COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [G] [K], [O] [A] épouse [K] c/ Syndic. de copro. [Adresse 9], S.A. SADA

N°25/51

Du 22 Janvier 2025

2ème Chambre civile

N° RG 21/03538 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NWQE

Grosse délivrée à:

M^e Philippe CAMPS

expédition délivrée à:

Maître [R] [B]

Maître [E] [X]

le 22/01/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt deux Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 23 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 22 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Janvier 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [G] [K]

[Adresse 10]

ILE MAURICE

représenté par M^e Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [O] [A] épouse [K]

[Adresse 10]

ILE MAURICE

représentée par M^e Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

Syndic. de copro. [Adresse 9], sis [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet D. NARDI, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A. SADA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 16 septembre 2021 par lequel monsieur [I] [K] et madame [O] [A] épouse [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] sis [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice, et la SA SADA prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de monsieur et madame [K] (rpva 27 mars 2024) qui sollicitent de voir :

Vu les articles 4 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1242 du code civil,

Homologuer le rapport d’expertise de Monsieur [C] [T] du 5 décembre 2020,

Dire et juger que les désordres ont pour origine une partie commune de la copropriété,

Dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] responsable des sinistres subis par eux,

En l’état,

Condamner le syndicat des copropriétaires in solidum avec la SA SADA en sa qualité d’assureur multirisque de l’immeuble à leur payer les sommes de 8 690 € au titre des frais de remise en état et de 79 200 € à titre d’indemnisation de leur préjudice de jouissance,

Les condamner in solidum à leur payer la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise ainsi que ceux du constat d’huissier du 29 août 2018,

DIRE qu’ils seront exonérés des frais de procédures générés par la défense du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires du Palais Galléan sis [Adresse 6] (rpva 6 décembre 2023) qui sollicite de voir :

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu le code des assurances,

Débouter Monsieur [G] [K] et Madame [O] [K] et la compagnie SADA de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

À défaut et à titre subsidiaire,

Juger que le préjudice de jouissance allégué par les consorts [K] ne pourra être accueilli qu’à titre symbolique et réduit à de bien plus justes proportions, et en tout état de cause à hauteur d’une somme ne dépassant pas 2.000 €,

En tout état de cause,

Condamner la Compagnie d’assurance SADA, en sa qualité d’assureur multirisques de l’immeuble, à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

Condamner Monsieur [G] [K] et Madame [O] [K] et la Compagnie d’assurance SADA à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir pour les condamnations qui pourraient rester à sa charge,

Vu les dernières conclusions de la SA SADA (rpva 29 août 2024) qui sollicite de voir :

Vu les dispositions de l’article 1242 du code civil,

Vu les articles 4 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter Monsieur [G] [K] et Madame [O] [A] épouse [K] de l’ensemble de leurs demandes ;

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes;

Subsidiairement, ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de Monsieur et Madame [K] ;

Condamner solidairement Monsieur et Madame [K] à lui payer la somme de 5.000 euros.

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Monsieur et Madame et le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 7 mars 2024 fixant la clôture différée au 5 septembre 2024 ;

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Monsieur et madame [K] sont propriétaires d’un appartement dans l’ensemble immobilier le Palais Galléan sis [Adresse 6], 5ème étage, acquis le 3 décembre 2015.

Depuis 2016, ils subissent des infiltrations en provenance des terrasses situées au 6ème étage.

Par exploit d’huissier en date du 17 septembre 2018, ils ont fait assigner le syndicat des Copropriétaires du [Adresse 9] et son assureur la société ASSUR COPRO, en référé aux fins d’obtenir une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 22 février 2019, le Juge des référés a ordonné une expertise et a désigné monsieur [G] [M], remplacé par monsieur [C] [T].

Monsieur [T] a rendu son rapport definitif le 5 décembre 2020.

Les époux [K] indiquent que le syndicat des copropriétaires a finalement realisé les travaux de reprise des cheneaux fuyards courant avril 2021, que la réception des travaux par le syndic est intervenue le 12 mai 2021, que leur assureur habitation MMA, n’a procédé à aucune indemnisation.

Ils concluent à la responsabilité du syndicat des copropriétaires, et sollicitent sa condamnation à les indemniser du préjudice subi, précisant que les désordres ont duré 5 années.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut qu’il ne conteste pas sa responsabilité dans la mesure où les dommages causés ont pour origine une partie commune de l’immeuble, mais conclut au rejet des demandes des époux [K] qu’il considère comme exhorbitantes.

Il indique que l’expert [T] n’a pas retenu les allégations des consorts [K] qui affirmaient que les désordres étaient apparus en 2016, et a retenu une date d’apparition des désordres au 29 août 2018, correspondant à la réalisation du procès-verbal de l’Etude [V] Huissiers de Justice.

Il ajoute que les demandeurs n’ont produit aucun élément sur l’indemnisation de leur préjudice par leur assurance habitation, et leur reproche de ne pas faire preuve de transparence, faisant valoir qu’il existe une convention inter-compagnies d’assurances prévoyant la prise en charge du sinistre par l’assureur multirisque habitation, sous certaines conditions.

Il conclut à l’absence d’insalubrité et d’inhabitabilité de l’appartement [K], que les désordres étaient circonscrits et limités à de minimes parties de l’appartement, qu’ils ont pu jouir des lieux, et rappelle que les travaux ont été réceptionnés le 12 mai 2021, date à laquelle l’appartement était hors d’eau, que la demande indemnitaire ne peut donc pas concerner une date

ultérieure, que dans l’assignation du 16 septembre 2021 ils stoppaient leur demande de trouble de jouissance au mois d’avril 2021.

Il soutient que le préjudice de jouissance cesse quand la cause du sinistre est réparée et que les remises en état peuvent être faites.

Il ajoute que les époux [K] résident à l’ILE MAURICE, que l’appartement objet du sinistre est leur résidence secondaire, qu’ils ne l’occupent que 2 ou 3 mois par an, que cela une incidence sur le préjudice de jouissance allégué.

A titre subsidiaire, il sollicite que cette réclamation ne soit accueillie qu’à titre symbolique et réduite

à de plus justes proportions, à hauteur d’une somme ne dépassant pas 2.000 €.

A titre subsidiaire, il conclut que la compagnie SADA qui garantit les dégâts des eaux et leurs conséquences, doit être condamnée à le relever et garantir.

Sur l’exclusion de garantie invoquée par la compagnie SADA au titre de la vétusté, il conclut que l’analyse littérale de la clause d’exclusion permet de comprendre que ce qui est exclu n’est pas la vétusté en tant que telle, mais le dommage ayant pour cause la vétusté, tout en étant caractérisé et connu de l’assuré, en particulier à la suite d’une précédente manifestation des dommages matériels, que cette condition est manifestement cumulative.

Il soutient que cette cause d’exclusion est ambiguë, que la compagnie SADA le sait parfaitement puisqu’elle a déjà perdu plusieurs procès en tentant d’invoquer cette clause.

Il ajoute que dés qu’il a eu connaissance de la vétusté des cheneaux, il a fait réaliser les travaux adéquats pour faire cesser le désordre, qu’il a été diligent.

En réponse la SADA conclut à l’absence de motivation des demandes formées par les époux

[K] contre elle.

Elle dénie sa garantie, au motif que le contrat d’assurance « dégâts des eaux » souscrit prévoit une exclusion de garantie pour cause de vétusté, indiquant que la condition d’être « caractérisée et connue de l’assuré, en particulier à la suite d’une précédente manifestation du dommage » ne s’applique pas à la vétusté mais seulement au défaut d’entretien, que la clause litigieuse n’est pas ambigüe, qu’elle est parfaitement applicable.

Elle précise que le rapport d’expertise judiciaire conclut expressément à la vétusté des chéneaux de l’immeuble.

Elle invoque également une exclusion de garantie au titre de l’assurance responsabilité civile de propriétaire d’immeuble concernant les époux [K].

Subsidiairement, elle conclut à l’absence de bien fondé des montants demandés, arguant que la demande n’est pas justifiée, ni sérieuse.

Sur le rapport d’expertise judiciaire et la fixation des préjudices:

A titre liminaire, il convient de constater qu’en pièce 12 produite par les demandeurs, il est clairement indiqué que leur compagnie d’assurance MMA ne leur a versé aucune indemnisation au titre du sinistre objet de la présente procédure.

Le rapport de monsieur [T], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

Ses conclusions sont les suivantes : «le litige opposant Monsieur et Madame [K], Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 7], SAS ASSUR COPRO porte sur des infiltrations d’eau dans un appartement provenant d’un cheneau fuyard d’une terrasse située au-dessus de l’appartement.

A l’issue de l’accédit tenu sur les lieux litigieux, la réalité des désordres mentionnés par le demandeur dans son assignation ont pu être constatés par I 'expert.

Les chéneaux du 6éme étage sont défaillants et fuyards.

Les désordres proviennent de la vétusté de l’étanchéité des chéneaux du 6ème étage. L’expert a reçu les devis correspondant aux travaux de réparation des façades. Le montant des travaux s’élève à 22 773,30 € TTC. »

S’agissant des préjudices subis par les demandeurs, l’expert fixe le montant des travaux de restauration de l’appartement à la somme de 7 700,00 € TTC pour les reprises des peintures et boiseries dans la cuisine, la chambre parentale et la chambre d’ami, outre la somme de 990,00 € TTC pour la reprise du parquet de la chambre parentale.

Le total des travaux de réparation de remise en état de l’appartement s’élève donc à la somme totale 8 690 € TTC, qui sera allouée aux demandeurs.

L 'expert fixe le préjudice de jouissance à 500 euros par mois, soit la somme de 13 000 euros du 29 août 2018, date du procès-verbal de Me [V] qui a constaté les désordres, jusqu’à la date du rapport d’expertise le 5 décembre 2020.

Rien ne permet de retenir, notamment au vu des photographies produites, que l’appartement est « délabré » comme le soutiennent les demandeurs, seules quelques traces d’humidité étant visibles sur ces photographies.

Les travaux de réparation des cheneaux fuyards ayant été réalisés le 12 mai 2021, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance à la somme totale de 15.500 euros jusqu’à la réalisation des travaux qui ont permis de stopper les infiltrations responsables des désordres.

En effet, après cette date, il convient de considérer que les travaux de remise en état de l’appartement, relativement peu coûteux, auraient pu être réalisés s’agissant de simples travaux de peinture et d’une reprise du parquet dans une des chambres.

L’appartement en cause étant une résidence secondaire, qui n’est pas occupée à l’année, les demandeurs résidant à l’Ile Maurice, il convient de leur allouer au titre de leur préjudice de jouissance la moitié de la somme susvisée, soit la somme de 7.250 euros.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Au titre de l’article 14 dernière alinéa de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité dans la mesure où les dommages causes ont pour origine une partie commune de l’immeuble.

Il convient donc de le déclarer responsable du sinistre objet de la présente procédure et de le condamner à payer aux demandeurs la somme de 8 690 € TTC au titre des travaux de remise en état de l’appartement et la somme de 7.250 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Sur la garantie de la compagnie SADA :

Il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires était assuré auprès de la compagnie SADA à l’époque du sinistre en cause.

La compagnie SADA lui dénie sa garantie sur la base au motif que le contrat d’assurance « dégâts des eaux » souscrit prévoit une exclusion de garantie pour cause de vétusté, indiquant que la condition d’être « caractérisée et connue de l’assuré, en particulier à la suite d’une précédente manifestation du dommage » ne s’applique pas à la vétusté mais seulement au défaut d’entretien, que la clause litigieuse n’est pas ambigüe, qu’elle est parfaitement applicable.

La clause excluant la garantie de l’assureur « en cas de défaut permanent d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré » ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées. Elle n’est pas formelle ni limitée et ne peut recevoir application en raison de son imprécision.

Le seul fait de négligence dans l’entretien des parties communes ne suffit pas à faire disparaître le caractère aléatoire du risque.

En acceptant d’assurer un immeuble ancien, la compagnie d’assurance SADA ne peut ensuite lorsqu’un risque est avéré, s’exonérer de sa garantie au seul motif que l’immeuble est vétuste.

En conséquence, la compagnie SADA sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre par la présente décision, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [K] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur payer la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, y compris les frais du constat d’huissier du 29 août 2018 (qui ne peut être comprise dans les dépens).

Le syndicat des copropriétaires et la compagnie d’assurance SADA seront déboutés de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La compagnie d’assurance SADA sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Il convient de dire que les demandeurs seront exonérés des frais de procédures en application de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965, qui prévoit dans son avant dernier alinéa que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] responsable du sinistre objet de la présente procédure,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à payer à monsieur [I] [K] et madame [O] [K] la somme de 8 690 € TTC (huit mille six cent quatre-vingt-dix euros) au titre des travaux de remise en état de l’appartement et la somme de 7.250 euros (sept mille deux cent cinquante euros) au titre de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNE la compagnie d’assurances Société Anonyme de Défense et d’Assurances à relever et garantir le syndicat des co-propriétaires [Adresse 9] des condamnations prononcées à son encontre par la présente décision, y compris celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à payer à monsieur [I] [K] et madame [O] [K] la somme de 3 500 € (trois mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, y compris les frais du constat d’huissier du 29 août 2018,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et la compagnie d’assurance Société Anonyme de Défense et d’Assurances de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la compagnie d’assurances Société Anonyme de Défense et d’Assurances aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,

DIT que les demandeurs seront exonérés des frais de procédures en application de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965, qui prévoit dans son avant dernier alinéa que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

LE GREFFIER LE PRESIDENT