COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [R] [I] c/ Syndicat des copropriétaires de l’ensemble Immobilier LES GLYCINES

N° 25/

Du 23 avril 2025

4ème Chambre civile

N° RG 18/03737 – N° Portalis DBWR-W-B7C-LVEJ

Grosse délivrée à

M^e Antoine PONCHARDIER

M^e Thibault POZZO DI BORGO

expédition délivrée à

le 23 Avril 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 19 décembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 23 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 avril 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [R] [I]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 2]

représenté par M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES GLYCINES, représenté par son syndicen exercice

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [I] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n°001 au sein d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 9] situé [Adresse 4] à [Adresse 7] [Localité 12].

Une assemblée générale s’est réunie le 6 juin 2018 et a adopté une résolution n°15 relative à la démolition d’une terrasse attenante à l’appartement de M. [I].

Par acte d’huissier de justice du 16 août 2018, M. [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir l’annulation de cette résolution. Cette procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 18/03737.

Une autre assemblée générale qui s’est réunie le 21 octobre 2020 a adopté une résolution n°7 relative à la désignation du syndic et une résolution n°15 relative à la démolition de la terrasse de M. [I].

Par acte d’huissier de justice du 16 décembre 2020, M. [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation des résolutions n°7 et 15 ainsi que l’intégralité de l’assemblée générale, outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser sous astreinte des travaux de sécurisation du talus. Cette procédure a été enrôlée sous le numéro de RG 20/04482.

Par ordonnance du 13 juin 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Par conclusions récapitulatives et en réponse après jonction n°2 notifiées le 15 mai 2024, M. [R] [I] sollicite :

Concernant l’assemblée générale du 6 juin 2018,

le prononcé de la résolution n°15,la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire entreprendre les travaux tels que décrits dans le devis de la société Edyfice 06 dans un délai de trois mois à compter du jugement à intervenir et dire qu’à défaut d’exécuter lesdits travaux dans lesdits délais, la copropriété sera redevable d’une astreinte de 5.000 euros par jour de retard,Concernant l’assemblée générale du 21 octobre 2020,

le prononcé de la nullité des résolutions n°7 et 15, le prononcé de la nullité du procès-verbal d’assemblée générale,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts lsa condamnation à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires,que l’exécution provisoire soit ordonnée et qu’il soit fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait valoir que l’ancien propriétaire de l’appartement a fait effectuer des travaux d’agrandissement de la terrasse de son appartement et que ces travaux ont été validés a posteriori par une assemblée générale des copropriétaires du 28 avril 2004.

Il soutient que les copropriétaires étaient appelés lors de l’assemblée générale du 6 juin 2018 à prendre une décision concernant des travaux de sécurisation du talus sur lequel est construite la terrasse au vu de l’étude géotechnique réalisée par le bureau d’études spécialisé O’Géo et non pas à autoriser la copropriété à exiger la démolition d’une terrasse privative et du mur de soutènement et du talus constituant des parties communes.

Il observe que l’étude du cabinet O’Géo préconise des mesures conservatoires, puis des mesures pérennes sur le mur de soutènement et sur le sol qui ne nécessiteraient aucune démolition des parties privatives comprises dans son lot. Il estime que la question de la démolition n’était pas inscrite à l’ordre du jour et ne pouvait pas faire l’objet d’un vote.

Il note que d’autres copropriétaires ont procédé au même type de travaux sur leurs terrasses respectives sans être inquiétés et que toute action à son encontre serait prescrite en application de la prescription quinquennale. Il note qu’une démolition de la terrasse et du mur de soutènement reviendrait à créer un vide laissant à nu le talus fragilisé par les intempéries.

Il estime que l’atteinte portée tant aux parties privatives qu’aux parties communes ne pouvait être décidée qu’à l’unanimité des copropriétaires puisque la décision revenait à supprimer une partie privative et donc à modifier les conditions de jouissance de son lot caractérisant par ailleurs un abus de majorité.

Il soutient en outre que la résolution n°7 de l’assemblée générale du 21 octobre 2020 relative à la désignation du syndic doit être annulée puisqu’elle ne prévoit aucune durée pour la mission du syndic, ne comporte aucune mise en concurrence et ne prévoit pas de compte séparé malgré le changement de syndic. Il précise que la nullité du mandat du syndic entraîne la nullité de l’assemblée générale dans son intégralité et de l’ensemble des actes de gestion accomplis par le syndic.

Il fait valoir que la résolution n°15 de la même assemblée générale doit être annulée puisque le procès-verbal ne fait pas état des deux votes prévus par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il affirme que la résolution lui fait en outre grief puisqu’elle comporte des propos mensongers selon lesquels les travaux effectués sur la terrasse n’auraient pas été autorisés, qu’elle lui impose des travaux considérables et que toute action en démolition est prescrite s’agissant de travaux ayant donné lieu à une autorisation depuis plus de 15 ans. Il estime qu’un abus de majorité est également caractérisé.

Par conclusions en réponse n°3 notifiées le 5 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires Les Glycines conclut au débouté de M. [I] de ses demandes d’annulation de résolutions d’assemblées générales, sollicite à titre liminaire que la demande d’exécution de travaux de confortement du mur et du talus aux frais exclusifs de la copropriété et sous astreinte soit déclarée irrecevable et, à titre principal, que M. [I] en soit débouté. A titre subsidiaire et reconventionnel, il sollicite la condamnation de M. [I] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 21.265,75 euros, outre sa quotepart de charges de copropriété sur la somme de 4.595,25 euros restant à la charge de l’ensemble des copropriétaires, outre

la moitié du prix des travaux de confortement du talus préconisés par le cabinet O’Géo. En toute état de cause, il sollicite que M. [I] soit débouté de l’ensemble de ses demandes et qu’il soit condamné à lui régler la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il expose que les travaux d’agrandissement de la terrasse effectués par les auteurs de M. [I] ont été autorisés lors de l’assemblée générale du 28 avril 2004, sous certaines conditions précisées dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 mai 2005, dont celle de fournir les autorisations administratives requises pour l’extension de la terrasse.

Il souligne qu’aucune étude de sol sérieuse n’a été effectuée avant les travaux pour savoir si le talus pouvait supporter les constructions à réaliser.

Il soutient que la résolution n°15 a été valablement adoptée par l’assemblée générale du 6 juin 2018 puisque même si la question de la démolition de la terrasse n’était pas inscrite à l’ordre du jour, elle était la conséquence d’une question effectivement inscrite. Il estime que la loi du 10 juillet 1965 n’interdit pas d’amender un projet de résolution lorsque l’amendement ou la précision apportée ne dénature pas le sens du projet de résolution soumis au vote.

Il note que seul le principe d’une demande de démolition auprès de M. [I] a été approuvé et que la résolution ne présentait pas de caractère coercitif. Il affirme que la résolution n°15 ne peut être annulée pour abus de majorité puisque le vote tendait à demander à M. [I] de démolir son extension de terrasse et son mur afin de permettre de sécuriser la copropriété. Il soutient que seule la terrasse et le mur de M. [I] sont concernés par l’effondrement du talus et que l’action réelle à son encontre se prescrit par trente ans.

Il estime que la résolution n°7 de l’assemblée générale du 21 octobre 2020 désignant le Cabinet100%immo en tant que syndic est valable puisque la durée d’une année du contrat s’inférait du libellé de la résolution, qu’il n’était pas requis que le texte de la résolution précise l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat et que le défaut de mise en concurrence de syndics n’est pas sanctionné par la nullité de la résolution désignant le syndic.

Il soutient que la résolution n°15 de l’assemblée générale du 21 octobre 2020 est licite puisque le syndic a légitimement fait application de la passerelle prévue par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il ressort expressément du procès-verbal que deux votes ont eu lieu, la résolution ayant été adoptée lors du second vote sur la base des mêmes voix que celles comptabilisées en première lecture et qui correspondaient au tiers de voix exigé pour permettre l’application des dispositions de l’article 25-1. Il affirme que cette résolution visait à protéger la solidité de l’immeuble en l’état des dommages générés par les constructions de M. [I] et que l’abus de majorité allégué n’est pas caractérisé.

Il estime que la demande de réalisation de travaux formée par M. [I] est irrecevable faute d’avoir été portée à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Il souligne que seul le rapport du bureau d’études O’Géo était joint à la convocation pour l’assemblée générale du 6 juin 2018 et qu’aucun devis de travaux ne l’était. Il observe que les travaux n’ont pas fait l’objet d’une mise en concurrence des entreprises. Il note un défaut de lien de connexité suffisant entre une demande d’annulation des résolutions d’assemblée générale et une demande de travaux sous astreinte. A titre subsidiaire, il observe que lors de l’assemblée générale du 28 avril 2004, le

syndicat des copropriétaires s’est expressément réservé la possibilité d’une action contre le propriétaire du lot en cas de dommages et soutient que M. [I] doit être condamné à assumer seul une partie du coût des travaux préconisés par le Cabinet O’Géo pour la stabilisation du mur et la moitié des travaux de confortement du talus, outre sa quote-part des charges de copropriété.

Il soutient que la demande de dommages et intérêts de M. [I] est particulièrement injustifiée.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 décembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 6 juin 2018

En application de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

L’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et ne peut délibérer sur des questions dont elle n’a pas été régulièrement saisie par son ordre du jour.

En l’espèce, la résolution n°15 de l’assemblée générale du 6 juin 2018 est ainsi rédigée :

« Décision à prendre concernant la sécurisation du talus, suite à l’étude portant sur le mouvement de terrain au niveau de la terrasse de l’appartement de Mr [I]. Rapport OGEO joint à la convocation (Art. 25)

Le Syndic rappelle qu’en cas d’accident, la responsabilité de la Copropriété peut être engagée. Il est proposé de procéder aux travaux de confortement. L’Assemblée après avoir pris connaissance du résultat des investigations, décide de demander à Monsieur [I] de démolir la terrasse incriminée, réalisée par le précédent propriétaire de l’appartement.

Pour : 62769

Contre : [T] (2440)

Abstention : 0

La résolution est adoptée à la majorité. »

Il ressort de l’examen de cette résolution que l’assemblée générale a été saisie par un ordre du jour portant sur l’adoption de travaux de sécurisation du talus au regard du rapport d’étude géotechnique établi par le Cabinet O’Ggeo, alors que l’objet de la résolution adoptée portait sur une demande à formuler auprès de M. [I] de démolir la terrasse litigieuse.

Le texte de la résolution adoptée a donc été altéré par une nouvelle question soumise à la délibération de l’assemblée générale, laquelle question ne figurait pas à l’ordre du jour communiqué dans la convocation et n’était pas la suite prévisible du projet de résolution figurant à l’ordre du jour.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 15 juin 2018 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens de droit et de fait invoqués au soutien de la demande d’annulation.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 21 octobre 2020 et de l’intégralité de l’assemblée générale

En vertu de l’article 18-IV de la loi du 10 juillet 1965, le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.

En l’espèce, il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 octobre 2020 que le texte de la résolution n°7 relative à la désignation du Cabinet 100%immo en qualité de syndic précisait que la durée du mandat serait d’une année : « L’Assemblée décide d’élire le Cabinet 100%immo en qualité de Syndic pour une durée de un an ».

Le moyen tiré du défaut de mention de la durée du contrat de syndic sera rejeté.

Ensuite, l’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat. Ce texte ne requiert cependant pas que la mention de l’ouverture d’un compte séparé soit précisé dans le texte de la résolution relative au changement de syndic et le moyen tiré du défaut de mention de l’ouverture d’un compte séparé dans la résolution n°7 sera rejeté.

Enfin, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic. Le défaut de mise en concurrence n’est cependant pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale et le moyen tiré de l’absence de mise en concurrence doit également être rejeté.

M. [I] sera par conséquent débouté de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 21 octobre 2020 et, par voie de conséquence, de la demande de prononcé de la nullité de cet assemblée générale dans son intégralité en raison de la nullité du mandat de syndic, étant par ailleurs précisé qu’il n’est pas contesté que l’assemblée générale a été valablement convoquée par le syndic en exercice au moment de l’envoi de la convocation à l’assemblée générale.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 21 octobre 2020

En vertu de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, certaines décisions sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’article 25-1 alinéa 1 de la même loi précise que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Afin de permettre de vérifier que les conditions d’application de l’article 25-1 étaient réunies, le procès-verbal de l’assemblée générale doit clairement préciser qu’il a été procédé à un premier vote à la majorité absolue de l’article 25 et quels étaient les résultats de ce vote, avant de procéder à un second vote à la majorité simple de l’article 24.

En l’espèce, la résolution n°15 de l’assemblée générale est ainsi rédigée :

« Décision à prendre à l’encontre de Monsieur [I], lot 001, de démolir sa terrasse construite ‘sans autorisation préalable, et déstabilisant le talus sous-jacent (Art. 25).

Le syndic retrace l’évolution de la procédure. Lors de l’assemblée du 6 juin 2018, l’assemble – après avoir pris connaissance du rapport O’geo – avait statué sur la démolition de la terrasse déstabilisant le talus sous-jacent. Il est rappelé qu’il n’y a pas eu de dépôt de permis en Mairie. L’assemblée décide de demander à Monsieur [I] de démonter la terrasse de son appartement, et de remettre en état le terrain. La majorité requise n’étant pas atteinte, il est passé au vote en seconde lecture.

Pour : 36 737

Contre : [F] (2 395), [K] (1 822), [V] (2 615), [N] (2 395), [T] (2 440)

Abstention : [E] (1 757), [J] (2 320), [C] (2 945), [B]/[U] (2315), [S] (2115)

La résolution est adoptée à la majorité. »

Le procès-verbal d’assemblée générale ne précise pas s’il a été procédé à un premier vote et quels ont été les résultats de ce vote, permettant ainsi de vérifier que la résolution a recueilli un tiers des voix avant de procéder à un second vote à la majorité simple prévue par l’article 24.

Le procès-verbal indique uniquement que la majorité n’était pas atteinte et que les copropriétaires ont procédé à un second vote dont les résultats sont indiqués.

Le moyen selon lequel il ressort du procès-verbal que deux votes ont eu lieu et que la résolution a été adoptée lors du second vote sur la base des mêmes voix que celles comptabilisées lors du premier vote est inopérant dès lors que les résultats du premier vote ne sont pas clairement précisés et que le procès-verbal de l’assemblée générale ne permet pas de confirmer que les conditions d’application de l’article 25-1 étaient réunies.

Sur les demandes de réalisation de travaux par le syndicat des copropriétaires sous astreinte et la demande reconventionnelle de condamnation de M. [I] à régler le coût des travaux

Sur la recevabilité de la demande

Le syndicat des copropriétaires soutient que la demande de M. [I] tendant à la réalisation des travaux sous astreinte est irrecevable puisqu’elle n’a pas été soumise au vote des copropriétaires et les travaux n’ont pas fait l’objet d’une mise en concurrence. Cependant, il ne se réfère à aucun texte posant une telle condition si bien que cette demande ne peut pas être accueillie favorablement.

Ensuite, les résolutions contestées portent sur l’exécution de travaux de renforcement du talus ou de démolition de la terrasse attenante au lot de M. [I]. La demande d’exécution de tels travaux, de surcroît urgents en raison de la fragilisation du talus, présente par conséquent un lien suffisant avec les demandes tendant à l’annulation des résolutions relatives à l’exécution de tels travaux et le moyen soulevé de façon surabondante par le syndicat des copropriétaires et tiré de l’absence de lien de connexité suffisant entre les demandes formées par M. [I] sera rejeté.

La demande de réalisation de travaux sous astreinte sera par conséquent déclarée recevable.

Sur la demande de travaux et la charge du coût des travaux

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

En l’espèce, le règlement de copropriété précise en pages 8 et 9 que constituent des parties communes générales et des parties communes spéciales notamment le sol bâti et non bâti, le gros œuvre, les fondations, l’ossature en béton armé, les gros murs de façades et de refend et les terrasses accessibles et non accessibles, les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales.

La terrasse accessible attenante au lot de M. [I], le mur de soutènement réalisé pour l’extension de la terrasse et le talus constituent par conséquent des parties communes dont le syndicat des copropriétaires doit assurer la conservation en réalisant les travaux nécessaires. Il ressort des photographies versées aux débats qu’au moins trois autres lots accolés à celui de M. [I] ont procédé à la même extension de terrasse prenant appui sur des murs de soutènement similaires réalisés dans la continuité.

En outre, selon la résolution n°11 de l’assemblée générale du 28 avril 2004, le mur de soutènement réalisé par les auteurs de M. [I] avant son acquisition du lot n°001 l’a été dans le prolongement d’un mur déjà existant. Ils ont : « édifié un mur de soutènement au droit de leur appartement, jusque devant celui de Monsieur [V], dans la continuité du mur existant ».

Toutefois, il est acquis que le mur de soutènement au droit de l’appartement de M. [I] et l’extension de la terrasse permettant la création d’une pièce de vie supplémentaire ont été réalisés par les auteurs de M. [I] sans l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires et que les travaux ont été autorisés a posteriori par l’assemblée générale des copropriétaires du 28 avril 2004.

L’assemblée générale du 6 mai 2005 a en outre adopté une résolution n°6 rappelant l’autorisation adoptée a posteriori pour les travaux d’aménagement réalisés par les auteurs de M. [I], sous réserve de la délivrance des autorisations administratives nécessaires et d’une action récursoire du syndicat « contre l’auteur des travaux ou le propriétaire du lot en cas de dommage ».

Le texte de la résolution n°6 précise également que le propriétaire du lot concerné « aura l’obligation de notifier à un éventuel futur acquéreur le […] procès-verbal » de l’assemblée générale du 6 mai 2005.

M. [I] ne conteste pas avoir eu connaissance lors de l’acquisition du lot n°001 des termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 6 mai 2005, des circonstances de réalisation des travaux d’extension de la terrasse sans autorisation préalable et du fait que l’autorisation a été accordée a posteriori sous certaines conditions.

Si M. [I] soutient que l’extension de la terrasse a été réalisée dans les règles de l’art, le rapport du Cabinet O’Géo du 7 février 2018 démontre que les fondations réalisées n’étaient pas adaptées au contexte géologique et géotechnique du sol à dominante argileuse et possédant des caractéristiques mécaniques globalement faibles qui entraînent un glissement du talus plus ou moins superficiel.

Le Cabinet O’Géo conclut que les fondations du mur supportant la terrasse s’avèrent « trop superficielles » et se trouvent « directement exposées au phénomène de glissement ». La pente entre les fondations du mur supportant la terrasse et le pied du talus est en outre « bien trop importante » et ne permet pas d’assurer la stabilité de la structure édifiée compte tenu des phénomènes de ravinement et de glissement affectant le talus, du poids de la structure réalisée et du poids des structures présentes en amont du talus.

Ensuite, les eaux de toitures et de la terrasse s’écoulaient initialement en tête de talus et ont également favorisé les phénomènes de ravinement et de glissement avant qu’une évacuation ne soit réalisée par M. [I].

Le rapport du Cabinet O’Géo précise que de fortes intempéries survenues en novembre 2014 ont déclenché et aggravé les phénomènes affectant le talus.

Il ressort de ce qui précède que si le syndicat des copropriétaires est tenu d’effectuer des travaux de sécurisation et de confortement du talus et de la terrasse attenant à l’appartement de M. [I], cette terrasse a été réalisée sans autorisation préalable par le syndicat des copropriétaires, sans étude géotechnique approfondie du terrain et sans respecter les règles de l’art. Les travaux ont été approuvés a posteriori par l’assemblée générale des copropriétaires sous réserve entre autres de l’obtention des autorisations administratives lesquelles n’ont pas été produites.

Il convient par conséquent de condamner le syndicat des copropriétaires et M. [I] à assumer par moitié le coût de l’étude géotechnique de conception recommandée par le bureau d’études O’Géo et le coût des travaux afférents à la sécurisation et au confortement du talus situé sous la terrasse de M. [I] qui sont recommandés par le Cabinet O’Géo, et qui doivent être confirmés et, le cas échéant, complétés par l’étude géotechnique de conception à réaliser.

Les devis de la société Edyfis du 1er août 2018 et les préconisations de travaux formulées par le Cabinet O’Géo dans son rapport du 7 février 2018 sont susceptibles d’évoluer compte tenu de la fragilisation du talus en l’espace de sept ans au jour de la présente décision et de l’évolution du coût des travaux. Le partage du coût des travaux ne sera par conséquent pas ordonné sur la base de ces documents comme demandé par le syndicat des copropriétaires.

Enfin, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires s’oppose à la réalisation des travaux de sécurisation et de confortement du talus, les difficultés portant principalement sur la prise en charge du coût des travaux. M. [I] sera en l’état de la procédure débouté de sa demande d’astreinte.

En définitive, le syndicat des copropriétaires Les Glycines sera condamné à réaliser dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement les travaux de sécurisation du talus situé sous la terrasse attenante à l’appartement de M. [I], tels que préconisés en page 27 du rapport du Cabinet O’Géo du 7 février 2018.

Le syndicat des copropriétaires Les Glycines sera en outre condamné à obtenir une étude géotechnique de conception et à réaliser dans un délai d’un an à compter de la signification du présent jugement des travaux de confortement du talus, tels que précisés en page 27 du du rapport du Cabinet O’Géo du 7 février 2018, confirmés et complétés le cas échéant par l’étude géotechnique de conception à obtenir.

M. [I] sera condamné à régler au syndicat des copropriétaires la moitié du coût de ces travaux et du coût de l’étude géotechnique de conception à obtenir, sans contribuer aux charges de copropriété générées par les travaux et les frais associés à l’étude technique.

Il sera également dispensé en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, M. [I] sollicite l’octroi de dommages et intérêts pour des abus de pouvoir manifestes commis par le syndicat des copropriétaires et son inaction fautive et dangereuse, sans toutefois préciser et démontrer les préjudices qu’il a subis et le lien de causalité entre ces préjudices et les fautes commises par le syndicat des copropriétaires en lien avec les résolutions contestées.

Sur les demandes accessoires

M. [I] et le syndicat des copropriétaires assumeront les dépens de l’instance par moitié et l’équité commande que chacun garde à sa charge les frais irrépétibles qu’il a engagés.

L’exécution provisoire sera ordonnée eu égard à la nature et à l’ancienneté du litige et l’urgence des travaux à réaliser.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Les Glycines situé [Adresse 3] [Localité 8] [Adresse 11] [Localité 1] du 6 juin 2018 ;

PRONONCE la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] du 21 octobre 2020 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Les Glycines à réaliser dans un délai de trois (3) mois à compter de la signification du présent jugement les travaux de sécurisation du talus situé sous la terrasse attenante à l’appartement de M. [I] (lot n°001), tels que préconisés en page 27 du rapport du bureau d’études du sol O’Géo du 7 février 2018 et plus précisément la mise en place d’une protection contre le ruissellement sur l’ensemble de la surface du talus (bâche ancrée en tête et en pied), d’un dispositif de suivi topographiques du mur supportant la terrasse et la structure “R0" et de jauges extensiométriques clouées ou vissées dans les maçonneries sur les fissures affectant la façade Est de la structure en “R0", outre l’interdiction du stationnement des véhicules en contrebas du talus ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Les Glycines à obtenir une étude géotechnique de conception et à faire réaliser dans un délai d’un (1) an à compter de la signification du présent jugement les travaux de confortement de la terrasse du lot n°001 et du talus situé sous cette terrasse précisés en page 27 du rapport du bureau d’études du sol O’Géo du 7 février 2018 et plus précisément la réalisation de micropieux et d’ancrages passifs sub-horizontaux, une gestion des eaux de surface et des eaux souterraines, tels que ces travaux seront confirmés, et le cas échéant complétés, par l’étude géotechnique de conception à réaliser ;

CONDAMNE M. [R] [I] à régler au syndicat des copropriétaires Les Glycines la moitié du coût de l’étude géotechnique de conception et des travaux de sécurisation et de confortement du talus situé sous la terrasse afférente à son lot n°001 ;

DIT que M. [R] [I] ne participera pas aux charges de copropriété appelées par le syndicat au titre de l’étude géotechnique de conception à réaliser et des travaux nécessaires à la sécurisation et au confortement du talus situé sous la terrasse afférente à son lot n°001 ;

DIT que M. [R] [I] sera dispensé de participation à la dépense commune des frais de procédure comprenant les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat des copropriétaires Les Glycines ;

DIT que chaque partie assumera la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés ;

DIT que M. [R] [I] et le syndicat des copropriétaires Les Glycines assumeront par moitié les dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT