TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/08538

N° Portalis DB3S-W-B7J-3VFT

Minute : 41/2026

S.A. D’HLM EMMAÜS HABITAT

Représentant : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [K] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CHAUMANET

Copie délivrée à :

M. [V]

Le 9 Janvier 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Janvier 2026 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM EMMAÜS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e CALANDRE, du même Cabinet

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [V], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2021, à effet au 25 mars 2021, la SA d’HLM Emmaüs Habitat a donné à bail à Mme [S] [N] l’appartement à usage d’habitation n° 469-C-7-0095 situé [Adresse 6], pour une durée d’un an renouvelable, pour un loyer de 391,13 euros par mois outre 162,76 euros de provisions pour charges.

Ce contrat a été conclu entre les parties afin de reloger la locataire à la suite d’une opération de destruction et de restructuration du logement où elle résidait auparavant et sur lequel un précédent bail avait été conclu entre les parties.

M. [K] [V] est le fils de Mme [S] [N].

Mme [S] [N] est décédée le 19 octobre 2021.

Par courrier 3 mai 2022, M. [K] [V] a sollicité le transfert du bail à son bénéfice.

Par courrier daté du 21 juin 2022, la SA d’HLM Emmaüs a indiqué à M. [K] [V] refuser de lui transférer le bail au motif qu’il vivait seul dans un logement de 3 pièces, et qu’il lui proposerait à titre exceptionnel une solution de relogement dans un logement de type 2 lorsqu’un logement de cette typologie relevant de son contingent serait disponible.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 27 janvier 2025, la SA d’HLM Emmaüs Habitat a indiqué à M. [K] [V] ne pouvoir lui adresser une proposition de relogement que s’il était à jour dans le règlement des loyers et charges et a ainsi sollicité le paiement de l’arriéré de loyer de 7 045,26 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2025, la SA d’HLM Emmaüs Habitat a fait assigner M. [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— constater que le bail conclu le 15 mars 2021 pour le logement sis [Adresse 7] conclu entre la SA d’HLM Emmaüs Habitat et Mme [S] [N] s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet du décès de cette dernière, survenu le 19 octobre 2021 ;

— constater la qualité d’occupant sans droit ni titre de M. [K] [V] ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [K] [V] du logement qu’il occupe illégalement [Adresse 7] et de tous les locaux accessoires, notamment de l’emplacement de stationnement n° 469-C-1007 ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, sans délai et ce, avec le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu ;

— condamner M. [K] [V] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel révisé, augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail par l’effet du décès, soit le 19 octobre 2021 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

— condamner M. [K] [V] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 7 novembre 2025. Il expose que M. [K] [V] est âgé de 64 ans, qu’il est entré dans les lieux le 25 mars 2021, qu’il vit seul, qu’il perçoit un salaire de 1 426,32 euros, et qu’il bénéficie d’un accompagnement social.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Il a été donné connaissance aux parties des conclusions du diagnostic social et financier.

La SA d’HLM Emmaüs Habitat, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance et a actualisé l’arriéré de l’indemnité d’occupation à la somme de 10 922 euros arrêtée à la date de l’audience.

Pour les moyens à l’appui de ses demandes, il sera renvoyé à son acte introductif d’instance repris oralement à l’audience, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

M. [K] [V], comparaissant en personne, a demandé le transfert du bail à son bénéfice et subsidiairement la condamnation de la SA d’HLM Emmaüs Habitat à le reloger dans un appartement de 2 pièces. Il a contesté le montant de la dette et a sollicité un rééchelonnement de la dette.

A l’appui de ses demandes, il a exposé vivre depuis 40 ans avec sa mère, et avoir vécu depuis le début du bail du 15 mars 2021 dans les lieux objet du litige. Sur le montant de la dette, il a fait valoir que des régularisations de charges n’avaient pas été comptabilisées. Au soutien de sa demande de délais de paiement, il a exposé percevoir 1426 euros de salaire, avoir été opéré du cœur au mois de janvier 2025, et avoir la perspective de reprendre le paiement des loyers courants.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. Sur les demandes reconventionnelles de transfert du bail et de relogement

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 I. de la même loi dispose que les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En vertu de ces textes, au décès des locataires, les descendants sont en droit de revendiquer le transfert du bail à leur profit à la condition de démontrer qu’ils vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, de justifier de ressources inférieures au plafond HLM et de justifier de la taille du ménage, afin que soit vérifiée l’adéquation avec le type d’appartement sollicité. Ainsi, et dès lors que le logement est inadapté à la taille du ménage, le bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit et pour lequel le descendant revendiquant le transfert du bail est prioritaire. La condition d’adéquation du logement à la taille du ménage est ainsi une des conditions permettant le transfert du bail, de sorte que si celle-ci n’est pas remplit, le transfert du bail ne peut avoir lieu, et la loi prévoit uniquement une faculté pour le bailleur de proposer un relogement plus petit et de manière prioritaire pour la personne sollicitant le transfert du bail.

L’article L621-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que les locaux vacants ou inoccupés sont définis par décret. Ce décret fixe les obligations incombant aux propriétaires, aux gérants et aux occupants des lieux en ce qui concerne la tenue du fichier général, ainsi que les déclarations prévues aux articles L. 621-5 et L. 621-6.

Les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Les pièces effectivement utilisées pour l’exercice d’une fonction publique élective ou d’une profession et indispensables à l’exercice de cette fonction ou profession ne sont pas considérées comme des pièces habitables.

Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :

1° L’occupant et son conjoint ;

2° Leurs parents et alliés ;

3° Les personnes à leur charge ;

4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ;

5° Les personnes titulaires d’un contrat de sous-location.

Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En l’espèce, M. [K] [V] n’a produit aucun élément à l’audience à l’appui de sa demande de transfert du bail. Il ne justifie ainsi aucunement qu’il résidait dans les lieux depuis plus d’un an à la date du décès de sa mère, ni de ses ressources à la date du décès de sa mère. Au surplus, le logement qu’il occupe est constitué de 3 pièces et il y vit seul. Le logement se trouve donc inadapté à la taille du ménage qu’il constitue.

Dans ces conditions, M. [K] [V] échoue à apporter la preuve qu’il remplit les conditions du transfert du bail à son bénéfice.

Par conséquent, sa demande sera rejetée.

S’agissant de sa demande tendant à bénéficier d’un relogement, les textes précités prévoient une faculté du bailleur de proposer un relogement sans que cela ne constitue une obligation, ni que cela implique le relogement effectif de la personne concernée.

M. [K] [V] sera donc débouté de sa demande.

II. Sur la demande d’expulsion

Faute de transfert du bail, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 19 octobre 2021, date du décès de la locataire en titre. M. [K] [V] se trouve donc occupant sans droit ni titre des lieux depuis cette date. De plus, par voie de conséquence, le bail relatif à l’emplacement de parking s’est également trouvé résilié à compter de cette date. Il convient donc de prononcer son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

III. Sur la demande d’indemnité d’occupation

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il convient de condamner M. [K] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 19 octobre 2021, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

M. [K] n’étant pas tenu au paiement des loyers et charges antérieurs à la résiliation du bail, son moyen tiré de l’absence de régularisation des charges pendant l’exécution du bail ne saurait prospérer.

Au regard du décompte produit, le montant de l’indemnité d’occupation du 19 octobre 2021 à la date de l’audience s’élève à la somme de 10 922,24 euros.

M. [K] [V] sera donc condamné au paiement de cette somme.

IV. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, au regard des revenus dont dispose M. [K] [V] et des paiements accomplis au cours du premier semestre 2025, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement.

Il sera donc autorisé à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 200 euros et le solde à la 24e mensualité.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [K] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M. [K] [V] à payer à la SA d’HLM Emmaüs Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de M. [K] [V] tendant à bénéficier du transfert du bail conclu le 15 mars 2021 entre la SA d’HLM Emmaüs Habitat et Mme [S] [N] et portant sur le logement n° 469-C-7-0095 situé [Adresse 6] ainsi que sur l’emplacement de parking ;

DEBOUTE M. [K] [V] de sa demande de relogement ;

DIT que M. [K] [V] se trouve occupant sans droit ni titre du logement et de l’emplacement de parking précité du fait du décès de sa mère le 19 octobre 2021 ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SA d’HLM Emmaüs Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de M. [K] [V], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [K] [V] à payer à la SA d’HLM Emmaüs Habitat une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 19 octobre 2021, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

CONDAMNE M. [K] [V] à payer à la SA d’HLM Emmaüs Habitat la somme de 10 922,24 euros, correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 10 novembre 2025 ;

AUTORISE M. [K] [V] à s’acquitter de la dette par 23 mensualités de 200 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

CONDAMNE M. [K] [V] à payer à la SA d’HLM Emmaüs Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge