COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] c/ S.D.C. [Adresse 17] [Adresse 14]

N° 25/

Du 20 août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/01671 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OZ3Z

Grosse délivrée à

l’AARPI LEXAZUR AVOCATS

expédition délivrée à

la SCP PETIT-BOULARD-VERGER

le 20 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 16 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 août 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16], représenté par son syndic en exercice le Cabinet PROGEDI, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son représentant légal en exercice domicilié es qualité à son siège

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par Maître Vivian THOMAS de l’AARPI LEXAZUR AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

[Adresse 17] [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice le Cabinet RI SYNDIC (RIS) dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître Hervé BOULARD de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

.

EXPOSÉ DU LITIGE

Les résidences [Adresse 16] et [Adresse 14] situées respectivement [Adresse 8] à [Adresse 10] [Localité 1] sont contigües et des servitudes de passage ont été consenties permettant l’accès aux parkings, aux piscines et aux espaces verts.

Par acte du 27 avril 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] a fait assigner le syndicat des copropriétaires Le Monachetto devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement sa condamnation à lui transmettre sous astreinte le nombre de places de stationnement dont il bénéficie et à lui régler des frais dus au titre de la servitude d’accès aux parkings.

Par conclusions en réplique notifiées le 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires Le Monachetto à lui régler :

l’arriéré de quote-part de 45 % des frais d’entretien, de réfection ou de réparation de la bande de roulement constituant une partie commune, des frais de consommation électrique et d’entretien du portail d’entrée de la résidence et des portes du sous-sol pour les années non couvertes par la prescription pour un montant de 21.081,12 euros,à titre principal, la somme de 5.005 euros au titre des dégradations de la porte de garage située au R+3 de la résidence [Adresse 16]. A titre subsidiaire, la somme de 2.252,25 euros, assortie des intérêts au taux légal, correspondant au remboursement à hauteur de 45 % aux frais de répartition des portes du sous-sol permettant l’accès aux garages et parkings,5.000 euros pour le préjudice causé par les nuisances,5.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose qu’une servitude d’accès aux parkings et aux garages de la résidence [Adresse 14] par le niveau R+3 de la résidence [Adresse 16] a été consentie moyennant le remboursement de frais calculés en fonction d’une répartition au prorata des emplacements de stationnement profitant à chacune des copropriétés. Il reproche au syndicat des copropriétaires Le Monachetto d’avoir refusé jusqu’à la délivrance de l’assignation de lui indiquer le nombre de places de stationnement qu’il possède, y compris après des incivilités de la part de ses résidents qui ont dégradé les parties communes et la porte de garage. Il estime que la responsabilité du syndicat le Monachetto est de nature contractuelle.

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires Le Monachetto conclut au débouté du syndicat des copropriétaires [Adresse 16] de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi et la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il note qu’il n’existe pas de lien contractuel entre les deux syndicats, les règlements de copropriété respectifs s’appliquant entre copropriétaires et le syndicat concerné. Il estime que seule sa responsabilité délictuelle est susceptible d’être engagée. Il soutient qu’il ne peut pas être condamné à assumer les frais de réparation de la porte de garage endommagée puisqu’il n’est pas démontré que l’un de ses copropriétaires l’a endommagée et que la servitude n’inclut pas la porte de garage. Il estime que la demande de remboursement de frais formée à son encontre doit être rejetée en raison de l’absence de chiffrage.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 mars 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025 prorogée au 20 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient à titre liminaire de relever que le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] ne formule pas dans ses dernières écritures de demande de communication du nombre de places de stationnement dont dispose le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] Monachetto et ce point ne sera pas examiné.

En vertu de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles énoncées dans les articles suivants.

Les articles 697 et 698 du même code disposent que celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver et que ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire.

Sur la demande principale de remboursement de frais au titre de la servitude d’accès aux parkings

Les règlements de copropriété du syndicat Palazzo Grima et du syndicat Le Monachetto prévoient une servitude d’accès aux parkings formulée comme suit :

« une servitude de passage en surface pour tous véhicules et piétons, sur une surface définie par une portion de cercle de dix (10) mètres de rayon centré sur l’accès commun aux deux copropriétés, […] les accès aux garages et parkings en sous-sol dépendant de la copropriété ‘Le Monachetto’ se fera par le niveau R+3 de l’immeuble ‘[Adresse 16]' […] cette servitude est consentie et acceptée moyennant le remboursement par le syndicat de l’immeuble ‘Le Monachetto’ au profit du syndicat de l’immeuble ‘[Adresse 16]' de la quote-part des frais d’entretien, de réfection ou de réparation de la bande de roulement constituant une partie commune, des frais de consommation électrique liée à la présence d’éclairage et à l’entretien du portail d’entrée de la résidence et des portes dudit sous-sol.

Le syndicat de l’immeuble ‘[Adresse 16]' répartira lesdites charges au prorata des emplacements de stationnement profitant à chacune des copropriétés. »

Il a été également établi dans le cadre de la présente instance que les places de stationnements sont réparties comme suit :

45 pour le syndicat le Monachetto,55 pour le syndicat [Adresse 16]

La clé de répartition des dépenses et donc la suivante :

45 % pour le syndicat le Monachetto 55 % pour le syndicat Palazzo [Adresse 11]

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] réclame le remboursement d’une somme de 21.081,12 euros et verse les factures correspondantes au soutien de sa demande.

Le syndicat des copropriétaires Le Monachetto précise qu’il ne conteste ni l’existence de cette servitude, ni les modalités de règlement qui sont fixées.

Il fait toutefois valoir que la demande formée à son encontre ne contient pas le chiffrage et les justificatifs nécessaires.

Il conteste deux factures relatives à un contrat de maintenance multi-service incendie en arguant que l’énoncé strict de la servitude ne comprend pas ces dépenses. Il s’agit cependant de frais d’entretien des parkings dont la répartition entre les deux syndicats est prévue par la servitude.

Il conteste en outre une facture concernant la vérification des blocs lumineux faisant valoir que rien n’indique qu’il s’agit des blocs lumineux permettant l’éclairage de la voie d’accès, sans toutefois démontrer que des blocs lumineux sont installés ailleurs que dans la voie d’accès concernée.

Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] ne produit aucune facture au soutien de sa demande, sans aucun examen des états des dépenses et des multiples factures d’électricité EDF produites par le syndicat [Adresse 16].

En outre, le syndicat Le Monachetto ne conteste pas le fait que ses copropriétaires profitent sans aucune entrave du passage prévu par la servitude d’accès aux parkings.

Il s’ensuit que les contestations formulées de façon imprécise par le syndicat Le Monachetto, qui n’a par ailleurs pas procédé à un examen approfondi des pièces versées au débat, sont injustifiées.

Le syndicat des copropriétaires Le Monachetto sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 16] la somme de 21.081,12 euros au titre des frais prévus par la servitude d’accès aux parkings.

Sur la prise en charge des frais de réparation de la porte de garage endommagée

Il ressort des pièces versées au débat que le syndicat [Adresse 16] a été indemnisé par son assurance à hauteur de 3.014,60 euros pour la porte de garage endommagée et qu’il ne reste à sa charge que la somme de 1.990,40 euros.

Le syndicat Le Monachetto conteste la prise en charge de ces frais au motif que la porte de garage n’est pas prévue par la servitude. L’entretien du portail d’entrée et des portes est toutefois prévu par les termes de la servitude et le syndicat Le Monachetto sera condamné à verser au syndicat Palazzo Grima 45 % des frais de réparation de la porte de garage endommagée, soit la somme de 895,68 euros (1.990,40 x 45 %).

Sur la demande de dommages et intérêts

demande du syndicat [Adresse 16]

Le syndicat des copropriétaires Le Monachetto pas donné suite à la demande du syndicat Palazzo Grima concernant la transmission du nombre de places de stationnement dont il bénéficie afin de permettre la répartition des frais prévue par la servitude consentie à son profit. Cette communication n’a été faite qu’après la délivrance d’une signification, alors qu’il n’existait aucune raison légitime de s’y opposer.

Le conflit entre les syndics des deux syndicats concernés qui transparaît à travers les contestations dépourvues de bon sens que formule le syndicat Le Monachetto n’aurait pas dû durer plusieurs années et contraindre le syndicat Palazzo Grima à initier une action en justice afin d’obtenir le remboursement de frais dont le principe n’est pas contesté. La solution amiable du litige était manifestement possible avec un minimum de bonne foi de la part du syndicat Le Monachetto dans l’exécution de ses obligations.

Il sera condamné à indemniser le syndicat Palazzo Grima à hauteur de 3.000 euros pour les longues démarches que celui-ci a dû accomplir afin d’obtenir le remboursement des dépenses qui lui sont dues, tout en continuant à assurer l’accès des copropriétaires du syndicat Le Monachetto à leurs places de stationnement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires Le Monachetto sera condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 16] la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] situé [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 16] la somme de 21.081,12 euros au titre de sa quote-part de frais prévus par la servitude d’accès aux parkings ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 16] la somme de 895,68 euros au titre de la porte de garage endommagée ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Le Monachetto à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 16] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Le Monachetto à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 16] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Le Monachetto aux dépens de l’instance :

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT