COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [E] [T] c/ [Adresse 12] [Adresse 8] Déri”

N° 25/

Du 12 juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 22/00592 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OATB

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

M^e Myriam HOUAM

expédition délivrée à

le 12 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du douze juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 5 décembre 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 2 avril 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 juin 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [E] [T]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Myriam HOUAM, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Le [Adresse 11][Adresse 9]”, représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, Maître Célia SUSINI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [T] est propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un garage dans la résidence [Adresse 9] soumise au régime de la copropriété et située [Adresse 5].

L’ensemble immobilier est composé de cinq blocs A à E repartis dans deux bâtiments.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 17 février 2018 a adopté une résolution n°18 relative à la création et à la cession de lots à usage de caves.

Un tirage au sort a été effectué le 30 juin 2020. Par courrier du 2 juillet 2020, M. [T] a contesté ce tirage au sort et a demandé son annulation.

L’assemblée générale qui s’est réunie le 15 décembre 2021 a approuvé une résolution n°14 relative à la validation du tirage au sort effectué le 30 juin 2020.

Par acte du 10 février 2022, M. [E] [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 15 décembre 2021.

Par conclusions notifiées le 7 février 2024, M. [E] [T] sollicite :

le prononcé de la nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 15 décembre 2021,la démolition des travaux réalisés sous astreinte de 150 euros par jour de retard,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir au visa de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 que l’ordre de priorité par bâtiment prévu par la résolution entraîne une rupture du principe d’égalité entre les copropriétaires compte tenu de la disproportion du nombre de caves à créer dans les différents bâtiments et qu’un tirage au sort « sec » sans condition particulière s’imposait pour respecter au mieux le principe d’égalité entre les copropriétaires.

Il soutient que les critères de répartition des caves entre copropriétaires auraient dû faire l’objet d’une décision prise en assemblée générale et que le critère d’habitation introduit au moment du tirage au sort effectué n’a pas été voté par l’assemblée générale et rompt l’égalité entre copropriétaires.

Il note que les formalités nécessaires pour la tenue du tirage au sort qui s’est déroulé le 20 juin 2020 n’ont pas été respectées et que le déroulé du tirage au sort a été relaté de façon inexacte dans le texte de la résolution.

Il reproche au visa de l’article R 4211-14 du code de l’urbanisme au syndicat des copropriétaires de n’avoir pas réalisé des plans modificatifs par l’intervention d’un géomètre expert, procédé à la modification de l’état descriptif de division pour acter la création de nouveaux lots et procédé à la publication à la conservation des hypothèques. Il note que des travaux ont été réalisés en façade et une surface plancher supérieure à 20 m2 a été réalisée sans obtenir un permis de construire.

Il estime qu’aucune cave ne pouvait être attribuée dès lors qu’elles n’existent pas juridiquement et que le syndicat a autorisé la création de quatorze caves alors que dix-sept caves ont été réalisées. Il estime que les caves créées en fraude aux droits des propriétaires doivent être détruites.

Par conclusions notifiées le 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] conclut à l’irrecevabilité de la contestation de M. [T] quant à la méthode du tirage au sort en raison de l’absence de contestation de l’assemblée générale en date du 17 février 2018 à laquelle il a voté « pour », conclut au débouté de M. [T] de toutes ses demandes, sollicite le rejet de la pièce n°5 de M. [T] et sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi et la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que la résolution n°18 prévoyait un tirage au sort. Il note que le critère d’habitation ou de résidence est un critère objectif et qu’il a été prédéterminé. Il estime que cette attribution est la plus équitable et adéquate possible.

Il demande que la pièce n°5 soit écartée des débats au motif qu’elle ne satisfait pas les conditions de l’article 202 du code de procédure civile en ce qu’elle n’indique pas qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales, qu’elle n’est pas écrite et datée de la main de son auteur et qu’elle n’est pas accompagnée de la pièce d’identité de Mme [K]. Il ajoute qu’une nouvelle pièce a été produite respectant le formalisme nécessaire.

Il observe que le comportement de M. [T] concernant le tirage au sort est abusif et relève du chantage.

Elle conteste la demande de démolition des caves créées au motif que M. [T] a voté pour la résolution l’assemblée générale du 17 décembre 2018 approuvant la création des caves et que cette assemblée générale est devenue définitive. Il précise que la modification de l’état descriptif de division n’a pas pu être effectué en raison de la présente procédure.

Il note qu’aucune disposition ne contraint le syndicat des copropriétaires à modifier l’état descriptif de division avant l’attribution des lots et que cette modification sera effectuée en même temps que la vente des lots puisque des tantièmes seront attribués pour chacun des nouveaux lots. Il souligne qu’en application de son alinéa 3 l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable aux caves.

Il fait valoir qu’un permis de construire n’était pas requis puisque seules des cloisons ont été installées, que l’article R421-14 du code de l’urbanisme n’est pas applicable au présent litige et qu’aucune surface plancher supérieure à 20 m2 n’a été construite. Il ajoute que M. [T] ne dispose pas d’intérêt à agir en démolition et ne justifie pas d’un préjudice ni d’une quelconque irrégularité.

La clôture de l’instruction est intervenue le 21 novembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2025 prorogé au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir tirées délai de forclusion et du défaut de qualité à agir contre la résolution n°14 de l’assemblée générale du 15 décembre 2021

L’article 42 alinéa 2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Un copropriétaire est dit opposant s’il a voté contre une résolution alors que la majorité des copropriétaires a voté pour, ou s’il a voté pour une résolution alors que la majorité des copropriétaires a voté contre.

A cet égard, est opposant, au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, notamment le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée : soit par l’assemblée générale des copropriétaires, à défaut de majorité requise ; soit par la majorité des autres copropriétaires représentant plus de la moitié des voix.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir d’abord que l’assemblée générale du 17 février 2018 n’a fait l’objet d’une contestation dans le délai prévu de deux mois et d’autre part que M. [T] a voté « pour » cette résolution et ne peut plus la contester.

Or, il convient de relever que, d’une part, l’absence de recours contre la résolution n°18 de l’assemblée générale du 17 février 2018 ne supprime pas toute possibilité de recours contre une résolution d’une assemblée générale ultérieure et autonome et que, d’autre part, que le texte de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 17 février 2018 prévoyait uniquement un tirage au sort pour l’attribution des caves et non les modalités de celui-ci décidées ultérieurement.

Surabondamment, il convient de relever que ces fins de non-recevoir n’ont pas été soulevées devant le juge de la mise en état seul compétent pour les connaître.

Les fins de non-recevoir tirées du délai de forclusion et du défaut de qualité à agir seront rejetée et la demande de M. [T] tendant à faire prononcer la nullité de la résolution n°14 de l’AG du 15 décembre 2021 sera déclarée recevable.

Sur la demande d’écarter la pièce n°5 [T]

L’article 202 du code de procédure civile dispose que l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

Les dispositions de cet article ne sont pas prescrites à peine de nullité et il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si l’attestation, bien que non conforme, présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.

En l’espèce, il convient de constater que la pièce n°5 produite par M. [T] ne respecte pas les conditions requises pour constituer une attestation au sens de l’article 202 précité. Elle constitue cependant un courrier qui a été soumis à la libre discussion des parties et il n’y a pas lieu de la rejeter s’agissant d’un élément de preuve parmi d’autres dont il est contradictoirement débattu.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à ce que la pièce n°5 produite par M. [T] soit écartée.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 15 décembre 2021

En vertu de l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

En l’espèce, il est acquis que l’assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2018 a approuvé une résolution n°18 prévoyant la création de quatorze lots à usage de caves. Concernant l’attribution et la cession des caves, cette résolution précise :

« Au sujet de la cession des caves créées, il est précisé que, dans l’hypothèse où plusieurs candidats se feraient connaître pour une même cave, l’attribution serait déterminée par tirage au sort. »

Il est également acquis que cette assemblée n’a pas fait l’objet de contestation et qu’elle est devenue définitive.

Par courrier du 22 juin 2020, le syndic Cabinet Mari a informé les copropriétaires des modalités suivantes du tirage au sort : « dans un premier temps, les caves de chaque bâtiment seront attribuées en priorité aux résidents de chaque bâtiment … Un 2ème vote sera effectué ensuite pour attribuer les caves restantes aux candidats qui souhaiteraient se maintenir pour l’acquisition d’une cave dans un autre bâtiment ».

Un nombre différent de caves a été créé pour chaque bâtiment en fonction de l’espace disponible : 2 caves pour le bâtiment A, 3 caves pour le bâtiment B, 5 caves pour le bâtiment C, 3 caves pour le bâtiment D et 4 caves pour le bâtiment E.

Il résulte des écritures des parties que le nombre de candidats a été plus important que le nombre de caves créées, à l’exception des caves du bâtiment E.

Un tirage au sort a été effectué le 30 juin 2020. M. [T] et le syndicat des copropriétaires sont en désaccord concernant le déroulement et le résultat de ce tirage au sort.

Il convient de relever que le critère relatif à l’obligation de résider dans un bâtiment afin de pouvoir prétendre à l’attribution d’une cave dans ce bâtiment lors du premier et en réalité seul tour du tirage au sort pour la majorité des bâtiments n’a pas été prévu par l’assemblée générale et qu’il ne permettait pas à certains copropriétaires de prétendre à l’attribution d’une cave.

Ce critère additionnel aurait par conséquent dû faire l’objet d’un vote par l’assemblée générale.

La nullité de la résolution n°14 adoptée par l’assemblée générale du 15 décembre 2014 pour valider le tirage au sort effectué le 30 juin 2020 selon des modalités non préalablement approuvées par l’assemblée générale sera par conséquent prononcée sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens de fait et de droit soulevés par les parties.

Sur la demande de démolition

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précité, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

En l’espèce, il est acquis que la résolution n°18 adoptée par l’assemblée générale du 17 décembre 2018 relative à la création de lots à usage de cave n’a pas fait l’objet de recours dans le délai de deux mois impartie par la loi.

Cette assemblée générale est devenue définitive et M. [T] ne démontre pas que les travaux exécutés ne sont pas conformes à ceux approuvés. Le fait que quatorze caves ont été prévues et que finalement dix-sept caves ont pu être réalisées ne dénote pas une modification substantielle des travaux approuvés.

M. [T] soutient de surcroît que des travaux en façade ont été réalisés en infraction à la législation et qu’une surface plancher supérieure à 20m2 a été créé imposant le dépôt d’un permis de construire, sans toutefois le démontrer.

Enfin, il ne démontre pas que l’état descriptif de division devait être modifié et publié en amont de la cession des caves aux différents copropriétaires.

Il sera par conséquent débouté de sa demande en démolition des travaux de création de nouvelles caves sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante principalement au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et à payer à M. [T] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 4]) du 15 décembre 2021;

CONDAMNE le [Adresse 10] [Adresse 9] à payer à M. [E] [T] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] aux dépens de l’instance :

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT