Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 EXP M^e ZBROZINSKI

1 EXP M^e CAIRE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

DÉCISION N° 2025/443

N° RG 24/00695 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PSHI

DEMANDERESSES :

Madame [K] [C] épouse [S]

née le 21 Septembre 1947 à SAINT-SAENS

185 route de la Colle Saint Michel

04240 LE CLAP MEAILLES

Madame [Y] [D] épouse [G]

née le 16 Octobre 1978 à NICE

205 avenue de Tournamy

06250 MOUGINS

représentées par M^e Barbara ZBROZINSKI-CZERNECKI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER, immatriculée au RCS de CANNES sous le numéro 322.212.168, dont le siège social est à (06405) CANNES Cedex 11 boulevard de la Ferrage, prise en la personne de son

représentant légal en exercice demeurant et domiciliée s-qualité audit siège

représentée par Maître Bastien CAIRE de la SELARL NEOJURIS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : M^me CASINI, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 26 février 2025 ;

A l’audience publique du 24 Mars 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 06 Juin 2025.

*****

Le 30 octobre 2015, Madame [K] [C] épouse [S] et Madame [Y] [D] épouse [G] ont conclu un mandat de gestion prévoyance, portant sur un appartement sis 499, Avenue Janvier Passero – Résidence Les Eucalyptus à MANDELIEU (06210) pour une durée de 1 année, moyennant à une rémunération de 8,5 % HT des encaissements de loyers.

Dans le cadre du mandat, la Société FONCIA AD IMMOBILIER a donné à bail au nom et pour le compte de Madame [K] [S], usufruitière, l’appartement objet du contrat de mandat de gestion à Madame [V] [H] et Monsieur [E] [O], suivant contrat du 1er décembre 2015 avec une prise d’effet au 7 décembre 2015, pour une durée de trois années renouvelables, moyennant un loyer mensuel de 942 euros, outre 58 euros de charges.

Dans ces conditions un état des lieux entrant contradictoire a été réalisé par la Société CONSTATIMMO le 7 décembre 2015.

Suivant courrier en date du 30 mars 2022, Monsieur [O] et Madame [H] ont indiqué à la SA FONCIA IMMOBILIER leur intention de quitter le logement donné à bail.

Un constat d’état des lieux contradictoire sortant a été réalisé le 6 avril 2022 par la Société CONSTATIMMO.

Cette dernière a, par courrier du 7 juin 2022 , chiffré les travaux imputables au locataire sortant au titre des responsabilités locatives à la somme de 931,20 euros HT soit 1.024,32 euros TTC.

Contestant l’état des lieux contradictoire et le chiffrage des travaux réalisés par la Société CONSTATIMMO, les consoeurs [S] n’ont pas signé la quittance subrogative présentée par la société FONCIA AD et l’ont mis en demeure, suivant courrier du 20 avril 2023 de leur régler la somme de 11.316,08 euros correspondant aux frais de remise en état du logement.

Par acte du 1er février 2024, Madame [K] [C] épouse [S] et Madame [Y] [D] épouse [G] ont assigné la société FONCIA AD devant le Tribunal Judiciaire de Grasse aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 11.316,08 euros, ainsi qu’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son devoir de conseil.

Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées par rpva le 07 août 2018, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [K] [C] épouse [S] et Madame [Y] [D] épouse [G] demandent au tribunal :

Vu les dispositions des articles 1984 et suivants du Code Civil,

Vu le contrat de mandat des gestion prévoyance du 30 octobre 2015, de :

A TITRE PRINCIPAL

JUGER que la société FONCIA AD IMMOBILIER a commis une faute dans l’exécution du mandat, notamment en faisant signer une clause inutile,

JUGER que la société FONCIA AD IMMOBILIER est responsable de l’entièreté du préjudice qu’elles ont subi

CONDAMNER la société FONCIA AD IMMOBILIER à leur payer la somme de 11.316,08 euros,

JUGER que la société FONCIA AD IMMOBILIER a commis une faute en ne respectant son obligation de conseil, en qualité de professionnel,

EN CONSEQUENCE

CONDAMNER la société FONCIA AD IMMOBILIER au paiement de la somme de 10.000,00 €uros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

LA CONDAMNAER en application desdispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au paiement de la somme de 3.000,00 €uros, pour frais irrépétibles.

Vu l’urgence, voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.

CONDAMNER la société FONCIA AD IMMOBILIER aux entiers dépens distraits au profit de Maître Barbara ZBROZINSKI CZERNECKI avocat postulant aux offres de droit, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Débouter la société défenderesse de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par rpva le 17 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la société FONCIA AD IMMOBILIER demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :

JUGER que les consorts [S] ont refusé de signer la quittance subrogative en parfaite violation des dispositions de l’article 5 des conditions particulières du contrat de mandat de gestion du 30 octobre 2015,

JUGER qu’ils ont initié en l’absence de leur mandataire et en parfaite violation des dispositions de l’article 5 des conditions particulières du contrat de mandat de gestion du 30 Octobre 2015 un procédure d’expulsion à l’encontre des locataires,

En conséquene :

JUGER que la SA FONCIA AD IMMOBILIER est déchargée de toutes obligations envers les consorts [S] en application des dispositions de l’article 5 des conditions particulières du contrat de mandat de gestion du 30 octobre 2015,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

JUGER que les consorts [S] sont défaillantes à rapporter la preuve de leur préjudice, JUGER que les consorts [S] n’ont pas appliqué le coefficient de vétusté à leurs demandes de prise en charge des travaux de remise en état,

JUGER que les consorts [S] sollicitent la prise en charge de factures d’entretien courant de la chaudière, -JUGER que les consorts [S] sollicitent la pris en charge de travaux non justifiés par l’état des lieux de sortie,

JUGER que les consorts [S] sont défaillantes à rapporter la preuve que l’appartement avait été refait à neuf avant sa mise en location,

JUGER que les consorts [S] ne peuvent se prévaloir d’un quelconque préjudice prétendument causé par un manquement au devoir de conseil de la SA FONCIA AD IMMOBILIER,

En conséquence,

DEBOUTER les consorts [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

JUGER que les consorts [S] ont accepté le chiffrage effectué par la Société CONSTATIMMO à hauteur de 1.042,32 euros,

JUGER qu’elle est très éventuellement redevable de la somme de 1.042,32 euros à l’endroit des consorts [S],

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

DEBOUTER les consorts [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, CONDAMNER les consorts [S] d’avoir à payer à la SA FONCIA AD IMMOBILIER la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER les consorts [S] aux entiers dépens de l’instance,

La procédure a été clôturée suivant ordonnance du juge de la mise en état du 18 novembre 2024 avec effet différé au 26 février 2025 et l’affaire fixée à l’audience juge unique de plaidoirie du 24 mars 2025.

Suivant ordonnance du 17 juin 2024, le juge de la mise en état a enjoint aux parties d’assister à une séance d’information à la médiation.

Par courrier du 30 juillet 2024, la médiatrice a informé le tribunal que les conditions d’entrée en médiation n’ont pas pu être réunies.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité contractuelle de la société FONCIA AD IMMOBILIER

Les consoeurs [S] soutiennent qu’alors qu’elle avait connaissance que l’appartement loué avait été refait à neuf, la société FONCIA a manqué à son obligation de conseil en sa qualité de professionnel, en ne les informant pas des conséquences juridiques de la clause 2.2 prévue au contrat de gestion, laquelle était manifestement inutile et en les invitant pas, dès la signature du contrat de gestion, à lui communiquer toutes les factures de la remise en état de l’appartement effectuée par elles en 2015. Les demanderesses indiquent ainsi avoir fait confiance à la société FONCIA en croyant être garanties en cas de détériorations commises par les locataires.

Elles exposent que les travaux de remise en état ont été réalisés par le mari de Mme [S] avant l’établissement de l’état des lieux le 7 décembre 2015, ainsi que l’intégralité des matériaux fournis par elles. Elles font ainsi valoir que le mandataire de gestion doit être condamné à leur payer la somme de 11.316,08 euros correspondant à la facture de remise en état de l’appartement (10.000 euros), la remise en état du volet roulant (648,88 euros), la remise en état du thermostat (299,20 euros), l’entretien et la révision de la chaudière (143 euros), auquels s’ajoutent la réparation du grillage et de la haie des jardins que les locataires ont détériorés.

Elles sollicitent également la condamnation de la société FONCIA à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elles ont subi.

En réponse aux conclusions adverses, les demanderesses soutiennent avoir parfaitement appliqué les clauses du contrat de gestion, refusant à juste titre de signer la quittance subrogative car elle ne correspondait pas à la somme qu’elles reconnaissaient devoir et contestant le fait d’avoir directement initié une procédure d’expulsion à l’encontre des locacataires, cette dernière ayant été engagée par la société FONCIA par l’intermédiaire de son avocat.

La société FONCIA AD IMMOBILIER conclut au rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre. Elle fait valoir qu’elle se trouve déchargée de ses obligations envers les demanderesses en application de l’article 5 des conditions particulières du contrat de mandat de gestion dans la mesure où elle n’a pu bénéficier de la subrogation dans leurs droits. A ce titre, elle soutient que Mesdames [S] ont refusé à plusieurs reprises de signer les quittances subrogatives sollicitées en application de l’article 5 du contrat de gestion et ont engagé, de leur propre initiative, une procédure de référé à l’encontre des locataires devant le tribunal de proximité de Cannes, ayant donné lieu à une décision en date du 16 février 2022.

A titre subsidiaire, elle estime n’avoir commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle à l’égard des mandantes. Elle fait valoir que Madame [S] ne produit aucun élément de nature à contester l’état des lieux de sortie effectué, précisant que les sommes qu’elle réclame n’incluent pas le coefficient de vétusté contractuel et ne sont pas en adéquation avec la réalité, l’appartement n’ayant pas été “remis à neuf” comme allégué.

La société FONCIA AD soutient que les demanderesses se contredisent en estimant fautif le fait de leur avoir fait signer la clause 2.2 tout en sollicitant l’application de cette clause portant sur les réparations locatives pour lui réclamer paiement d’une somme de 11.316,08 euros. Elle ajoute que Mesdames [S] ne démontrent ni la faute dans l’exécution du contrat de mandat de gestion, ni le préjudice allégué. A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de constater que les mandantes ont accepté le chiffrage de 1.042,32 euros et de dire qu’elle est éventuellement redevable de cette somme à leur endroit.

***

Aux termes des dispositions de l’article 1992 du code civil u code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Le mandataire est tenu d’une obligation de conseil vis à vis du mandant dans l’exécution du mandat de gestion immobilière.

Le mandat de gestion conclu entre le Cabinet FONCIA et Mesdames [S] le 30 octobre 2015 stipule dans son article 2.2 :

“Le cabinet FONCIA désigné dans les conditions particulières s’engage à payer au bailleur, son mandant, les frais de remise en état des parties privatives évacuées par les locataires défaillants, consécutifs à la dégradation des lieux par ces derniers, à l’exclusion des embellissements et travaux d’aménagement effectués par les locataires, et sous déduction d’un coefficient de vétusté basé sur une durée d’utilisation moyenne ainsi déterminée:

— peinture/papier peint……….7 ans

— électricité……………………..10 ans

— moquette………………………..7 ans

— mesuiserie/parquet…………..10 ans

— plomberie/robinetterie…….10 ans

— carrelage…………………………….10 ans

— sanitaires……………………….10 ans

— maçonnerie…………………….10 ans

Les travaux de réfection rendus nécessaires étant déterminés par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie des locataires.”

L’article 5 du mandat de gestion prévoit :

“De convention expresse entre les parties, le mandant s’engage à subroger le cabinet FONCIA désigné dans les conditions particulières dans tous ses droits, actions, privilèges et sûretés contre les locataires défaillants. A cet effet, il s’engage à signer toutes quittances subrogatives. En conséquence, le cabinet FONCIA désigné dans les conditions particulières pourra en son nom personnel, exercer tout recours contre le locataire et, notamment, poursuivre la résiliation du bail, effectuer toutes saisies immobilières ou sur salaires, requérir toutes ordonnances d’expulsion ou prise à partie du commissaire, procéder à toutes expulsions.

Si, du fait du mandant, le cabinet FONCIA désigné dans les conditions particulières ne pouvait être en mesure de bénéficier de la présente subrogation, celui-ci serait déchargé de ses obligations envers le mandant dans la mesure même où n’aurait pu s’exercer ladite subrogation.”

Le tribunal constate qu’en application de l’article 5 du contrat, si les demanderesses n’ont pas signé la quittance subrogative que leur a présenté la société FONCIA, cette absence de signature décharge en effet la mandataire de ses obligations contractuelles futures quant au paiement des sommes correspondant aux impayés, réparations locatives et expulsion des locataires.

Il résulte d’ailleurs des pièces versées à la procédure que Mesdames [S] ont engagé directement une procédure de résiliation du bail et d’expulsion à l’encontre des locataires par acte d’huissier des 11 août 2021 (commandement de payer) et 3 novembre 2021 (assignation) ce qui a donné lieu à une ordonnance de référé du 16 février 2022 rendue par le tribunal de proximité de Cannes, sans subroger la société FONCIA dans ses droits lui permettant d’exercer un recours en justice en leur nom. La société mandataire se trouve par conséquent déchargée de ses obligations contractuelles au titre du recouvrement des impayés et des frais de réparations locatives, ainsi que de la procédure d’expulsion des locataires. Elle se trouve également déchargée de son obligation de payer directement au propriétaire les frais de remise en état des parties privatives évacuées par les locataires défaillants, consécutifs à la dégradation des lieux

Il y a donc lieu de débouter Mesdames [S] de leur demande en paiement de la somme de 11.316,08 euros à ce titre.

Toutefois, l’absence de signature de la quittance subrogative présentée ne fait pas obstacle à la recherche de la responsabilité contractuelle du mandataire pour manquement à son obligation de conseil.

Mesdames [S] doivent à cette fin prouver l’existence d’une faute de la société FONCIA, le lien de causalité direct entre cette faute et le dommage et l’existence et le montant d’un préjudice.

En l’espèce, il est reproché à la société FONCIA d’avoir fait signer à Mesdames [S] une clause inutile (clause 2.2), de ne pas leur avoir expliqué les conséquences de cette clause et de ne pas avoir exigé, lors de la signature du mandat (30 octobre 2015), la communication des factures de remise en état de l’appartement loué.

Il convient d’observer qu’il ne peut être fait grief à la société FONCIA d’avoir fait signer aux mandantes une clause inutile puisque cette clause 2.2 est conforme à l’application de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation à laquelle on ne peut déroger par une convention (cf comparaison entre état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie et application d’un coefficient de vétusté).

Par ailleurs, les consoeurs [S] ne démontrent pas que la société mandataire FONCIA ne les avait pas informé de la teneur de cette clause, exposée dans des termes clairs dans les conditions générales du mandat de gestion.

S’agissant du défaut de communication des factures de remise en état de l’appartement loué, lors de la signature du mandat de gestion, les demanderesses n’établissent pas que la société FONCIA connaissait le coût de remise en état de l’appartement, objet du mandat de gestion.

De même, il résulte de l’examen de l’état des lieux d’entrée établi le 7 décembre 2015 que l’appartement objet du bail litigieux, n’a pas été remis intégralement à neuf, contrairement à ce que soutiennent les demanderesses, certains éléments étant noté en bon état (BE) ou plus rarement il est vrai, en état d’usage (EU).

En conséquence, le tribunal considère que les demanderesses ne prouvent pas la faute de la société FONCIA dans l’exécution du mandat de gestion, en ce qu’elle aurait manqué à son obligation de conseil.

Il en résulte que les consoeurs [S] seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [K] [C] épouse [S] et Madame [Y] [D] épouse [G], parties perdantes à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche de les dispenser du paiement d’une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte des articles 514 et suivants du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Déboute Madame [K] [C] épouse [S] et Madame [Y] [D] épouse [G] de l’ensemble de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [K] [C] épouse [S] et Madame [Y] [D] épouse [G] aux entiers dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter,

Rejette les demandes plus amples et contraires.

Et le présent jugement a été signé par le Président et le greffier,

Le Greffier Le Président