COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 9] c/ [D] [S]

N° 25/

Du 10 Juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 25/00529 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QGUM

Grosse délivrée à

M^e Thierry BAUDIN

expédition délivrée à

le 10 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 juin 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Thierry BAUDIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

M. [D] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [S] est propriétaire du lot n° 27 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 6].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” a fait délivrer à M. [D] [S], par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, une sommation de payer la somme de 11.816,60 euros de charges de copropriété dues au 1er octobre 2024.

Par lettre du 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” a également mis en demeure M. [D] [S] de payer la somme de 11.816,60 euros de charges de copropriété dues au 1er octobre 2024.

Par acte du 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé "[Adresse 9]" situé [Adresse 6] a fait assigner M. [D] [S] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

10.456,14 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2024 pour la somme de 11.816,60 euros, et de l’assignation du 4 février 2025 pour le surplus,les frais et honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires,1.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, avec distraction au profit de Maître Thierry Baudin, avocat.

Il indique fonder sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et produire les comptes et relevés de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvés les comptes et budgets prévisionnels rendant sa créance certaine, liquide et exigible. Il ajoute que les appels de fonds doivent être payés quelles que soit les éventuelles contestations s’agissant d’avances de trésorerie permanentes due en vertu de la loi, et que les sommes dues portent intérêts au taux légal en application du décret du 17 mars 1967. Il fait valoir que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ce copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient enfin que la résistance abusive et injustifiée du défendeur lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assigné par remise de l’acte à en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [D] [S] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 19 mars 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” sis [Adresse 6] ([Adresse 1]) produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [D] [S] est propriétaire du lot de copropriété n°27 de l’état descriptif de division,le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 septembre 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 octobre 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 31/10/2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025,

l’état des dépenses des exercices clos le 31/12/2018, le 31/12/2019, le 31/12/2020, le 31/12/2021, le 31/12/2022, le 31/12/2023,l’état financier après répartition au 31/12/2018, au 31/12/2019, au 31/12/2020, au 31/12/2021, au 31/12/2022, les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [D] [S],la sommation de payer la somme de 11.816,60 euros de charges de copropriété dues au 1er octobre 2024 délivrée à M. [D] [S] le 2 octobre 2024,une mise en demeure de payer la somme de 11.816,60 euros de charges de copropriété dues au 1er octobre 2024 adressée à M. [D] [S] par lettre du 17 octobre 2024,un relevé de compte débiteur de la somme de 10.456,14 euros au 1er décembre 2024.

Toutefois, ce solde débiteur de 10.456,14 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend des frais de mise en demeure d’un montant de 24 euros le 24/06/2022 et d’un montant de 40 euros le 25/06/2024, le tout pour un montant total de 64 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur le fondement de ce principe, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 24 euros, celle adressée au copropriétaire quelques jours après la délivrance de la sommation pour le paiement de la même somme n’apparaissant pas procéduralement justifiée.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété d’un montant de 10.392,14 euros, arrêtée au 1er décembre 2024, et 24 euros de frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Par conséquent, M. [D] [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” la somme de 10.416,14 euros de charges et frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er décembre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 11.816,60 euros à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2024 et sur la totalité à compter de l’assignation du 24 février 2025.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [D] [S] s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges si bien que sa dette ne cesse de croître.

Il impose ainsi à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes d’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 800 euros.

M. [D] [S] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, M. [D] [S] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Villa Iris” situé [Adresse 6] la somme de 10.416,14 euros de charges et frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er décembre 2024, avec les intérêts au taux légal calculés sur la somme de 11.816,60 euros à compter du 17 octobre 2024 et sur la totalité à compter du 24 février 2025 ;

CONDAMNE M. [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Villa Iris” situé [Adresse 6] la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Villa Iris” situé [Adresse 6] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Villa Iris” situé [Adresse 6] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [D] [S] aux dépens, distraits au profit de Maître Thierry Baudin, avocat au Barreau de Nice, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT