N°Minute:25/00081

DOSSIER : N° RG 24/00621 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCVF

Copie exécutoire à

M^e Doaä BENJABER

expédition à

M. [D] [A] [F]

Mme [P] [C] [E] épouse [F]

le 15 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 15 Janvier 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. CROCUS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Doaä BENJABER, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [D] [A] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par Mme [I] [F] (sa fille) munie d’un pouvoir

Madame [P] [C] [E] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 10 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 15 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 5 avril 2018, la SCI CROCUS a donné à bail à Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] un immeuble à usage d’habitation, avec garage (n°434), situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 590 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros.

La SCI CROCUS a fait signifier à Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F], par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2023, un congé avec offre de vente prenant effet au 4 avril 2024.

Le 5 avril 2024, un procès-verbal de constat a été dressé par un commissaire de justice commis à cet effet. Il ressort de ce procès-verbal que Madame [P] [F] a indiqué vouloir se maintenir dans les lieux pour rester à proximité des hôpitaux. Elle a ajouté avoir effectués des recherches de logement dans le parc privé, en vain.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 27 juin 2024, la SCI CROCUS a fait assigner Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] pour l’audience du 10 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— l’expulsion de Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant le les lieux en tel garde-meubles qui sera désigné par les époux [F], ou à défaut par la SCI CROCUS, aux frais, risques et périls de Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F],

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] aux entiers dépens et à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 10 décembre 2024, la SCI CROCUS était représentée par son conseil. Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] a comparu et Monsieur [D] [F] était représenté par sa fille, Madame [I] [F].

La SCI CROCUS a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens.

Madame [P] [F] a indiqué que son mari perd la tête et qu’elle ne veut pas l’obliger à quitter le logement où il a ses repères. Madame [I] [F] a ajouté que son père ne souhaite pas aller vivre dans un EHPAD.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter de la délivrance d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’échéance du bail

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le congé pour vente a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2023, avec une prise d’effet au 4 avril 2024. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.

Dès lors, les locataires n’ayant pas accepté l’offre de vente, ils sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 4 avril 2024 et ce en dépit de leur demande tendant à permettre à Monsieur [F] de rester dans les lieux du fait de la fragilité de son état de santé.

À compter de l’échéance du bail, devenus occupants sans droit ni titre, Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] seront tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement, à ce titre, Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] à payer à la SCI CROCUS la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS l’échéance du bail conclu le 5 avril 2018 entre la SCI CROCUS, Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] concernant l’immeuble à usage d’habitation, avec garage (n°434), situé [Adresse 1], à la date du 4 avril 2024, à la suite d’un congé pour vente,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 4 avril 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] devront solidairement payer à compter de la date d’échéance du bail le 4 avril 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS la SCI CROCUS de ses autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] aux dépens de l’instance,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F],

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [F] et Madame [P] [F] à payer à la SCI CROCUS la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS