COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 8] c/ Société HIVORY, Société CELLNEX FRANCE GROUPE

N°25/

Du 27 Août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 25/01457 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QKC2

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le 27 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Août 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

La Société HIVORY, Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

Non représenté

La Société CELLNEX FRANCE GROUPE, Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 1997, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Palais Arthur » situé [Adresse 2] à Villefranche-sur-Mer (06230) a conclu avec la société SFR une convention portant mise à disposition d’un site radioélectrique.

Cette convention avait pour objet l’installation et l’exploitation sur la terrasse de l’immeuble « Le Palais Arthur » d’une armoire technique de matériel de radio télécommunication et de deux antennes SFR pour une durée de douze années, renouvelable tacitement.

Par avenant du 19 juin 2012, cette convention a été renouvelée pour une période initiale de douze années, renouvelable par tacite reconduction par périodes de cinq années sauf résiliation par l’une des parties 18 mois avant l’expiration de chaque période, moyennant une redevance annuelle de 17.500 euros revalorisée chaque année d’une augmentation de 2 %.

Ce contrat n’a pas fait l’objet d’une dénonciation par les parties 18 mois avant son renouvellement le 1er mars 2024 si bien qu’il a tacitement été reconduit jusqu’au 1er mars 2029.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2018, la société SFR a notifié au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Palais Arthur » du transfert de la convention portant mise à disposition du site radioélectrique à la société Hivory.

La société Cellnex France Group qui détient la société Hivory a cessé de régler les redevances au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Palais Arthur » tout en confirmant devoir les factures et en s’engageant à les régler le 19 juin 2024.

Les mises en demeure de son conseil étant demeurées vaines, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Palais Arthur » situé [Adresse 2] à Villefranche-sur-Mer a, par actes délivrés le 3 avril 2024, fait assigner la société Hivory et la société Cellnex France Groupe devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir :

le prononcé de la résolution judiciaire de la convention portant mise à disposition d’un site radioélectrique et de son avenant conclus avec la société SFR, transféré à la société Hivory suivant notification du 12 décembre 2018 substituée sans information préalable par la société Cellnex France Groupe,

l’expulsion de la société Hivory et/ou de la société Cellnex France Group et de tous occupants de leur chef,

la condamnation in solidum de la société Hivory et/ou de la société Cellnex France Group à :procéder à l’enlèvement, dans les règles de l’art, des antennes relais et de l’intégralité du matériel annexe situés sur les parties communes de l’immeuble et notamment de l’armoire technique de matériel de radiocommunication et des deux antennes SFR placées sur châssis lestés et ce, sous astreinte provisoire de 2.000 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,lui verser la somme de 42.293,95 euros à parfaire correspondant aux factures émises en exécution de la convention de mise à disposition sur la période échue du 1er mars 2023 au 1er février 2025,lui régler une indemnité d’occupation pour la période en cours 2025/2026 au prorata de la redevance annuelle de l’échéance précédente jusqu’à la libération effective de la toiture-terrasse de la copropriété,lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle qu’en vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’est pas exécuté peut provoquer la résolution du contrat, résolution qui peut être demandée en justice sur le fondement d’une inexécution contractuelle suffisamment grave. Il fait valoir que la société Hivory à laquelle s’est substituée la société Cellnex a cessé de régler les redevances depuis l’échéance 2023/2024 alors que le paiement de cette redevance est l’obligation essentielle du contrat en ce qu’il constitue la contrepartie à l’occupation de la toiture-terrasse. Il en déduit que la résolution du contrat ne pourra qu’être prononcée alors que la société Cellnex n’a jamais élevé la moindre contestation, s’étant au contraire engagée à régler les factures, ce qu’elle n’a pas fait. Il ajoute que par l’effet de cette résolution, les défenderesses devront être condamnées à déposer les installations, le contrat mettant à la charge du locataire la remise en état des lieux concédés. Il estime que les redevances devront lui être payées mais qu’il devra également être indemnisé jusqu’à la parfaite libération des lieux.

Assignées toutes deux par remise de l’acte à une personne habilitée à le recevoir, la société Hivory et la société Cellnex France Groupe n’ont pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 juin 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et informé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de prononcé de la résolution de la convention.

Au terme de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Ce texte ajoute que ces sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1224 du même code prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il résulte par ailleurs des articles 1227 et 1228 du même code que la résolution peut, en toutes hypothèses, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 1er mars 1997, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » a conclu avec la société SFR une convention portant mise à disposition d’un site radioélectrique.

Cette convention avait pour objet l’installation et l’exploitation sur la terrasse de l’immeuble « Le Palais Arthur » d’une armoire technique de matériel de radio télécommunication et de deux antennes SFR pour une durée de douze années, renouvelable tacitement.

Cette convention a été renouvelée par avenant du 19 juin 2012 pour une période initiale de douze années, renouvelable par tacite reconduction par périodes de cinq années, sauf résiliation par l’une des parties 18 mois avant l’expiration de chaque période, moyennant une redevance annuelle de 17.500 euros revalorisée chaque année d’une augmentation de 2 %.

Ce contrat n’a pas fait l’objet d’une dénonciation par les parties 18 mois avant son renouvellement le 1er mars 2024 si bien qu’il a tacitement été reconduit jusqu’au 1er mars 2029.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 décembre 2018, la société SFR a notifié au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Palais Arthur » du transfert de la convention portant mise à disposition du site radioélectrique à la société Hivory anciennement dénommé SFR Filiales à laquelle elle avait apporté notamment son parc d’infrastructures passives d’antennes de son réseau mobile national.

La société Hivory a pour activité toutes prestations de service en matière de télécommunications et l’acquisition, la détention, la gestion et la cession de tout actif, mobilier ou immobilier, nécessaire à cette prestation.

Le syndic de la copropriété « [Adresse 7] » a émis une facture pour la redevance d’occupation du 01/03/2023 au 28/02/2024 d’un montant de 20.961,49 euros et une facture pour la redevance d’occupation du 01/03/2024 au 28/02/2025 d''un montant de 21.332,46 euros qu’elle a adressées à la société Cellnex France Groupe.

La société Cellnex France Groupe, dont le siège social est identique à celui de la société Hivory, et qui a pour objet la prise de participation au capital de toutes sociétés et la gestion de valeurs mobilières lui a indiqué avoir pris en compte ces factures dont le paiement serait effectif le 19 juin 2024.

Pour autant, ces redevances n’ont pas été réglées par la société Hivory ou la société Cellnex France Groupe à laquelle rien n’indique que la convention d’occupation a été transférée, la société Hivory étant toujours en activité selon l’extrait K-Bis versé aux débats et aucun transfert n’ayant été notifié au syndicat des copropriétaires.

Il n’est pas démontré que la société Cellnex France Groupe est venue aux droits de la société Hivory dans l’exécution de la convention d’occupation et donc l’existence d’un lien contractuel avec le syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] ».

Dès lors en revanche que la société Hivory n’a pas exécuté son obligation de régler la redevance annuelle au syndicat, obligation essentielle du contrat constituant la contrepartie à l’occupation de la toiture-terrasse, elle a commis une faute suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire de la convention d’occupation.

Il convient par conséquent de prononcer la résolution judiciaire de la convention portant mise à disposition d’un site radioélectrique conclue le 1er mars 1997 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Palais Arthur » avec la société SFR, modifiée par avenant du 19 juin 2012 transférée à la société Hivory suivant notification du 12 décembre 2018.

La résolution judiciaire de cette convention emporte l’expulsion de la société Hivory devenue occupante sans droit ni titre et de tout occupant de son chef ainsi que son obligation de remettre la toiture terrasse de l’immeuble « Le Palais Arthur » en son état primitif comme le prévoit la convention du 1er mars 1997 en cas de fin de contrat (page 3).

Il convient dès d’ordonner l’expulsion de la société Hivory et de tous occupants de son chef dont la société Cellnex France Groupe et de condamner la société Hivory à procéder à l’enlèvement, dans les règles de l’art, des antennes relais et de l’intégralité du matériel annexe situés sur les parties communes de l’immeuble et notamment de l’armoire technique de matériel de radiocommunication et des deux antennes SFR placées sur châssis lestés et ce, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé le délai deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes en paiement.

1. Sur les redevances.

Conformément à l’article 1217 du code civil, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] » envers lequel l’engagement de payer la redevance n’a pas été exécuté peut poursuivre l’exécution forcée de l’obligation jusqu’à la résolution du contrat.

Le contrat n’ayant pas été résilié par la société Hivory, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] » dont la toiture terrasse a été occupée est fondé à réclamer le paiement des redevances qui en étaient contractuellement la contrepartie.

Par conséquent, la société Hivory sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires « Le [Adresse 8] » la somme de 42.293,95 euros correspondant aux redevances dues en exécution de la convention de mise à disposition pour la période échue du 1er mars 2023 au 28 février 2025 à parfaire jusqu’à la date de la présente décision prononçant la résiliation de la convention.

2. Sur l’indemnité d’occupation.

Jusqu’à la parfaire libération des lieux, la société Hivory sera condamnée à régler une indemnité d’occupation égale à la redevance qui aurait été due si la convention n’avait pas été résolue pour compenser le préjudice causé au syndicat par l’occupation de sa toiture terrasse sans contrepartie.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la société Hivory sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] » la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution judiciaire de la convention portant mise à disposition d’un site radioélectrique conclue le 1er mars 1997 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Palais Arthur » avec la société SFR, modifiée par avenant du 19 juin 2012 transférée à la société Hivory suivant notification du 12 décembre 2018 ;

ORDONNE l’expulsion de la société Hivory et de tous occupants de son chef dont la société Cellnex France Groupe de l’immeuble dénommé « Le Palais Arthur » situé [Adresse 2] à Villefranche-sur-Mer ;

CONDAMNE la société Hivory à procéder à l’enlèvement, dans les règles de l’art, des antennes relais et de l’intégralité du matériel annexe situés sur les parties communes de l’immeuble dont notamment de l’armoire technique de matériel de radiocommunication et des deux antennes SFR placées sur châssis lestés et ce, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé le délai deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE la société Hivory à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Palais Arthur » situé [Adresse 2] à Villefranche-sur-Mer la somme de 42.293,95 euros correspondant aux redevances dues en exécution de la convention de mise à disposition pour la période échue du 1er mars 2023 au 28 février 2025 à parfaire jusqu’à la date de la présente décision prononçant la résiliation de la convention ;

CONDAMNE la société Hivory à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Palais Arthur » situé [Adresse 2] à Villefranche-sur-Mer une indemnité d’occupation égale à la dernière redevance calculée au prorata de la durée d’occupation ;

CONDAMNE la société Hivory à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Palais Arthur » situé [Adresse 2] à Villefranche-sur-Mer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Palais Arthur » situé [Adresse 2] à Villefranche-sur-Mer de ses autres demandes, notamment dirigée contre la société Cellnex ;

CONDAMNE la société Hivory aux entiers dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT