TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 23/04393 – N° Portalis DBW5-W-B7H-ITRP

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 02 Avril 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[B] [G] épouse [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Alain LANIECE – 16

M^e Sandrine MONTI – 47

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Alain LANIECE – 16

M^e Sandrine MONTI – 47

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA (RCS Caen 780.705.703), dont le siège social est sis 7 place Foch, CS 20176 – 14010 CAEN CEDEX

représentée par M^e Alain LANIECE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16 substitué par M^e Marion LEBRUN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [B] [G] épouse [Z], demeurant 59 Rue de Banneville le Château – 14940 BANNEVILLE LA CAMPAGNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002216 du 14/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Caen)

représentée par M^e Sandrine MONTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 47 substituée par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 Mai 2024

Date des débats : 28 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 02 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 décembre 2015 à effet au 14 décembre 2015, la société Partelios Habitat aux droits de laquelle se trouve l’EPIC INOLYA a donné à bail à Mme [B] [Z] un immeuble à usage d’habitation sis 510 Quartier du Val à Hérouville Saint Clair (14200) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 610,20 euros, outre les charges.

Un état des lieux d’entrée a été signé le même jour par les parties.

La locataire a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été établi le 30 septembre 2021.

Faisant valoir que Mme [B] [Z] restait redevable d’un arriéré de loyers et de réparations locatives, l’EPIC inolya a, par requête reçue au greffe le 3 novembre 2023, sollicité sa condamnation au paiement de la somme de 1210,17 euros, se décomposant comme suit :

— loyers et charges au 30/09/2021 : 1389,07 euros

— régularisation charges eau : 206,49 euros

— dépôt de garantie : – 610,20 euros

— réparations locatives : 978,48 euros

— annulation RL : – 186,06 euros

— régularisation APL et RLS : – 443,79 euros

— régularisation charges : – 128,82 euros

Par écritures datées du 18 novembre 2024, Mme [B] [Z] a conclu au rejet des demandes et reconventionnellement à la restitution de la somme de 197,45 euros correspondant au solde du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2021.

A titre subsidiaire, elle a sollicité l’octroi d’un large délai de paiement et en tout état de cause, la condamnation de l’EPIC INOLYA aux dépens et au paiement, à Maître Sandrine Monti, de la somme de 1500 euros en application des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

En réponse, l’EPIC INOLYA a conclu le 23 janvier 2025 au débouté des demandes de Mme [B] [Z], à sa condamnation au paiement de la somme de 1210,17 euros au titre des loyers, charges, régularisation des charges et remboursement du coût des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ainsi qu’à celle de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 28 janvier 2025,les parties, représentées par leur avocat, ont maintenu les termes de leurs écrits auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative aux loyers

Aux termes de l’article 7)a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Mme [B] [Z] ne conteste par la dette, expliquant seulement que le dernier loyer a été retenu sur le dépôt de garantie.

Il résulte du contrat de bail et du dernier décompte que Mme [B] [Z] reste redevable de la somme de 1389,07 euros au 30 septembre 2021 au titre des loyers et charges.

Sur la demande relative aux réparations locatives

L’article 7c) de cette même loi dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3 de la loi précitée un état des lieux doit être établi contradictoirement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés ou à défaut par huissier de justice.

L’article 1353 du Code Civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur.

Il convient également de rappeler l’obligation pour le bailleur de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation.

Il doit simplement faire en sorte d’une part qu’il effectue avant l’entrée dans les lieux l’ensemble des réparations nécessaires, d’autre part qu’il mette à la disposition du preneur les équipements en bon état de fonctionnement (sans qu’il soit toutefois impératif qu’ils soient mis en conformité avec les normes réglementaires).

En l’espèce, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie que le logement occupé à compter du 14 décembre 2015 et restitué le 30 septembre 2021, présentait l’état décrit comme suit :

— dysfonctionnement et dégradation de 3 portes de placard situés dans l’entrée alors que décrites en bon état en 2015 (90,60 euros),

— le meuble évier de la cuisine est cassé alors que seule une plinthe était signalée défixée en 2015 (205,15 euros),

— le néon de la cuisine est cassé alors qu’il ne l’était pas en 2015 (30,95 euros),

— la ventilation dans la salle d’eau est cassée alors qu’elle était en bon état en 2015 (54,99euros),

— dans la chambre 1, une porte est abîmée alors que le placard était seul tâché en 2015 (49,50euros),

— dans la chambre 2, la porte est tâchée alors qu’elle était en bon état en 2015 (7,10 euros),- dans la chambre 3, le sol est tâché alors qu’il était en bon état en 2015 (16,03 euros),

— dans la chambre 4, la porte est tâchée alors qu’elle était en bon état en 2015 (7,10 euros).

Il n’y a aucune constatation sur la nécessité de faire le ménage dans l’appartement lors de la sortie de la locataire.

Les dégradations constatées ci-dessus excèdent l’usure liée à un usage normal des lieux pendant à peine 6 ans et demi et engagent la responsabilité du locataire qui doit être condamné à indemniser le bailleur du préjudice subi à ce titre.

En application du courrier établi par l’EPIC INOLYA en date du 12 novembre 2021, le montant des réparations locatives s’élève à la somme de 461,42 euros, la somme de 336 euros au titre du ménage étant exclue en l’absence de constatation.

Aprés déduction du dépôt de garantie, des sommes relatives aux régularisations APL et RLS et des charges, il reste du à l’EPIC la somme de 874,17 euros au paiement de laquelle il convient de condamner Mme [B] [Z].

Sur la demande de délai

En l’absence d’éléments sur la situation financière de Mme [B] [Z] qui ne présente aucune proposition de paiement, la demande de délai est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la situation économique de chacune des parties, l’équité commande de rejeter la demande relative à l’article 700 du code de procédure civile ainsi que celle fondée sur les articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

Mme [B] [Z], succombant, sera condamnée aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [B] [Z] à payer à l’EPIC INOLYA la somme de 874,17 euros ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE Mme [B] [Z] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION