TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

Copies exécutoires délivrées le : 05 Mai 2026

à :

M^e GUERRINI

M^e IMPERIALI

M^e BALESI-ROMANACCE

Copies certifiées conformes délivrées le :

CHAMBRE CIVILE 1

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 23/01096 – N° Portalis DBXI-W-B7H-DC4S

Nature de l’affaire : 50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Paul GRIMALDI, Juge

Julia DEPETRIS, Juge

GREFFIER: Berdiss ASETTATI lors des débats

Pauline ANGEL lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS : à l’audience publique du 31 Mars 2026

JUGEMENT rendu publiquement par mise à disposition au greffe le cinq Mai deux mil vingt six conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile .

Date indiquée à l’issue des débats .

DEMANDEURS

[E] [I]

né le 21 Mars 1957 à BOULOGNE BILLANCOURT, demeurant 47 avenue Georges Mandel – 75116 FRANCE

représenté par M^e Anna-livia GUERRINI, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant, et M^e Philippe DE LA GATINAIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. FONCIERE ACTIVE, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 492 892 690, dont le siège social est sis 1 rue du Faubourg Saint Honoré – 75008 PARIS, agissant poursuites et diligences de son Président, Monsieur [E] [I]

représentée par M^e Anna-livia GUERRINI, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant, et M^e Philippe DE LA GATINAIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

S.C.P. JEAN-FRANÇOIS CASTELLANI ET [F] [Q], immatriculée au RCS de BASTIA sous le n°819 161 100, dont le siège social est 19 avenue Paul DOUMER – Route de Bastia – 20220 L’ILE ROUSSE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SELARL SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA,

[W] [V]

née le 14 Mai 1967 à LE CANNET (06110), demeurant 1, rue du Petit Pas d’Âne – 37300 JOUE LES TOURS

représentée par M^e Ugo IMPERIALI, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant, et M^e Mathieu CROIZET, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

[L] [D] veuve [V]

née le 16 Mai 1941 à MARSEILLE, demeurant 142 boulevard du montparnasse – 75014 PARIS

représentée par M^e Ugo IMPERIALI, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant, et M^e Mathieu CROIZET, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

[B] [C] [V]

née le 08 Juin 1969 à CANNES, demeurant 31, rue du 4 juillet – 93260 LILAS

représentée par M^e Ugo IMPERIALI, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant, et M^e Mathieu CROIZET, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [L] [D], veuve [V], Madame [W] [V] et Madame [B] [C] [V] étaient propriétaires indivises du bien immobilier situé sur la commune de PIGNA en HAUTE-CORSE (20220), cadastré section A N°341 lieudit GROTTA, comprenant une construction, avec terrain servant d’assise, d’une surface d’environ 150 m², et les parcelles attenantes cadastrées N°337, 338, 339 et 340, selon la répartition suivante :

— Madame [L] [D] était propriétaire de la moitié des parts de l’indivision, et usufruitière de la seconde moitié des parts de l’indivision ;

— Madame [W] [V], la fille ainée de Madame [L] [D], était nue-propriétaire d’un quart des parts de l’indivision ;

— Madame [B] [V], la fille cadette de Madame [L] [D], était nue propriétaire d’un quart des parts de l’indivision.

Elles ont décidé de mettre en vente ce bien et Monsieur [E] [I] a souhaité l’acquérir pour un prix de 760.000 euros.

L’accord de vente entre les parties a été matérialisé par la signature d’un compromis de vente en date du 23 août 2021 entre les consorts [V] et Monsieur [E] [I] en qualité d’acquéreur, en l’Etude de Maître [F] [Q], notaire à L’ÎLE ROUSSE.

Le 10 septembre 2021, Monsieur [E] [I] a versé un dépôt de garantie au profit des consorts [V] à hauteur de 30.000 euros, réalisé entre les mains du notaire rédacteur de l’acte, Maître [F] [Q].

Le 10 janvier 2022, la Société FONCIERE ACTIVE, dont Monsieur [E] [I] est le Président, a été substituée dans le bénéfice de la promesse de vente conformément aux dispositions de ladite promesse.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2023, Monsieur [E] [I] et la société FONCIERE ACTIVE ont fait assigner Madame [L] [D] veuve [V], Madame [W] [V], Madame [B] [V] et la SCP Jean-François CASTELLANI et [F] [Q] devant le tribunal de judiciaire de BASTIA aux fins, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, d’ordonner à la SCP de leur verser 30.000 euros séquestrés en son étude, condamner les autres parties au paiement des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2022 ainsi qu’à 20.000 euros au titre de dommages et intérêts, et condamner l’ensemble des parties à leur verser 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure et aux entiers dépens.

Le 15 janvier 2024, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de clôture partielle à l’encontre de Maître IMPERIALI, conseil de Mesdames [V]. Le 29 janvier 2024, l’ordonnance a été révoquée.

Par mention au dossier en date du 27 septembre 2024, le juge de la mise en état a renvoyé la fin de non-recevoir relative au défaut de qualité et d’intérêt à agir de Monsieur [I] et de la prescription des demandes, pour qu’elle soit examinée par la formation de jugement compte tenu de la complexité et de l’état d’avancement du dossier.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives régulièrement notifiées le 11 décembre 2024, Monsieur [I] et la société FONCIERE ACTIVE demandent au tribunal de :

— " Recevoir Monsieur [E] [I] et la Société FONCIERE ACTIVE en leurs conclusions et les y déclarer bien fondés ;

— Débouter les Consorts [V] de leur exception de fin de non-recevoir en ce qu’elle est mal fondée et de l’ensemble de leurs demandes en toutes fins qu’elles comportent,

— Ordonner à la SCP Jean-François CASTELLANI et [F] [Q], Notaires associés à L’ÎLE ROUSSE, de verser à la Société FONCIERE ACTIVE, dès le prononcé du jugement à intervenir, la somme de 30.000 euros, séquestrée en son étude ;

— Condamner solidairement Madame [L] [D] veuve [V], Madame [W] [V] et Madame [B] [C] [V] au paiement des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2022 par application de l’article 1231-6 du code civil au bénéfice de la Société FONCIERE ACTIVE ;

— Condamner solidairement Madame [L] [D] veuve [V], Madame [W] [V] et Madame [B] [C] [V] à payer à Monsieur [E] [I] et à la Société FONCIERE ACTIVE une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison de leur inexécution contractuelle fautive, et suite à la campagne de dénigrement effectuée sur le réseau social Facebook par Madame [L] [D] veuve [V] au préjudice du dirigeant de la Société FONCIERE ACTIVE, Monsieur [E] [I],

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, rien ne justifiant de l’écarter par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile

— Condamner solidairement Madame [L] née [D] veuve [V], Madame [W] [V] et Madame [B] [C] [V] au paiement, chacune, d’une somme de 10.000 euros à Monsieur [E] [I] et à la Société FONCIERE ACTIVE par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de leurs prétentions, en réponse à la fin de non-recevoir, ils font valoir que Monsieur [I] a versé le dépôt de garantie et que la clause de substitution impose une solidarité. Ils ajoutent que Monsieur [I] sollicite également des dommages et intérêts, ayant subi directement du dénigrement et un article 700 du code de procédure civile.

Au visa de l’article 1124 code civil, les demandeurs affirment qu’à défaut de réalisation de la double condition suspensive, la promesse de vente est devenue caduque et impose la restitution du dépôt de garantie. Ils explicitent que le permis a été refusé seulement car la mairie n’a pas consulté les architectes des bâtiments de France, les demandeurs n’ayant commis aucune faute puisqu’ils ont eux consulté l’architecte des bâtiments de France. Selon eux, les consorts [V] n’ont subi aucun préjudice financier du fait de l’immobilisation temporaire de leur bien puisqu’ils l’ont vendu le 23 novembre 2022 pour un prix supérieur, ce qui a d’ailleurs privé les demandeurs de tout intérêt à constituer avocat devant le tribunal administratif.

Au visa des articles 1104, 1217 et 1231-6 du code civil, les demandeurs sollicitent l’indemnisation du préjudice subi en raison de l’inexécution fautive de l’obligation de restitution du dépôt de garantie par les consorts [V]. Ils ajoutent que Madame [L] [D] est de mauvaise foi, ayant procédé à une campagne de dénigrement et puisque les consorts ont caché au tribunal la revente du bien. Monsieur [I] précise qu’il demande également l’indemnisation sur le fondement de l’article 1240 du code civil en raison de l’atteinte manifeste portée à son honneur et sa réputation.

En défense et aux termes de leurs conclusions récapitulatives régulièrement notifiées le 06 mars 2025, les consorts [V] demandent au tribunal, au visa des articles 30 à 32, 32-1 et 789 du code de procédure civile, des articles 1103 et 1104 du code civil, et de l’article 65 de la loi du 29 juillet 1881, de :

— Déclarer les demandes de Monsieur [I] irrecevables et mal fondées puisque ce dernier ne dispose d’aucun droit, qualité ou intérêt à agir,

— Déclarer les demandes de Monsieur [I] et de la société FONCIERE ACTIVE relative à l’allocation de la somme de 20.000 euros en raison de " la véritable campagne de dénigrement dont il a été victime sur le réseau social Facebook en raison des agissements fautifs commis à son préjudice par Madame [L] [D] veuve [V] " considérée diffamatoire par Monsieur [I], irrecevables car prescrites.

— Déclarer l’action de la société FONCIERE ACTIVE mal fondée.

— Déclarer que Madame [L] [D] veuve [V], Madame [W] [V], Madame [B] [C] [V] ont conservé le dépôt de garantie, devenu indemnité d’immobilisation car la vente n’a pas pu se faire en raison du seul comportement de la société FONCIERE ACTIVE.

— Débouter la société FONCIERE ACTIVE de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Débouter Monsieur [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— Condamner Monsieur [I] et la société FONCIERE ACTIVE, chacun, à payer à :

* Madame [L] [D] veuve [V], la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

* Madame [W] [V], la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

* Madame [B] [C] [V], la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— Déclarer que l’exécution provisoire est de droit.

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus et à échoir à compter de la date de l’assignation.

— Condamner Monsieur [I] à payer à Madame [L] [D] veuve [V], Madame [W] [V], Madame [B] [C] [V], chacune la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— Condamner la société FONCIERE ACTIVE à payer à Madame [L] [D] veuve [V], Madame [W] [V], Madame [B] [C] [V], chacune la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, au visa des articles 30, 31 et 32 du code de procédure civile, les consorts [V] indiquent que Monsieur [I] n’a pas qualité à agir et donc intérêt à agir, car la société FONCIERE ACTIVE est subrogée dans ses droits et obligations. Selon les consorts [V], Monsieur [I] peut seulement demander le remboursement du dépôt de garantie à la société, la solidarité n’étant prévue que pour le paiement du prix et de l’exécution des conditions de la vente.

Au visa de l’article 65 de la loi du 29 juillet 1881, les consorts [V] avancent que l’action en dommages et intérêts suite aux propos qualifiés de diffamatoires se prescrit par trois mois, or les propos remontent au 21 aout 2022, l’assignation date de 2023 et aucune conclusion n’a été déposée depuis la saisine. Ils rappellent que les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne sont recevables que si la demande principale est recevable. Les consorts [V] précisent que l’utilisation du fondement de la responsabilité extracontractuelle ne change pas la qualité des propos.

Au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, les consorts [V] exposent que la condition suspensive d’obtention du permis de construire ne s’est pas réalisée par la faute des demandeurs, puisque la demande de permis de construire a été faite tardivement, les demandeurs n’ont pas régularisé la situation alors qu’ils étaient en capacité, et ils n’ont pas constitué avocat ou déposé de mémoires devant le tribunal administratif. Les consorts [V] ajoutent que le mauvais traitement de la demande par la mairie ne constitue pas un évènement de force majeure car la société se devait suivre le traitement de sa demande. Par conséquent, ils soutiennent que la vente n’ayant pu être signée par la seule volonté de la société FONCIERE ACTIVE, le dépôt de garantie est acquis aux vendeurs.

Sur la demande reconventionnelle, au visa de l’article 1240 du code civil, les consorts [V] soutiennent que la procédure des demandeurs est manifestement abusive.

En défense et aux termes de ses conclusions récapitulatives régulièrement notifiées le 09 décembre 2024, la SCP Jean-François CASTELLANI et [F] [Q] demande au tribunal de :

— Statuer ce que de droit et ce qu’il appartiendra sur les irrecevabilités soulevées et sur le litige opposant les parties,

— Donner acte à la concluante de ce qu’elle se libèrera des fonds auprès de celle des parties que le Tribunal aura jugé devoir l’obtenir,

— Prononcer sa mise hors de cause et de procès sans peine ni dépens,

— Condamner les demandeurs ou qui mieux des parties à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’Article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 1956 du code civil, la SCP Jean-François CASTELLANI et [F] [Q] avance que le litige oppose les autres parties et qu’elle libèrera les fonds suivant la décision du tribunal. Elle ajoute que sa mise en cause n’est pas justifiée.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instance au 09 octobre 2025 par ordonnance rendue le même jour.

Entendue à l’audience du 06 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026, puis prorogée.

Par ordonnance en date du 26 mars 2026, il a été ordonné la reprise des débats de l’affaire pour cause de changement de composition à l’audience du 31 mars 11h, date à laquelle l’affaire était de nouveau mise en délibéré au 5 mai.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Ainsi, les consorts [V] sollicitent dans leurs moyens la condamnation des demandeurs à une amende civile, sans reprendre cette prétention dans le dispositif des dernières conclusions. Cette prétention ne sera donc pas examinée.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

I. Sur la fin de non-recevoir tirée de l’intérêt à agir

Selon l’article 31 du code de procédure civile, « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

L’article 32 du même code précise « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

En l’espèce, Monsieur [I] sollicite la restitution du dépôt de garantie versé.

En effet, par acte du 28 aout 2021, les consorts [V] ont signé un compromis de vente avec Monsieur [E] [I]. L’acte prévoit le versement d’un dépôt de garantie d’une valeur de 30.000 euros entre les mains du notaire. L’acte prévoit également une faculté de substitution « au profit de toute autre personne physique ou morale » désigné par Monsieur [I] et exercée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au notaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 janvier 2022, Monsieur [I] a informé le notaire qu’il exerçait sa faculté de substitution en faveur de la société FONCIERE ACTIVE, en lui transmettant un acte de substitution signé entre Monsieur [I] et ladite société.

De jurisprudence constante, le bénéficiaire d’une promesse synallagmatique de vente a seul qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie versé en exécution du contrat. En raison de la substitution des acquéreurs, la société FONCIERE ACTIVE a donc seule qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie.

Monsieur [I] fait valoir qu’il possède néanmoins une qualité pour agir car il a versé les fonds et que le compromis prévoit une solidarité à son encontre.

La clause de substitution indique que Monsieur [I] « restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de la vente », et précise « toute somme versée par l’acquéreur dès avant l’exercice de la faculté de substitution sur un compte ouvert auprès d’un office notarial, en vue de la réalisation de la vente, sera transférée dans cette comptabilité au nom de la personne substituée, déduction faite le cas échéant des dépenses déjà engagées par l’office notarial. L’acquéreur donne dès à présent et irrévocablement son accord sur ce mode de transfert, accord sans lequel la faculté de substitution n’aurait pu être conclue entre les parties. Il s’engage à faire son affaire personnelle du remboursement de cette somme auprès de la personne substituée ». L’acte de substitution ajoute « le subsisté s’engage à rembourser le substituant du montant du dépôt de garantie versé s’élevant à 30.000 euros, et de tous les frais engagés par ce dernier au titre du compromis de vente, sur présentation de justificatifs ». Ainsi, la solidarité ne porte que sur le paiement du prix et l’exécution des conditions suspensives, sans modifier les bénéficiaires du dépôt de garantie. La lecture du compromis et de l’acte de substitution permet de conclure que la société FONCIERE ACTIVE est considérée comme avoir versé le dépôt de garantie et qu’il lui appartient de rembourser Monsieur [I] par ailleurs.

Faute d’être le bénéficiaire de la promesse synallagmatique de vente, Monsieur [I] n’a pas qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie versé en exécution du contrat. Cette prétention sera déclarée irrecevable, ainsi que la demande subséquente de dommages et intérêts pour l’inexécution contractuelle, Monsieur [I] n’étant plus partie au contrat, suite à la substitution.

Monsieur [I] sollicite également l’indemnisation de son préjudice subi en raison des agissements fautifs de Madame [L] [D], veuve [V]. Pour cette prétention, Monsieur [I] a intérêt et qualité pour agir puisqu’il indique subir directement et personnellement le préjudice. Pour rappel, l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

Par conséquent, la prétention formée au titre des dommages et intérêts par Monsieur [I] est recevable pour cette fin de non-recevoir.

Enfin, la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile n’a pas le caractère d’une demande incidente dès lors qu’elle ne tend qu’à régler les frais de l’instance et n’implique pas, pour la juridiction, la nécessité d’examiner le fond. La demande d’irrecevabilité formée à ce titre par les défendeurs ne peut donc prospérer puisque Monsieur [I] formule une demande recevable. Par conséquent, la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par Monsieur [I] sera déclarée recevable.

II. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Selon l’article 65 de la loi du 29 juillet 1881, "L’action publique et l’action civile résultant des crimes, délits et contraventions prévus par la présente loi se prescriront après trois mois révolus, à compter du jour où ils auront été commis ou du jour du dernier acte d’instruction ou de poursuite s’il en a été fait.

Toutefois, avant l’engagement des poursuites, seules les réquisitions aux fins d’enquête seront interruptives de prescription. Ces réquisitions devront, à peine de nullité, articuler et qualifier les provocations, outrages, diffamations et injures à raison desquels l’enquête est ordonnée.

Les prescriptions commencées à l’époque de la publication de la présente loi et pour lesquelles il faudrait encore, suivant les lois existantes, plus de trois mois à compter de la même époque, seront, par ce laps de trois mois, définitivement accomplies ".

L’action civile en dommages-intérêts est soumise à cette prescription de trois mois, même si elle est portée devant le tribunal civil et exercée indépendamment de l’action publique, mais cette prescription ne s’applique qu’autant que l’action a réellement et exclusivement pour base un crime, un délit ou une contravention prévue par la loi du 29 juillet 1881.

Il appartient au juge de restituer aux faits leur exacte qualification, sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, afin de déterminer le véritable fondement juridique de la demande qui lui est soumise.

L’article 29 de la loi du 29 juillet 1881 dispose " Toute allégation ou imputation d’un fait qui porte atteinte à l’honneur ou à la considération de la personne ou du corps auquel le fait est imputé est une diffamation. La publication directe ou par voie de reproduction de cette allégation ou de cette imputation est punissable, même si elle est faite sous forme dubitative ou si elle vise une personne ou un corps non expressément nommés, mais dont l’identification est rendue possible par les termes des discours, cris, menaces, écrits ou imprimés, placards ou affiches incriminés.

Toute expression outrageante, termes de mépris ou invective qui ne renferme l’imputation d’aucun fait est une injure ".

En l’espèce, Monsieur [I] sollicite une indemnisation suite à « une campagne de dénigrement » ainsi qu’en raison de menaces et insultes par messages et par téléphone, de la part de Madame [L] [D], veuve [V], sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Les consorts [V] soutiennent que ces propos relèvent de la loi du 29 juillet 1881.

Le procès-verbal de constat du 22 septembre 2022 constate l’existence " d’une publication issue du réseau social Facebook, publiée par le profil [P] [N] [D] le 14 aout 2022 à 15h26, sous le statut public. Cette publication consiste au partage d’une image GOOGLE reprenant le portrait de Monsieur [E] [I]. Ce partage est accompagné d’un texte de commentaire. La publication comprend le texte suivant : " COLERE ET DEGOUT : [E] [I], ESCROC IMMOBILIER Veut régler sur Pigna ! Un honnête homme, Marchand de Biens, Parisien, ayant bien plus d’un pignon sur rue, alliée à son beau-frère iranien [O]… qui devait financer des travaux mégalomaniaques, avec ses devises iraniennes, gagnées en vendant des tapis iraniens… a pratiqué vis-à-vis de moi ce qui s’appelle un abus de faiblesse, profitant de mon âge et de ma grande fatigue, pour tenter d’acheter la maison de Pigna, en Balagne, avec des clauses suspensives, qui ne pouvaient qu’aboutir à un refus de l’Administration… Une année, de ce qui me reste à vivre, perdue ! Et il ne m’en reste pas beaucoup… Autrement dit, un magouilleur qui voulait transgresser les règles d’urbanisme, se comportant comme un colon prédateur des Corses. Et il prétend aimer la Corse ! A fuir ! … ". L’huissier de justice note également une réitération des propos par une nouvelle publication le 21 aout 2022.

Le 18 novembre 2022, Monsieur [I] et la société FONCIERE ACTIVE ont émis une citation directe à l’encontre de Madame [L] [D] devant le tribunal correctionnel de Paris pour des faits de diffamation.

Dans ces publications, Madame [L] [D] allègue que Monsieur [I] a commis une escroquerie et un abus de faiblesse à son encontre. Ces allégations portent nécessairement atteinte à l’honneur de Monsieur [I]. Elles ont été commises par voie de communication électronique, soit un des moyens de publicité prévus par l’article 23 de la loi du 29 juillet 1881.

Il apparait alors que ces propos sont donc diffamatoires et punissables au sens de l’article 29 de la loi du 29 juillet 1881. L’action civile en résultant se prescrit par trois mois.

Lorsque des poursuites pour diffamation et injures publiques sont engagées à raison de la diffusion, sur le réseau internet, d’un message figurant sur un site, le point de départ du délai de prescription de l’action publique prévu par l’article 65 de la loi du 29 juillet 1881 doit être visé à la date du premier acte de publication, laquelle s’entend de la date à laquelle le message a été mis pour la première fois à la disposition des utilisateurs du réseau. Les publications ont été mises à disposition des utilisateurs du réseau Facebook le 14 aout 2022 et le 21 aout 2022.

L’acte de poursuite devant le tribunal correctionnel a été signifié le 18 novembre 2022, mais il est constant que Monsieur [I] n’a pas donné suite à la procédure pénale, qui n’a ainsi pas abouti. La juridiction civile a été saisie par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2023. Il apparait que plus de trois mois se sont écoulés entre les propos diffamatoires et la saisine de la juridiction civile. Monsieur [I] n’allègue aucun acte suspensif ou interruptif de prescription.

Par conséquent, la prétention formée par Monsieur [I] au titre des dommages et intérêts relatifs à la « campagne de dénigrement » sera déclarée irrecevable puisque prescrite.

Monsieur [I] demande également une indemnisation suite à des messages et appels menaçants. Le contenu des messages et appels n’est pas retranscrit, de sorte qu’il n’est pas possible pour la juridiction de qualifier ces propos comme étant diffamatoires. La loi du 29 juillet 1881 n’a donc pas vocation à s’appliquer.

L’article 2224 du code civil prévoit une prescription quinquennale pour les actions personnelles ou immobilières. Monsieur [I] a saisi la juridiction civile moins d’un an après les faits reprochés.

Par conséquent, la prétention formée par Monsieur [I] au titre des dommages et intérêts relatifs aux messages et appels menaçants sera déclarée recevable.

Les consorts [V] sollicitent également l’irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts formulée par la société FONCIERE ACTIVE. Néanmoins, cette dernière repose sur l’article 1231-6 du code civil et ne vise pas les propos diffamatoires, elle sera donc déclarée recevable, en l’absence de prescription.

III. Sur la restitution du dépôt de garantie

En vertu de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1304-3 du code civil précise « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt ».

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente signée le 28 aout 2021 stipule :

«  CONDITION SUSPENSIVE D’OBTENTION DU PERMIS DE CONSTRUIRE

La présente convention est soumise à la condition suspensive de :

a) L’obtention par l’ACQUEREUR au plus tard le 30 Juin 2022 d’un permis de construire autorisant la réalisation d’une extension de la construction existante d’environ 150 m2, et de la réalisation d’une piscine.

b) L’absence de tout recours et de toute procédure en retrait ou en annulation dans les délais de recours définis par le code de l’urbanisme.

L’ACQUEREUR s’engage à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 30 Novembre 2021 et à l’afficher sur le site dans les dix jours francs de sa délivrance. Tout dépassement par l’ACQUEREUR de l’un ou l’autre de ces délais sera considéré, si le VENDEUR le souhaite, comme une renonciation pure et simple au bénéfice de la présente condition suspensive. Le VENDEUR ne pourra exercer cette faculté que huit jours après une mise en demeure demeurée infructueuse. Si la délivrance du permis de construire n’était pas intervenue à la date ci-dessus, ou si ce permis était refusé, faisant l’objet d’un sursis à statuer, ou n’était pas délivré de façon conforme à la demande la présente condition suspensive serait réputée ne pas être réalisées, il en serait de même si le permis faisait l’objet d’une procédure en annulation ou en retrait dans les délais de recours. En toute hypothèse, l’ACQUEREUR resterait personnellement responsable de toutes les taxes fiscales ou parafiscales qui pourraient être rendues exigibles du seul fait de la délivrance de ce permis que la vente se réalise ou non ".

«  VERSEMENT PAR L’ACQUEREUR – DEPOT DE GARANTIE

Le présent acte a été rédigé par Maitre [F] [Q], notaire à L’ILE ROUSSE. En vertu de l’article L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation, l’ACQUEREUR peut donc, sans attendre l’expiration du délai de rétractation prévu à l’article L.271-1 du même code, effectuer un versement à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire chargé de régulariser la présente vente. A cet effet, une somme de TRENTE MILLE EUROS (30.000 euros) non productive d’intérêts sera versée dans les quinze jours des présentes par l’ACQUEREUR, entre les mains du notaire susnommé.

I. Cette somme viendra en déduction du prix et des frais de l’acte dus par l’ACQUEREUR, lors de l’établissement de l’acte authentique, s’il a lieu, ou sera restitué à l’ACQUEREUR au jour fixé pour cet établissement, si l’une quelconque des conditions suspensives prévues n’était pas réalisée.

II. En cas de réalisation des conditions suspensives ci-dessus, même après la date fixée pour l’établissement de l’acte authentique, si pour une raison quelconque l’ACQUEREUR ne pouvait ou ne voulait pas passer cet acte et/ou payer le prix et les frais, le VENDEUR pourra :

— soit tenir le présent accord pour nul et non avenu quinze jours après une sommation de passer l’acte authentique, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier ; dans ce cas, les parties seront alors déliées de tous engagements résultant des présentes conventions, et le dépôt de garantie ci-dessus versé sera acquis définitivement au VENDEUR, à titre d’indemnité d’immobilisation

— soit poursuivre l’ACQUEREUR en constatation judiciaire de la vente, la somme versée à tire de garantie venant en déduction du prix de vente ".

Le récépissé de dépôt de la demande de permis de construire fait apparaitre qu’elle a été déposée le 18 janvier 2022 par la société FONCIERE ACTIVE, représentée par Monsieur [I]. Or Monsieur [I] s’est engagé dans la promesse unilatérale de vente à déposer cette demande au plus tard le 30 novembre 2021. Il a effectué la démarche avec plus de six semaines de retard.

L’acte stipule que le dépassement de ce délai vaut renonciation pure et simple au bénéfice de la présente condition suspensive sur souhait des vendeurs, exercé sous huit jours. Néanmoins, les demandeurs n’ont pas fait valoir cette modalité d’exécution prévue dans le contrat.

Le maire de la commune de PIGNA a accordé un permis de construire tacite le 22 avril 2022. La direction départementale des territoires de la préfecture de la HAUTE-CORSE a déposé une requête en suspension d’exécution le 03 aout 2022, ainsi qu’une requête en annulation. Le 19 aout 2022, l’exécution du permis de construire a été suspendue par le juge des référés du tribunal administratif de BASTIA car « le moyen tiré de ce que le permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions de l’article R.425-1 du code de l’urbanisme dès lors que l’avis de l’architecte des bâtiments de France n’a pas été sollicité alors que le projet est situé dans les abords d’un monument historique, parait propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée ».

En raison de la procédure en annulation et en suspension dans les délais de recours imposés par le code de l’urbanisme, la condition suspension est réputée ne pas s’être réalisée. Néanmoins, les consorts [V] soutiennent que Monsieur [I] et la société FONCIERE ACTIVE ont empêché son accomplissement.

Par jugement du 1er février 2024, le juge du tribunal administratif de BASTIA a sursis à statuer, explicitant « le vice tiré du défaut de saisine de l’architecte des bâtiments de France relevé au point 5 du présent jugement apparait susceptible de faire l’objet d’une régularisation n’impliquant pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même ». Par jugement du 5 juillet 2024, le juge du tribunal administratif de BASTIA a annulé le permis de construire « aucune mesure de régularisation n’ayant été notifiée au tribunal ».

La lecture de ces pièces fait apparaitre que le permis de construire a été annulé en raison de l’absence de saisine de l’architecte des bâtiments de France. En vertu de l’article R.423-11 du code de l’urbanisme, le maire a la charge de transmettre le dossier à l’architecte des bâtiments de France dans le cadre d’une demande de permis de construire.

Les consorts [V] soutiennent que la société FONCIERE ACTIVE, en tant que professionnelle, se devait de suivre le projet et de réaliser une demande de permis efficace.

La demande de permis de construire contient une section « informations pour l’application d’une législation connexe » nécessitant d’indiquer si le projet se situe « dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords d’un monument historique ». Cette section n’a pas été remplie par la société FONCIERE ACTIVE. Or, les demandeurs font état d’un rendez-vous le 19 novembre 2021 avec l’architecte des bâtiments de France pour une demande de consultation d’avant-projet. Le formulaire de consultation préalable liste « site inscrit » dans les servitudes. L’avis rendu par l’architecte le 15 décembre 2021 note « servitudes liées au projet : site inscrit – bassin de Nonza et des Monts environnants ». La demande de permis de construire a été déposée le 18 janvier 2022, date à laquelle les demandeurs avaient donc connaissance de la nécessité de transmission de la demande à l’architecte des bâtiments de France, mais ils ont malgré tout mal rempli la demande de permis de construire.

Par cette faute, la société FONCIERE ACTIVE a empêché la délivrance d’un permis de construire conforme et a donc empêché l’accomplissement de la clause suspensive. En application de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie.

L’acte prévoit qu’après réalisation des conditions suspensives, le dépôt de garantie sera versé aux vendeurs à titre d’indemnité d’immobilisation quinze jours après une sommation de passer l’acte authentique, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Les défenderesses n’allèguent aucunement avoir réalisé cette formalité. De plus, les vendeurs ont finalement vendu le bien le 23 novembre 2022 à d’autres parties, ils n’avaient nécessairement pas fait sommation de passer l’acte authentique à la société FONCIERE ACTIVE.

Ainsi, n’ayant pas respecté le formalisme imposé par le contrat, les consorts [V] ne peuvent solliciter le versement du dépôt de garantie.

Dans la section « REGULARISATION » de l’acte, il est spécifié qu’il doit être régularisé par acte authentique au plus tard le 31 juillet 2022, avec une prorogation éventuelle, sans pouvoir excéder le 15 aout 2022. En l’absence de régularisation au 15 aout 2022, le contrat du 28 aout 2021 est non avenu et il doit être procédé aux restitutions.

La société FONCIERE ACTIVE a versé un dépôt de garantie à hauteur de 30.000 euros, entre les mains du notaire Maitre [F] [Q].

Par conséquent, il sera ordonné à la SCP Jean-François CASTELLANI et [F] [Q], notaires associés à L’ÎLE ROUSSE, de verser à la société FONCIERE ACTIVE, la somme de 30.000 euros séquestrée en son étude, en vertu de l’acte du 28 aout 2021.

IV. Sur l’indemnisation du préjudice de la société FONCIERE ACTIVE

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2022. Cependant, le courrier transmis à la juridiction du 24 octobre 2022 ne met pas en demeure les défendeurs de restituer le dépôt de garantie, évoquant seulement le conflit lié aux propos diffamatoires.

Les défendeurs justifient de l’envoi d’une mise en demeure de restituer les fonds le 23 janvier 2023 à Madame [L] [D]. Faute de clause de solidarité prévue au contrat et d’avoir mis en demeure l’ensemble des cocontractants, cette mise en demeure ne peut être le point de départ des intérêts.

Par conséquent, il convient de prononcer que la somme de 30.000 euros, portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 juin 2023 et de condamner solidairement les consorts [V] au paiement de ces intérêts.

De plus, la société FONCIERE ACTIVE ne rapporte pas la preuve du préjudice spécial qu’elle aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard du paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, la société FONCIERE ACTIVE sera déboutée de sa demande de ce chef.

V. Sur l’indemnisation du préjudice de Monsieur [I]

En vertu de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Monsieur [I] demande l’indemnisation de son préjudice causé par des menaces et insultes commises par messages et voie téléphonique par Madame [L] [D]. Monsieur [I] ne fournit aucun élément pour attester de la réalité des faits dénoncés.

Par conséquent, Monsieur [I] sera débouté de sa demande de ce chef.

VI. Sur la demande reconventionnelle des consorts [V]

En vertu de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, les consorts [V] demandent l’indemnisation d’un préjudice causé par la procédure abusive diligentée par Monsieur [I] et la société FONCIERE ACTIVE.

Néanmoins, c’est à juste titre que la société FONCIERE ACTIVE a agi en justice pour obtenir le remboursement du dépôt de garantie. Quant à Monsieur [I], si ses demandes ont été rejetées par le tribunal, les consorts [V] ne fournissent aucun élément pour attester que la saisine de la juridiction est abusive et leur a causé un préjudice.

Par conséquent, les consorts [V] seront déboutés de leur demande de ce chef.

En l’absence de toute condamnation à leur profit, il n’y a pas lieu de se pencher sur la demande des consorts [V] relative à la capitalisation des intérêts.

VII. Sur les autres demandes

a. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les consorts [V], ayant succombé à l’ensemble de leurs prétentions, sont parties perdantes, et seront condamnés aux dépens.

b. Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les consorts [V], condamnés aux dépens, devront verser à la société FONCIERE ACTIVE une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros, et à la SCP Jean-François CASTELLANI et [F] [Q] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros.

Par conséquent, les demandes formulées par les consorts [V] seront rejetées. Il est également équitable de rejeter la demande formulée par Monsieur [I].

c. Sur la demande de mise hors de cause formulée par la SCP

La SCP Jean-François CASTELLANI et [F] [Q] demande sa mise hors de cause et de procès, sans peine ni dépens.

Aucune des parties n’a formé de demandes à l’encontre de la SCP Jean-François CASTELLANI et [F] [Q], cette dernière devant seulement libérer les fonds en fonction de la présente décision. Ainsi, il n’y a pas lieu de la mettre hors de cause. De plus, aucun dépens n’a été mis à sa charge, la SCP Jean-François CASTELLANI et [F] [Q] n’étant pas partie perdante puisqu’aucune partie ne recherche sa condamnation.

d. Sur l’exécution provisoire

Les articles 514 et suivants du code de procédure civile disposent que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l’affaire. Elle ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DECLARE irrecevable la prétention formulée par Monsieur [E] [I] au titre de la restitution du dépôt de garantie et des dommages et intérêts contractuels subséquents,

DECLARE irrecevable la prétention formulée par Monsieur [E] [I] au titre de dommages et intérêts relatifs à la « campagne de dénigrement »,

DECLARE recevable la prétention formulée par Monsieur [E] [I] au titre de dommages et intérêts relatifs aux « messages et appels menaçants »,

DECLARE recevable la prétention formulée par Monsieur [E] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DECLARE recevable la prétention formulée par la société FONCIERE ACTIVE au titre de dommages et intérêts relatifs à l’article 1231-6 du code civil,

ORDONNE à la SCP Jean-François CASTELLANI et [F] [Q], notaires associés à L’ÎLE ROUSSE, de verser à la société FONCIERE ACTIVE, la somme de 30.000 euros séquestrée en son étude en vertu de l’acte du 28 aout 2021,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [D] veuve [V], Madame [W] [V], et Madame [B] [V] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 30.000 euros, à compter du 28 juin 2023, au bénéfice de la société FONCIERE ACTIVE,

DEBOUTE la société FONCIERE ACTIVE de sa demande de dommages et intérêts formulée au titre de l’article 1231-6 du code civil,

DEBOUTE Monsieur [E] [I] de sa demande de dommages et intérêts formulée au titre de l’article 1240 du code civil,

DEBOUTE Madame [L] [D] veuve [V], Madame [W] [V], et Madame [B] [V] de leurs demandes de dommages et intérêts,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [D] veuve [V], Madame [W] [V], et Madame [B] [V] à verser à la société FONCIERE ACTIVE une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [D] veuve [V], Madame [W] [V], et Madame [B] [V] à verser à la SCP Jean-François CASTELLANI et [F] [Q] une somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [L] [D] veuve [V], Madame [W] [V], et Madame [B] [V] de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [E] [I] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [D] veuve [V], Madame [W] [V], et Madame [B] [V] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

En foi de quoi la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,