AUDIENCE DU 25 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 24/00489 – N° Portalis DBWW-W-B7I-DMXV

MINUTE : 25/00253

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant après débats en audience publique le VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ a rendu le jugement suivant :

ENTRE :

S.C.I. PHIL/MATH, immatriculée au répertoire siréne sous le N° 531 229 326, dont le siège social est sis 3 Impasse les Champs Noirs – 11600 VILLEGAILHENC

représentée par la SELARL LBG AVOCATS, avocats au barreau de CARCASSONNE

ET :

S.C.P. PASCUAL-BOURNAZEAU-[J] BATTUT – ESCARPIT, dont le siège social est sis 21 avenue Georges Pompidou – BP 75842 – - 31506 TOULOUSE CEDEX

représentée par la SCP DE MARION-GAJA-LAVOYE-CLAIN-DOMENECH-MEGNIN, avocats postulants au barreau de CARCASSONNE, M^e Damien LAFORCADE, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

S.C.P. [B] & [J], dont le siège social est sis 21, Rue du Rempart Saint Etienne – 31000 TOULOUSE

représentée par la SELARL SOLERE-RIUS- COLOMBO, avocats postulants au barreau de CARCASSONNE, M^e Stéphanie MACE, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 9 septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente

Madame Marjorie LACASSAGNE-TAVEAU, Présidente

Madame Pauline CASSAN, Juge placée

GREFFIÈRE : Emmanuelle SPILLEBOUT, Cadre Greffier, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : En audience publique du 09 Septembre 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du C.P.C.

JUGEMENT : Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente qui a signé avec la greffière.

RÉDACTEUR : Madame Pauline CASSAN, Juge Placée

EXPOSE DU LITIGE DU LITIGE

Par acte notarié du 7 novembre 2019 dressé par la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT, la SCI PHIL/MATH a régularisé avec la SAHLM PROMOLOGIS un compromis de vente concernant un immeuble comportant trois logements, dont deux loués, sis 5 route d’Albi à Toulouse, cadastré section AL n° 252, moyennant le prix de 400.000 euros.

Ledit acte prévoit notamment que « L’immeuble objet des présentes sera acquis libre de toute location ou occupation… Le montant éventuel des frais et indemnités d’éviction sera acquitté par le PROMETTANT qui s’y oblige expressément… Il est ici précisé que c’est de convention expresse entre les parties que le prix de vente ci-après stipulé a été fixé en tenant compte de la prise en charge par le PROMETTANT des frais et indemnités d’éviction ».

Également, l’acte du 7 novembre 2019 précise que le bien étant loué, les locataires susnommés bénéficient d’un droit de préemption. « Une notification du congé pour vente leur sera adressée… Par cette notification, seront indiquées aux locataires la date d’effet de ce congé, correspondant à la date de fin du bail conclu ».

La réitération devait intervenir avant le 30 novembre 2020.

La SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT a demandé à la SCP [B] & [J], commissaires de justice de faire délivrer un congé.

Le compromis de vente a alors été prorogé jusqu’au 15 avril 2021.

Le 17 septembre 2020, la SCP [B] & [J] a délivré un congé pour motif légitime et sérieux au locataire, Monsieur [R], pour l’échéance du bail prévue le 19 mars 2021. Ledit congé mentionne qu’il est motivé « par la démolition de l’immeuble pour en construire un nouveau comportant 9 logements ; Qu’à cette fin, un compromis de vente a été signé avec la société PROMOLOGIS ».

Par courrier du 15 mars 2021, Monsieur [R] a contesté ledit congé.

Le compromis de vente a à nouveau été prorogé jusqu’au 17 octobre 2022.

Par exploit d’huissier en date du 25 juin 2021, la SCI PHIL/MATH a fait assigner Monsieur [R] devant le tribunal judiciaire de Toulouse qui, par jugement en date du 31 mars 2022, a annulé le congé pour motif légitime et sérieux au motif qu’il ne reflétait pas la réalité du congé, qui était de vendre l’immeuble et non de réaliser des travaux.

La société PROMOLOGIS a renoncé à l’acquisition de l’immeuble.

Par courriers avec accusé de réception du 17 mars 2023, le conseil de la SCI PHIL/MATH a vainement contacté le notaire et le commissaire de justice pour obtenir, à l’amiable, une indemnisation du préjudice subi.

C’est dans ces circonstances que, par actes séparés de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, la SCI PHIL/MATH a fait assigner la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J] BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] devant le tribunal judiciaire de Carcassonne, au visa de l’article 1240 du Code civil, aux fins de voir engager leurs responsabilités et les condamner à réparer le préjudice subi par la SCI PHIL/MATH.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, la SCI PHIL/MATH demande au tribunal de :

A titre liminaire

Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et dire et juger les conclusions et bordereau signifiés par la concluante le 11 juin 2025 recevables ;Sur le fond

Dire et juger que la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] ont commis une faute en délivrant un congé au locataire de la concluante reposant sur un motif erroné ;Dire et juger que le lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la concluante est établi dès lors que c’est la délivrance d’un congé inefficace qui a conduit la société PROMOLOGIS à renoncer à acquérir l’immeuble de la concluante ;En conséquence

Déclarer la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] entièrement responsables du préjudice subi par la concluante ;Condamner in solidum la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] à verser à la concluante la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de n’avoir pu vendre le bien au prix fixé par le compromis de vente passé avec la société PROMOLOGIS le 7 novembre 2019 ;Condamner in solidum la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J] BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] à verser à la concluante la somme complémentaire de 66.434,02 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;Condamner in solidum la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J] BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] à verser à la concluante la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.La SCI PHIL/MATH fait valoir, à titre liminaire, qu’elle a signifié de nouvelles conclusions par RPVA le 10 juin 2025 à 9h28 mais que le même jour, à 9h43, elle a reçu un message RPVA l’avisant qu’une ordonnance de clôture avait été rendue au 3 juin 2025.

S’agissant de la faute commise par le notaire et par le commissaire de justice, la SCI PHIL/MATH indique que la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J] BATTUT-ESCARPIT a refusé de donner suite à sa réclamation, au motif que le congé avait été délivré à sa demande préalable, alors que la facture du commissaire de justice a été adressée au notaire qui avait donné ses instructions. La SCI PHIL/MATH explique que le notaire s’est chargé de faire délivrer le congé au locataire eu égard à l’absence de compétence juridique de Monsieur [X] [F], dirigeant de la SCI. Le notaire aurait alors dû, au titre de son devoir de conseil, l’avertir que le congé allait être délivré pour un motif différent de celui figurant à l’acte, lui en expliquer les raisons et recueillir son accord. Le commissaire de justice n’en a pas non plus informé la SCI PHIL/MATH et n’a pas interrogé le notaire sur le prix de vente, afin de rédiger un congé pour vendre. La SCI PHILMATH ajoute qu’aucun d’eux ne démontre lui avoir conseillé d’exercer un recours contre le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse et qu’ils avaient eu tôt conscience que le congé ne pourrait qu’être invalidé. La SCI PHIL/MATH établit un lien de causalité entre cette faute et le préjudice qu’elle subit, la faute ayant conduit le promoteur à renoncer à l’acquisition de l’immeuble.

La SCI PHIL/MATH considère qu’elle subit un préjudice lié à la perte de chance de vendre l’immeuble, la société PROMOLOGIS ayant renoncé au compromis. Elle évalue sa perte de chance à 20% du prix, soit 80 000 euros. Une nouvelle promesse a été signée le 4 mars 2024 par devant Maître [Z], notaire à Carcassonne, qui a fait l’objet d’une résiliation par le promoteur suite à des contraintes d’urbanisme. Depuis, aucune nouvelle promesse de vente n’a été régularisée. La SCI explique également subir des préjudices financiers, consistant en la perte des loyers des appartements qui n’ont pas été reloués dans le but de vendre l’immeuble, au paiement de la taxe foncière pour les années 2021 à 2024, au paiement de l’assurance, à la réalisation de travaux d’élagage et de nettoyage des parties communes, aux frais de la vente d’un autre immeuble rendue nécessaire pour faire face aux charges de l’immeuble sis route d’Albi et aux frais de justice exposés dans le cadre de la procédure devant le tribunal judiciaire de Toulouse.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2025, la SCP [B] & [J] demande au tribunal de :

A titre principal :

Débouter la SCI PHIL/MATH de l’intégralité de ses prétentions injustifiées et infondées ;A titre subsidiaire :

Débouter la SCP PASCUAL – BOURNAZEAU-[J] – BATTUT-ESCARPIT MILHES de sa demande d’être relevée et garantie par la SCP [B] – [J] ;Condamner la SCP PASCUAL – BOURNAZEAU-[J] – BATTUT-ESCARPIT– MILHES à relever et garantir indemne la SCP [B] – [J] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;A titre infiniment subsidiaire :

Limiter à 10% des dommages et intérêts alloués les condamnations prononcées à l’encontre de la SCP [B] – MALAVIALLEEn tout état de cause :

Condamner tout succombant à payer à la SCP [B] – [J] une somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de la médiation.Sur la faute alléguée par la SCI PHIL/MATH, la SCP [B] & [J] fait valoir que la SCI ne rapporte pas la preuve de sa faute. Elle explique qu’il ne peut lui être reproché d’avoir suivi les instructions claires que lui a donné le notaire moins de 8 jours avant la date butoir de délivrance. De plus, le notaire ne lui a pas donné les éléments permettant de formuler une proposition d’achat, rendant impossible la délivrance d’un congé pour vente. Dans ce cas, la délivrance d’un congé pour vente n’aurait pas été plus efficace, sauf à présumer que le locataire n’aurait pas levé l’option d’achat proposé par le congé. En tout état de cause, la SCP [B] & [J] affirme que la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux était justifiée et conforme à la jurisprudence et que l’annulation du congé par le tribunal judiciaire de Toulouse ne peut, en elle-même, constituer une faute de sa part alors qu’elle n’était pas partie à l’instance et que la SCI PHIL/MATH n’a pas relevé appel de cette décision.

La SCP [B] & [J] estime que la preuve du préjudice n’est pas non plus rapportée. D’abord, la SCI PHIL/MATH a envisagé une opération risquée en procédant à la mise en vente d’un bien qui n’était pas libre de toute occupation à la date du compromis et qui ne pourrait pas l’être dans le premier délai de la réitération. Ce risque était provisionné dans la promesse qui mettait à la charge du vendeur les coûts inhérents à la libération des lieux. Le commissaire de justice relève que la SCI n’apporte pas la preuve d’une nouvelle commercialisation du bien après le désistement du promoteur et qu’elle aurait pu louer le bien comme location meublée d’un an, ce qui était compatible avec le délai du compromis initial. S’agissant de la perte de loyer de l’appartement qui était occupé par Monsieur [E] [O], la SCI ne rapporte pas la preuve des conditions dans lesquelles le logement a été libéré ni que ce soit dans le cadre du projet de vente. Ensuite, la SCP [B] & [J] affirme que la taxe foncière et l’assurance sont les contreparties de la propriété de l’immeuble et ne peuvent être considérées comme un préjudice ; que les travaux d’élagage et de nettoyage des partie communes relevaient d’un défaut d’entretien ; que les frais d’agence, de diagnostics et de notaire relatifs à la vente d’un autre immeuble sont des frais usuels qui pèsent sur l’acquéreur et que la SCI n’établit pas que ces frais aient été exposé en raison de la non-réitération du compromis de vente. Par ailleurs, la procédure en validation de congé était prévisible mais n’est pas la conséquence du débat sur la validité du congé.

Enfin, la SCP [B] & [J] expose que la preuve du lien de causalité n’est pas non plus rapportée. Elle estime que le risque de la vente était supporté tant par le vendeur que par l’acquéreur. La SCI, considérée comme un professionnel, avait accepté des risques en connaissance de cause pour vendre le bien et elle n’a pas accompli les diligences qu’elle aurait dû accomplir. La SCP [B] & [J] constate un manque d’anticipation de la part du propriétaire et du notaire dans les diligences à accomplir afin de délivrer le congé au locataire. De plus, la SCI a fait le choix de ne verser aucune indemnité au locataire et il n’est pas démontré que la délivrance d’un congé pour vente aurait permis la libération des lieux.

A titre subsidiaire, sur l’appel en garantie, le commissaire de justice indique que le congé a été délivré à la demande du notaire selon ses indications précises et après validation par lui de son contenu et qu’il en est donc seul responsable.

A titre infiniment subsidiaire, la SCP [B] & [J] affirme que si sa part de responsabilité était retenue, elle est résiduelle et doit se limiter à 10% des dommages et intérêts alloués.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2025, la SCP PASCUAL-BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT-MILHES demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivant du Code civil, de :

Juger que la SCP PASCUAL-BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT-MILHES n’a pas commis de faute pouvant engager sa responsabilité ;Subsidiairement au titre des préjudices ;Juger que la SCI PHIL/MATH ne rapporte pas la preuve de ses préjudices ;Juger que ces préjudices ne peuvent être indemnisé qu’à hauteur de 5 % au titre de la perte de chance ;Dans tous les cas juger que la SCP [B] & [J] devra relever et garantir la SCP PASCUAL-BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT-MILHES de toute condamnation mise à sa charge en principal, frais et accessoires ;Condamner la SCI PHIL/MATH aux dépens outre la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.Sur la faute alléguée par la SCI PHIL/MATH, la SCP PASCUAL-BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT-MILHES fait valoir que la SCI fait une présentation erronée des faits alors qu’elle était débitrice de l’obligation de vendre l’immeuble libre de toute occupation, aux termes de la promesse, et n’a engagé aucune démarche en ce sens. De plus, une prorogation de la promesse de vente sous conditions suspensives a été acceptée par la SAHLM PROMOLOGIS et un congé pour motifs légitimes et sérieux répondant aux conditions exigées par le compromis de vente a été délivré au locataire. Par ailleurs, si le locataire a contesté ledit congé, il apparaît que la SCI PHIL/MATH n’a pas interjeté appel de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Toulouse, pourtant contraire à la jurisprudence.

A titre subsidiaire, la SCP PASCUAL-BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT-MILHES affirme que l’absence de vente ne constitue pas un préjudice alors que l’immeuble, qui a conservé sa valeur, est resté dans le patrimoine. La SCI PHIL/MATH ne démontre pas que le prix de vente aurait été supérieur à la valeur de l’immeuble ou qu’elle a vendu l’immeuble à un prix inférieur, ni qu’elle ait régularisé un ou plusieurs mandats de vente après la décision du tribunal judiciaire. Concernant les pertes de loyers, la base indemnisable se calcule en déduisant l’ensemble des frais et des impôts liés à ces loyers. De plus, la SCI ne démontre pas que Monsieur [R] n’ait pas réglé les loyers pendant la durée de la procédure ni les conditions dans lesquelles Monsieur [T] a libéré les lieux et le logement occupé par Monsieur [L] était vide avant la signature du compromis de vente. La SCI n’avait donc pas l’intention de le relouer. S’agissant des taxes foncières et des autres frais, ils ne sont pas en lien avec la validité ou l’annulation du congé mais ils étaient dus par la SCI, en sa qualité de propriétaire, car elle a engagé une procédure d’expulsion qu’elle aurait dû engager peu importe la nature du congé. Ces sommes n’auraient pas été remboursées même si le congé avait été validé. Ensuite, la SCP PASCUAL-BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT-MILHES constate que le raisonnement de la SCI est contradictoire puisque si elle avait vendu l’immeuble, elle n’aurait pas supporté la charge de la taxe foncière mais elle n’aurait pas non plus encaissé les éventuels loyers. Ces demandes indemnitaires sont donc incompatibles. Quant aux frais de vente de l’autre immeuble, la SCP PASCUAL-BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT-MILHES estime que le préjudice est inexplicable et inexpliqué et sans lien direct avec la faute qui lui est reprochée.

A titre subsidiaire, la SCP PASCUAL-BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT-MILHES affirme que si sa part de responsabilité était retenue, les préjudices de la demande seront indemnisés à hauteur de 5% au titre de la perte de chance.

Enfin, dans tous les cas, sur l’appel en garantie, la SCP PASCUAL-BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT-MILHES expose que la SCP [B] & [J] qui a rédigé l’acte et l’a délivré, en est seule responsable.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un exposé exhaustif des arguments et moyens soulevés au soutien de leurs demandes.

Par ordonnance du 3 juin 2025, la clôture de la procédure a été au même jour et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 9 septembre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire : sur la révocation de l’ordonnance de clôture du 3 juin 2025Si, en application combinée des articles 907 et 802 alinéa 1 du code de procédure civile, aucune conclusion ne peut par principe être déposée après l’ordonnance de clôture, ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité, l’alinéa 2 de l’article 802 y fait exception pour, notamment, les demandes tendant à révocation de ladite ordonnance.

L’article 803 du même code précise que « L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal ».

En l’espèce, par ordonnance du 3 juin 2025 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Carcassonne, la clôture de la présente procédure a été fixée au 3 juin 2025.

Néanmoins, le 11 juin 2025, le conseil de la SCI PHIL/MATH a déposé de nouvelles conclusions afin, selon lui, de tenir compte de son changement de forme sociale de structure dont il fait l’objet.

En effet, de l’analyse des conclusions produites avant et après la date de clôture, il apparaît que les écritures n’ont pas été modifiées et que seule la dénomination du conseil de la demanderesse a été corrigée, passant de « Maître [A] [H] » à « SELARL LBG AVOCATS »

Les parties adverses n’ont formulé aucune opposition à la demande de révocation de la clôture.

Toutefois, la modification de la dénomination sociale du conseil d’une partie ne constituant pas une cause grave justifiant la révocation au sens de l’article 803 précité, il y a lieu, non pas de prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture mais de reporter les effets de la clôture au 9 septembre 2025, jour des plaidoiries.

Sur la faute de la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et de la SCP [B] & [J]

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par jugement en date du 31 mars 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a annulé le congé pour motif légitime et sérieux délivré à M. [R] le 17 septembre 2020 et a condamné la SCI PHIL/MATH à payer à M. [V] [R] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A. Sur la faute du notaire, la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT

Le notaire a un devoir de conseil et d’impartialité ainsi qu’un devoir de vérification et d’authentification. Les compétences personnelles du client ou l’intervention d’un autre professionnel ne dispense pas le notaire desdits devoirs.

En l’espèce, il est établi que le notaire a été saisi du règlement de la vente conclue entre la SCI PHIL/MATH et la SAHLM PROMOLOGIS. Le compromis de vente rédigé par le notaire prévoyait expressément que la vente était conditionnée à l’absence de locataire dans le bien et à la délivrance d’un congé pour vente aux locataires.

S’il ressort du compromis de vente qu’il appartenait effectivement à la SCI PHIL/MATH de s’assurer que le bien soit, au jour de la signature de l’acte authentique, libre de toute location et ce, à ses frais, il ressort des mails du 11,16 et 17 septembre 2020 et de la facture du 18 septembre 2020 émanant du commissaire de justice au nom du notaire, que c’est ce dernier qui a demandé à la SCP [B] & [J] de faire délivrer un congé au locataire du bien concerné. Pour ce faire, le notaire a donné des indications précises en demandant que le congé délivré soit motivé par un motif légitime et sérieux.

Dès lors et peu importe que ce soit la SCI PHIL/MATH qui ait demandé au notaire de s’occuper de la délivrance du congé, force est de constater que c’est bien la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT qui a contacté la SCP [B] & [J] et que c’est aussi elle qui a sollicité la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux alors qu’elle savait pertinemment que le congé à délivrer devait répondre aux exigences d’un congé pour vente.

Enfin, toujours des mails échangés entre la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J], il apparaît que le notaire a seul validé le congé qui lui a été soumis par le commissaire de justice avant sa délivrance et ce, sans démontrer qu’il l’avait au préalable transmis pour acceptation à la SCI PHIL/MATH ou informé que le congé à délivrer n’allait pas correspondre à celui qui était initialement prévu dans le compromis de vente.

En conséquence, en ne vérifiant pas l’acte à délivrer et en n’informant pas son client des divergences de forme entre le congé délivré et le congé prévu au compromis de vente, la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle et ce, peu important que la SCI PHIL/MATH soit habituée aux transactions immobilières.

B. Sur la faute du commissaire de justice, la SCP [B] & [J]

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, le commissaire de justice qui commet un manquement dans l’exercice de ses fonctions légales tel qu’en matière de signification d’actes judiciaires ou extrajudiciaires, notamment lorsqu’il omet d’assurer la validité et l’efficacité de l’opération à laquelle il prête son concours.

Le commissaire de justice n’est pas dispensé de son devoir d’information et de conseil par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel.

Il appartient au commissaire de justice d’apporter la preuve du respect de ses obligations.

En l’espèce, il ressort des mails échangés avec la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT, qu’à quelques jours des 6 mois précédant la fin du contrat de bail, le commissaire de justice a délivré un congé pour motif légitime et sérieux conforme aux exigences formulées par le notaire et selon les informations données.

De plus, juste avant sa délivrance, le commissaire de justice a soumis au notaire un exemplaire du congé rédigé et a attendu sa validation avant de le délivrer.

Néanmoins, force est de constater que l’acte de compromis de vente était joint à la demande de rédaction du congé, que le commissaire de justice avait donc accès à l’acte qui indique clairement le prix de vente et que le congé à délivrer doit être pour vente et non pour motif légitime et sérieux.

Ainsi, en délivrant un congé différent de celui initialement prévu par les parties, la SCP [B] & [J] ne s’est pas assurée de l’efficacité de l’opération qui lui était confiée.

En conséquence, la SCP [B] & [J] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle, et ce peu important que la SCI PHIL/MATH soit coutumière des transactions immobilières.

Sur la responsabilité de la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et de la SCP [B] & [J]

La SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] ont commis des fautes qui ont mené à la délivrance d’un congé erroné.

Néanmoins, outre la preuve d’une faute commise par les défendeurs, il revient à la demanderesse de démontrer l’existence d’un dommage subi par la SCI PHIL/MATH et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l’espèce, il apparaît que suite à la décision du tribunal judiciaire de Toulouse du 31 mars 2022 qui a annulé le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 17 septembre 2020, le bénéficiaire du compromis de vente, la SAHLM PROMOLOGIS, a renoncé à l’acquisition de l’immeuble.

Ainsi, eu égard à la délivrance d’un congé erroné, la SCI PHIL/MATH a perdu la chance de vendre son bien au prix de 400 000 euros dès la fin du bail de M. [V] [R], locataire, prévu au 19 mars 2021.

Toutefois, les conséquences de cette responsabilité sont limitées, dans la mesure où la SCI PHIL/MATH devait, en tant que seule tenue de justifier de la réalisation des conditions suspensives de la vente, s’assurer que les formalités afférentes soient correctement réalisées et dans les délais impartis.

Or, force est de constater que le compromis de vente qui prévoyait que l’immeuble soit exempt d’occupation au 30 novembre 2020 a plusieurs fois été prorogé, du fait de la SCI PHIL/MATH qui n’a pas accompli les diligences attendues pour respecter les délais initialement fixés.

De plus, à quelques jours des 6 mois précédant la fin du bail du locataire, la SCI PHIL/MATH ne démontre pas non plus s’être préoccupée de la rédaction du congé ni de sa délivrance, alors qu’elle avait parfaitement connaissance des obligations qui lui incombait.

Dès lors, la responsabilité du notaire et du commissaire de justice sera limitée à 10% au titre de la perte de chance et des dommages et intérêts.

Sur la réparation des préjudices subis par la SCI PHIL/MATHSeule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Sur la perte de chance de vendre l’immeubleLa demanderesse fait valoir qu’elle a perdu une chance de vendre l’immeuble au prix de 400 000 euros dès le 19 mars 2020. Elle expose à cet égard n’avoir pu conclure une nouvelle promesse de vente de son bien que le 4 mars 2024 mais que cette dernière n’a pas abouti en raison de contraintes d’urbanisme.

Ainsi, il apparaît qu’aucun autre projet de promesse de vente n’a été préparé pour le bien litigieux depuis la renonciation à la vente de la SAHLM PROMOLOGIS et que la demanderesse est toujours, plus près de 6 ans après le compromis de vente du 7 novembre 2019, en recherche active d’un acquéreur pour son bien immobilier.

Dès lors, le préjudice du fait de la perte de chance de vendre l’immeuble sera réparée comme initialement indiqué, par le paiement de 10% du prix de vente initial.

Par conséquent, la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] seront condamnés in solidum à payer à la SCI PHIL/MATH la somme de 40 000 euros.

Sur la perte des loyersLa demanderesse expose que le compromis de vente du 17 novembre 2019 sollicitant que le bien vendu soit libre de toute location, elle s’est assurée de donner congé à tous ses locataires et qu’en l’absence de vente, ceci lui a causé un préjudice financier.

Néanmoins en l’espèce, le bail du locataire M. [T] a pris fin au 10 juillet 2019, soit avant la signature du compromis de vente du 17 novembre 2019. De plus, le logement occupé par M. [O] était également vacant au moment de la signature du compromis de vente.

Concernant le logement occupé par M. [R], la SCI PHIL/MATH ne démontre pas que le locataire a arrêté de payer ses loyers à compter de la délivrance du congé du 17 septembre 2020 et en tout état de cause, rien n’empêchait la demanderesse de relouer le bien le temps de trouver un nouvel acquéreur.

En conséquence et en l’absence de lien de causalité entre les fautes de la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et de la SCP [B] & [J] et la perte des loyers, la SCI PHIL/MATH sera déboutée de ce chef.

Sur les dommages et intérêts au titre des taxes foncières et de l’assurance habitation pour les années 2021 à 2024 ainsi que les travaux liés à l’entretien de l’immeubleAinsi qu’il a déjà été souligné, par nature, le compromis de vente du 7 novembre 2019 était affecté d’un aléa concernant l’absence de locataire de l’immeuble au moment de la signature de l’acte authentique.

Il ressort des pièces justificatives de la SCI PHIL/MATH, qu’à la suite de la non réalisation de la vente, elle a continué de s’acquitter des taxes foncières, de l’assurance habitation pour les années 2021 à 2024 et des travaux liés à l’entretien de l’immeuble, le tout pour un montant de 15 109,31 euros.

En conséquence et conformément à la part de responsabilité retenue, il y a lieu de condamner in solidum la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] à payer à la SCI PHIL/MATH la somme de 1510,93 euros.

Sur les frais liés à la vente contrainte d’un autre immeubleLa SCI PHIL/MATH explique que les logements du bien à vendre n’ayant pu être loués, elle s’est trouvée dans une situation délicate et a dû vendre un autre de ses biens pour faire face aux charges induites par le bien non vendu.

Il ressort des développements précédents, que certains logements n’étaient pas loués avant la signature du compromis de vente et que durant le temps de la procédure judiciaire, rien n’empêchait la SCI PHIL/MATH de relouer ses appartements afin de subvenir à ses charges.

En tout état de cause, la SCI PHIL/MATH ne démontre pas que la vente d’un de ses immeubles a été contrainte par les charges induites par le bien objet du compromis de vente du 7 novembre 2019.

En conséquence, en l’absence de lien de causalité entre le défaut de délivrance d’un congé valable et la vente d’un autre immeuble, la SCI PHIL/MATH sera déboutée de cette demande indemnitaire.

Sur les frais de justice exposés dans le cadre de la procédure devant le tribunal judiciaire de ToulouseEn l’espèce, il ressort du jugement du 31 mars 2022 que le tribunal judiciaire de Toulouse a annulé le congé pour motif légitime et sérieux délivré à M. [R] le 17 septembre 2020 et a condamné la SCI PHIL/MATH à payer à M. [V] [R] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

De plus, dans le cadre de cette procédure, la SCI PHIL/MATH a engagé des frais d’avocat dont les frais d’honoraires s’élèvent à la somme de 2728,60 euros.

Constatant le lien de causalité entre le défaut de délivrance d’un congé valable et les frais d’avocat engagés lors de la procédure judiciaire sus-mentionnée, il y a lieu de condamner in solidum la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] à payer à la SCI PHIL/MATH la somme de 302,86 euros.

Sur les demandes d’appel en garantieLa SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT demande que la SCP [B] & [J] soit condamnée à la relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à son égard. Elle soutient que le commissaire de justice est seul responsable de l’acte qu’il délivre dans le cadre professionnel.

À l’inverse, la SCP [B] & [J] sollicite que la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT soit condamnée à la relever et garantir des condamnations prononcées à son égard car elle estime que le congé a été délivré à la demande du notaire selon ses indications précises et après validation par lui de son contenu.

En l’espèce, s’il appartient au commissaire de justice de s’assurer de la validité et de l’effectivité des actes qu’il accomplit, il n’empêche que le notaire a donné des directives précises au commissaire de justice quant à l’élaboration du congé, qu’il en a validé la rédaction et qu’en tout état de cause, outre les modalités de délivrance du congé, il s’est abstenu d’informer sa cliente, la SCI PHIL/MATH, de l’incohérence entre la forme du congé délivré et celle prévue au compromis de vente qu’il a lui-même rédigé.

En conséquence, la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] sont ensemble responsables du préjudice subi par la SCI PHIL/MATH. Il y a donc lieu de rejeter leurs demandes d’appel en garantie des condamnations mises à leur charge.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J], condamnées aux dépens, seront également condamnées in solidum, à verser à la SCI PHIL/MATH une somme qu’il est équitable de fixer à 2500 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction postérieure au décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est donc d’exécution provisoire et ce, de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

REPORTE les effets de la clôture au 9 septembre 2025 ;

DECLARE la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] responsables ensemble à 10 % du préjudice subi par la SCI PHIL/MATH ;

CONDAMNE in solidum la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] à payer à la SCI PHIL/MATH la somme de 40 000 euros (quarante mille euros) ;

CONDAMNE in solidum la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] à payer à la SCI PHIL/MATH la somme de 1510,93 euros (mille cinq cent dix euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre des dommages et intérêts relatifs aux taxes foncières et à l’assurance habitation pour les années 2021 à 2024 ainsi qu’aux travaux liés à l’entretien de l’immeuble ;

CONDAMNE in solidum la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] à payer à la SCI PHIL/MATH la somme de 302,86 euros (trois cent deux euros et quatre-vingt-six centimes) au titre des frais de justice engagés dans le cadre de la procédure devant le tribunal judiciaire de Toulouse ;

DEBOUTE la SCI PHIL/MATH de ses demandes financières relatives à la perte des loyers et aux frais liés à la vente contrainte d’un autre immeuble ;

DEBOUTE la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT de sa demande d’appel en garantie formée à l’encontre de la SCP [B] & [J] ;

DEBOUTE la SCP [B] & [J] de sa demande d’appel en garantie formée à l’encontre de la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT ;

CONDAMNE in solidum la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCP PASCUAL BOURNAZEAU-[J]-BATTUT-ESCARPIT et la SCP [B] & [J] à payer à la SCI PHIL/MATH la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est exécutoire de plein droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Copie la SCP DE MARION-GAJA-LAVOYE-CLAIN-DOMENECH-MEGNIN, M^e Damien LAFORCADE, M^e Stéphanie MACE, la SELARL SELARL LBG AVOCATS, la SELARL SOLERE-RIUS- COLOMBO