TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e MOREAU

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e ORLOWSKA

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/10407 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2REK

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 31 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. CPAK, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Franck MOREAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0538

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. JDM INVEST, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1796

Décision du 31 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/10407 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2REK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 26 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

La SCI CPAK est propriétaire du lot 2 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Contestant la régularité des résolutions 11 et 16-1 de l’assemblée générale du 25 mai 2023, la SCI CPAK a fait assigner par acte d’huissier du 7 août 2023 le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir leur annulation.

Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives n°1 notifiées par RPVA le 17 mars 2024, la SCI CPAK demande au tribunal, au visa des articles 25-1 et 17 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Sur la résolution 11

Juger que le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mai 2023 ne faisant pas mention d’un premier vote, il est impossible de savoir si lors de ce premier vote le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix permettant un second vote à la majorité de l’article 24 ;

Sur la résolution 16-1

Juger que chaque résolution proposée ne peut avoir qu’un seul objet ;

En conséquence

Ordonner l’annulation de la résolution 11 ;

Ordonner l’annulation de la résolution 16-1 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à verser à la SCI CPAK une somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ».

Décision du 31 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/10407 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2REK

En défense, par conclusions notifiées par RPVA le 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal, au visa des articles 9 et 10 du décret de 1967, de :

« Débouter la SCI CPAK de sa demande de nullité des résolutions n°11 et 16-1 de l’assemblée générale du 25 05 23

Condamner la SCI CPAK à verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Orlowska. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 10 mars 2025 et fixée à l’audience du 26 novembre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 24 février 2026 prorogé au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande d’annulation de la résolution 11 de l’assemblée générale du 25 mai 2023

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

L’article 25-1 prévoit que « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».

*

Au soutien de sa demande, la SCI CPAK se prévaut de ce que le procès-verbal ne mentionne pas les résultats du premier vote de la résolution 11 laquelle a été adoptée en deuxième lecture. Elle affirme donc que dans ces conditions il n’est pas possible de déterminer si ce premier vote a recueilli au moins le tiers des voix permettant un second vote à la majorité de l’article 24.

En défense, le syndicat des copropriétaires demande le rejet en relevant que la résolution 11 a été adoptée en seconde lecture à la majorité de 486/1000 ce qui laisserait supposer qu’en première lecture le tiers de voix avait été donné.

Sur ce,

La résolution 11 a été votée en ces termes :

« N° résolution 11 article 25-1 deuxième lecture

Fixation à 1500 € le montant maximum pour lequel le conseil syndical est autorisé à engager des travaux urgents ne pouvant attendre la prochaine assemblée générale.

L’assemblée générale après en avoir délibéré décide de fixer à 1500 € le montant maximum pour lequel le conseil syndical est autorisé à engager des travaux urgents.

Votent pour 8 copropriétaires totalisant ensemble 486/1000

s’abstient 1 copropriétaire totalisant 309/1000

[Localité 4] (309) »

Il n’est pas contesté que le procès-verbal ne porte aucune indication sur les résultats du premier vote de la résolution 11. Si le syndicat des copropriétaires considère que ce défaut n’a aucune incidence sur la régularité de la résolution, force est de constater sauf à se livrer à des supputations, qu’il ne démontre pas que le vote en première lecture aurait recueilli le tiers des voix, condition de la mise en œuvre d’un vote en deuxième lecture. Par conséquent, la résolution 11 sera annulée.

Sur la demande d’annulation de la résolution 16-1 de l’assemblée générale du 25 mai 2023

Conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, à « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. »

Aux termes de l’article 25, « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ; […] ».

*

Au soutien de sa demande, la SCI CPAK affirme que la résolution 16–1 caractérise un vote bloqué contrevenant à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’il comporte deux objets à savoir le vote des travaux de remplacement des canalisations au deuxième sous-sol d’une part et la délégation de pouvoirs au conseil syndical d’autre part lesquelles sont indépendantes l’une de l’autre. En outre, la résolution litigieuse a été votée à la majorité de l’article 24 alors qu’une délégation de pouvoirs au conseil syndical ne peut être adopté à la majorité de l’article 25.

En défense, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté en prétendant que la résolution litigieuse est indivisible. Il reconnaît en outre que la délégation donnée au conseil syndical aurait dû être votée à l’article 25 et a été soumise à l’article 24 faute de majorité requise du premier vote.

Décision du 31 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/10407 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2REK

Sur ce

La résolution 16-1 a été votée en ces termes

« N° résolution 16-1 article 24

Travaux de remplacement des canalisations au 2ème s/sol.

L’assemblée générale après en avoir délibéré décide d’approuver ces travaux pour un montant maximum de 33 000 €, honoraires de l’architecte et du syndic inclus.

L’assemblée générale mandate le conseil syndical pour décider de l’opportunité des travaux et lui délègue le choix de l’entreprise après réception des devis.

L’assemblée générale autorise le syndic à appeler la somme de 33 000€, répartis aux tantièmes de charges générales et exigible le 30/09/2023.

Votent pour 9 copropriétaires totalisant ensemble 795/795

En vertu de quoi cette résolution est adoptée à l’unanimité des suffrages exprimés »

Aux termes de cette résolution, ont ainsi été votés les travaux de remplacement des canalisations au 2ème sous-sol ainsi qu’un mandat donné au conseil syndical pour le choix des travaux et de l’entreprise.

Or, comme le relève justement la SCI CPAK, si le vote des travaux doit être voté à l’article 24, celui déléguant le pouvoir au conseil syndical de choisir l’entreprise doit l’être à la majorité de l’article 25.

En effet, l’assemblée générale ne peut décider de travaux votés à la majorité de l’article 24 tout en donnant mandat au conseil syndical à cette même majorité de choisir l’entreprise en charge de les réaliser, lequel relève d’une délégation de pouvoirs prévue à l’article 25. (Cass, 3ème civ, 31 mai 2018, n°17-18.046). Par conséquent, la résolution n°16-1 de l’assemblée générale du 25 mai 2023 sera annulée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens. Tenu aux dépens, il sera condamné à payer à la SCI CPAK la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu, enfin, d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ANNULE les résolutions n°11 et 16-1 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] tenue le 25 mai 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à la SCI CPAK la somme de

2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 31 Mars 2026.

La Greffière La Présidente