COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. AZUR [Localité 11] c/ [E] [B], [L] [B]

N° 25/

Du 03 Juillet 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/03665 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6XN

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le 03 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trois Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Mai 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Juillet 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET GRAMMATICO, société par action simplifiée au capital social de 7.622,45 euros, ayant son siège social situé [Adresse 3] ([Adresse 1]), elle-même prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Madame [E] [B]

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 2]

défaillant

Monsieur [L] [B]

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [B] et Mme [E] [T] épouse [B] sont propriétaires des lots n° 2112 et 2138 au sein d’un immeuble en copropriété dénommé « Azur [Localité 11] » situé [Adresse 5] et administré par son syndic en exercice le Cabinet Grammatico.

Par jugement rendu le 8 mars 2023, le service de proximité du tribunal judiciaire de Nice a condamné M. [L] [B] et Mme [E] [T] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Azur Saint Roch » la somme principale de 4.405,15 euros représentant leurs charges de copropriété arrêtées au 24 novembre 2022, avec intérêts au taux légal calculé sur la somme de 2.445,49 euros à compter du 24 janvier 2022 et à compter de l’assignation pour le surplus.

Par lettres du 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Azur [Localité 11] » a mis M. [L] [B] et Mme [E] [T] épouse [B] en demeure de payer la somme de 7.976,27 euros de charges de copropriété dues au 18 avril 2024.

Par actes du 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Azur [Localité 11] » a fait assigner M. [L] [B] et Mme [E] [T] épouse [B] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement leur condamnation solidaire à lui payer la somme principale de 9.037,04 euros de charges de copropriété arrêtée au 10 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 capitalisés annuellement.

Par jugement du 28 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Nice a :

révoqué la clôture de la procédure,

renvoyé la cause à l’audience de mise en état du mercredi 23 avril 2025 à 9h,

invité le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Azur [Localité 11] » à produire avant cette date le jugement rendu à l’encontre de M. [L] [B] et Mme [E] [T] épouse [B], un décompte expurgé des condamnations déjà prononcées ainsi qu’à présenter, le cas échéant, ses observations,

sursis à statuer sur les demandes et réservé les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Azur [Localité 11] » sollicite la condamnation solidaire de M. [L] [B] et Mme [E] [T] épouse [B], à lui payer sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

8.249,96 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêts capitalisés au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 avril 2024,

2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique fonder sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et produire le décompte de sa créance, expurgée des condamnations prononcées à l’occasion du jugement du 8 mars 2023, fixant l’origine de la dette au 1er octobre 2020, le détail des dépenses de la copropriété pour les années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, les états financiers de ces exercices après répartition, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes depuis 2018 et budgets prévisionnels jusqu’à l’exercice 2025 ainsi que les appels de fonds et fonds travaux. Il soutient qu’il est fondé à solliciter la condamnation solidaire des copropriétaires défendeurs, même en l’absence de clause de solidarité dans le règlement de copropriété, puisqu’il n’a pas reçu notification de leurs quotes-parts indivises de propriété des lots.

Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ces copropriétaires ne sauraient être laissés à sa charge et doivent leur être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que le syndic est contraint de rémunérer un salarié spécifiquement dédié au service contentieux pour instruire le dossier.

Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés par dépôt des actes en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [L] [B] et Mme [E] [T] épouse [B] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 23 avril 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 6 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges et frais nécessaire à leur recouvrement.

Sur la créance du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Azur [Localité 11] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [L] [B] et Mme [E] [T] épouse [B] sont propriétaires des lots de copropriété n°2112 et 2138,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 décembre 2019 :

— approuvant les comptes de l’exercice clos au 30/06/2019,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2019 au 30/06/2020,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 décembre 2021 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021,

— ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 décembre 2022 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2021,

— ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2021,

— ajustant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024,

l’état des dépenses des exercices clos les 30/06/2019, 30/06/2020, le 30/06/2021, le 30/06/2022, et le 30/06/2023

l’état financier après répartition au 30/06/2019, au 30/06/2020, au 30/06/2021, au 30/06/2022, et au 30/06/2023,

les appels fonds, charges et de provisions adressés aux consorts [B],

une mise en demeure de payer la somme de 7.976,27 euros de charges de copropriété dues au 18 avril 2024 adressée aux consorts [B] par lettres du 23 avril 2024,

un relevé de compte débiteur de la somme de 8.249,96 euros au 1er janvier 2025 expurgé des condamnations prononcées par le jugement du 8 mars 2023.

Ce solde débiteur depuis le 1er janvier 2023 comprend exclusivement des charges de copropriété à l’exception de frais de « RAR stationnement [B] » d’un montant de 6,09 euros le 2 juillet 2024 pour une dette de charges et provisions de 8.243,87 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », ou de « remise du dossier » à l’huissier, ou de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur ne justifie pas du lien entre ces frais de lettre recommandée avec avis de réception et la présente procédure si bien que ces frais facturés pas le syndic n’ont pas été nécessaires au recouvrement de la créance alors qu’il entrait dans sa mission de gestion courante.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Azur [Localité 11] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété d’un montant de 8.243,87 euros, arrêtée au 1er janvier 2025, que M. [L] [B] et Mme [E] [T] épouse [B] seront condamnés à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 7.976,27 euros à compter de la mise en demeure du 23 avril 2024 et sur la totalité de la dette à compter de l’assignation du 10 octobre 2024, capitalisés annuellement.

Sur la solidarité.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Ainsi, la qualité de coindivisaires ne fait pas présumer la solidarité entre les débiteurs. N’étant pas prévue par la loi, elle ne peut qu’être conventionnelle.

Le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l’existence d’une clause de solidarité des propriétaires indivis en produisant le règlement de copropriété, M. [L] [B] et Mme [E] [T] épouse [B] ne seront pas condamnés à payer les charges dues solidairement mais à proportion de leurs droits dans l’indivision.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que les défendeurs n’ont plus réglé aucune somme au titre de leurs charges de copropriété depuis le mois de décembre 2022 nonobstant une première condamnation intervenue par jugement du 8 mars 2023.

Or, en s’abstenant, sans faire état de motifs légitimes, de régler régulièrement leur contribution aux charges, M. [L] [B] et Mme [E] [T] épouse [B] imposent à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes indispensables à la conservation et à l’entretien de l’immeuble.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 800 euros.

M. [L] [B] et Mme [E] [T] épouse [B] seront par conséquent condamnés in solidum, étant par leurs fautes conjointes responsables du préjudice, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Azur [Localité 11] » la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Parties perdantes au procès, M. [L] [B] et Mme [E] [T] épouse [B] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Azur [Localité 11] » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [L] [B] et Mme [E] [T] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Azur [Localité 11] » sis [Adresse 5] la somme de 8.243,87 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.976,27 euros à compter du 23 avril 2024 et sur la totalité de la dette à du 10 octobre 2024, à proportion de leurs droits dans l’indivision;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [B] et Mme [E] [T] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Azur [Localité 11] » sis [Adresse 5] la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [B] et Mme [E] [T] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Azur [Localité 11] » sis [Adresse 5] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Azur [Localité 11] » sis [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [B] et Mme [E] [T] épouse [B] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT