JUGEMENT DU

15 JANVIER 2026

DOSSIER N° RG 25/00903 – N° Portalis DBX7-W-B7J-DQTM

AFFAIRE :

[O] [K] [A] [L], [S] [N] [U] [D] [G] épouse [L]

C/

[N] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Réputée contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Procédure sans audience 11 Décembre 2025,

SAISINE : Assignation en date du 18 Juin 2025

DEMANDEURS :

M. [O] [K] [A] [L]

né le 07 Novembre 1991 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Mme [S] [N] [U] [D] [G] épouse [L]

née le 05 Février 1995 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Justine NORMAND, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 8

DEFENDERESSE :

Mme [N] [C]

née le 04 Décembre 2001 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant promesse de vente du 9 novembre 2023 reçue par Maître [H], Notaire à [Localité 8] (Dordogne), Monsieur [O] [L] et Madame [S] [G] épouse [L] (les époux [L]) se sont engagés à vendre à Madame [N] [C] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 6] (Gironde) et des droits indivis portant sur le chemin d’accès moyennant le prix principal de 295 000 €.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 6 janvier 2024 à seize heures.

Madame [C] a déclaré qu’elle n’entendait pas contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée.

L’acte prévoyait une clause pénale de 29 500 €.

Enfin audit acte les vendeurs ont dispensé la bénéficiaire de la promesse de verser une indemnité d’immobilisation.

Apprenant que malgré la levée de toutes les conditions suspensives, Madame [C] aurait changé d’avis et ne souhaiterait plus acquérir lesdits biens, les époux [L] lui ont adressé un premier courrier le 27 juin 2024 puis un second un courrier recommandé le 13 décembre 2024 (revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé ») contenant mise en demeure de leur verser la clause pénale.

N’obtenant aucun règlement malgré la poursuite des échanges entre les parties sur ce point, les époux [L] ont ensuite assigné, par acte du 18 juin 2025, Madame [C] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE.

Aux termes de l’assignation, les époux [L] demandent au Tribunal, en application des articles 1103, 1231-1 et 1231-5 du Code Civil, de :

Condamner Madame [C] à la somme de 29 500 € en application de la clause pénale stipulée à la promesse de vente du 9 septembre 2023 ;Condamner Madame [C] à la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de tous les préjudices qu’ils ont subis au regard de leur santé ;Condamner Madame [C] à la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. Au soutien de leurs prétentions, Les époux [L] font valoir que Madame [C] s’était engagée à acquérir les biens sous les conditions suspensives de droit commun classiques en la matière, que par la suite elle a changé d’avis et n’a pas répondu à leur courrier de mise en demeure, que son comportement fautif justifie l’application de la clause pénale qui a été fixée à la somme de 29 500 € dans la promesse, que cette situation leur a causé un lourd préjudice financier et moral qui doit être indemnisé en plus.

Assignée en l’étude, Madame [C] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience d’orientation.

L’ordonnance de clôture et de fixation de la date de dépôt a été rendue le 1er décembre 2025.

La date de limite de dépôt des dossiers a été fixée au 11 décembre 2025.

L’affaire a été jugée sans audience et la décision mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

En vertu de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’occurrence, la régularité et la recevabilité ne posent aucune difficulté. Seule la motivation au fond sera donc développée.

Sur la demande principale

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.” et ”Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. (…)”.

Enfin, l’article 1231-5 du Code civil dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. [ … ] Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

La promesse de vente signée par les parties prévoyait page 6 une clause « CARENCE

La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai

Au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. »

En outre la clause STIPULATION DE PENALITE COMPENSATOIRE insérée dans la promesse page 9 était rédigée ainsi qu’il suit : « « Dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de VINGT NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (29.500,00 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Les pièces au dossier montrent que la bénéficiaire s’était engagée à acquérir les biens ayant précisé page 11 de la promesse qu’elle n’entendait pas contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée, le financement devant être assuré en totalité par ses deniers personnels.

Ainsi en premier lieu, faute de signature de l’acte authentique de vente dans les délais convenus, le Tribunal constate que la promesse de vente est devenue caduque de plein droit à compter du 6 janvier 2024 à seize heures, chacune des parties étant alors déliée de tout engagement à l’égard de l’autre.

Pour qu’une partie puisse se prévaloir de la clause pénale au cas où sa contractante n’aurait pas satisfait à ses obligations, ce qui est le cas en l’espèce comme il vient d’être établi, le compromis a prévu (page 20) que la délivrance d’une mise en demeure était nécessaire. Au demeurant, il s’agit aussi d’une exigence instituée par l’article 1231-5 du Code Civil.

Il est constaté que les parties ont échangé par messages depuis janvier 2024 et que Me [H] a adressé un courriel à Madame [C] le 23 février 2024 lui rappelant ses engagements contractuels.

Par la suite Monsieur [L] a adressé un courrier à Madame [C] en recommandé le 27 juin 2024 lui demandant de verser la somme de 28 000 euros (10% du prix de vente total moins la commission d’agence de 15 000 euros)

Le conseil des vendeurs a adressé une vaine mise en demeure à Madame [C] le 13 décembre 2024 (pli revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé »).

L’acquéreur n’a pas respecté les obligations mises à sa charge aux termes du compromis de vente, il est fautif dans la non réalisation de la vente. Le vendeur est donc en mesure de demander des dommages-intérêts. Madame [C] étant la seule responsable de l’échec de cette vente, elle est donc redevable envers les époux [L] de la somme de 29 500 € d’après les stipulations contractuelles.

Les époux [L] font valoir qu’ils ont subi un préjudice distinct consistant en des conséquences sur leur santé physique et mentale. En ce sens ils présentent des attestations de leur entourage faisant état d’une situation de stress et de contrariété pour Monsieur [L] et des documents relatifs à un congé de longue maladie pour Madame [L]. Toutefois il n’est pas démontré que cette maladie trouve son origine dans le présent litige.

Aussi si le préjudice mérite d’être réparé, il ne justifie pas de condamner Madame [C] à hauteur de 10 000 € en plus. L’indemnisation des époux [L] sera ainsi limitée à la somme forfaitaire et contractuellement prévue de 29 500 € (10% du prix de vente comme il est habituel en telle matière).

Sur les demandes annexes

Partie perdante, Madame [C] sera condamnée aux dépens.

L’équité et la situation économique des parties commandent au contraire de la condamner à payer à Les époux [L] une indemnité de 800 € au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits.

Enfin, en application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe. L’exécution provisoire s’appliquera.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’absence de réitération de la promesse de vente en raison de la faute de l’acquéreur,

CONDAMNE en conséquence Madame [N] [C] à régler à Monsieur [O] [L] et Madame [S] [G] épouse [L] la somme de 29 500 € au titre de la clause pénale,

REJETTE la demande d’indemnisation supplémentaire,

CONDAMNE Madame [N] [C] aux dépens,

CONDAMNE Madame [N] [C] à payer à Monsieur [O] [L] et Madame [S] [G] épouse [L] une indemnité de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 15 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT