TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03072

N° Portalis DBX4-W-B7I-TG3N

JUGEMENT

N° B

DU 17 janvier 2025

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[X] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à la

SCP LARRAT

Copies certifiées conformes à

Le :

JUGEMENT

Le Vendredi 17 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [G],

demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 mai 1989, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a loué à [B] [R] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5] (appartement n°27, rez-de-chaussée) à [Localité 9].

Le 30 juillet 2023, [B] [R] est décédée.

Par courrier du 17 août 2023, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a refusé de faire droit à la demande de transfert de bail reçue de [X] [G], s’étant présenté comme le compagnon de la locataire, au motif que celui-ci n’avait pas été déclaré dans les dernières enquêtes de ressources et que la taille du logement n’était pas adaptée à sa situation. La bailleresse a sollicité une copie de l’acte de décès ainsi que les coordonnées de l’héritier désigné dans la succession ainsi que la date à laquelle le logement pourrait être vidé dans la perspective de l’état des lieux de sortie.

Par courrier du 29 août 2023, le fils de [B] [R] a adressé l’acte de décès de sa mère à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sollicité le transfert du bail au profit de [X] [G].

Par courrier en réponse du 14 septembre 2023, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE lui a répondu par la négative pour les motifs susvisés, réitérant sa demande de date à laquelle le logement pourrait être vidé aux fins d’état des lieux de sortie.

Par courrier du 04 juin 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a mis [X] [G] en demeure de restituer le logement et de régler la somme de 908.82 euros à titre d’indemnité d’occupation et charges.

Par exploit du 30 juillet 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a finalement assigné [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection, sollicitant :

— le constat de sa qualité d’occupant sans droit ni titre du logement,

— l’expulsion immédiate de [X] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et la présence d’un serrurier si besoin est,

— la condamnation de [X] [G] à tous les dépens ainsi qu’à payer :

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges conventionnels, soit 454.41 euros, et ce à compter du 30 juillet 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, la période du 30 juillet 2023 au 10 juin 2024 étant chiffrée à 908.82 euros,

* la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 19 novembre 2024 lors de laquelle elle était représentée par son conseil, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a maintenu l’ensemble de ses demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à 896.46 euros, les paiements étant interrompus depuis septembre 2024.

Convoqué par assignation remise à personne, [X] [G] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

L’article 14 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. »

S’agissant d’un logement HLM, l’article 40 de la même loi dispose notamment que « l’article 14 […] est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap […] et les personnes de plus de soixante-cinq ans ».

En l’espèce, s’il ressort des pièces versées au débat qu’un transfert de bail a été sollicité au profit de [X] [G], revendiquant la qualité de compagnon de la défunte locataire, celui-ci ne justifie pas l’existence d’un concubinage notoire, a fortiori d’une communauté de vie effective dans le logement depuis plus d’un an, le courrier du fils de la défunte étant taisant à cet égard. Le défendeur ne justifie pas plus des conditions nécessaires à l’attribution du logement qui apparait inadapté à la taille de son ménage, s’agissant d’un T3 pour une personne seule.

Alors que l’assignation lui a été délivrée à personne, [X] [G] n’a pas jugé utile de comparaître, de sorte qu’il n’apporte aucun élément susceptible de démontrer la réunion des conditions susvisées pour obtenir le transfert de la titularité du bail litigieux.

Par conséquent, les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies en l’état, de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du décès de la locataire, [B] [R], soit au 30 juillet 2023.

Sur l’expulsion :

— Sur le principe de l’expulsion :

Compte-tenu de la résiliation de plein droit du bail, [X] [G] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis le 1er août 2023.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

— Sur la demande de concours de la force publique et d’un serrurier :

[X] [G] s’est maintenu dans les lieux depuis dix-huit mois, et ce alors que la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a immédiatement exprimé, et ce par deux fois, son refus de transfert du bail à son bénéfice. En outre, il a cessé tout règlement depuis la mi-septembre 2024. Partant, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

— Sur la demande de suppression des délais légaux pour quitter les lieux :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Selon l’article L412-6 du même code, “il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante […].

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis […] lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide [de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte]”.

Cependant, l’existence d’une voie de fait ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux, de sorte qu’elle suppose la démonstration d’actes matériels positifs imputables à l’occupant, tels que des actes de violences ou d’effraction.

Or, en l’espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne rapporte pas la preuve de manœuvres, menaces voies de fait ou contrainte ayant permis l’entrée de [X] [G] dans les lieux, celui-ci ayant manifestement des liens avec [B] [R] et son fils, quoique leur nature exacte ne soit pas établie.

En outre, pour rappel, selon l’article 2274 du Code civil, “la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver”.

Or, en l’occurrence, [X] [G] a manifestement contacté la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE rapidement après le décès de [B] [R] pour obtenir le transfert du bail et s’est acquitté de l’indemnité d’occupation et des charges réclamées jusqu’à mi-septembre 2024. Partant, la mauvaise foi du défendeur n’est pas suffisamment démontrée.

Par conséquent, les délais prévus aux articles L412-1 alinéa 1 et L412-6 alinéa 1 susvisés sont applicables au présent litige, de sorte que la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE doit être déboutée de sa demande de suppression desdits délais légaux.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il ressort que plusieurs sommes à titre d’indemnité d’occupation ont été payées postérieurement au décès de la locataire et que le logement est occupé par [X] [G], celui-ci ayant revendiqué sa qualité d’occupant et ayant été rencontré sur place par l’huissier de justice lors de la signification de l’assignation.

Le défendeur sera donc tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi afin de compenser l’absence de restitution des lieux et ce à compter du 1er août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit à l’audience un décompte actualisé au 31 octobre 2024 faisant apparaitre que [X] [G] restait alors lui devoir la somme de 898.46 euros, terme d’octobre 2024 inclus.

[X] [G] sera en conséquence condamné au paiement de cette somme de 898,46 euros pour ladite période et, pour le futur, lesdites indemnités courront à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [X] [G] supportera la charge des dépens de l’instance.

Partie succombante et tenue aux dépens, [X] [G] sera également condamné au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE en raison des démarches judiciaires qu’elle a dû engager du fait du maintien du défendeur dans les lieux.

La décision est exécutoire par provision au titre de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 18 mai 1989 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et [B] [R] à la date du 30 juillet 2023, jour de son décès ;

CONSTATE par conséquent que [X] [G] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] (appartement n°27, rez-de-chaussée) à [Localité 9] depuis le 1er août 2023 ;

ORDONNE donc à [X] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef de libérer les lieux et restituer les clés dans les quinze jours de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de suppression des délais prévus aux articles L412-1 alinéa 1 et L412-6 alinéa 1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour [X] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que [X] [G] est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle depuis le 1er août 2023, laquelle sera fixée au montant du loyer et des charges courants ;

CONDAMNE en conséquence [X] [G] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de de 898.46 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 31 octobre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus) ;

CONDAMNE en outre [X] [G] à verser cette indemnité à partir du 1e novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE [X] [G] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE [X] [G] à verser à SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge