Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 16 mai 2025, n° 24/00374

TJ Nice 16 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de transmission des documents par l'ancien syndic
La cour a constaté que les documents réclamés n'avaient pas été communiqués par l'ancien syndic, ce qui justifie l'ordonnance de remise des pièces sous astreinte.
Rejeté
Préjudice découlant de la transmission partielle des documents
La cour a estimé que les demandeurs ne justifiaient pas l'existence d'un préjudice, rendant leur demande de provision sans fondement.
Accepté
Frais engagés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé qu'il n'était pas inéquitable d'allouer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 16 mai 2025, n° 24/00374
Numéro(s) :	24/00374
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinte
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Vincent EHRENFELDAnne MANCEL
Parties :	Syndic., S.A.R.L. [ S ] c/ S.A.R.L. AZUR CONSEIL SALMON

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00374 – N° Portalis DBWR-W-B7I-POM4

du 16 Mai 2025

N° de minute 25/00782

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 5], Syndic. de copro. [Adresse 6], S.A.R.L. AZUR CONSEIL SALMON

c/ S.A.R.L. [S] [U]

Grosse délivrée à

M^e Vincent EHRENFELD

Expédition délivrée à

M^e Anne MANCEL

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEIZE MAI À 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 16 Février 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 5]

Représenté par son syndic en exercice ACS

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. [Adresse 6]

Représenté par son syndic en exercice ACS

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. AZUR CONSEIL SALMON

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSES

Contre :

S.A.R.L. [S] [U]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Anne MANCEL, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 11 Février 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 04 avril 2025, délibéré prorogé au 16 Mai 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Soutenant que l’ancien syndic n’avait pas transmis au nouveau syndic désigné certains documents en sa possession, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] (C-D), le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] (A) et la Sarl Azur conseil salmon ont par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024, fait assigner la Sarl [S] afin d’entendre le juge des référés:

— condamner sous astreinte, la société [S] [U] à remettre à la société Azur conseil salmon les pièces suivantes prévues à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 concernant la gestion des deux copropriétés, notamment :

* le grand livre du 1ER juillet 2021au 30 juin 2023 avec les comptes 2021/2022 validés,

* les comptes de l’exercice précédent du 1ER juillet 2021 au 30 juin 2022,

* les décomptes individuels pour les charges de l’exercice du 1ER juillet 2021 au 30 juin 2022 ( comptes approuvés lors de l’assemblée du 28/03/2023),

Ainsi que :

Pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] (C-D) :

* original du registre des procès-verbaux de la création de la copropriété à 2021,

* les dossiers de procédures en cours et passées,

* les dossiers de mutation,

* le carnet d’entretien,

* les études de l’architecte pour le ravalement de la façade,

* les décomptes individuels,

* les factures des dix dernières années,

* les relevés de banque des dix dernières années,

* les archives sociales, même passées ( conservation sans limite de durée),

* les dossiers des anciennes assemblées générales,

* les archives sinistres,

* les archives travaux (notamment étanchéité sous garantie décennale),

Pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] (A) :

* original du registre des procès-verbaux de la création de la copropriété à 2021,

* les dossiers de procédures en cours et passées,

* les dossiers de mutation,

* le carnet d’entretien,

* les décomptes individuels,

* les factures des dix dernières années,

* les relevés de banque des dix dernières années,

* les dossiers des anciennes assemblées générales,

* les archives sinistres,

* les archives travaux,

— juger le droit de se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamner la société [S] [U] au paiement de la somme provisionnelle de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société [S] [U] au versement d’une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de référé.

Dans leurs écritures déposées à l’audience du 11 février 2025 et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] (C-D), le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] (A) et la Sarl Azur conseil salmon modifient leurs demandes en ce sens :

* les comptes de l’exercice précédent du 1ER juillet 2021 au 30 juin 2022,

* les décomptes individuels pour les charges de l’exercice du 1ER juillet 2021 au 30 juin 2022 ( comptes approuvés lors de l’assemblée du 28/03/2023),

Ainsi que :

Pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] (C-D) :

* original du registre des procès-verbaux de la création de la copropriété à 2021,

* les dossiers de procédures en cours et passées,

* le carnet d’entretien,

* les décomptes individuels,

* les factures des dix dernières années,

* les relevés de banque des dix dernières années,

* les archives sociales, même passées ( conservation sans limite de durée),

* les dossiers des anciennes assemblées générales,

* les archives sinistres,

* les archives travaux (notamment étanchéité sous garantie décennale),

Pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] (A) :

* original du registre des procès-verbaux de la création de la copropriété à 2021,

* les dossiers de procédures en cours et passées,

* le carnet d’entretien,

* les décomptes individuels,

* les factures des dix dernières années,

* les relevés de banque des dix dernières années,

* les dossiers des anciennes assemblées générales,

* les archives sinistres,

* les archives travaux,

— juger le droit de se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamner la société [S] [U] au paiement de la somme provisionnelle de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société [S] [U] au versement d’une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de référé.

Par conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, la Sarl [S] [U] demande au juge des référés de :

— juger que la Sarl [S] [U] a transmis à la Sarl Azur conseil salmon l’intégralité des archives des deux syndicats des copropriétaires du [Adresse 8] (C-D) et du [Adresse 7] (A),

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] (C/D), le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] (A) et la Sarl Azur conseil salmon de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] (C/D), le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] (A) et la Sarl Azur conseil salmon à lui verser la somme de 1500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur les demandes de communication de pièces :

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat , ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.

En l’espèce, il ne ressort pas de la lecture des deux bordereaux de pièces transmises par la Sarl [S] [U] en date des 6 et 27 avril 2023 que les documents réclamés par les demandeurs aux termes de leurs dernières écritures aient été communiquées par l’ancien syndic. Les documents entrent tous dans la liste des documents visés par l’article 18-2 susvisé. Il appartient à l’ancien syndic d’établir qu’il a respecté l’obligation de transmission mise à sa charge. Dès le 24 mai 2023, la Sarl Azur conseil salmon a écrit à la Sarl [S] [U] en lui donnant une liste détaillée des documents non communiqués sans réponse de cette dernière. En conséquence, il sera ordonné à la Sarl [S] [U], sous astreinte et selon les modalités définies par le présent dispositif, de communiquer à la Sarl Azur conseil salmon les documents suivants :

* les comptes de l’exercice précédent du 1ER juillet 2021 au 30 juin 2022,

* les décomptes individuels pour les charges de l’exercice du 1ER juillet 2021 au 30 juin 2022 ( comptes approuvés lors de l’assemblée du 28/03/2023),

Ainsi que :

Pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] (C-D) :

* original du registre des procès-verbaux de la création de la copropriété à 2021,

* les dossiers de procédures en cours et passées,

* le carnet d’entretien,

* les décomptes individuels,

* les factures des dix dernières années,

* les relevés de banque des dix dernières années,

* les archives sociales, même passées ( conservation sans limite de durée),

* les dossiers des anciennes assemblées générales,

* les archives sinistres,

* les archives travaux (notamment étanchéité sous garantie décennale),

Pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] (A) :

* original du registre des procès-verbaux de la création de la copropriété à 2021,

* les dossiers de procédures en cours et passées,

* le carnet d’entretien,

* les décomptes individuels,

* les factures des dix dernières années,

* les relevés de banque des dix dernières années,

* les dossiers des anciennes assemblées générales,

* les archives sinistres,

* les archives travaux.

Il n’apparaît pas nécessaire de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande provisionnelle :

Les demandeurs ne justifient pas de l’existence d’un préjudice découlant de la transmission partielle des documents visés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Leur demande de provision sera par conséquent, rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il sera alloué à la Sarl Azur conseil salmon la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des syndicat des copropriétaires demandeurs les frais engagés par eux et non compris dans les dépens.

La Sarl [S] [U] qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

ORDONNONS à la Sarl [S] [U] à communiquer à la Sarl Azur conseil salmon les documents suivants:

* les comptes de l’exercice précédent du 1ER juillet 2021 au 30 juin 2022,

* les décomptes individuels pour les charges de l’exercice du 1ER juillet 2021 au 30 juin 2022 ( comptes approuvés lors de l’assemblée du 28/03/2023),

Ainsi que :

Pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] (C-D) :

* original du registre des procès-verbaux de la création de la copropriété à 2021,

* les dossiers de procédures en cours et passées,

* le carnet d’entretien,

* les décomptes individuels,

* les factures des dix dernières années,

* les relevés de banque des dix dernières années,

* les archives sociales, même passées ( conservation sans limite de durée),

* les dossiers des anciennes assemblées générales,

* les archives sinistres,

* les archives travaux (notamment étanchéité sous garantie décennale),

Pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] (A) :

* original du registre des procès-verbaux de la création de la copropriété à 2021,

* les dossiers de procédures en cours et passées,

* le carnet d’entretien,

* les décomptes individuels,

* les factures des dix dernières années,

* les relevés de banque des dix dernières années,

* les dossiers des anciennes assemblées générales,

* les archives sinistres,

* les archives travaux,

Le tout sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, cette astreinte courant sur une durée de trois mois,

CONDAMNONS la Sarl [S] [U] à payer à la Sarl Azur conseil salmon la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus,

CONDAMNONS la Sarl [S] [U] aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS