Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, 1re chambre, 16 décembre 2025, n° 22/03439

TJ Saint-Denis de la Réunion 16 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-levée de l'option d'achat
Le tribunal a constaté que l'indemnité d'immobilisation est due au promettant, indépendamment de la levée de l'option, car la promesse stipule que l'absence de levée entraîne la déchéance du bénéfice de la promesse.
Accepté
Manquement à l'obligation de bonne foi
Le tribunal a jugé que la SA MACADAM a effectivement manqué à son obligation de bonne foi, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la société GROUPE SOBEFI.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
Le tribunal a jugé équitable d'allouer une indemnité au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice de la société GROUPE SOBEFI.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, 1re ch., 16 déc. 2025, n° 22/03439
Numéro(s) :	22/03439
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Vincent Remy HOARAUIsabelle MERCIER-BARRACO
Cabinet(s) :	PRAGMA
Parties :	Société GROUPE SOBEFI c/ S.A. MACADAM 1818 SA, Curateur de la société MACADAM 1818 SA

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 22/03439 – N° Portalis DB3Z-W-B7G-GFIB

NAC : 50G

JUGEMENT CIVIL

DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE

Société GROUPE SOBEFI

Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro

394 597 710, prise en la personne de son gérant

[Adresse 3]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : M^e Cyril TRAGIN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Maître [K] [B]

Curateur de la société MACADAM 1818 SA, société anonyme immatriculée au RCS de Luxembourg sous le n° B176382

[Adresse 6]

[Localité 2]

Non représentée

S.A. MACADAM 1818 SA

Immatriculée au RCS de LUXEMBOURG sous le n0 B176382, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

[Adresse 7]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Vincent remy HOARAU de la SELARL PRAGMA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :16.12.2025

Expédition délivrée le :

à M^e Isabelle MERCIER-BARRACO

Maître [C] [F] [G] de la SELARL PRAGMA

M^e Cyril TRAGIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente

Madame Sophie PARAT, Juge,

Madame Dominique BOERAEVE, Juge,

assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

Le Juge de la mise en état a présenté le rapport conformément à l’article 785 du C.P.C..

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 28 Octobre 2025.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le

jugement serait mis à leur disposition le 16 Décembre 2025.

JUGEMENT :Réputé contradictoire,du 16 Décembre 2025, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 octobre 2021, la SARL GROUPE SOBEFI et la SA MACADAM 1818, ont régularisé une promesse unilatérale de vente aux termes de laquelle la société GROUPE SOBEFI, le promettant, conférait à la société MACADAM, bénéficiaire, la faculté d’acquérir un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 8], pour le prix de 2.450.000 euros.

Les parties convenaient que la réalisation de la promesse aurait lieu :

— soit par la signature de l’acte authentique de vente,

— soit par la levée d’option au plus tard le 30 novembre 2021.

La promesse unilatérale de vente prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 245.000 euros.

La SARL MACADAM n’a pas levé l’option d’achat dont elle bénéficiait dans le délai imparti.

Par acte introductif d’instance du 14 novembre 2022, la SARL GROUPE SOBEFI a fait assigner la SA MACADAM 1818, dont le siège social est au Luxembourg, en exposant que, postérieurement au 30 novembre 2021, la société MACADAM l’a assurée de sa volonté d’acheter le bien immobilier, et ce, aux termes de nombreux courriels, jusqu’à une mise en demeure du 24 octobre 2022 restée sans effet.

En cours d’instance, par courriel du 12 décembre 2022, la société MACADAM a indiqué à la SARL SOBEFI que les fonds pour l’acquisition de l’ensemble immobilier étaient disponibles et lui a proposé de fixer l’indemnité d’immobilisation à la somme de 75.000 euros, ce qu’a accepté la SARL SOBEFI.

Aucun paiement n’est intervenu.

La SARL GROUPE SOBEFI fait valoir que la promesse de vente a clairement prévu que l’indemnité d’immobilisation lui serait versée en l’absence de levée d’option, qu’elle ait été consignée ou pas entre les mains du notaire ;

que l’absence de levée d’option et de réalisation de la vente ne lui est pas imputable ;

que la SA MACADOM conclut comme si elle avait levé l’option, ce qui n’a pas été le cas ;

qu’elle a manqué à son obligation de bonne foi.

Par acte du 23 décembre 2024, la SARL GROUPE SOBEFI a fait assigner en intervention forcée Maître [K] [B] en sa qualité de curateur à la faillite prononcée à l’encontre de la SA MACADAM 1818 aux termes d’un jugement rendu le 21 octobre 2024 par le tribunal de Luxembourg.

La SARL GROUPE SOBEFI précise avoir effectué une déclaration de créance.

Elle demande, en conséquence, que celle-ci soit fixée aux sommes suivantes :

—  245.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

—  75.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SA MACADAM 1818 demande au tribunal de constater la caducité de la promesse de vente litigieuse.

A titre subsidiaire, elle demande des délais de paiement sur 2 ans.

En tout état de cause, elle demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de droit et elle réclame la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [K] [B] n’a pas comparu.

ET SUR QUOI

En vertu de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il est constant que, par acte notarié du 29 octobre 2021, la SARL GROUPE SOBEFI promettait de vendre à la SAS MACADAM 1818 un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8] pour le prix hors frais de 2.450.000 euros ;

que cette promesse était consentie pour une durée expirant le 5 janvier 2022;

que la réalisation de la promesse aurait lieu :

— soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente dans le délai fixé ci-dessus,

— soit par la levée d’option faite au plus tard le 30 novembre 2021, suivie de la signature de l’acte de vente au plus tard le 5 janvier 2022 ;

qu’en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai, il était stipulé : « au cas où le BÉNÉFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BÉNÉFICIAIRE de l’acquérir » ;

que les parties convenaient de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 245.000 euros ;

que, de convention expresse entre elles, la société MACADAM 1818 était dispensée du versement immédiat de la moitié de cette somme ( page 12 paragraphe intitulé « INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION- DISPENSE DE VERSEMENT IMMÉDIAT PARTIEL ».

Il est non moins constant que la SA MACADAM 1818 n’avait pas levé l’option au 30 novembre 2021 et n’avait pas signé l’acte authentique de vente au 5 janvier 2022.

L’indemnité d’immobilisation représente le prix d’une prestation de service consistant à immobiliser un bien pendant une certaine durée au profit d’un acheteur potentiel.

Le sort de cette indemnité n’est pas lié à celui de la promesse : elle reste acquise au promettant que le bénéficiaire ait levé l’option ou non.

Il s’ensuit que la somme de 245.000 euros est due à la SARL GROUPE SOBEFI.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites qu’aux termes de très nombreux courriels adressés tant à la SARL GROUPE SOBEFI dès le mois de décembre 2021 qu’à l’étude notariale, la SA MACADAM n’a eu de cesse de confirmer sa volonté d’acquérir le bien immobilier, promettant des virements dès que les fonds seraient disponibles, et même au cours de la présente instance, pour finalement, malgré diverses mises en demeure, ne rien payer du tout.

De plus, la SA MACADAM 1818 a omis d’indiquer que, par jugement rendu le 21 octobre 2024 sur assignation d’un créancier, le tribunal du Luxembourg a prononcé sa faillite et désigné Maître [K] [B] en qualité de curateur.

La SA MACADAM a manqué à son obligation de bonne foi ce qui justifie la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL GROUPE SOBEFI en réparation de son préjudice constitué par l’immobilisation de son bien immobilier très au-delà du délai contractuellement convenu.

Il convient, à ce titre, d’indemniser la SARL SOBEFI à hauteur de la somme que la société MACADAM avait proposée dans son mail du 12 décembre 2022, soit 75.000 euros.

La SARL SOBEFI a régulièrement déclaré sa créance auprès du tribunal du Luxembourg.

Il convient de faire droit à sa demande.

La SA MACADAM 1818 ne saurait bénéficier de délais de paiement compte tenu de son dessaisissement du fait de sa faillite.

L’équité commande en la cause d’allouer à la SARL GROUPE SOBEFI la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe;

VU le jugement rendu par la 15ème chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg statuant en matière commerciale,

FIXE la créance de la SARL SOBEFI au passif de la SA MACADAM 1818 aux sommes suivantes :

—  245.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

—  75.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DÉBOUTE la SA MACADAM 1818 de l’ensemble de ses demandes,

DECLARE la présente décision opposable à Maître [B], curateur de la SA MACADAM 1818,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNE la SA MACADAM 1818 aux dépens.