PREMIERE CHAMBRE

12 Juin 2025

N° RG 24/05109 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N6I2

72A

S.D.C. CORAIL

C/

[U] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] située [Adresse 4], représenté par son syndic la société SABIMO, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 385 185 517 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [J], né le 03 décembre 1970 à [Localité 5] (CONGO), demeurant [Adresse 1]

défaillant

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sise [Adresse 3], à Garges-les-Gonesse, représenté par son syndic la SAS SABIMO, a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [U] [J] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  11 584,39 € au titre des charges de copropriété impayées au 14 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023, date de de la dernière mise en demeure,

—  226,70 € au titre des frais,

—  3 000 € à titre de dommages-intérêts,

—  2 000 € sur l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation du défendeur aux entiers dépens.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [U] [J] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 09 janvier a fixé l’affaire au 17 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:

— un acte notarié intitulé « notification de transfert de propriété » attestant que le défendeur est propriétaire des lots 855 et 911,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juillet 2022,20 avril 2023, 15 mai 2024,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— un jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 14 avril 2022 condamnant le défendeur au paiement de la somme de 6670,70 € au titre des charges de copropriété, quatrième trimestre 2021 inclus, outre des dommages et intérêts et une somme au titre des frais irrépétibles, un comman-dement de payer valant saisie immobilière du 28 juin 2022, une ordonnance de retrait du rôle du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise du 17 janvier 2023,

— une mise en demeure recommandée, revenue « pli avisé et non réclamé » du 25 septembre 2023.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 11584,39 euros correspondant aux charges impayées, hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dis-pose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu rejeter la demande en paiement au titre des frais, les frais intitulés « honoraires transmission dossier avocat » n’étant pas prévus dans l’article précité.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 11 584,39 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 7 268,18 euros (somme due à cette date) et à compter du 19 septembre 2024 pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion et ce, d’autant plus qu’il a déjà été condamnée pour les mêmes raisons par le tribunal judiciaire de Pontoise.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [J] à verser la somme de 1100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [U] [J], partie qui succombe supportera les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne Monsieur [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sise [Adresse 3], à [Localité 7] les sommes suivantes :

—  11 584,39 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 7 268,18 euros et à compter du 19 septembre 2024 pour le surplus ;

—  1 100 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil;

Condamne Monsieur [U] [J] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8], le 12 juin 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS