MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 26 Septembre 2025

DOSSIER : N° RG 22/04464 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RKLS

NAC : 30Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 6

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

PRESIDENT

Madame PUJO-MENJOUET, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors des débats : M^me RIQUOIR

lors du prononcé : M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 13 Juin 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.P. [P] [H] & [V] [D], RCS [Localité 5] 384 422 788, prise en la personne de son Gérant, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne GUICHARD, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 69

DEFENDERESSE

S.C.I. MINA-IMMO, RCS [Localité 5] 791 518 459, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 49

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

Le 17 juin 2013, la SCI Minna-immo, dont le gérant et associé est M. [P] [C], alors huissier de justice, a consenti à bail commercial à la SCP [P] [C] huissiers de justice associés, dont il était aussi le gérant, un local et trois emplacements de stationnement, situés au [Adresse 4], à des fins d’exercice de la profession d’huissier et d’administration d’immeuble.

Le 10 novembre 2016, M. [P] [C] a vendu à M. [P] [H], également huissier de justice, 2 412 parts sociales sur 3 600, de la SCP [P] [C] huissiers de justice associés.

Le 13 février 2021, M. [P] [C] a vendu à Mme [V] [D] les 1 188 parts sociales lui restant dans la SCP [P] [C] huissiers de justice associés.

Le 20 mai 2021, les associés ont décidé du changement de dénomination sociale de la SCP [P] [C] huissiers de justice associés, devant la SCP [P] [H] & [V] [D] (la SCP [H] & [D]).

Par courriel du 28 décembre 2021, M. [P] [H] a déploré auprès de l’avocat de la SCI Minna-immo de ne pas être en possession du détail des charges dont la SCI Minna-immo lui demande le paiement au titre du bail commercial, soulignant avoir constaté, à la réception du détail des charges des exercices 2019 et 2020, que la SCI Minna-immo demandait à la SCP [H] & [D] le paiement de « la totalité des charges facturées par le syndic » (« frais de syndic, d’assurance, d’assemblée générale des copropriétaires, d’avocats, de téléphone, de conseil syndical… »).

Procédure

Par acte du 26 octobre 2022, la SCP [H] & [D] a fait assigner la SCI Minna-immo devant le tribunal judiciaire de Toulouse, demandant sa condamnation, notamment, (i) à lui payer des sommes de 18 511,67 euros HT au titre des charges 2019 et 15 628,06 euros HT au titre des charges 2020, au motif d’un trop-perçu, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’à (ii) lui communiquer les états récapitulatifs annuels de charges et les factures de régularisation des années 2017 et 2018 et, (iii) les appels de loyers faisant apparaître le montant du loyer HT et avec TVA, de même qu’à (iv) les produire pour l’avenir.

Par message adressé aux avocats via le RPVA le 22 septembre 2025, le tribunal leur a indiqué qu’il soulevait, au visa des articles 789 alinéa 6 et 802 alinéa 4 du code de procédure civile, d’office, l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir, tirée de la prescription, opposée par la SCI Minna-immo à l’action en remboursement de l’indu introduite par la SCP [H] & [D] et, leur demandait leurs observations au plus tard le 24 septembre 2025.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 13 juin 2025 et mise en délibéré au 26 septembre 2025.

Prétentions

Selon ses dernières conclusions du 24 avril 2024, la SCP [H] & [D] demande au tribunal de :

– À titre principal :

– déclarer son action en répétition de l’indu recevable et fondée ;

– condamner la SCI Minna-immo à lui payer des sommes de :

– 14 561,38 euros HT au titre des charges 2017 ;

– 14 266 euros HT au titre des charges 2018 ;

– 18 511,67 euros HT au titre des charges 2019 ;

– 15 628,06 euros HT au titre des charges 2020 ;

– 11 071,37 euros HT au titre des charges 2021 ;

– l’ensemble avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation et ce, jusqu’au paiement des sommes dues, avec anatocisme ;

– À titre subsidiaire :

– ordonner que seul le montant relatif à la quote-part locative des charges sera dû, sauf pour les années 2017 et 2018 ;

– condamner en conséquence la SCI Minna-immo à lui payer des sommes de :

– 14 561,38 euros HT au titre des charges 2017 ;

– 14 266 euros HT au titre des charges 2018 ;

– 10 539,97 euros HT au titre des charges 2019 ;

– 7 834,04 euros HT au titre des charges 2020 ;

– 1 560,62 euros HT au titre des charges 2021 ;

– l’ensemble avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation et ce, jusqu’au paiement des sommes dues, avec anatocisme ;

– À titre plus subsidiaire, sur les charges 2017-2018, si le tribunal ne condamnait pas la SCI Minna-immo :

– ordonner la production des états récapitulatifs annuels de charges et des factures de régularisation relatives aux années 2017 et 2018, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de la sommation de communiquer en date du 13 septembre 2023, et ce jusqu’au jour de la transmission de la totalité des documents ;

– Sur les demandes reconventionnelles de la SCI Minna-immo :

– débouter la SCI Minna-immo de ses demandes reconventionnelles ;

– à titre principal, condamner la SCI Minna-immo à lui payer une somme de 4 738,14 euros au titre de l’indexation du loyer ;

– à titre principal, débouter la SCI Minna-immo de sa demande visant à la condamner à lui payer cette somme, compte tenu de son paiement d’une somme de 4 738,14 euros ;

– pour les charges de 2022 :

– à titre principal, débouter la SCI Minna-immo de sa demande en paiement d’une somme de 13 856,40 euros ;

– à titre subsidiaire, limiter le montant des condamnations à la somme de 7 090,74 euros ;

– ordonner la compensation judiciaire entre les créances ;

– pour les charges 2021 et 2023, débouter la SCI Minna-immo de l’ensemble de ses demandes contraires ;

– En tout état de cause :

– condamner la SCI Minna-immo à lui payer une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

– dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Selon ses dernières conclusions du 3 octobre 2024, la SCI Minna-immo demande au tribunal de :

– À titre principal :

– juger irrecevables les prétentions de la SCP [H] & [D] et la débouter de ses prétentions ;

– condamner la SCP [H] & [D] au paiement des sommes suivantes :

– 4 203,58 euros au titre du solde de charges restant dû sur l’exercice 2021 ;

– 13 856,40 euros au titre des charges dues sur l’exercice 2022 ;

– 1 200 euros au titre des provisions sur charge mensuelles dues pour l’exercice 2023 ;

– À titre subsidiaire et dans l’hypothèse où le tribunal considérerait que la société bailleresse ne peut imputer au preneur que la part locative récupérable et les charges de chauffage collectif apparaissant sur les comptes de charges :

– constater l’existence d’un trop-perçu sur charges locatives de : 4 151,09 euros pour l’exercice 2019 et de 2 771,60 euros pour l’exercice 2020 ;

– condamner la SCP [H] & [D] au paiement des sommes suivantes :

– 1 121.15 euros au titre des charges dues sur l’exercice 2021 ;

– 7 090,74 euros au titre des charges dues sur l’exercice 2022 ;

– 1 200,00 euros au titre des provisions sur charges mensuelles dues pour l’exercice 2023 ;

– juger que toute demande portant sur des charges antérieures au mois de novembre 2017 serait irrecevable comme prescrit ;

– en tout état de cause, débouter la SCP [H] & [D] de toutes demandes portant sur les exercices 2017 et 2018 ;

– À titre reconventionnel :

– dire que le loyer commercial entre parties, du fait du jeu de la clause d’échelle mobile stipulée au bail commercial entre parties, est de 44 739,27 euros TTC hors charges annuel à effet au mois de mai 2022 ;

– condamner par voie de conséquence la SCP [H] & [D] au paiement du différentiel dû entre ce nouveau loyer indexé et le loyer actuellement payé, outre intérêts de droits à compter de la notification des présentes écritures et anatocisme ;

– En tout état de cause :

– ordonner la compensation judiciaire entre les créances sous réserve de la recevabilité de l’action en répétition de l’indu ;

– condamner la SCP [H] & [D] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que leurs moyens seront développés dans la motivation du jugement, au titre de l’examen de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne sera statué, dans le dispositif du jugement, sur les demandes des parties tendant à « constater », « dire » et « juger », figurant dans le dispositif des conclusions, que dans la mesure où elles constituent des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et, non, des moyens au soutien de celles-ci, auxquels il ne sera répondu, conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, que dans la mesure où ils sont soutenus dans le corps des conclusions.

Enfin, les articles du code civil ci-dessous évoqués, sont ceux applicables au présent litige, c’est-à-dire dans leur version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

1. Sur la prescription

Moyens des parties

La SCI Minna-immo soutient que l’action de la SCP [H] & [D] est prescrite par l’écoulement d’un délai de cinq ans au titre des charges antérieures à novembre 2017.

La SCP [H] & [D] fait valoir que son action en remboursement de l’indu n’est pas prescrite, pour la période antérieure à novembre 2017, dans la mesure où le paiement des charges provisionnelles ne constitue pas le point de départ de la prescription, qui court à compter du jour de la régularisation des charges.

Réponse du tribunal

Au visa des articles 79 alinéa 6 et 802 alinéa 4 du code de rocédure civile, la fin de non-recevoir tirée de la prescription, opposée dans ses conclusions du 3 octobre 2024, adressées au tribunal, par la SCI Minna-immo, à la SCP [H] & [D], sera déclarée irrecevable, comme relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état jusqu’à son dessaisissement.

2. Sur la renonciation à se prévaloir d’un remboursement de l’indu

Moyens des parties

La SCI Minna-immo fait valoir que la SCP [H] & [D], qui a payé pendant huit années successives et trois trimestres, les charges de copropriété qui lui étaient demandées, a, ainsi, sans équivoque, manifesté sa volonté de renoncer à exercer une action en remboursement de l’indu, ce qui justifie de la débouter de ses prétentions.

La SCP [H] & [D] soutient que ce n’est pas parce qu’elle a payé les charges pendant 8 ans et trois trimestres qu’elle a renoncé à son droit de se prévaloir d’un remboursement de l’indu. Elle développe, sur ce point, que M. [P] [C] est resté gérant de la SCP d’huissiers jusqu’en 2021, moment où il a vendu le reste de ses parts à Mme [V] [D] et, qu’il administrait alors la SCP, de sorte qu’il n’avait pas intérêt à contester les charges que la SCI Minna-immo imputait à l’étude, alors qu’il était également gérant de la SCI Minna-immo. Elle précise, par ailleurs, qu’avoir payé durant plusieurs années des charges non exigibles n’équivaut pas à une renonciation sans équivoque à l’action en remboursement de l’indu.

Réponse du tribunal

Selon l’article 1235 alinéa 1er du code civil, tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

La répétition n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

En l’espèce, il est constant que la SCP d’huissiers de justice, locataire des locaux situés au [Adresse 3] selon le bail du 17 juin 2013, au sein de laquelle M. [P] [H] a été associé à compter du 10 novembre 2016, a payé les provisions sur charges demandées sans contestation.

La renonciation à un droit, si elle peut être tacite, doit être dépourvue d’équivoque.

Or, le paiement de charges non dues, quand bien même il a été effectué sans contestations entre novembre 2016 et 2021, ne vaut pas, à lui seul, renonciation non équivoque à se prévaloir du caractère indu de ces charges, alors que le fait de payer sans réserves, de même que l’écoulement du temps, ne caractérisent pas de manière univoque la reconnaissance par l’auteur du paiement du droit au paiement.

Partant, la preuve d’une renonciation par la SCP [H] & [D] à un droit au remboursement de l’indu n’est pas rapportée, ce qui ne peut pas, en conséquence, fonder le rejet de ses demandes de paiements.

3. Sur les demandes en paiement formulées à titre principal par la SCP [H] & [D]

Moyens des parties

La SCP [H] & [D] fait valoir que la formulation du bail « les fournitures, charges et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire », en l’absence de définition contractuelle et, s’agissant d’un bail non soumis aux dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014, ne permet à la SCI Minna-immo la récupération d’aucune charge auprès de son locataire pour la période 2017-2023.

Elle ajoute que, contrairement aux stipulations du bail, la provision pour charges n’a pas été ajustée chaque année en fonction des dépenses de l’année passée, ce qui lui permet d’exiger du bailleur le remboursement de l’intégralité des appels de provisions qu’il a effectués.

Elle précise en tout état de cause ne disposer, pour les exercices 2017-2018, que des factures émises et non des appels récapitulatifs, ce qui ne lui permet pas de vérifier la réalité des charges facturées et, qu’en l’absence de régularisation dans un délai d’un an, prévu par le bail, la SCI Minna-immo doit lui rembourser les sommes qu’elle a payées, qui sont devenues sans cause.

Elle estime par ailleurs que les justificatifs des exercices ultérieurs ont été transmis hors délai d’un an contractuel, de sorte que la régularisation des charges n’a pas pu être effectuée dans ce délai, ce qui justifie l’octroi de dommages-intérêts, en raison de la déloyauté du bailleur, qui se chiffrent à l’intégralité du montant des charges HT entre 2019 et 2021.

Elle demande de surcroît la condamnation de la SCI Minna-immo à lui payer une indemnité de 5 000 euros, au motif qu’elle ne lui a jamais communiqué les récapitulatifs de charges de 2017 et de 2018.

La SCI Minna-immo souligne que la question de la répartition des charges était ignorée du statut des baux commerciaux avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014 et estime que le bail, qui prévoit que le locataire doit s’acquitter des contributions lui incombant dont la bailleresse peut être responsable, rend la SCP [H] & [D] redevable de l’intégralité des charges de copropriété, dont le bailleur est lui-même redevable.

Elle précise que la clause ayant trait aux « fournitures ou prestations collectives » est une clause type, qu’il était d’usage de faire figurer dans les baux commerciaux avant entrée en vigueur de la loi Pinel et qu’elle doit s’analyser au regard de ce que l’immeuble est soumis au statut de la copropriété.

Pour les exercices 2017-2018, la SCI Minna-immo souligne que la SCP [H] & [D] est en possession des factures que la SCI Minna-immo a établies, de sorte qu’elle n’est pas fondée à demander le remboursement des sommes qu’elle a versées.

Réponse du tribunal

Selon l’article 1134 alinéa 1er du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1235 alinéa 1er du code civil, tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

La répétition n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

Selon l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales :

[…]

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le bail commercial du 17 juin 2013 stipule, en son article intitulé « impôts-charges » :

« 1. Le preneur devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle dont le bailleur pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur. Il devra justifier de leur paiement, notamment en fin de jouissance et avant tout enlèvement d’objets mobiliers, matériel et marchandises.

2. En sus du loyer, le preneur remboursera au bailleur :

– les impôts et taxes afférents à l’immeuble, en ce compris les impôts fonciers ;

– les taxes municipales afférentes au bien loué, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives ;

– les fournitures, charges et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire ;

3. Le preneur acquittera directement toutes consommations personnelles pouvant résulter d’abonnements individuels, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet. […] »

Le bail stipule également, en son article « loyer », que « le preneur versera au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, une provision sur charges, taxes et prestations à sa charge. Cette provision est fixée à 200 euros et sera ajustée chaque année en fonction des dépenses effectuées l’année précédente. […] »

Or et, tout d’abord, pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, date de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, le principe de liberté contractuelle régissait entièrement l’imputation des charges au locataire.

Il en résulte que, dans l’état du droit antérieur à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, si les parties à un contrat de bail commercial sont libres de convenir de la répartition entre elles des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, seules les stipulations contractuelles déterminent celles d’entre elles qui pèsent sur le preneur.

Les charges ne sont ainsi récupérables auprès du locataire que pour autant que le principe de l’obligation au paiement de ces charges soit stipulé clairement au contrat ou que ce dernier puisse être interprété comme tel.

Au cas présent, le bail impute clairement au locataire les impôts, contributions et taxes dont le locataire est lui-même redevable auprès de l’administration fiscale et qu’il lui appartient donc de payer, au même titre que ses consommations personnelles, auprès de ses fournisseurs, au titre des abonnements individuels qu’il a souscrits.

Il stipule également, clairement, le caractère récupérable, auprès du locataire, des impôts et taxes afférents à l’immeuble, en ce compris les impôts fonciers, de même que les taxes municipales afférentes au bien loué, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives, dont le bailleur est donc légalement redevable, mais dont le montant est remboursé par le locataire en vertu du bail – et ce, indépendamment des taxes ou impôts que le locataire doit payer aux services fiscaux dans le cadre de l’exercice de ses activités dans les lieux loués.

Le bail évoque par ailleurs les « fournitures, charges et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire », dont il précise uniquement qu’elles sont récupérables auprès du locataire, sans en fournir de liste.

Or, le terme « charges » renvoie aux dépenses inhérentes à une chose, une fonction ou une situation.

Les charges récupérables sont les dépenses mises à la charge du locataire du fait de la location d’un bien.

Mais, en matière de baux commerciaux, en l’absence de définition de ce vocable, il en résulte qu’il peut recouvrer non seulement des charges incombant normalement au locataire, mais aussi des charges incombant au bailleur.

Les charges de copropriété, quant à elles, sont définies par l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ce texte n’en donne cependant pas une liste exhaustive. Il s’agit, d’une part, des charges collectives entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et, d’autre part, de celles nécessaires à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes. Elles se distinguent entre les charges de fonctionnement courant et exceptionnel.

Or :

– le présent bail stipule que le preneur doit rembourser au bailleur les « charges […] individuelles et collectives » récupérables auprès du locataire et évoque donc précisément les « charges » et pas uniquement les prestations et fournitures ;

– précise, dans son article sur le loyer, que les provisions « sur charges, taxes et prestations à [la] charge [du locataire] », feront l’objet d’un ajustement annuel « en fonction des dépenses effectuées l’année précédente », évoquant ici également les charges ;

– ce dans un contexte où l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ;

– et où la SCP [H] & [D] n’a jamais contesté auprès de la SCI Minna-immo le principe même de cette imputation ;

– ce dont il se déduit, les stipulations contractuelles ne devant pas être interprétées isolément et, également, à la lumière du comportement des parties dans l’exécution du contrat, que le preneur à bail est bien redevable de la quote-part des charges de copropriété qui peut lui être imputée, soit la quote-part locative de ces charges.

Par conséquent, il ne sera pas retenu que les stipulations contractuelles ne rendent la SCP [H] & [D] redevable d’aucune charge de copropriété, mais, uniquement de celles qui peuvent être répercutées auprès du locataire.

Par ailleurs, le bail, qui stipule clairement dans son article loyer que la provision sur charges « sera ajustée chaque année en fonction des dépenses effectuées l’année précédente », rend la SCI Minna-immo redevable d’une obligation de justification du montant des charges de copropriété qu’elle impute à son locataire.

Quand bien même cette justification est intervenue tardivement pour les exercices 2019, 2020, 2021 et 2022, elle ne suffit pas pour autant à fonder une demande de remboursement des sommes payées au titre de ces exercices, puisque le paiement n’est pas dépourvu de cause, en effet établie par les décomptes de charges de ces exercices (pièces n° 8, 9, 10, de la SCP [H] & [D] et pièces n° 3 et 4 de la SCI Minna-immo).

Pour les exercices 2017 et 2018, néanmoins, seules des factures établies par la SCI Minna-immo à l’attention de la SCP [H] & [D] sont produites (pièces n° 19 et 20 de la SCP [H] & [D]), la SCI Minna-immo s’abstenant de produire tout justificatif émanant du syndic de l’immeuble au titre de ces exercices.

Elle doit par conséquent à la SCP [H] & [D] le remboursement des sommes payées sans justificatifs au titre des exercices 2017 et 2018 (pièces n° 19 et 20 de la SCP [H] & [D]), soit 14 561,38 euros HT au titre de l’exercice 2017 et 14 266 HT au titre de l’exercice 2018, pour un total de 28 827,38 euros HT, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2022, date de l’assignation, les intérêts échus depuis au moins une année entière produisant eux-mêmes intérêts.

Enfin, il ne sera pas fait droit à la demande indemnitaire formulée par la SCP [H] & [D] pour des montants égaux aux charges payées entre 2019 et 2021, au motif d’une déloyauté du bailleur qui n’a pas régularisé les charges dans le délai, alors que la SCP [H] & [D] ne fait pas même invoquer l’existence d’un préjudice en découlant.

Le tribunal n’est, enfin, pas saisi, dans le dispositif des conclusions de la SCP [H] & [D], d’une demande indemnitaire d’un montant de 5 000 euros au titre de la réparation d’un préjudice résultant d’un refus de transmettre les régularisations de 2017 et 2018, qui n’est formulée que dans le corps des conclusions (p. 13). Par application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a ainsi pas lieu de statuer sur ce point par une mention spéciale du dispositif du jugement.

4. Sur les demandes en paiement formulées à titre subsidiaire par la SCP [H] & [D]

Moyens des parties

La SCP [H] & [D] estime à titre subsidiaire qu’elle ne devait payer que le coût des prestations ou fournitures réalisées à son profit, ce qui correspond à la rubrique « quote-part locatif » sur l’arrêté des comptes annuels communiqué par le syndic, de sorte qu’elle a indûment payé des sommes au titre des exercices 2019 et 2020, ainsi que 2021, dont elle est fondée à obtenir le remboursement.

Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre de l’année 2021, la SCP [H] & [D] expose qu’elle a payé des provisions sur charges excédant le montant de la quote-part locative et, pour 2022, qu’elle n’a procédé à aucun paiement de provisions, dès lors, à titre principal, qu’elle n’y était pas obligée et, à titre subsidiaire, qu’elle n’était obligée au paiement que de la quote-part locative.

La SCP [H] & [D] demande enfin que la SCI Minna-immo soit déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement des charges provisionnelles au titre de l’exercice 2023.

La SCI Minna-immo expose que si la clause du bail relative aux charges doit s’interpréter comme l’obligation faite au locataire de s’acquitter du coût de toute prestation ou fourniture réalisée à son profit et correspondre à la rubrique « quote-part locatif » sur les arrêtés de comptes annuels établis par le syndic, un trop perçu doit être remboursé à la SCP [H] & [D] au titre des années 2019-2020, dont doit toutefois être déduit la part de chauffage collectif restée à la charge du bailleur, le bailleur ayant également payé une part de chauffage collectif qui n’est pas à sa charge au titre des exercices 2021 et 2022.

Pour les charges de l’exercice 2021, elle demande en outre reconventionnellement la condamnation de la SCP [H] & [D] à lui payer une somme de 4 203,58 euros, précisant que la SCP [H] & [D] n’a payé des provisions que pour un montant de 11 071,37 euros, quand les charges totales étaient de 15 274,95 euros.

Pour les charges de l’exercice 2022, elle demande également reconventionnellement la condamnation de la SCP [H] & [D] à lui payer des charges d’un montant de 13 856,40 euros.

Pour les charges de l’exercice 2023, elle demande, enfin la condamnation de la SCP [H] & [D] à lui payer les provisions prévues par le bail.

Réponse du tribunal

Considérant les articles 1134, 1235 et 1728 du code civil et les stipulations du bail, sus-rappelés (titre 3 du jugement), la SCP [H] & [D] est redevable auprès de la SCI Minna-immo de la quote-part des charges de copropriété qui peut lui être imputée, soit la quote-part locative de ces charges, qui figure sur les décomptes de charges annuels établis par le syndic et, non, de l’intégralité des charges dont est lui-même redevable le bailleur auprès de la copropriété.

Au cas présent, pour l’année 2019, la quote-part locative est d’un montant de 7 971,70 euros (pièce n° 9 de la SCP [H] & [D]) et, pour l’année 2020, de 7 792,02 euros, ce qui est également constant. Pour l’année 2021, la quote-part locative est d’un montant de 9 510,75 euros (pièce n° 3 de la SCI Minna-immo).

Or :

– il est constant que la SCP [H] & [D] a payé pour l’exercice 2019 un montant de 18 511,67 euros auprès de la SCI Minna-immo ;

– il est constant que la SCP [H] & [D] a payé pour l’exercice 2020 un montant de 15 628,06 euros, auprès de la SCI Minna-immo ;

– il est constant que la SCP [H] & [D] a payé pour l’exercice 2021 un montant de 11 071,37 euros auprès de la SCI Minna-immo.

Il s’ensuit que :

– pour l’exercice 2019, la SCI Minna-immo doit rembourser à la SCP [H] & [D] une somme de 10 539,97 euros ;

– pour l’exercice 2020, la SCI Minna-immo doit rembourser à la SCP [H] & [D] une somme de 7 836,04 euros, ramené à un montant de 7 834,04 euros, le tribunal ne pouvant pas statuer au-delà de ce qui lui est demandé, par application des dispositions de l’article 5 du code de procédure civile ;

– pour l’exercice 2021, la SCI Minna-immo doit rembourser à la SCP [H] & [D] une somme de 1 560,62 euros (et non 1 652,15 euros HT comme demandé par la SCP [H] & [D]).

– soit un total de 19 934,63 euros, ce montant étant, en l’absence de contestations sur ce point, HT.

La SCI Minna-immo sera ainsi déboutée de sa demande de condamnation de la SCP [H] & [D] à lui payer une somme de 4 203,58 euros au titre de l’exercice 2021, alors qu’ainsi qu’il a été retenu plus haut, la SCP [H] & [D] lui a payé une somme de 11 071,37 euros, quand la quote-part locative n’était que de 9 510,75 euros.

La SCI Minna-immo sera, identiquement, déboutée de ses demandes de condamnations de la SCP [H] & [D] à lui payer une somme de 13 856,40 euros au titre de l’exercice 2022, qui ne correspondent pas au montant de sa quote-part locative, mais à l’intégralité des charges dont le bailleur en sa qualité de copropriétaire est lui-même redevable auprès de la copropriété.

Par ailleurs, la SCI Minna-immo ne justifie pas que les frais de chauffage collectif dont elle demande le paiement, au titre des exercices 2019 et 2020, ainsi que 2021, doivent être à la charge de sa locataire, alors qu’ils ne figurent pas dans la quote-part locative sur les décomptes annuels.

L’indu payé par la SCP [H] & [D] auprès de la SCI Minna-immo au titre des exercices 2019 et 2020 ne peut donc pas être réduit à des sommes de 4 151,09 euros et de 2 771,60 euros et la SCI Minna-immo sera en outre déboutée de sa demande visant à condamner la SCP [H] & [D] au paiement d’une somme de 1 121,15 euros au titre de l’exercice 2021 après déduction d’une créance en sa faveur au titre du chauffage.

La SCI Minna-immo sera donc condamnée à payer des sommes de 10 539,97 euros HT au titre de l’exercice 2019, de 7 834,04 euros HT au titre de l’exercice 2020 et de 1 560,62 euros HT au titre de l’exercice 2021, auprès de la SCP [H] & [D], avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2022, les intérêts échus pour au moins une année entière produisant eux-mêmes intérêts.

Il n’y a pas lieu d’analyser la demande subsidiaire de condamnation de la SCI Minna-immo, formulée par la SCP [H] & [D], à produire sous astreinte les décomptes annuels de charges au titre des années 2017 et 2018, la SCI Minna-immo ayant été en effet, condamnée, à titre principal, à rembourser à la SCP [H] & [D] l’intégralité des provisions sur charges qu’elle a payées au titre de ces exercices.

Enfin, pour l’exercice 2022, la SCP [H] & [D] admet n’avoir effectué aucun paiement de provisions sur charges. Or, ainsi que retenu précédemment (titre 3 du jugement), elle est tenue au paiement de la quote-part locative d’un montant de 7 090,74 euros (pièce n° 4 de la SCI Minna-immo).

C’est pourquoi, elle sera condamnée à payer cette somme auprès de la SCI Minna-immo qui sera, pour sa part, déboutée de sa demande en paiement de l’intégralité des charges de copropriété au titre de l’année 2022 pour un montant de 13 856,40 euros.

Pour l’exercice 2023, enfin, alors que la SCP [H] & [D] ne démontre pas avoir payé les provisions mises à sa charge par le bail, pour un montant de 1 200 euros, elle sera donc condamnée à payer cette somme auprès de la SCI Minna-immo.

5. Sur la clause d’indexation du loyer

Moyens des parties

La SCI Minna-immo indique qu’en page 11 du bail, est stipulée une clause d’échelle mobile, permettant la réévaluation du loyer et, que le simple fait qu’elle ne l’ait pas réclamée n’implique pas de renonciation de sa part à s’en prévaloir. Elle demande ainsi que le loyer soit révisé à effet au premier mai 2022, pour un coût annuel de 44 739,27 euros TTC et hors charges.

La SCP [H] & [D] soutient tout d’abord que la clause d’indexation n’est pas valable, en ce qu’elle prévoit que sa demande de révision doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception, alors qu’elle devait prévoir une adaptation automatique du loyer aux échéances fixées dans le bail et ce, sans formalisme.

Elle soutient par ailleurs que la clause, dès lors qu’elle se réfère tant à l’indice national du coût de la construction qu’à des périodes triennales, renvoie à la révision légale triennale prévue par l’article L. 145-38 du code de commerce et qu’il appartenait ainsi au bailleur de formuler une demande en révision par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception, de sorte que la clause n’est pas licite.

Elle conclut avoir payé à la demande de la SCI Minna-immo le loyer nouvellement indexé pour un coût de 4 738,14 euros, dont elle demande le remboursement à titre principal et, également, le rejet de la prétention visant à être condamnée à payer le différentiel de loyer depuis le 1er mai 2022, dont elle s’est déjà acquittée.

Réponse du tribunal

Selon l’article 1134 alinéa 1er du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article L. 145-39 du code de commerce, dans sa version applicable au bail, en outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

En l’espèce, selon le contrat de bail en son article « indexation du loyer » :

« Les parties conviennent d’indexer le loyer sur l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, et de lui faire subir les mêmes variations d’augmentation ou de diminution.

À cet effet, le réajustement du loyer s’effectuera tous les trois ans à la date anniversaire de l’entrée en jouissance, le dernier indice connu à la date de l’indexation étant alors comparé au dernier indice connu lors de la précédente révision.

Il est précisé en tant que de besoin que le dernier indice connu à ce jour est celui du 4e trimestre de l’année 2012, fixé à 1 639.

L’application de cette clause d’indexation se fera à l’initiative du bailleur dès la publication de l’indice.

La demande de révision doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception. […] »

L’article L. 145-39 du code de commerce a consacré le principe de la validité de la clause d’échelle mobile dans les baux commerciaux, par dérogation aux dispositions de l’article L145-38, relatives à la révision triennale du loyer.

Par cette clause, les parties s’accordent sur l’indexation du loyer, permettant ainsi une révision automatique de ce dernier en cours de bail, selon une périodicité convenue. La clause s’applique de plein droit, sans formalité, à condition que soient prévus un indice et une périodicité et que les termes employés ne laissent aucun doute sur le caractère automatique de la révision.

Au cas présent, le loyer est automatiquement indexé sur l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques, son réajustement intervient tous les trois ans à la date d’anniversaire de l’entrée en jouissance, tandis que l’application de la clause d’indexation se fait à l’initiative du bailleur.

Or, la référence à un indice précis, à une périodicité de l’indexation et à la période de référence à prendre en considération plaident en faveur de la qualification de clause d’échelle mobile, ce dont se prévaut aussi la SCI Minna-immo.

Cependant, l’application de la clause est subordonnée à l’initiative du bailleur et à un formalisme précis (acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception).

Il ne s’agit donc pas d’une clause d’échelle mobile et, à défaut, le loyer doit être révisé selon les dispositions du statut des baux commerciaux, qui ne sont cependant pas respectées, en l’absence de formulation de la demande par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception, contrairement aux dispositions des articles L. 145-37 et R. 145-20 du code de commerce.

Partant, la SCI Minna-immo sera déboutée de sa demande visant à condamner la SCP [H] & [D] à lui payer le différentiel de loyer dû à compter du 1er mai 2022 sur chaque échéance mensuelle avec intérêts au taux légal à compter de la notification des conclusions et pour un loyer annuel de 44 739,27 euros TTC hors charges.

Pour les mêmes raisons, la SCI Minna-immo sera condamnée à rembourser à la SCP [H] & [D] le paiement de 4 738,14 euros effectué sous réserve de la validité de la clause.

6. Sur la compensation

Selon l’article 1289 du code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes, de la manière et dans les cas ci-après exprimés.

En l’espèce, la compensation, au visa des dispositions du code civil dans sa version en vigueur avant le 1er octobre 2016, se constate et n’a pas à être ordonnée judiciairement.

C’est pourquoi la compensation entre les créances réciproques des parties sera constatée au dispositif du jugement.

7. Sur les demandes accessoires

La SCI Minna-immo, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

La SCI Minna-immo, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer une indemnité de 3 000 euros à la SCP [H] & [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas demandé plus que justifié d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire, assortie de l’exécution provisoire de droit,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la SCI Minna-immo à la SCP [P] [H] & [V] [D] au titre de son action en remboursement de l’indu;

Condamne la SCI Minna-immo à rembourser à la SCP [P] [H] & [V] [D] une somme de 14 561,38 euros HT au titre de l’exercice 2017 et une somme de 14 266 euros HT au titre de l’exercice 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2022, les intérêts échus depuis au moins une année entière produisant eux-mêmes intérêts ;

Déboute la SCP [P] [H] & [V] [D] de ses demandes de remboursement de 18 511,67 euros HT au titre des charges 2019, 15 628,06 euros HT au titre des charges 2020 et 11 071,37 euros HT au titre des charges 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2022 et capitalisation des intérêts ;

Condamne la SCI Minna-immo à payer à la SCP [P] [H] & [V] [D] une somme de 10 539,97 euros HT au titre de l’exercice 2019, une somme de 7 834,04 euros HT au titre de l’exercice 2020 et une somme de 1 560,62 euros HT au titre de l’exercice 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2022, les intérêts échus depuis au moins une année entière produisant eux-mêmes intérêts ;

Déboute la SCI Minna-immo de ses demandes visant à voir condamner la SCP [P] [H] & [V] [D] à lui payer une somme de 4 203,58 euros au titre du solde de charges de l’exercice 2021 ou, à titre subsidiaire, une somme de 1 121,15 euros au titre de l’exercice 2021 au titre de la quote-part locative et après déduction des frais de chauffage collectif ;

Condamne la SCP [P] [H] & [V] [D] à payer à la SCI Minna-immo une somme de 7 090,74 euros au titre de l’exercice 2022 et une somme de 1 200 euros au titre de l’exercice 2023, correspondant aux provisions sur charges prévues par le bail ;

Déboute la SCI Minna-immo de sa demande visant à voir condamner la SCP [P] [H] & [V] [D] à lui payer une somme de 13 856,40 euros au titre du solde de charges de l’exercice 2022 ;

Déboute la SCI Minna-immo de sa demande visant à voir condamner la SCP [P] [H] & [V] [D] à lui payer le différentiel de loyer dû à compter du 1er mai 2022 sur chaque échéance mensuelle avec intérêts au taux légal à compter de la notification des conclusions et pour un loyer annuel de 44 739,27 euros TTC hors charges ;

Condamne la SCI Minna-immo à rembourser à la SCP [P] [H] & [V] [D] le paiement de 4 738,14 euros effectué au titre de la clause d’indexation du loyer ;

Constate la compensation entre les créances réciproques détenues par la SCP [P] [H] & [V] [D] et la SCI Minna-immo ;

Condamne la SCI Minna-immo aux dépens ;

Condamne la SCI Minna-immo à payer à la SCP [P] [H] & [V] [D] une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE