TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02576 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JBKO

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION-HABITAT (M2A HABITAT), prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41 substituée par M^e Clémence FERRAZ, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [P] [T]

né le 21 Mars 1982 à [Localité 7]

demeurant dernière adresse connue [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Février 2025

JUGEMENT : par défaut en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juin 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 février 2021 à effet au 24 mars 2021, l’office public de l’habitat [Localité 7] Alsace Agglomération Habitat (ci-après M2A HABITAT) a donné à bail à M. [P] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5].

Par jugement du 26 août 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, a constaté la résiliation du bail, condamné M. [P] [T] à payer la somme de 5658.76€ au titre de l’arriéré de loyers et charges outre une indemnité d’occupation.

Par exploit en date du 8 octobre 2024, M2A HABITAT a fait assigner M. [P] [T] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de le voir condamné au paiement des réparations locatives.

L’affaire a été fixée à l’audience du 7 février 2025.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience, M2A HABITAT régulièrement représenté, demande au juge, au visa des articles 7 de la loi de 1989 et 1343-2 du code civil de :

— condamner M. [P] [T] à lui payer la somme de 2285.90€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [P] [T] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de procédure (768.35€) ainsi qu’à lui payer la somme de 900€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M2A HABITAT invoque notamment le bénéfice du procès verbal d’expulsion du 16 mai 2023 ainsi que l’état des lieux de sortie signé le 5 septembre 2023.

Régulièrement assigné par remise de l’exploit selon les formalités de l’article 659 du cpc, M. [P] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025, prorogé au 3 juin 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappellent qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Par ailleurs lorsque l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas de désordre, le locataire est tenu de réparer les dégradations constatées lors de son départ sauf à démontrer qu’il n’en est pas l’auteur ou à établir qu’elles sont survenues par suite d’un événement de force majeure ou qu’elles sont dues à l’usure, à la vétusté ou à un vice de structure dont la réparation incombe au bailleur.

M2A HABITAT soutient que M. [P] [T] « a laissé l’appartement dans un état tel que le bailleur a été contraint de réaliser des travaux » chiffrés à la somme de 3575.02€ soit une somme due – déduction faite du dépôt de garantie et d’une régularisation de charges créditrice – de 2285.90€.

Il lui incombe en conséquence de démontrer l’existence de ces dégradations et ensuite au preneur de prouver que les désordres ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, M2A HABITAT qui produit l’état des lieux d’entrée signé par le locataire le 24 mars 2021, produit le procès verbal de constat par commissaire de justice en date du 16 mai 2023 établi lors des opérations d’expulsion.

Ce procès-verbal ne comporte aucune description littérale des lieux mais liste l’inventaire des effets mobiliers sans valeur marchande, trouvés sur place : 1 lit double, deux tables de nuit, une armoire, une commode, un meuble à chaussures, deux enceintes cassées et un buffet disloqué.

M2A HABITAT produit également en annexe 4 un document intitulé état des lieux sortant en date du 18 septembre 2023.

Selon ce document, les réparations sont évaluées à la somme de 3575.02 €.

Or, ce document a d’une part été établi 4 mois après les opérations d’expulsion. D’autre part, il a été établi unilatéralement et n’est signé que de M. [L] [Z], représentant de M2A Habitat.

Les bons de travaux, devis factures établis entre le 16 novembre 2023 et le 21 mai 2024 sont insuffisants à démontrer l’existence de dégradations locatives imputables à l’occupation des lieux par M. [P] [T], cette occupation ayant cessé le 16 mai 2023 lors des opérations d’expulsion.

M2A HABITAT ne produit ni photographie datée des lieux mettant en évidences les dégradations alléguées ni constat d’huissier alors même que l’huissier de justice mandaté pour procéder aux opérations d’expulsion n’a apporté aucune précision sur l’état du logement.

Considérant que M2A HABITAT ne rapporte pas la preuve de l’existence des dégradations locatives à la date de départ de M. [P] [T], sa demande doit être rejetée, comme l’intégralité des prétentions accessoires.

— Sur les demandes accessoires :

M2A HABITAT, partie perdante, supportera la charge des dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

DEBOUTE l’EPIC OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT de sa demande au titre des réparations locatives et de l’intégralité de ses prétentions accessoires ;

CONDAMNE l’EPIC OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 juin 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,