaires. Ils répliquent qu’une grande partie des arguments du tableau produit par le syndicat se focalise sur l’eau chaude sanitaire plutôt que sur le chauffage et que l’attestation de l’allergologue du 6 décembre 2022 n’est pas rattachée à la copropriété mais constitue simplement une analyse de l’air ambiant. Ils ajoutent que les défendeurs ne démontrent pas que tous les copropriétaires sont équipés d’un chauffage de manière individuelle.

Ils exposent que le rapport de M. [I] de septembre 2022, modifié à la demande du conseil syndical en décembre 2022, n’a pas été joint à la convocation à l’assemblée générale du 11 décembre 2024 ni visé par les résolutions n°50 et 51. Ils relèvent que ce rapport était plus favorable au maintien des installations collectives et qu’il indique que les dysfonctionnements du système proviennent du fait que certains copropriétaires ont condamné le chauffage collectif, que le conseil syndical aurait dû exiger la remise en état de fonctionner des systèmes individuels et que l’expert envisage un remaniement du système de chauffage qui n’est ni inopérant ni dangereux pour la fiabilisation des installations alors que l’individualisation du chauffage serait coûteuse et problématique.

Ils mentionnent que selon le rapport modifié, l’état global de la chaufferie est correct, et non vétuste ou inefficace, et plusieurs alternatives sont proposées et non uniquement la suppression du chauffage collectif qui n’est pas présentée comme une amélioration au sens de la jurisprudence évoquée par les défendeurs.

Ils font valoir que les autres options tel que le remaniement des installations de chauffage, dont le prix reste abordable, n’ont pas été proposées aux copropriétaires. Ils estiment que les défendeurs ont confondu chauffage individuel et comptage individuel, ignorant ainsi le caractère collectif de la construction. Ils rappellent que la ventilation des logements est indissociable de la nature du chauffage au sein de cette copropriété et que la loi Climat oblige à certaines règles en vue de réduire les dépenses d’énergie. Or, ils en déduisent que la création induite de multiples types de chauffage individuel dans la copropriété est hors norme.

Ils en concluent que l’avantage économique retiré de l’installation de chauffages individuels et le caractère énergivore et vétuste de l’installation collective ne sont pas démontrés.

Ils considèrent également que la résolution n°49 tendant à la vente des places de parking libérées par le remplacement de la production d’eau chaude est nulle puisqu’elle a pour but de forcer la suppression du chauffage collectif et qu’elle n’a pas été votée à l’unanimité. En outre, ils précisent que les notifications prescrites par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 pour la validité de la résolution n’ont pas été régulièrement effectuées puisque les conditions essentielles du contrat proposé, le projet de modification du règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division et l’avis du conseil syndical, nécessaires en cas d’alinéation d’une partie commune, n’ont pas été communiqués. Ils font valoir que le devis de la société Geotech mentionné par la convocation n’a jamais été transmis et que les délais et modalités de réitération et versement du prix des ventes n’ont pas été précisés. Ils ajoutent que l’assemblée générale ne s’est pas non plus prononcée sur la nouvelle répartition des tantièmes, en violation de l’article 44 du règlement de copropriété. Ils expliquent également que chaque résolution ne peut avoir qu’un seul objet mais que la résolution litigieuse impose aux copropriétaires de voter en bloc le choix entre les deux prix proposés et l’autorisation donnée au syndic et aux futurs acquéreurs de réaliser des travaux. Ils indiquent que les modalités de mise en vente n’ont pas été abordées dans la résolution mais dans un mail postérieur du syndic qui ne garantit aucune sécurité juridique ni sa réception par les destinataires.

Ils précisent en outre que le syndic professionnel a engagé les travaux à un rythme effréné pour dissuader les copropriétaires de contester la suppression du chauffage collectif alors qu’il les a invités à refuser cette suppression lors de l’assemblée générale du 30 novembre 2022 sachant que cette résolution serait annulée par le tribunal et qu’il a outrepassé les dispositions d’ordre public de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Ils en concluent que le syndic engage sa responsabilité et doit prendre en charge la remise en état des installations de chauffage collectif supprimées, en ce compris les sous-stations du chauffage collectif, la chaufferie et ce qui est dénommé « faux-plafond » mais sont en réalité les « plénums » conduisant l’air chaud dans les bâtiments.

Ils répliquent que les travaux entrepris concernant l’eau chaude sanitaire, votés lors de l’assemblée générale contestée, entraînent, de fait, la suppression des éléments d’équipements du chauffage collectif. Ils relèvent que le syndic a commis une faute puisque qu’il est responsable de l’exécution des travaux selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il a initié ces travaux et donné instruction expresse à la société Setech de ne pas répondre à la question d’ordre technique qu’ils ont posé. Ils invoquent un préjudice lié à l’impossibilité de bénéficier du chauffage collectif du fait du démantèlement des sous-stations permettant l’installation des pompes à chaleur pour la production d’eau chaude sanitaire.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » et le Cabinet Europazur concluent au débouté et sollicitent la condamnation in solidum de M. [M] [A], Mme [MP] [U], M. [X] [VX] et Mme [W] [Z] à leur payer la somme de 8.000 euros à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que les résolutions n°45 et 46 de l’assemblée générale ordinaire du 30 novembre 2022 ne visaient pas à supprimer immédiatement le système de chauffage collectif puisque la date de suppression n’était pas précisée. Ils indiquent qu’il s’agissait d’une décision de principe puisque les résolutions n°51 et suivantes prévoyaient le mandat à donner au conseil syndical pour désigner des bureaux d’études afin de réaliser l’individualisation du chauffage collectif et de la production d’eau chaude sanitaire. Ils font valoir que de nombreux copropriétaires se sont plaints de l’augmentation significative du budget prévisionnel, de l’inefficacité et de la vétusté du système de chauffage collectif et souhaité ne pas le rallumer.

Ils soulignent que Mme [U] et M. [VX] se sont prononcés en faveur de l’individualisation du chauffage et d’une réduction de la période de chauffe, raison pour laquelle une assemblée générale spéciale a été convoquée pour voter la remise en toute immédiate ou non du chauffage. Ils considèrent que le juge des référés a excédé ses pouvoirs dans l’ordonnance du 29 novembre 2022 en ordonnant au syndicat des copropriétaires de remettre le chauffage collectif à une date qu’il a déterminé discrétionnairement. Ils expliquent que les copropriétaires ont voté afin de ne pas rallumer le système de chauffage lors de l’assemblée générale spéciale du 30 novembre 2022 mais que la suppression du chauffage n’a pas été adoptée parce que plusieurs copropriétaires se sont abstenus. Ils énoncent que tous les copropriétaires, dont les demandeurs, ont équipé leurs appartements d’un système individuel de chauffage.

Ils exposent que les demandeurs tentent de remettre en cause les résolutions définitivement adoptées lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2023 en prétextant que les travaux concerneraient le chauffage collectif.

Ils font valoir que la résolution n°46 contestée n’a pas pour objet de valider les travaux sur le système d’eau chaude sanitaire puisque ceux-ci l’ont déjà été à une écrasante majorité par la résolution n°40 de l’assemblée générale du 22 novembre 2023. Ils ajoutent que cette résolution n°40 a permis de mandater le syndic pour déterminer l’emplacement le plus adapté, dans chaque villa, pour les nouvelles pompes à chaleur, soit à l’emplacement actuel des sous-stations soit dans le local occupé par les ventilo-convecteurs de l’ancien système de chauffage collectif. Ils soutiennent que ces travaux au niveau des locaux de la soufflerie ne pourront débuter qu’après la validation de la résolution n°51 et que les travaux toujours en cours qui ont commencé en novembre 2024 concernent l’eau chaude sanitaire, conformément à l’autorisation obtenue lors de l’assemblée générale définitive du 22 novembre 2023. Ils indiquent que la « dépose des installations techniques » mentionnée dans les affichages de la copropriété fait référence aux ballons d’eau chaude et non au système de chauffage.

Concernant la résolution n°49, ils expliquent que les emplacements des places de parking soumises à la vente sont ceux des anciens ballons d’eau chaude et non du système de chauffage. Ils ajoutent que ces cessions permettront de financer les travaux concernant l’eau chaude sanitaire et que cette résolution autorise uniquement le principe de la vente, les actes de cession devant être pris en charge par les futurs acquéreurs. Ils soulignent que l’adjonction de documents, tels que le projet de modification de l’état descriptif de division, à la résolution était donc prématurée et fera l’objet d’une assemblée générale ultérieure. Ils estiment que l’unanimité n’était pas requise puisqu’il ne s’agissait pas de supprimer un élément d’équipement commun indispensable.

Quant à la résolution n°51, ils considèrent que le vote de la suppression du chauffage collectif arrêté depuis 2022 est nécessaire afin que la réutilisation des locaux de la soufflerie, votée dans le cadre de la résolution n°40 de l’assemblée générale du 22 novembre 2023, soit effectuée.

Ils font valoir que les demandeurs sont de mauvaise foi puisque Mme [U] et M. [VX] ne souhaitaient pas conserver le système de chauffage collectif et que les 9 procédures introduites à l’encontre du syndicat visent à manifester leur opposition au syndic actuel et aux membres du conseil syndical et non à défendre l’intérêt général. Ils estiment que les demandeurs sont dans l’opposition systématique à leur égard et que ces derniers se contredisent dans les diverses procédures. Ils illustrent leur propos en indiquant que les demandeurs ont attaqué toutes les assemblées générales relatives au chauffage, même l’assemblée générale du 30 novembre 2022, alors que la suppression du chauffage a été refusée à cette occasion. Ils énoncent que la résolution n°45 de l’assemblée générale du 30 novembre 2022 n’a pas été adoptée du fait de l’abstention et non du refus des copropriétaires et que cette résolution n’était pas de nature à interdire le vote de la résolution n°51 contestée puisqu’une question déjà votée peut être remise à l’ordre du jour d’une assemblée postérieure.

Ils expliquent que la résolution n’avait pas à être votée à l’unanimité puisque les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’une atteinte aux modalités de jouissance de leur lot étant donné qu’ils disposent d’un système de chauffage individuel (pompe à chaleur réversible). Ils ajoutent que le système de chauffage collectif n’est pas expressément prévu par le règlement de copropriété comme étant un élément indispensable au fonctionnement de la copropriété.

Ils soulignent que la Cour de cassation n’exige plus l’unanimité pour remplacer un système de chauffage collectif par des chauffages individuels, au regard des économies d’énergie engendrées, remplacement qui n’est plus considéré comme un changement de destination mais comme une simple amélioration de l’immeuble requérant la majorité de l’article 26-c devenu 25n de la loi du 10 juillet 1965.

Ils indiquent qu’il ressort du rapport de M. [I] de décembre 2022 que les installations thermiques de la copropriété dont le chauffage sont inefficaces, énergivores, vétustes et insalubres. Ils exposent que, lorsque le chauffage collectif était en fonction, certains appartements étaient surchauffés et d’autres sous-chauffés, obligeant les copropriétaires à utiliser un chauffage d’appoint. Ils mentionnent qu’en l’absence de répartiteurs de charges, tous les copropriétaires payaient le même prix malgré cette inégalité de chauffe, ce qui engendrait une rupture d’égalité entre les copropriétaires. Ils déduisent de ce rapport que l’individualisation de la consommation nécessiterait la modernisation complète des installations pour un coût total estimé à 3.000.000 euros. Ils précisent que M. [I] a eu l’occasion d’expliquer ses conclusions lors de diverses assemblées générales, notamment en 2022, et que le rapport n’avait donc pas à être joint à l’assemblée générale du 11 décembre 2024 puisque les copropriétaires étaient déjà informés et qu’ils ont pris le temps de réfléchir à la suppression de l’équipement entre sa mise à l’arrêt en 2022 et le vote de sa suppression en 2024.

Ils relatent que le rapport proposait deux solutions : le remaniement intégral des installations de chauffage, des locaux et de leur conception pour la somme de 3.000.000 euros ou l’individualisation du chauffage, solution choisie. Ils démentent ne pas avoir distinguer chauffage individuel et comptage individuel.

Ils évoquent l’insalubrité de l’installation, après plus de 60 ans d’existence, dont les gaines d’air pulsé ne pouvaient pas être nettoyées et qui soufflaient de la poussière noire dans les appartements, causant des problèmes de santé à certaines copropriétaires, ce qui résulte des attestations produites. Ils soutiennent que celles-ci ne sont nullement déloyales et que seules 10 d’entre elles proviennent des membres du conseil syndical. Ils précisent que selon ces attestations, les copropriétaires sont satisfaits de leur chauffage individuel, confortable et économique.

Quant à la responsabilité du syndic, ils exposent que les travaux qui ont débuté concernent ceux votés lors de l’assemblée générale définitive du 30 novembre 2023 relatifs à l’eau chaude sanitaire, que le syndic n’a donc pas initié les travaux sans attendre l’expiration du délai de contestation de 2 mois et qu’il n’a pas invité les copropriétaires à refuser la suppression du chauffage collectif en 2022 car, ayant voté en faveur de son arrêt, ils avaient pris le temps de s’équiper individuellement avant de voter la suppression.

Le syndic conteste avoir commis une quelconque faute en rappelant que sa responsabilité ne peut être engagée que sur le fondement de l’article 1240 du code civil à condition que soit rapportée la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité, ce qu’il considère ne pas être le cas. Ils ajoutent que ces derniers ne précisent pas les installations concernées par leur demande de remise en état qui n’est pas suffisamment précise. Ils concluent par le fait que les copropriétaires ont manifesté le souhait de poursuivre ces travaux et que les demandeurs ne prouvent pas que les travaux ne concernent pas l’eau chaude sanitaire.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 mars 2025 à l’issue de laquelle les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 mai 2025 prorogée au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale d’annulation des résolutions n°46, 49 et 51 de l’assemblée générale du 11 décembre 2024.

Aux termes de l’article 26 alinéa 8 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Si la transformation du chauffage collectif en système de chauffage individuel et donc sa suppression nécessitait l’unanimité, l’assemblée générale peut désormais voter une telle transformation à la majorité de l’article 26 (désormais article 25) de la loi du 10 juillet 1965 pour s’analyser en travaux d’amélioration.

Par dérogation, le remplacement du chauffage collectif par un chauffage individuel ne peut être voté qu’à l’unanimité si une clause du règlement de copropriété l’exige.

Il est constant qu’en raison de la démonstration de difficultés techniques et du coût important de la remise en état d’une installation vétuste, l’abandon du service collectif de chauffage ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives.

Sur la finalisation du remplacement de la production d’eau chaude et le financement du solde restant pour un budget de 150.000 euros (résolution n°46).

En l’espèce, il ressort du devis de la société Setech du 13 septembre 2024 que les travaux concernant l’eau chaude sanitaire nécessite la dépose des installations existantes.

Toutefois, il ne peut pas en être déduit qu’il s’agit des installations du système de chauffage collectif et non des ballons d’eau chaude.

Si les défendeurs indiquent qu’à terme, les locaux de la soufflerie de l’ancien système de chauffage sont l’emplacement idéal pour installer les nouvelles pompes à chaleur, ils précisent que ces travaux au niveau des locaux de la soufflerie ne pourront débuter qu’après la validation de la résolution n°51 contestée.

Les défendeurs ne rapportent pas la preuve, par exemple par un procès-verbal de constat de commissaire de justice, que les travaux en cours concernent les locaux abritant le système de chauffage.

En effet, seule la résolution n°51 du procès-verbal d’assemblée générale du 11 décembre 2024 prévoit le démantèlement des anciennes installations de chauffage collectif afin de permettre l’installation du nouveau système de production d’eau chaude sanitaire par pompes à chaleur air-eau.

La résolution n°40 de l’assemblée générale du 22 novembre 2023 précisait uniquement que l’assemblée générale décidait de :

« Déterminer l’emplacement le plus adapté par villa selon les spécificités de chaque villa afin de pouvoir installer les nouvelles pompes à chaleur et ballons, soit à l’emplacement actuel des sous-stations, soit dans le local occupé par les ventilo-convecteurs de l’ancien système de chauffage collectif ».

Les copropriétaires étaient donc informés de la possible installation des pompes à chaleur à la place du système de chauffage collectif et ont adopté cette résolution qui est désormais définitive puisque non contestée dans le délai de 2 mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, le vote sur l’emplacement choisi pour installer les nouvelles pompes à chaleur et ballons fait l’objet de la résolution n°51 de l’assemblée générale contestée.

En outre, les affichages dans la copropriété indiquaient que des travaux de « dépose des installations techniques implantées au niveau -1 des garages se dérouleront les lundi 3 février 2025 et mardi 4 février 2025 ».

Néanmoins, il n’est pas mentionné qu’il est fait référence aux installations nécessaires au chauffage collectif.

Les demandeurs ne rapportent donc pas la preuve que la résolution n°46 litigieuse vise en réalité à la suppression du système de chauffage collectif et que les travaux débutés ont en réalité pour objet de remplacer les installations du système de chauffage par les pompes à chaleur.

Par conséquent, la demande de M. [M] [A], Mme [MP] [U], M. [X] [VX] et Mme [W] [Z] visant à annuler la résolution n°46 de l’assemblée générale du 11 décembre 2024 sera rejetée.

Sur le démantèlement des anciennes installations de chauffage collectif (résolution n°51).

Selon l’article 25 n) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

En l’espèce, il ressort de l’article 27 du règlement de copropriété que :

« Les dépenses de chauffage et de production d’eau chaude seront réparties entre tous les copropriétaires des locaux desservis par le chauffage de l’ensemble immobilier et alimentés en eau chaude » (page 120).

Le chauffage fait donc l’objet d’une répartition des charges.

Toutefois, le règlement de copropriété ne prévoit pas que le remplacement du chauffage collectif par un système de chauffage individuel ne peut être voté qu’à l’unanimité. Dès lors, la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable en cas de travaux d’amélioration.

Or, il ressort du dernier rapport du bureau d’études Beeat de décembre 2022 que « l’état global de la chaufferie est correct, sans symptôme ni probabilité de désordre lourd » puisque « la mise en conformité de la chaufferie a été exécutée en 2017 et le dispositif d’expansion et de maintien de pression a récemment été intégralement remplacé ».

Toutefois, il est précisé que « la distribution de chaleur, assurée par un réseau enterré d’eau chaude primaire d’alimentation des sous-stations de 5 des 6 bâtiments, est vétuste et d’état critique ».

Concernant les chauffages locaux, « la seule solution sérieuse et réaliste est une rénovation intégrale du système de chauffage des 6 bâtiments :

Suppression des installations de préchauffage ou chauffage d’air insufflé dans les appartements ainsi que des réseaux de gaines en piètre état ;

Mise en œuvre, dans chaque appartement, d’un ventilo convecteur de puissance adaptée, alimenté par le réseau primaire chaufferie, permettant une autonomie de température ambiante de chaque appartement et pouvant être équipé d’un système de comptage d’énergie, base d’une répartition des charges chauffage (répartition actuellement impossible sur le système d’insufflation d’air chaud ».

L’ordre de grandeur du budget d’une telle opération lourde est de trois millions d’euros.

Une telle solution résoudrait tous les problèmes existants mais demeurerait liée à la chaufferie centralisée et aux réseaux primaires enterrés existants ».

Quant à l’individualisation des besoins thermiques, le rapport énonce que « outre la solution de chauffage par convecteurs électriques, la solution optimum de chauffage des appartements est évidemment la mise en œuvre de groupes réversibles chauffage/climatisation » pour laquelle les avantages et les inconvénients sont listés.

Il ressort donc de ce rapport qu’aucune des solutions proposées n’est idéale, notamment au regard de leur coût, mais qu’une décision doit être prise pour améliorer la situation actuelle.

En outre, il est précisé que la solution du chauffage individuel représente un investissement inférieur à celui d’une rénovation intégrale des installations de chauffage. Cette solution apparaît donc économiquement plus avantageuse.

Par ailleurs, il ressort des courriels du 3 novembre 2022 que Mme [MP] [U] et M. [X] [VX] se plaignaient de la hausse des charges courantes liées au chauffage et préconisaient « la remise en cause de notre système de chauffage obsolète dans sa conception même » en faisant référence au rapport Beeat de M. [I] et « le passage à l’individuel ».

Effectivement, le montant de la facture de gaz de la copropriété a augmenté, passant de la somme de 21.613,65 en 2021 à 28.816,67 euros en 2022.

Quant à l’incidence du système de chauffage existant sur la santé des habitants de la copropriété, les défendeurs produisent le certificat médial du docteur [P] [MI], pneumologue et allergologue, selon lequel « l’état de santé de l’enfant [K] [G], né le 26 juin 2012, nécessite un habitat sain, avec de préférence un chauffage sans air pulsé ».

Par ailleurs, il ressort des attestations de divers copropriétaires, dont certaines ne sont pas conformes aux prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile, que :

— « Ce système de chauffage par air pulsé entraînait une nette augmentation de la quantité de poussière dès son allumage ; mais surtout, en tant que médecin, j’estime que ce système devrait être interdit car les conduits n’ont jamais pu être nettoyés depuis plus de 50 ans qu’il était utilisé et peut présenter des graves dangers de propagation d’infections ou d’allergie aux poussières » (M. [V] [E]),

— « Au niveau des bouches de chauffage, les plafonds sont noirs » (M. [LP] [H] »,

— « Nous constations beaucoup de poussière entraînant des allergies pour mon épouse et moi-même » (M. [YU] [T]),

— « Poussières et particules dans l’air insupportable » (Mme [Y] [B]),

— « Air pulsé insalubre, impropre, contaminé par microparticules, poussières et autres » (Mme [V] [XI] épouse [WE]),

— « Crises d’asthme et d’allergie » (Mme [N] [L] épouse [ZI]),

— « Conduits répugnants, rouillés, remplis d’amas de poussières et de saletés » (M. [NB] [J]),

— « Le plénum était rempli d’une poussière noire » (M. [O] [D]),

— « Dépôts noirâtres dans le plénum de l’entrée et sur les grilles de soufflage » (M. [C] [R]),

— « La poussière émise par le système précédent et d’origine était prompt à accentuer voire décompenser des pathologies respiratoires présentes chez certaines personnes âgées et jeunes enfants dont mon fils asthmatique qui en a fait les frais dès notre entrée dans l’appartement en 2017 » (Mme [S] [F] épouse [ZB]).

Les copropriétaires en tant que personnes physiques, bien que membres du syndicat des copropriétaires, sont des tiers à l’instance et peuvent donc témoigner en cette qualité par l’intermédiaire de ces attestations dont la valeur probante relève de l’appréciation du tribunal.

En outre, s’il n’est pas démontré que chaque copropriétaire est équipé d’un système de chauffage individuel, certains copropriétaires ont attesté en être équipés et préférer cette solution au chauffage collectif qui surchauffait ou sous-chauffait leur appartement.

De plus, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 29 décembre 2022 que les appartements de M. [M] [A], Mme [MP] [U] et M. [X] [VX] sont équipés d’un compresseur de climatisation placé sur la terrasse.

Par ailleurs, le rapport Beeat sur lequel se fonde le syndicat des copropriétaires pour justifier le démantèlement du système de chauffage collectif n’est pas joint à la convocation à l’assemblée générale litigieuse ni visé dans le texte de la résolution afin d’informer les copropriétaires de la situation.

Toutefois, le rapport était annexé à la convocation à l’assemblée générale ordinaire du 30 novembre 2022, informant ainsi les copropriétaires de la situation.

En tout état de cause, il est démontré que la remise en état de l’installation collective de chauffage avait été chiffrée à la somme approximative de 3.000.000 euros et que son fonctionnement actuel ne permettait pas de chauffer convenablement les appartements avec des inconvénients liés à sa vétusté,

Dès lors, le vote des copropriétaires pour la suppression du système de chauffage collectif et la mise en place d’un système de chauffage individuel répond à la définition de travaux d’amélioration de l’article 25 n) de la loi du 10 juillet 1965 et n’exigeait pas l’unanimité de l’article 26 et la résolution n°51 ne peut être annulée sur le fondement d’une méconnaissance de la majorité requise par la loi.

Par ailleurs, au terme de la résolution n°51, l’assemblée générale « confirme la décision prise par l’assemblée générale spéciale urgente du 30 novembre 2022 d’arrêter définitivement le système de chauffage collectif par air pulsé ».

L’arrêt du chauffage étant distinct de la suppression des installations, cette affirmation ne contredit pas le texte de la résolution n°6 de l’assemblée générale spéciale du 30 novembre 2022 visant à « procéder à l’arrêt du système de production de préchauffage par air pulsé de la copropriété donnant dans les appartements ».

Par conséquent, M. [M] [A], Mme [MP] [U], M. [X] [VX] et Mme [W] [Z] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°51 de l’assemblée générale du 11 décembre 2024 qui a valablement été adoptée à la majorité de l’article 25 n) de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la vente de places de parking libérées par le remplacement de la production d’eau chaude (résolution n°49).

Selon l’article 11 du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.- Pour la validité de la décision :

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

L’article 13 du même décret dispose que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Lorsqu’un projet de vente de parties communes à un copropriétaire doit être soumis à l’assemblée, le syndic doit prendre contact avec le notaire de la copropriété et lui demander d’établir (en relation, éventuellement, avec un géomètre expert) un projet de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, qui tirera les conséquences de la transformation de la partie commune en lot, et un projet d’acte de vente. Ces projets doivent être joints à la convocation à l’assemblée générale avec les autres pièces éventuellement nécessaires afin que l’assemblée puisse se prononcer de façon éclairée.

En l’espèce, la résolution n°49 contestée vise à décider du principe de la vente de quatre emplacements de parking à la suite de l’enlèvement des sous-stations du système de production d’eau chaude existant.

Toutefois, cette résolution n’a pas pour but d’approuver un acte de vente déterminé.

En effet, le texte de la résolution précise que :

« L’acquéreur devra prendre à sa charge les frais inhérents à la création des lots affectés et devra mettre en place et faire valider par une nouvelle assemblée générale le projet de modificatif à l’état descriptif de division afin de pouvoir signer l’acte définitif (qui sera également à prendre en charge par l’acquéreur) ».

Dès lors, la validité de la résolution contestée n’était pas soumise à la jonction des conditions essentielles du contrat proposé, du projet de modificatif du règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division et de l’avis du conseil syndical à la convocation puisque ces formalités ont été expressément reportées à une assemblée générale postérieure.

Quant à la majorité requise pour ce vote, la décision de céder les parties communes peut être prise à la majorité de l’article 26 lorsque la cession ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits de jouissance des parties privatives et qu’elle intervient moyennant une contrepartie.

En application de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité de l’article 26, mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la « passerelle » prévue par ce texte pourra jouer. La même assemblée se prononcera à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

En l’absence de preuve que la résolution litigieuse porte atteinte à la destination de l’immeuble ou au droit de jouissance des parties communes, l’unanimité n’est pas requise. De plus, le texte de la résolution prévoit bien une contrepartie d’un montant de 33.000 euros ou 27.000 euros selon la place de parking concernée.

La résolution n°49 a donc été régulièrement votée à la majorité de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, chaque résolution soumise à l’assemblée générale ne peut avoir qu’un seul objet. Cette règle n’interdit néanmoins pas d’envisager qu’une question soit composée de plusieurs « sous-questions » dès lors que celles-ci forment un tout.

En l’espèce, la résolution n°49 a pour unique objet la vente des emplacements de parking. La décision de principe de vendre, l’indication du prix de vente, de donner mandat au syndic afin de régulariser un compromis de vente pour chaque place de parking, d’autoriser le syndic a valider un tarif supérieur afin de permettre une vente valorisée pour la copropriété ou à lancer un nouvel appel d’offre dans les mêmes conditions à un prix inférieur si aucune offre n’est reçue dans les délais fixés, d’autoriser le syndic à accomplir toutes les formalités nécessaires à la conclusion des ventes y compris la signature des actes authentiques et d’autoriser l’acquéreur à installer une porte de garage fermée, cette dernière devant être similaire à celles déjà en place sur les garages voisins afin de conserver une harmonie, sont indissociables et ont pour unique finalité la vente de ces places de parking.

Dès lors, la règle de l’unicité de l’objet de la résolution est respectée.

Par conséquent, la demande de nullité de la résolution n°49 formée par M. [M] [A], Mme [MP] [U], M. [X] [VX] et Mme [W] [Z] sera rejetée.

Sur la demande additionnelle de remise en état sous astreinte.

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe à celui qui invoque un dommage réparable de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’absence de lien contractuel entre le syndic et les copropriétaires pris individuellement, la mise en cause de la responsabilité du premier par les seconds est fondée sur la responsabilité délictuelle.

En l’espèce, M. [M] [A], Mme [MP] [U], M. [X] [VX] et Mme [W] [Z] ne démontrent pas que les travaux en cours d’exécution concernent la suppression des installations de chauffage collectif et non des ballons d’eau chaude sanitaire votée lors de l’assemblée générale définitive du 22 novembre 2023.

En outre, le fait de ne pas répondre aux questions posées par le conseil des demandeurs, par l’intermédiaire de la société Setech, ou de ne pas communiquer un ordre de service, un compte-rendu de chantier ou procès-verbal de démarrage des travaux ne constitue pas une faute susceptible d’engager la responsabilité du syndic.

Or, en l’absence d’annulation des résolutions contestées et de preuve d’une faute commise par le syndic, la responsabilité délictuelle de ce dernier ne peut être engagée.

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leur demande de remise en état sous astreinte des installations de chauffage.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Parties perdantes au procès, M. [M] [A], Mme [MP] [U], M. [X] [VX] et Mme [W] [Z] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » et au Cabinet Europazur la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE M. [M] [A], Mme [MP] [U], M. [X] [VX] et Mme [W] [Z] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [A], Mme [MP] [U], M. [X] [VX] et Mme [W] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Jardins de Cemenelum » situé [Adresse 3] [Localité 12] et au Cabinet Europazur la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [A], Mme [MP] [U], M. [X] [VX] et Mme [W] [Z] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT