TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 25] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 18/07641

N° Portalis 352J-W-B7C-CNGCW

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Juin 2018

JUGEMENT

rendu le 30 Janvier 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet CHARPENTIER SARL

[Adresse 19]

[Localité 15]

représenté par Maître Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1192

DÉFENDEURS

La Société GRILL [Localité 23] 18, SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 16]

représentée par Maître Morgane SIMSEK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0424

La S.C.I. [F], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 13]

[Localité 20]

représentée par Maître François FOURNIER-DEVILLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B0517

Décision du 30 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/07641 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNGCW

La MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERÇANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIÉS DE L’INDUSTRIE ET DU COMMERCE (MACIF), prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 12]

[Localité 18]

représentée par Maître Sabine DUCROUX SOUBRY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0775

Monsieur [S] [R]

[Adresse 1]

[Localité 21]

représenté par Maître Alexandre ANDRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #Z0027

La S.C.I. [Localité 25] MONTMARTRE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 14]

[Localité 17]

défaillante

La S.C.I. TABTAB, prise en la personne de son représenta nt légal

[Adresse 5]

[Localité 16]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 24 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Décision du 30 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 18/07641 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNGCW

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 26] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au sein de cet immeuble, la SCI [F] est propriétaire, depuis le 11 mars 2005, du lot n° 4 constitué d’un appartement situé au 1er étage sur cour. Elle a mandaté l’agence SOLVIMO, SARL MONTREUILLOSE IMMOBILIERE, en qualité de mandataire de gestion locative. L’appartement a été donné à bail d’habitation du 1er juin 2011 au 22 septembre 2015.

M. [S] [R] était notamment propriétaire du lot n° 1, constitué d’une « boutique brasserie » au rez-de-chaussée, assuré auprès de la MACIF. Le 20 août 2020, il a vendu son lot à la SCI PARIS MONTMARTRE.

Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2009 signé avec la SARL URFA KEBAB, M. [R] a donné à bail commercial, pour une durée de neuf ans et afin d’y exercer un commerce de restauration rapide sur place et à emporter, les locaux suivants, intégrant le lot n° 1 :

— au rez-de-chaussée : cuisine éclairée par une fenêtre donnant sur la courette de l’immeuble, WC toilette, petit local avec chaudière de chauffage centrale, petite salle de restaurant, étagère, départ d’escalier vers le 1er étage et les caves,

— au 1er étage, une chambre donnant sur le boulevard et communiquant avec une resserre donnant sur la terrasse,

— au sous-sol, au bas de l’escalier, une cave à charbon, deux caves à vin.

Ce fonds de commerce a été vendu le 1er avril 2011 à la société RGB, qui l’a elle-même revendu le 5 septembre 2014 à la société GRILL [Localité 23] 18 exerçant sous l’enseigne commerciale « ALL CHICKEN ». Le bail commercial a été renouvelé entre M. [R] et la société GRILL [Localité 23] 18 à compter du 10 octobre 2015, pour une durée de neuf ans. La société GRILL [Localité 23] 18 a revendu le fonds de commerce à un tiers le 30 octobre 2020.

La SCI TABTAB est propriétaire du lot n° 2, constitué d’une boutique avec logement, située au rez-de-chaussée.

Le 2 août 2014, M. [C], architecte mandaté par le syndic, a estimé que le dégât des eaux affectant le plafond de la chambre froide du restaurant ALL CHICKEN avait pour origine le défaut d’étanchéité de la salle de bain aménagée dans la cuisine de l’appartement de la SCI [F].

Le 4 août 2014, le syndicat des copropriétaires a déclaré le sinistre auprès de son assureur et a adressé à la SCI [F] une mise en demeure de procéder aux travaux de réfection de ses installations sanitaires en lui adressant une copie du rapport de M. [C], dont il a également adressé une copie à son mandataire le 25 août 2014.

Le 6 octobre 2014, l’assureur du syndicat a classé le dossier, en considérant qu’il ressortait du rapport amiable de son expert, le cabinet ELEX, que les dommages aux agencements locatifs de la société ALL CHICKEN devait être pris en charge par son assurance, avec un recours contre l’assurance de la SCI [F].

Par ordonnance de référé en date du 10 juillet 2015, le juge des référés de Paris, saisi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Paris 18ème, a ordonné, au contradictoire de de la SCI [F], une expertise judiciaire afin de déterminer les causes des dégâts des eaux intervenus au sein des parties communes et privatives. Il a désigné M. [Z] [Y] en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 23 mars 2016, le juge des référés de [Localité 25], saisi d’une assignation délivrée le 10 février 2016 par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 7] à [Localité 26] à l’encontre de M. [S] [R] et de la société TABTAB, a déclaré commune et opposable à ces copropriétaires les opérations d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 25 novembre 2016, le juge des référés de [Localité 25] a débouté M. [S] [R] de sa demande visant à voir rendre communes les opérations d’expertise à la société GRILL [Localité 23] 18, aux motifs que :

— les désordres étaient survenus avant le mois d’août 2014, alors que la société GRILL [Localité 23] 18 n’avait acquis le fonds de commerce que le 5 septembre 2014, de sorte qu’il était évident qu’elle était, en l’état de la procédure, étrangère aux dégâts et à leurs conséquences,

— il n’apparaissait pas que la société GRILL [Localité 23] 18 s’opposait à l’entrée de l’expert dans les lieux.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 novembre 2017.

Par acte d’huissier en date des 15, 20 et 21 juin 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris, la société SCI [F], la société TABTAB ainsi que M. [D] [R] aux fins de les voir déclarer responsables des désordres constatés par l’expert et à proportion des parts de responsabilité suggérées par celui-ci, condamner la SCI [F] à réaliser sous astreinte les travaux de réfection de ses installations sanitaires privatives en conformité avec les devis retenus par l’expert, condamner la SCI [F] à lui payer la somme de 27.971,90 € TTC, outre une majoration de 17 % pour les coûts induits, au titre des travaux de réfection du branchement des évacuations de l’appartement de la SCI [F] sur le réseau de l’immeuble, du ravalement partiel de la façade sur cour, et de la réfection de la cage d’escalier de l’immeuble, avec indexation sur l’indice BT 01 en vigueur à la date du jugement à intervenir, condamner Monsieur [S] [R], propriétaire du local donné à bail au restaurant ALL CHICKEN, à réaliser sous astreinte les travaux de réfection du réseau privatif et de l’étanchéité du carrelage du restaurant en conformité avec les devis retenus par l’expert, condamner M. [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 45.886 € TTC, outre une majoration de 17 % pour les coûts induits, au titre des travaux de réparation du plancher haut des caves de l’immeuble et du réseau d’évacuation du tout à l’égout, dans les proportions indiquées par l’expert, et avec indexation sur l’indice BT 01 en vigueur à la date du jugement à intervenir, condamner la SCI TABTAB à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.451,70 € TTC, outre une majoration de 17 % pour les coûts induits, au titre des travaux de réfection de la courette et des WC de la courette à réaliser, avec indexation sur l’indice BT 01 en vigueur à la date du jugement à intervenir, condamner in solidum les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts, se réserver la liquidation de l’astreinte, et condamner in solidum les défendeurs aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’au paiement de la somme de 16.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’instance a été enregistrée sous le numéro RG 18/07641.

Par actes d’huissier en date des 15 et 23 novembre 2018, M. [S] [R] a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris, d’une part, la société GRILL ISTANBUL 18, afin principalement que cette société soit condamnée à réaliser les travaux de réfection du réseau privatif et de l’étanchéité du carrelage de la cuisine du restaurant préconisés par l’expert, et d’autre part, son assureur, la société MACIF, pour voir condamner cette société à lui devoir sa garantie contractuelle, pour toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires.

L’instance, enregistrée sous le numéro RG 18/14697, a été jointe à l’instance enregistrée sous le numéro RG 18/07641 par mention aux dossiers en date du 6 février 2020.

Par ordonnance en date du 27 juin 2019, le juge de la mise en état a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnité provisionnelle au titre des travaux de reprise du raccordement des installations sanitaires privatives de la SCI [F] au réseau commun d’évacuation en façade sur cour, ainsi qu’au titre des travaux de reprise partielle, en rez-de-chaussée et 1er étage, du ravalement de la façade sur cour,

— condamné la SCI [F] à payer au syndicat des copropriétaires, à titre provisionnel, la somme de 11.223,96 € TTC au titre des travaux de reprise des désordres de la cage d’escalier en rez-de-chaussée et 1er étage,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnité provisionnelle au titre des travaux de reprise du réseau commun d’évacuation au tout à l’égout,

— condamné M. [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires, à titre provisionnel, la somme de 31.543,19 € au titre des travaux réparatoires de structure du plafond haut des caves,

— condamné la SCI TABTAB à payer au syndicat des copropriétaires, à titre provisionnel, la somme de 4.000 € au titre des travaux de reprise de l’étanchéité de la courette adjacente au local commercial de la SCI TABTAB,

— condamné la SCI [F] à réaliser ou faire réaliser, à titre de mesure conservatoire, les travaux de réfection et mise en conformité des installations sanitaires privatives de son lot, en conformité avec le devis LVP retenu par l’expert, dans un délai de six mois suivant la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard, laquelle courra de plein droit pendant six mois,

— condamné M. [S] [R] à réaliser ou faire réaliser, à titre de mesure conservatoire, les travaux de réfection et de mise en conformité du réseau privatif et de l’étanchéité au sol de son local commercial en conformité avec les devis [L] et CITYBAT sous réserve des préconisations de l’architecte de l’immeuble, dans un délai de six mois suivant la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 300 € par jour de retard, laquelle courra de plein droit pendant six mois,

— réservé au juge de la mise en état la liquidation des astreintes prononcées.

Par acte d’huissier en date du 30 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 18ème a assigné en intervention forcée la SCI MONTMARTRE, en qualité de nouveau propriétaire du lot n° 1 et bailleur de la société GRILL ISTANBUL 18, en demandant notamment de :

— dire et juger les défendeurs, dont la SCI PARIS MONTMARTRE, responsables des désordres constatés par l’expert judiciaire, dans les proportions arrêtées par l’expert,

— condamner solidairement la SCI PARIS MONTMARTRE et M. [S] [R] à réaliser les travaux de réfection du réseau privatif et de l’étanchéité du carrelage du restaurant, en conformité avec les devis retenus par l’expert judiciaire, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard commençant à courir à compter du jugement à intervenir,

— condamner solidairement la SCI PARIS MONTMARTRE et M. [S] [R], propriétaire du local donné à bail au restaurant ALL CHICKEN, à lui verser la somme de 45.886 € TTC outre la majoration de 17 % pour les frais induits, soit la somme de 7.801 € TTC au titre des travaux de réparation du plancher haut des caves de l’immeuble et du réseau d’évacuation au tout à l’égout de l’immeuble à réaliser, le tout pour les proportions indiquées par l’expert, avec actualisation au jour du jugement à intervenir, en fonction de la variation de l’index BTO1 (l’indice de référence étant celui des mois d’établissement des devis),

— condamner in solidum les défendeurs dont la SCI PARIS MONTMARTRE à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner in solidum les défendeurs dont la SCI PARIS MONTMARTRE à lui verser la somme de 16.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les défendeurs dont la SCI PARIS MONTMARTRE aux entiers dépens, dont les frais d’expertise.

L’instance, enregistrée sous le numéro RG 20/12132, a été jointe à l’instance enregistrée sous le numéro RG 18/07641 par mention aux dossiers le 1er juillet 2021.

Par ordonnance en date du 5 janvier 2023, le juge de la mise en état a :

— liquidé l’astreinte provisoire pour la période échue du 18 janvier 2020 au 18 juillet 2020 à la somme de 4.500 € et condamné la SCI [F] au paiement de la somme de 4.500 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9],

— assorti l’obligation de travaux prononcée à l’encontre de la SCI [F], telle que fixée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 27 juin 2019, d’une nouvelle astreinte d’un montant de 250 € par jour, pendant 350 jours passé le délai de six mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— débouté les parties de leurs demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI [F] aux dépens d’incident.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 18ème demande au tribunal de :

Vu les articles 9 et 14 de la Loi du 10 juillet 1965, vu la théorie des troubles anormaux du voisinage,

Le juger recevable et bien fondé en ses demandes, dires, fins et conclusions,

Débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes, dires, fins et conclusions,

En conséquence,

Juger la SCI [F], la SCI TABTAB et M. [R] responsables des désordres constatés par l’expert judiciaire, dans les proportions arrêtées par ce même expert judiciaire,

Confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de Paris du 27 juin 2019 mais seulement en ce qu’elle a condamné la SCI [F] à payer la somme de 11.223,96 € TTC au syndicat des copropriétaires, la SCI TABTAB à payer la somme de 4.000 € TTC au syndicat et M. [R] la somme de 31.543,19 € TTC,

Condamner les défendeurs précités à conserver définitivement la charge de ces sommes à leur débit et donc rendre les condamnations pécuniaires précitées au profit du syndicat définitives,

Pour le surplus,

Condamner la SCI [F] à réaliser les travaux de réfection de ses installations privatives sanitaires, en conformité avec les devis retenus par l’expert judiciaire, et ce, sous astreinte définitive de 1.000 € par jour de retard commençant à courir à compter du jugement à intervenir,

Se réserver la liquidation de l’astreinte définitive,

Condamner la SCI [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.747,94 € T.T.C (et non 27.971,90 euros TTC, le coût des travaux de réparation de la cage d’escalier ayant été finalement payés par [F] suite à l’incident élevé à la mise en état), outre la majoration de 17 % pour les frais d’architecte, d’assurance et de syndic induits, soit en sus la somme de 4.755,22 € TTC (à calculer sur les 27.971,90 € sachant que le juge de la mise en état n’avait pas inclus ces montants dans la provision accordée) au titre des travaux de réfection du branchement des évacuations de l’appartement de la SCI [F] sur le réseau de l’immeuble et du ravalement partiel de la façade sur cour, avec actualisation au jour du jugement à intervenir, en fonction de la variation de l’index BT 01 (l’indice de référence étant celui des mois d’établissement des devis),

Condamner M. [D] [R], ancien propriétaire du local donné à bail au restaurant, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.342,81 € T.T.C. (sur les 45.886 euros TTC réclamés à l’origine, 31.543,19 € ayant été payés suite à la survenance de l’ordonnance du juge de la mise en état de 2019) outre la majoration de 17 % pour les frais induits de syndic, d’assurance et d’architecte, soit en sus la somme de 7.801 € TTC (somme qui doit être calculée sur 45.886€ le Juge de la mise en état n’ayant rien accordé à titre provisionnel de ce point de vue) au titre des travaux de réparation du plancher haut des caves de l’immeuble et du réseau d’évacuation au tout à l’égout de l’immeuble à réaliser, avec actualisation au jour du jugement à intervenir, en fonction de la variation de l’index BT 01 (l’indice de référence étant celui des mois d’établissement des devis),

Condamner la SCI TABTAB à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 451,70 € TTC (sur les 4.451,70 euros TTC réclamés à l’origine, 4.000€ ayant été payés suite à la survenance de l’Ordonnance du Juge de la mise en état de 2019) outre la majoration de 17% pour les coûts induits de syndic, d’assurance et d’architecte, soit la somme supplémentaire de 757 euros TTC (somme qui doit être calculée sur 4.451,70€ le juge de la mise en état n’ayant rien accordé à titre provisionnel de ce point de vue), au titre des travaux de réfection de la courette et des WC de la courette à réaliser, avec actualisation au jour du jugement à intervenir, en fonction de la variation de l’index BT 01 (l’indice de référence étant celui des mois d’établissement des devis),

Condamner in solidum la SCI [F], M. [R], la SCI TABTAB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] PARIS [Adresse 11] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour réparer la désorganisation dans la gestion normale de la copropriété que leur résistance abusive a générée,

Assortir l’intégralité des condamnations à intervenir au profit du syndicat des copropriétaires de l’intérêt légal (avec jeu de l’anatocisme) à compter d’août 2014, date de la 1ère mise en demeure de la SCI [F] (février 2016 concernant TABTAB et M. [R], date de leur mise en cause),

Condamner in solidum la SCI [F], M. [R], la SCI TABTAB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] PARIS [Adresse 11] la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire,

Condamner in solidum la SCI [F], M. [R], la SCI TABTAB aux entiers dépens, dont les frais d’expertise.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2020, la SCI [F] demande au tribunal de :

Vus les articles 18, 33 et 42-2 du règlement sanitaire départemental de [Localité 25],

Vue la norme NF P41-201,

Vues les prescriptions du DTU 60-33,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 26] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

Débouter M. [D] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre la SCI [F],

A titre subsidiaire,

Juger que la SCI [F] est uniquement responsable des désordres constatés sur la cage d’escalier à concurrence de 25 % et en conséquence réduire la condamnation sollicitée à son encontre par le syndicat des copropriétaires à la somme de 2.805,99 euros TTC,

Débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, fins et prétentions.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2022, M. [S] [R] demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 26] de ses demandes visant à mettre à la charge de M. [R] une quote-part des travaux de réfection du réseau d’évacuation de tout à l’égout de l’immeuble et des travaux de réfection du plancher haut des caves de l’immeuble,

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts et d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement,

Juger que 90 % du coût de réparation du plancher haut des caves sera mis à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble,

Très subsidiairement,

Juger que la quote-part mise à la charge de M. [R] aura pour base unique les travaux devant être effectués dans les zones A à D des caves situées sous la cuisine du restaurant,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 26] à payer à M. [S] [R] une somme de 31.543.19 € sauf à diminuer, en remboursement du trop-perçu entre l’exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état et, s’il y a lieu, la quote-part mise à la charge de Monsieur [R] [S] par le jugement à intervenir dans les travaux de réfection du réseau commun d’évacuation du tout à l’égout et du plancher haut des caves de l’immeuble,

Juger que la SCI [F] garantira M. [R] pour la moitié du coût mis à sa charge de la réfection de la structure du plancher haut des caves et du réseau d’évacuation à l’égout,

En toute hypothèse,

Condamner la SCI [F] à payer à M. [S] [R] une somme de 908 € pour la réfection du plafond de la chambre froide,

Juger que la MACIF devra sa garantie contractuelle à Monsieur [S] [R] :

— s’agissant du coût des réparations au niveau de la structure du plancher haut des caves, page 23 du rapport d’expertise judiciaire, à l’exclusion de toute autre poste, pour toute condamnation qui serait prononcée par le tribunal à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à Paris 18ème suite aux demandes suivantes contenue dans l’assignation en ouverture de rapport en date du 20 juin 2018 et les conclusions postérieures à savoir : Condamner Monsieur [S] [R] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme totale de 45.886 € TTC outre la majoration de 17% pour les frais induits au titre des travaux de réparation du plancher haut des caves de l’immeuble à réaliser le tout pour les proportions indiquées par l’expert avec actualisation au jour du jugement à intervenir en fonction de la variation de l’indice BT 01,

— s’agissant des demandes accessoires du syndicat des copropriétaires, à savoir, 10.000 € à titre de dommages-intérêts, 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont les frais d’expertise,

Condamner la MACIF à payer à M. [S] [R] le montant de toute condamnation en principal et accessoires, prononcée à son encontre au profit du syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 26],

Condamner la société GRILL [Localité 23] 18 à payer à M. [S] [R] les sommes de 4.800 € TTC pour la réfection du réseau privatif d’écoulement et la somme de 53.636 € représentant le coût global des travaux d’étanchéité de la cuisine du restaurant soit 45.843 € outre 17 % de ces montants pour frais induits (bureau d’études honoraires d’architecte),

Débouter la société GRILL [Localité 23] de l’ensemble de ses demandes,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 18ème, la MACIF, la SCI [F] et la société GRILL ISTANBUL 18 à payer à M. [S] [R] une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2022, la société GRILL ISTANBUL 18 demande au tribunal de :

Vu les articles 1137 et 1719 et suivants du code civil, l’article 32-1 du code de procédure civile,

Déclarer les demandes de M. [R] et de la MACIF à l’encontre de la société GRILL [Localité 23] 18 infondées et irrecevables,

Constater l’antériorité du sinistre à l’acquisition par la société GRILL [Localité 23] 18 du fonds de commerce situé dans le local commercial appartenant à Monsieur [R],

En conséquence,

Dire que les manquements d’entretien et de réparation étant antérieurs à l‘entrée dans les lieux de la société GRILL [Localité 23] 18 ne peuvent être imputés à cette dernière,

Rejeter l’appel en garantie de la MACIF et de M. [R] à l’encontre de la société GRILL [Localité 23] 18,

Dire que les clauses du bail régularisé avec M. [R] son inopposables à la société Grill [Localité 23] 18,

Constater que les travaux mis à la charge de M. [R] relèvent des gros œuvres en vertu de l’article 606 du code civil et des clauses du bail commercial régularisé avec la société GRILL [Localité 23] 18 et/ou nécessité par un défaut d’entretien ou vétusté non imputable au locataire,

En conséquence,

Dire qu’il n’y a pas de motif légitime justifiant l’extension de la procédure pendante devant la juridiction de céans à la société GRILL [Localité 23] 18 compte tenu de l’antériorité du sinistre à l’entrée dans les lieux de cette dernière,

Débouter Monsieur [R] de l’ensemble de ses demandes d’extension de l’expertise à la société GRILL [Localité 23] 18,

Condamner in solidum et solidairement LA MACIF et M. [R] à payer à la Société GRILL [Localité 23] 18 la somme de 25.000 € au titre du préjudice de jouissance et du défaut de délivrance d’un local conforme à sa destination,

Condamner in solidum et solidairement LA MACIF et M. [R] à payer à la société GRILL [Localité 23] 18 la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, mauvaise foi et manquement à son obligation d’information,

Condamner in solidum LA MACIF et M. [R] à payer à la société GRILL [Localité 23] 18 la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2022, la MACIF demande au tribunal de :

Vu l’article L 114-1 du code des assurances, vu les articles 1103 et 1964 du code civil,

A titre liminaire et principal, dire M. [R] prescrit en son action et en ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la MACIF, sur le fondement de L 114-1 du code des assurances,

Dire irrecevables et mal fondées les parties à la procédure de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la MACIF et les en débouter,

Juger que le manque d’entretien manifeste et de réparation indispensable incombant à l’assuré sont caractérisés en l’espèce,

Juger que l’aléa inhérent au contrat d’assurance n’existe pas en l’espèce,

Juger irrecevable et mal fondé M. [E] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter en ce qu’elles sont dirigées contre la MACIF,

Juger irrecevables et mal fondés tous les autres défendeurs en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter en ce qu’elles sont dirigées contre la MACIF,

Débouter les parties de leurs demandes dirigées contre la MACIF,

Si par extraordinaire, le tribunal entrait en voie de condamnation de la MACIF, dire et juger que cette dernière sera garantie, pour toutes les sommes mises à sa charge, par la société GRILL ISTANBUL sur la base du contrat de bail dont elle bénéficie,

Condamner in solidum toutes parties succombantes à garantir la MACIF pour toutes les sommes qui seraient mises par extraordinaire à sa charge,

Condamner M. [R] à payer à la MACIF la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamner in solidum toutes parties succombantes à la procédure à payer à la MACIF la somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum toutes parties succombantes aux entiers dépens.

La SCI TABTAB, régulièrement assignée suivant procès-verbal de remise à l’étude en date du 21 juin 2018, n’a pas constitué avocat.

La SCI PARIS MONTMARTRE, régulièrement assignée suivant procès-verbal de remise à l’étude en date du 30 novembre 2020, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 juin 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 24 octobre 2024 pour plaidoiries.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 24 octobre 2024, a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir signifié ses dernières conclusions à la SCI TABTAB, défendeur non constitué. Dans ces conditions, le respect du principe de la contradiction imposera d’apprécier les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI TABTAB au titre des dommages-intérêts liés à la désorganisation de la gestion normale de la copropriété et au titre des frais irrépétibles, dans les limites des quantums sollicités au sein de l’assignation délivrée le 21 juin 2018, soit respectivement 5.000 € et 16.000 €.

Par ailleurs, le tribunal constate que le syndicat des copropriétaires a notifié des conclusions postérieurement à la jonction prononcée le 1er juillet 2021 de l’instance enregistrée sous le numéro RG 20/12132 à l’instance principale enregistrée sous le numéro RG 18/07641. Or, dans ces dernières conclusions notifiées le 6 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires ne forme aucune demande à l’encontre de la SCI PARIS MONTMARTRE. Si le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir signifié ses dernières conclusions à la SCI PARIS MONTMARTRE, l’abandon de toute prétention à l’égard de cette dernière peut être constaté puisqu’il est favorable au défendeur non constitué. Il convient donc de mettre hors de cause la SCI PARIS MONTMARTRE.

1 – Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

La MACIF soutient, sur le fondement de l’article L. 114-1 du code des assurances, que l’action de M. [R] est prescrite à son encontre, dès lors que :

— elle a contesté sa garantie par lettre du 4 octobre 2018,

— M. [R] l’a assignée en intervention forcée le 23 novembre 2018, sans solliciter sa garantie,

— M. [R] a formé pour la première fois une demande de garantie dans ses conclusions notifiées le 3 décembre 2020, plus de deux ans après la lettre interruptive de prescription du 27 décembre 2017.

M. [R] soutient que son action n’est pas prescrite, dès lors que le délai de prescription a été interrompu par sa lettre recommandée du 27 décembre 2017, puis par son assignation.

***

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel » […] « la prescription ».

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article L.114-1 du code des assurances, « toutes action dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance ». L’alinéa 5 de ce même article prévoit toutefois que « quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier ».

Le recours d’un tiers peut prendre la forme d’une action en référé expertise (Civ. 1ère, 18 juin 1996, n° 94-14.985).

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article L. 114-2 du code des assurances, « la prescription est interrompue par une des causes ordinaires d’interruption de la prescription et par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre. L’interruption de la prescription de l’action peut, en outre, résulter de l’envoi d’une lettre recommandée ou d’un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, adressés par l’assureur à l’assuré en ce qui concerne l’action en paiement de la prime et par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité ».

La lettre recommandée adressée par l’assuré à l’assureur doit traduire sa volonté de percevoir sa garantie.

Une lettre de l’assureur peut interrompre la prescription dès lors qu’elle porte reconnaissance de sa dette (Civ. 1ère, 17 mars 1993, n° 90-13.691).

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 2239 du code civil, « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ». L’article 2242 dudit code précise que l’interruption de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

En l’espèce, le point de départ de la prescription de l’appel en garantie de M. [R] à l’encontre de son assureur, la MACIF, correspond à l’assignation qui lui a été délivrée le 10 février 2016 par le syndicat des copropriétaires visant à ce que les opérations d’expertise judiciaire lui soient déclarées communes (pièce n° 5 de M. [R]) et à laquelle il a été fait droit par ordonnance du juge des référés du 23 mars 2016.

Cette prescription a été interrompue par la lettre recommandée en date du 27 décembre 2017 (pièce n° 70 de M. [R]), aux termes de laquelle M. [R] expose clairement ses intentions à l’égard de son assureur : « je vous avais informé de l’expertise judiciaire en février 2016 et un expert mandaté par vos soins était présent à une réunion d’expertise. Ultérieurement, vous m’avez indiqué attendre le dépôt du rapport. Vous trouverez ci-joint le rapport d’expertise judiciaire déposé dans cette affaire le 30 novembre 2017. Aucune action n’a été engagée à ce jour par le syndicat des copropriétaires. Je vous adresse la présente lettre recommandée dans le but d’interrompre le délai de prescription de l’article L.114-1 du code des assurances ». Il convient de préciser que si M. [R] ne verse pas aux débats l’accusé de réception de ladite lettre, la MACIF ne conteste pas l’avoir réceptionnée. Les moyens soulevés par la MACIF sont uniquement relatifs à l’absence d’acte interruptif de prescription depuis l’envoi de cette lettre recommandée.

La MACIF a refusé sa garantie dans son courrier du 4 octobre 2018 (pièce n° 12 de M. [R]).

Par acte d’huissier délivrée à la MACIF le 23 novembre 2018, M. [S] [R] a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la société MACIF, pour solliciter la condamnation de cette société à lui devoir sa garantie contractuelle, pour toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires « suite à la demande suivante contenue dans l’assignation en ouverture de rapport en date du 20 juin 2018, à savoir :

« Condamner M. [S] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme totale de 45.886 € TTC outre la majoration de 17 % pour les frais induits au titre des travaux de réparation du plancher haut des caves de l’immeuble et du réseau d’évacuation au tout à l’égout de l’immeuble à réaliser le tout pour les proportions indiquées par l’expert avec actualisation au jour du jugement à intervenir en fonction de la variation de l’indice BT 01. »

Condamner in solidum les défendeurs à verser au syndicat des copropriétaires 5.000 € au titre de dommages-intérêts, 16.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont les frais d’expertise ».

M. [R] a donc sollicité la garantie de la MACIF dans son assignation délivrée le 23 novembre 2018, qui a interrompu le délai de prescription biennale.

Or, en application de l’article 2242 du code civil, l’interruption de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la MACIF à l’encontre de l’action de M. [S] [R].

2 – Sur les désordres, leur origine, les responsabilités, la mobilisation de la garantie des assureurs

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 26] soutient, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que :

— la SCI [F] est responsable des désordres ayant affecté une partie de la façade de l’immeuble sur cour (précisément, au niveau du rez-de-chaussée et au 1er étage), ainsi qu’une partie de la cage d’escalier (première volée d’escalier),

— M. [S] [R] est responsable des 2/3 des désordres ayant affecté les planchers haut des caves de l’immeuble (précisément, au niveau des zones A, B, C, D et G) et de 10 % des désordres ayant affecté le réseau d’évacuation au tout à l’égout de l’immeuble,

— la SCI TABTAB est responsable des désordres ayant affecté la courette adjacente à son local.

Il estime que la SCI [F], M. [R] et la SCI TABTAB ne se sont pas comportés en copropriétaires diligents, en manquant à leur obligation d’entretien et de réparation de leurs parties privatives et en ne réagissant pas aux diverses injonctions du syndicat des copropriétaires.

Il considère que les actions du mandataire, de l’ancien avocat ou des locataires de la SCI [F] lui sont inopposables, ce dernier n’ayant de lien direct qu’avec la SCI [F]. Il expose que le copropriétaire bailleur est de plein droit responsable de tous faits dommageables imputables à son locataire à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Il fait valoir que la période de détention du mandataire de la SCI [F], du 14 août 2016 au 15 décembre 2017, n’est pas un fait exonératoire de responsabilité, en notant que la première lettre de mise en demeure d’effectuer des travaux de réfection privatifs a été émise en 2014, deux ans avant cette période de détention, et que la SCI [F] a pu participer contradictoirement aux opérations d’expertise.

Il considère que le rapport d’expertise amiable non contradictoire établi à la demande de la SCI [F] par M. [V] deux ans après l’expertise judiciaire ne peut suffire à démentir les conclusions de cette dernière, dès lors qu’il omet l’état des installations privatives de la SCI [F]. Il fait valoir que la persistance des désordres constatés par cette expertise amiable est liée à la non réalisation par la SCI [F] des travaux de réfection de ses parties privatives. Il s’étonne de ce que ce rapport mette en cause la conformité des travaux de réfection du branchement des évacuations privatives de la SCI [F], alors que ces travaux nécessaires ont été réalisés et avancés par le syndicat, et exécutés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, conformément à l’autorisation donnée par l’expert judiciaire.

La SCI [F] expose que les conclusions du rapport d’expertise judiciaire sont contredites par le rapport d’expertise amiable de M. [V] établi le 15 novembre 2019, expertise amiable à laquelle les autres parties au litige et l’architecte de la copropriété ont refusé de participer. S’agissant des désordres de la façade, elle soutient qu’il résulte de ce rapport de M. [V] que :

— il existe une cause mixte à ces désordres, une partie de l’humidité attenante à la cuisine de l’appartement de la SCI [F] étant directement liée à une absence de ravalement ayant permis une infiltration de l’eau de pluie dans la jonction des bandeaux,

— la dégradation de ladite façade été causée par la vétusté de l’immeuble.

Elle fait valoir que M. [V] relève que la canalisation remise en état par le syndicat des copropriétaires n’est pas conforme, de sorte que les infiltrations risquent de se poursuivre. Elle fait valoir qu’aucune fuite n’est survenue depuis la réfection de son appartement dont elle justifie par la production d’une facture en date du 13 février 2018.

S’agissant de la cage d’escalier, elle estime que l’expert judiciaire n’a pas recherché le lien de causalité entre la vétusté de la colonne d’évacuation des eaux pluviales, qu’il a pourtant constatée, et le désordre. Eu égard aux termes du rapport d’expertise amiable de M. [V], elle estime que sa responsabilité doit être exclue. A titre subsidiaire, elle estime que sa responsabilité ne pourrait être retenue, s’agissant des désordres constatés sur la cage d’escalier, qu’à concurrence de 25 %.

M. [S] [R] soutient que la cause première du mauvais état du plancher haut des caves résulte de leur vétusté et donc de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

A titre subsidiaire, il considère que sa responsabilité ne peut être retenue qu’à hauteur de 10 % des désordres des planchers hauts des caves, dès lors que :

— la surface G n’est pas située dans la zone impactée par le restaurant,

— l’expert ne prend pas en compte l’état de vétusté générale des caves imputable au défaut d’entretien de la copropriété,

— un expert judiciaire ne pouvait pas prendre en compte la proposition de répartition du coût des travaux formée par l’architecte mandaté par la copropriété sans l’avoir vérifiée,

— l’expert n’a pas pris en compte les infiltrations en provenance du lot de la SCI [F], alors qu’il est évident qu’elles n’ont pu s’arrêter au niveau du rez-de-chaussée de l’immeuble et qu’elles ont donc également affectées les caves et en premier lieu le plafond de celles-ci,

— l’expert n’a pas investigué l’état de l’étanchéité de la courette située au-dessus de la zone A, c’est-à-dire au-dessus de la cuisine du restaurant, alors que de telles infiltrations résultent des constats de l’architecte de M. [R] et du nouveau propriétaire opérés à l’occasion des travaux de rénovation du restaurant, la mise à nu du faux plafond ayant permis d’observer l’état dégradé des pavés de verre de cette terrasse.

A titre infiniment subsidiaire, il estime que sa responsabilité ne peut être retenue que s’agissant des désordres ayant affecté les zones A à D, c’est-à-dire les caves 9 à 13. Il estime que les postes des devis à retenir ne doivent donc concerner que lesdites caves et qu’il convient d’appliquer à cette somme le coefficient de vétusté d'1/3, suivant le calcul suivant : « Total A + B = 31.465.43 € HT et 34.611.97 € TTC X 1/3 = 23.074 € TTC. A répartir en plus les travaux d’électricité, d’enduit (pages 5 et 6 de la pièce adverse 19) et d’installation de chantier après abattement d'1/3 5.588 € TTC ».

S’agissant du réseau du tout à l’égout, M. [R] soutient que sa vétusté est la cause unique des désordres.

***

L’article 544 du Code civil dispose « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Ce droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est cependant limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Lorsque le bien est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, cette obligation résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

L’obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découle ainsi des dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 7 novembre 2018, n° RG 16/01235).

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

2-1 Sur la matérialité des désordres

En l’espèce, aux termes de cinq réunions sur site réalisées entre le 12 novembre 2015 et le 12 décembre 2016 en l’absence de la SCI TABTAB pourtant régulièrement convoquée, l’expert judiciaire constate (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires), s’agissant des parties communes, les désordres suivants :

— la dégradation de la cage d’escalier de l’immeuble « sur le mur de l’arrondi de la première volée d’escalier menant au premier étage » (pages 10, 19),

— la dégradation de la façade de l’immeuble sur cour, au niveau du rez-de-chaussée et du 1er étage (page 19), « entre la fenêtre de la cuisine de l’appartement de la SCI [F] et le linteau de la baie du rez-de-chaussée » (page 9), la dégradation du bandeau sous le garde-manger (page 10), la forte dégradation du mur de façade à gauche et à droite de la cuisine de la SCI [F] (page 10),

— la déchirure de l’étanchéité dans la résine d’étanchéité de la courette adjacente au local TAB TAB (page 19),

— la dégradation du réseau d’évacuation au tout à l’égout, partie commune de l’immeuble (page 19),

— la mauvaise tenue de la structure du plancher haut des caves (page 19), l’expert distinguant d’une part, les zones A, B, C, D et G, fortement dégradées dans leur structure et, d’autre part, les zones E et F, dont le « mauvais état » n’implique qu’une reprise de la seule surface en plâtre.

Il relève par ailleurs, s’agissant des parties privatives :

— la dégradation du plafond situé au-dessus de la chambre froide du local ALL CHICKEN dans le lot n° 1 (page 19) et précisément un « gros dégât des eaux au plafond (2 m x 3 m) », le plafond étant sec à 100 % le 12 novembre 2015, date de la première réunion d’expertise,

— « le très mauvais état des évacuations en PVC des caves des réseaux privatifs du restaurant ALL CHICKEN » (page 19),

— le dégât des eaux en plafond du fond du local TAB TAB au droit de l’appartement de la SCI [F] (page 19).

Il note enfin l’état de dégradation « extrême » de l’appartement [F] (page 19). Dans sa réponse au dire du conseil de la SCI [F], il expose que l’appartement de la SCI [F] « a été laissé à l’abandon, sans aucun entretien, durant de trop nombreux mois et qu’il s’en est suivi d’importants dégâts et une situation anormale, dangereuse, contraire à l’hygiène » (page 19).

La matérialité des désordres est donc établie.

2-2 Sur leur origine

— Désordres affectant le mur de l’arrondi de la première volée d’escalier, la partie de la façade de l’immeuble au niveau du rez-de-chaussée et du premier étage, les plafonds des lots n° 1 et n° 2

A titre liminaire, il convient de rappeler, sur le plan procédural, que la SCI [F] a régulièrement été représentée lors des opérations d’expertise. Elle était libre de choisir son conseil. Le fait que ce conseil aurait été, en fait, choisi par son mandataire à laquelle elle reproche des fautes dans le cadre de la gestion du sinistre sans l’avoir attrait à la cause, et que ses intérêts auraient, de ce fait, été mal défendus, est un fait étranger aux termes du débat. Les locataires de la SCI [F] n’ont pas davantage été attraits à la présente instance.

L’expert judiciaire retient clairement que les désordres affectant le mur de l’arrondi de la première volée d’escalier menant au premier étage, la partie de la façade de l’immeuble sur cour, au niveau du rez-de-chaussée et du 1er étage et du bandeau sous le garde-manger, les plafonds des lots n° 1 et 2, ont été causés par l’absence d’étanchéité des pièces humides du lot appartenant à la SCI [F] (cuisine, salle de douche) et par les installations sanitaires défectueuses de ce lot (page 20 du rapport d’expertise). S’agissant précisément des installations sanitaires défectueuses, les mises en eau de la douche et de l’évier de la cuisine ont permis de constater (pages 13 et 14 du rapport d’expertise) :

— une fuite au siphon de la douche,

— une contrepente évidente de l’évacuation de la douche maintenues en place par du ruban adhésif,

— une fuite au siphon de l’évier de la cuisine,

— une importante fuite dans l’épaisseur du mur de façade située sur l’évacuation privative en plomb recueillant les eaux de l’évier, du lavabo, de la douche et de la machine à laver la vaisselle de l’appartement de la SCI [F], avant le branchement sur la descente en fonte en façade de l’immeuble sur cour (pages 11, 13 et 14, page 16). A cet égard, l’expert judiciaire relève le caractère « fuyard » de l’évacuation en plomb en traversée du mur, branchée « il y a vraisemblablement très longtemps » sur la descente des eaux pluviales, sans « être d’origine » (page 16).

L’expert note que les désordres constatés sur les murs de la cage d’escalier et de la façade sur cour sont endommagés « en raison de fuites récurrentes et nombreuses de l’appartement de la SCI [F] » (page 14).

Le constat réalisé par l’expert, en page 13 de son rapport d’expertise, de la vétusté des réseaux d’évacuations en parties communes, ne concerne pas, comme le soutient la SCI [F], la colonne d’évacuation des eaux pluviales située en façade sur cour, mais les réseaux situés dans les caves de l’immeuble. Les photographies produites en pièce n° 1 par la SCI [F], sur papier libre, ne sont pas probantes et de nature à démontrer le lien de causalité entre cette canalisation et les désordres situés dans la cage d’escalier.

La SCI [F] ne conteste pas le caractère privatif de l’évacuation en plomb traversant le mur de façade précitée. L’extrait du règlement de copropriété citée dans le rapport de M. [V] (pièce n° 6 de la SCI [F], page 6), qualifie effectivement de parties privatives les canalisations d’eau affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

Cependant, le rapport d’expertise amiable établi par M. [V] le 15 novembre 2019 (pièce n° 6 de la SCI [F]) à la demande de la SCI [F] estime que l’origine des désordres constatés sur la façade sur cour proviennent de :

— l’absence d’entretien de la façade,

— la vétusté de l’ouvrage,

— la non-conformité aux règles de l’art des travaux de zinguerie réalisés au niveau du bandeau du 1er étage,

— la non-conformité aux règles de l’art et aux textes réglementaires de l’installation, dans l’angle du mur de la façade et de l’ancien conduit de ventilation haute, de la descente des eaux pluviales sur laquelle ont été installées à chaque étage des culottes de raccordement, qui récupèrent les eaux usées des cuisines et salles d’eau à chaque étage,

— la non-conformité aux règles de l’art Norme NF P41-201 dans la mise en œuvre de la descente EP/E dans la mesure où les canalisations ne sont être écartées des parois de 2 cm au minimum.

S’agissant des désordres précités affectant la cage d’escalier, M. [V] retient les causes suivantes :

— vétusté et absence d’entretien des parties communes (ravalement),

— infiltrations en provenance de l’ancien conduit maçonné installé dans l’angle du mur de façade cour,

— installation de la descente EP/[Localité 22] dans l’angle, entraînant des rétentions d’eau à chaque collet d’emboiture,

— accessoirement, défectuosité dans l’épaisseur du mur de l’ancienne évacuation en plomb de l’appartement de la SCI [F].

L’expertise amiable réalisée à la demande de la SCI [F] une fois l’instance au fond introduite et deux ans après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, a été rédigée au terme d’une visite sur site. Elle ne mentionne aucun examen des parties privatives de la SCI [F] et aucune investigation technique, si ce n’est les constats visuels de M. [V]. Elle met en cause des parties communes qui ont pourtant été examinées par l’expert judiciaire au cours des cinq visites qui ont été tenues sur site. L’expert judiciaire ne peut, par définition, avoir exclu expressément les causes retenues par M. [V], puisque celles-ci n’ont pas été soulevées devant lui par la SCI [F], pourtant partie à l’expertise judiciaire. Dans ces conditions, et dès lors que le tribunal ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties (Ch. mixte., 28 septembre 2012, pourvoi n° 11-18.710, Ch. Mixte, Bull. 2012, n° 2), peu important qu’elle l’ait été en présence ou non de celles-ci (Civ. 3ème, 14 mai 2020, pourvoi n° 19-16.278, 19-16.279), il convient de retenir que les termes de l’expertise amiable établie par M. [V] sont insuffisants, à eux-seuls, à établir un lien de causalité certain entre les parties communes de l’immeuble et les désordres affectant le mur de l’arrondi de la première volée d’escalier menant au premier étage ainsi que la partie de la façade de l’immeuble sur cour, au niveau du rez-de-chaussée et du 1er étage et du bandeau sous le garde-manger.

— Désordre affectant l’étanchéité de la courette adjacente au lot de la SCI TABTAB

S’agissant de la déchirure de l’étanchéité de la courette adjacente au lot de la SCI TABTAB, l’expert judiciaire retient que cette déchirure a été causée par les travaux de pose de carrelage au seuil d’entrée du local TABTAB (page 20).

— Désordres affectant le réseau du tout à l’égout

S’agissant du réseau du tout à l’égout, l’expert judiciaire retient que le désordre est principalement lié, à hauteur de 90 %, à la vétusté du réseau relevant des parties communes (pages 13, 14, 20, 23), tout en considérant néanmoins que « les évacuations privatives » en PVC du lot de M. [R] ont, à hauteur de 10 %, « participé pour partie à l’état actuel du réseau général du tout à l’égout » (pages 20 et 23) », après avoir relevé que, « maintenues par des rubans adhésifs (eux-mêmes) maintenus par des sacs plastiques », ces évacuations « ne respectent aucune norme et son fuyards » (page 13) et ont été installées « de façon non réglementaire et en dehors de tout respect de toute règle de l’art » (page 22).

— Désordres affectant le plancher haut des caves

S’agissant de la mauvaise tenue de la structure du plancher haut des caves, l’expert judiciaire exclut, dans sa réponse au dire du conseil de M. [R], tout lien de causalité entre les désordres affectant le plancher haut des caves et les installations sanitaires de la SCI [F], en retenant que « la responsabilité de la SCI [F] dans la dégradation des poutrelles métalliques au plancher haut des caves n’a pu être démontrée » (page 18).

Par ailleurs, l’expert judiciaire n’a pas relevé de désordres en provenance de la courette située au-dessus de la cuisine du local de M. [R], elle-même située au rez-de-chaussée. Le courriel adressé le 18 janvier 2021 par le nouveau propriétaire des locaux, la SCI PARIS MONTMARTRE, à l’architecte mandaté par la copropriété, aux termes duquel sont signalées des infiltrations dans cette cuisine en provenance des pavés de terre de cette courette (pièce n° 61 de M. [R]) ainsi que le courrier en date du 25 janvier 2021 de l’architecte mandaté pour réaliser les travaux de réfection du local (pièce n° 62 de M. [R]) aux termes duquel est signalé l’arrêt des travaux en raison de la fragilité de la dalle base du rez-de-chaussée, sont insuffisants pour démontrer l’allégation de M. [R] selon laquelle les désordres affectant le plancher haut de la cave située en zone A, sous la cuisine, auraient été causés par l’état de la courette située au-dessus de cette cuisine dès lors que, lors des opérations d’expertise, aucun désordre n’a été constaté au niveau du plafond haut de la cuisine située sous ladite courette. Le tribunal relève en effet que les désordres constatés lors des opérations d’expertise judiciaire sur les plafonds du local de M. [R] sont situés dans la chambre froide, soit au-dessus de la zone D des caves selon le plan de l’expert inséré entre les pages 21 et 22 de son rapport. En l’état des pièces versées au dossier, les désordres dénoncés en janvier 2021 apparaissent donc nouveaux et sans lien avec les désordres examinés pas l’expert judiciaire. Ils ne peuvent, compte tenu de leur emplacement, être mis en relation directe avec les désordres affectant les plafonds des caves situées en zone A.

L’expert judiciaire distingue l’origine des désordres en fonction des zones impactées :

— zones A à D (correspondant aux caves n° 9 à 13, page 12) : désordres causés « dans leur majeure partie au manque d’étanchéité sous carrelage des pièces humides » du lot de M. [R], « à ses branchements, à ses évacuations, au raccord inexistant de l’évacuation des condensats de la chambre froide au réseau commun d’évacuation de l’immeuble, au manque d’isolation sous la chambre froide pouvant provoquer une zone de point de rossée en cave » (pages 20 et 21),

— zones E et F (correspondant aux caves n° 14 et 15, page 12) : désordres causés en totalité par la vétusté de l’immeuble,

— zone G (correspondant à la cave n° 17, page 12) : désordres causés « en majeure partie par la vétusté de l’immeuble et au mauvais état d’entretien du WC et aux désordres anciens dus à l’absence d’étanchéité (avant travaux) de la courette adjacente au local de la SCI TABTAB mais depuis les travaux, à la déchirure au seuil au droit de la porte d’accès au local de la SCI TABTAB depuis la courette » (page 20).

Dans ses conclusions, l’expert confirme que la dégradation légère des zones E et F est due à la vétusté de l’immeuble (page 23). Cependant, alors qu’il avait désigné la vétusté des planchers ainsi que l’absence d’étanchéité de la courette adjacente au lot de la SCI TABTAB comme causes de survenance des désordres affectant les plafonds hauts de la zone G (page 20), il retient que les plafonds des zones « A, B, C, D et G » ont été « dégradés à 2/3 par les fuites dues au manque d’étanchéité des sols et des canalisations d’évacuation » du lot n° 1 (page 23). La répartition du coût des travaux proposée par l’architecte de l’immeuble suivant « une pièce n° 19 » transmise à l’expert mais non produite aux débats, et mentionnée par l’expert en page 23 de son rapport, est relative à la répartition du coût global des travaux et non à l’origine des désordres affectant chacune des zones dégradées.

Eu égard à la contradiction de l’expertise judiciaire sur la cause de la dégradation des planchers hauts des caves de la zone G et des éléments techniques précités, il convient de retenir que :

— les désordres en zone A à D ont été causés principalement (2/3) par les infiltrations en provenance du lot de M. [R] et, pour une moindre partie (1/3), par l’état de vétusté des planchers haut,

— la cause unique des désordres en zone E, F et G correspond, pour les zones E et F, à la vétusté de l’immeuble, et pour la zone G, à la vétusté de l’immeuble et aux infiltrations de la courette adjacente au local de la SCI TATAB.

2-3 Sur les responsabilités

Eu égard aux origines des désordres précédemment mentionnées, la responsabilité de la SCI [F] sera retenue, en sa qualité de propriétaire du lot n° 4 et sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, s’agissant :

— des désordres affectant le mur de l’arrondi de la première volée d’escalier menant au premier étage et la partie de la façade de l’immeuble sur cour, au niveau du rez-de-chaussée et du 1er étage et du bandeau sous le garde-manger, dénoncés par le syndicat des copropriétaires,

— des désordres affectant le plafond du lot n° 1, dénoncés par M. [S] [R],

— le tout, étant précisé que la nature et l’intensité de ces désordres caractérisent des troubles anormaux du voisinage.

La responsabilité de la SCI TABTAB sera retenue, en sa qualité de propriétaire du lot n° 2 et sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, s’agissant de la déchirure de l’étanchéité dans la résine d’étanchéité de la courette adjacente à son local, dont l’expertise a établi qu’elle avait été causée par des travaux de carrelage de la SCI TABTAB.

Dès lors que la vétusté du réseau du tout à l’égout est la cause principale du sinistre et que la fuite sur les réseaux d’évacuations privatives du local de M. [G] est une cause mineure, il y a lieu d’opérer le partage de responsabilité suivant :

— responsabilité du syndicat des copropriétaires, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 90 % de la dégradation du réseau du tout à l’égout,

— responsabilité de M. [S] [R], en sa qualité de propriétaire à l’époque des faits des évacuations privatives de son lot, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, à hauteur de 10 %.

Dès lors que les infiltrations en provenance du lot de M. [R] sont la cause principale (2/3) des désordres affectant les planchers hauts des caves situées en zones A à D (caves n° 9 à 13) et que la vétusté de ces planchers est une cause moindre (1/3), il y a lieu d’opérer le partage de responsabilité suivant :

— responsabilité de M. [S] [R], en sa qualité de propriétaire à l’époque des faits du lot dont provenaient les infiltrations, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, à hauteur de 2/3,

— responsabilité du syndicat des copropriétaires, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en raison de la vétusté des planchers hauts des caves en zones A à D, à hauteur d'1/3.

En revanche, seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être retenue, s’agissant de la dégradation des planchers hauts des zones E, F et G. La responsabilité de M. [R] ne sera donc pas retenue, s’agissant de la dégradation desdits planchers.

3 – Sur les préjudices

3-1 Sur les préjudices du syndicat des copropriétaires

3-1-1 Sur les préjudices matériels

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de rappeler que le tribunal n’est pas une juridiction d’appel des ordonnances du juge de la mise en état. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires visant à « confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du 27 juin 2019 mais seulement en ce qu’elle a condamné la SCI [F] à payer la somme de 11.223,96 € TTC au syndicat des copropriétaires, la SCI TABTAB à payer la somme de 4.000 € TTC au syndicat et M. [R] la somme de 31.543,19 € TTC ».

De même, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de « remboursement du trop-perçu » de 31.543,19 € formulée par M. [R] à l’encontre du syndicat des copropriétaires, le compte à réaliser entre les sommes versées en exécution de l’ordonnance précitée du 27 juin 2019 et les condamnations objet du présent jugement relevant du stade de l’exécution du présent jugement.

En revanche, en sollicitant à la fois la condamnation de la SCI [F], de la SCI TABTAB et de M. [R] à « conserver définitivement à leur charge » les provisions précitées et en demandant au tribunal de « rendre les condamnations pécuniaires précitées définitives », tout en sollicitant « pour le surplus », les condamnations respectives de la SCI [F], de M. [S] [R] et de la SCI TABTAB à lui payer des sommes qui correspondent aux demandes en paiement initialement formées déduction faite des provisions accordées, outre majoration de 17 % pour les frais induis du syndic, d’assurance et d’architecte, le syndicat des copropriétaires sollicite en définitive la condamnation, au fond :

— de la SCI [F] à lui payer la somme de 27.971,90 € TTC, outre la majoration de 17 % pour les frais d’architecte, d’assurance et de syndic induits, soit en sus la somme de 4.755,22 € TTC, au titre des travaux de réfection du branchement des évacuations de l’appartement de la SCI [F] sur le réseau de l’immeuble et du ravalement partiel de la façade sur cour, avec actualisation au jour du jugement à intervenir, en fonction de la variation de l’index BT 01 (l’indice de référence étant celui des mois d’établissement des devis),

— de M. [S] [R] à lui payer la somme de 45.886 € TTC, outre la majoration de 17 % pour les frais induits de syndic, d’assurance et d’architecte, soit en sus la somme de 7.801 € TTC, au titre des travaux de réparation du plancher haut des caves de l’immeuble et du réseau d’évacuation au tout à l’égout de l’immeuble à réaliser, avec actualisation au jour du jugement à intervenir, en fonction de la variation de l’index BT 01 (l’indice de référence étant celui des mois d’établissement des devis),

— de la SCI TABTAB à lui payer la somme de 4.451,70 € TTC, outre la majoration de 17 % pour les coûts induits de syndic, d’assurance et d’architecte, soit la somme supplémentaire de 757 € TTC, au titre des travaux de réfection de la courette et des WC de la courette à réaliser, avec actualisation au jour du jugement à intervenir, en fonction de la variation de l’index BT 01 (l’indice de référence étant celui des mois d’établissement des devis).

Le syndicat des copropriétaires demande l’indemnisation de ses préjudices matériels, conformément aux devis validés par l’expert judiciaire. S’agissant des coûts de réfection des planchers hauts des caves, il expose que, compte-tenu des désordres connus sous la chambre froide, au droit de toute la cuisine et des sanitaires, la géographie des pathologies correspond largement aux 2/3 du coût des réparations en raison du manque d’étanchéité des sols et des canalisations du restaurant.

M. [R] demande, à titre subsidiaire, au tribunal de ne mettre à sa charge que les postes des devis relatifs aux caves n° 9 à 13, en appliquant à cette somme le coefficient de vétusté d'1/3, soit 23.074 € TTC, outre le coût des travaux d’électricité, d’enduit et d’installation de chantier après abattement d'1/3, soit 5.588 € TTC.

La SCI [F] considère que le devis de ravalement validé par l’expert porte sur des travaux plus larges que les travaux pouvant être mis à sa charge. Elle estime que, s’agissant de la « chute mixte », la dépose « d’anciens tuyaux en fonte hors service » et « l’exécution de la descente en fonte SME 100, longueurs droites […] » ne peuvent être mises à sa charge. Elle s’interroge sur le prix de l’installation du chantier et des échafaudages, prévue pour le rez-de-chaussée et le premier, « comme si on pouvait ravaler seulement une partie de l’immeuble ». S’agissant du coût relatif à la réfection du branchement des évacuations du lot n° 4, la SCI [F] conteste toute prise en charge, en premier lieu, parce qu’elle estime que l’autorisation de travaux de l’expert était prématurée dans la mesure où, comme le précise l’expert [V], le raccordement des eaux usées de sa cuisine et de sa salle d’eau a été réalisé sur la descente des eaux pluviales, en violation de l’article 42-2 du règlement sanitaire de la ville de Paris et en non-conformité aux règles de l’art, et notamment à la norme NF P41-201, dès lors que cette canalisation, loin d’être écartée des parois de 2 cm au minimum, touche les parois du mur, de sorte que les eaux usées de ruissellement s’infiltrent inéluctablement dans le mur à chaque élément d’emboiture. La SCI [F] expose en second lieu qu’elle ne saurait être redevable du coût des travaux que le syndicat des copropriétaires allègue avoir avancé dans la mesure où ils n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, et ne permettent pas un raccordement au réseau d’évacuation sans risque pour le copropriétaire.

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de rappeler que, contrairement à ce que soutient la SCI [F], l’expert judiciaire a sollicité et obtenu des devis de réfection limités aux zones de désordres faisant l’objet de l’expertise (notamment, devis SLR relatif au seul ravalement du rez-de-chaussée et du 1er étage).

En outre, s’agissant de chacun des travaux devant être menés par le syndicat des copropriétaires, l’expert judiciaire retient une majoration de 17 % correspondant aux honoraires de maîtrise d’œuvre, de maîtrise d’ouvrage déléguée, du BET structure, SPS, du syndic, de l’assurance dommages-ouvrages (pages 18 et 24).

— Dommages intérêts sollicités au titre des travaux de réfection du branchement des évacuations de l’appartement de la SCI [F] sur le réseau de l’immeuble, du ravalement partiel de la cour et de la réfection partielle de la cage d’escalier

S’agissant des travaux de ravalement partiel de la façade sur cour et des travaux relatifs au bandeau, l’expert a validé les devis de l’entreprise FOSSE n° FS033513 du 28 avril 2016 et de l’entreprise SLR n° 16.198 du 28 avril 2016, pour des montants respectifs de 3.546,90 HT, soit 3.901,59 € TTC et de 9.562 € HT soit 10.518,20 € TTC (page 21 du rapport d’expertise judiciaire, devis en pièces n° 16 et 17 du syndicat des copropriétaires), soit un montant total de 13.107,90 € HT, et 14.419,79 € TTC. Il convient toutefois de retrancher du devis de l’entreprise FOSSE le poste relatif à « la dépose d’ancien tuyau en fonte hors service » pour un montant de 122,70 HT €, qui n’apparait pas en lien avec le désordre à réparer. Les postes suivants peuvent donc être retenus : postes du devis de l’entreprise FOSSE, à l’exclusion de la dépose des anciens tuyaux précitée pour un montant de 3.424,20 € HT, soit 3.766,62 € TTC, postes précités du devis de l’entreprises SLR pour un montant de 9.562 € HT, soit 10.518,20 € TTC, soit un montant total de 12.986,20 € HT et 14.284,82 € TTC.

S’agissant des travaux relatifs à la dégradation du mur de l’escalier dans la zone de la première volée d’escalier, l’expert retient le devis n° 17APR1409 de l’entreprise AUXELIS PINGUERE pour un montant de 9.028,60 € HT, soit 9.931,46 € TTC et le devis n° I.17-04-13 de l’entreprise société des Etablissements Pierre du 10 avril 2017 pour un montant de 1.175,00 € HT, soit 1.292,50 € TTC (page 22 du rapport d’expertise judiciaire, devis en pièces n° 18 et 19 du syndicat des copropriétaires), soit une somme totale de 10.203,60 € HT et de 11.223,96 euros TTC.

S’agissant de la réfection du branchement des évacuations de l’appartement de la SCI [F] sur le réseau de l’immeuble, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que, lors de la réunion d’expertise n° 5 du 12 décembre 2016, « les parties se sont mises d’accord pour accepter que la copropriété réalise la traversée du mur de façade en fonte, sans joints encastrés dans le mur, pour que la SCI [F] puisse venir se brancher dessus à l’intérieur de l’appartement, même s’il a bien été confirmé que la traversée du mur de façade est actuellement une partie privative » (page 16). L’expert a validé le devis de cette réfection de l’entreprise FOSSE pour un montant de 2.116, 50 € HT, soit 2.328,15 € TTC (pages 16 et 21 du rapport d’expertise, pièce n° 15 du syndicat des copropriétaires). Dans ses conclusions, l’expert retient le devis précité sans constater la réalisation de ces travaux par le syndicat des copropriétaires. Si la SCI [F] critique la conformité des travaux autorisés par l’expert, qu’elle avait pourtant acceptés pendant l’expertise, tout autant que la conformité des travaux effectivement réalisés, et si le syndicat des copropriétaires ne produit pas la facture de ces travaux, il est constant que :

— lesdits travaux ont été exécutés, eu égard notamment aux constats du rapport d’expertise amiable de M. [V],

— ces travaux ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires sur une partie privative défectueuse, pour permettre précisément l’enclenchement des autres travaux de réfection privatifs de la SCI [F] et mettre fin aux désordres.

Leur éventuelle mauvaise exécution, qui pourrait le cas échéant justifier, en cas de nouveaux sinistres, l’engagement de la responsabilité du maître de l’ouvrage, ne supprime pas le fait que le syndicat des copropriétaires a avancé le coût de travaux, relevant de la charge de la SCI [F]. Elle doit donc assumer ce coût.

La SCI [F] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 27.836,93 € TTC, outre la somme de 4.732,27 € TTC au titre des frais d’honoraires d’architecte, de syndic, de SPS et d’assurance dommages-ouvrages, avec actualisation au jour du jugement sur l’index BT 01, au titre des travaux de réfection du branchement des évacuations de l’appartement de la SCI [F] sur le réseau de l’immeuble, du ravalement partiel de la cour et de la réfection partielle de la cage d’escalier, avec intérêts légaux à compter du présent jugement, et non pas à compter du mois d’août 2014, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil), et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Il y a lieu de rappeler que la présente condamnation intervenant à titre définitif, les sommes précédemment réglées au titre de l’exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du 27 juin 2019 seront prises en compte pour l’exécution du présent jugement.

— Dommage matériel lié à la réfection de l’étanchéité de la courette adjacente au lot de la SCI TABTAB

S’agissant des travaux de réfection de l’étanchéité de la courette adjacente au lot de la SCI TABTAB, l’expert judiciaire a validé le devis n° 219307 de l’entreprise RAVIER du 29 mai 2017 (pièce n° 26 du syndicat des copropriétaires), pour un montant de 4.047 € HT, soit 4.451,70 € TTC (rapport d’expertise judiciaire, page 23).

Il convient donc de condamner la SCI TABTAB à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.451,70 € TTC, outre 756,78 € TTC au titre des frais d’honoraires d’architecte, de syndic, de SPS et d’assurance dommages-ouvrages, avec actualisation au jour du jugement sur l’index BT 01, au titre des travaux de réfection de l’étanchéité de la courette adjacente au lot de la SCI TABTAB, avec intérêts légaux à compter du présent jugement, et non pas à compter du mois de février 2016, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil), et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Il y a lieu de rappeler que la présente condamnation intervenant à titre définitif, les sommes précédemment réglées au titre de l’exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du 27 juin 2019 seront prises en compte pour l’exécution du présent jugement.

— Dommage matériel lié à la réfection du réseau du tout à l’égout

S’agissant du réseau d’évacuation du tout à l’égout, l’expert judiciaire retient la proposition n° 1 du devis de l’entreprise [L] n° IM/BV/MV/12/01-55-811 du 12 février 2016 pour un montant de 34.800 € HT, soit 38.280 € TTC (page 23 du rapport d’expertise judiciaire).

La responsabilité de M. [R] ayant été retenue à hauteur de 10 %, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.828 € TTC, outre la somme de 650,76 € TTC au titre des frais d’honoraires d’architecte, de syndic, de SPS et d’assurance dommages-ouvrages , avec actualisation au jour du jugement sur l’index BT 01, au titre de la prise en charge de 10 % des travaux de réfection du réseau du tout à l’égout, avec intérêts légaux à compter du présent jugement, et non pas à compter du mois de février 2016, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil), et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

— Dommage matériel lié à la réfection des planchers hauts des caves

L’expert judiciaire a validé les devis émis par l’entreprise RENOFORS le 20 septembre 2016 (pièce n° 21 du syndicat des copropriétaires), le devis émis par l’entreprise FOSS le 20 juin 2016 (pièce n° 22 du syndicat des copropriétaires) ainsi que le récapitulatif de ces devis réalisés par l’architecte mandaté par le cabinet ARCHITECTURE STATION incluant en outre les coûts de réfection de l’électricité (pièce n° 23 du syndicat des copropriétaires). Ce récapitulatif distingue les travaux relatifs à la caves 9, aux caves 10 à 13, et aux autres caves.

Eu égard au partage de responsabilité opéré (2/3 à la charge de M. [R], s’agissant des seules caves n° 9 à 13) il y a lieu de retenir les coûts suivants à la charge de M. [R] :

— au titre des reprise du plancher des caves n° 9 à 13 (pièces n° 21 et 23 du syndicat des copropriétaires) : 8.748,26 € HT s’agissant de la cave n° 9 (2/3 de la somme de 13.122,40 € HT), outre 9.626,02 € HT s’agissant des caves n° 10 à 13 (2/3 de la somme de 14.439,03 €), outre la somme de 3.060,10 € HT s’agissant des travaux d’enduits plâtre (2/3 de la somme de 4.590,15 €), outre la somme de 833,33 € HT s’agissant de l’installation du chantier (2/3 de la somme de 1.250 €),

— au titre des travaux de plomberie (pièces n° 22 et 23 du syndicat des copropriétaires) : somme de 1.800,19 € HT s’agissant de la cave n° 9 (2/3 de la somme de 2.700,29 €), outre la somme de 803,20 € s’agissant des caves n° 10 à [Cadastre 10] (2/3 de la somme de 1.204,80,

— au titre des travaux d’électricité (pièce n° 23 du syndicat des copropriétaires) : somme de 1.186,66 € (2/3 de la somme de 1.780 €),

— soit la somme totale de 26.057,76 € HT, soit 28.663,536 € TTC.

M. [R] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires, outre la somme de 4.872,80 € TTC au titre des frais d’honoraires d’architecte, de syndic, de SPS et d’assurance dommages-ouvrages, la somme de 28.663,536 € TTC au titre de la prise en charge des 2/3 des travaux de reprise des planchers hauts des caves n° 9 à 13 (zones A à D), avec actualisation au jour du jugement sur l’index BT 01, intérêts légaux à compter du présent jugement, et non pas à compter du mois de février 2016, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil), et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

3-1-2 Sur le préjudice immatériel

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Paris 18ème sollicite la condamnation in solidum de la SCI [F], de M. [R] et de la SCI TABTAB à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour réparer la désorganisation dans la gestion normale de la copropriété que leur résistance abusive a générée. Elle fait valoir la mauvaise volonté des défendeurs à réaliser les travaux de réfection de leurs installations privatives, en particulier concernant la SCI [F].

La SCI [F] soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun préjudice distinct de ses demandes au principal contre les défendeurs. Elle estime en outre qu’il ne justifie pas du quantum de sa demande. M. [R] ajoute qu’il n’a pu, sur le plan technique, réaliser les travaux de réfection de ses installations privatives qu’après la réalisation des travaux en parties communes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce aux débats de nature à démontrer un préjudice lié à la désorganisation de la gestion normale de la copropriété, distinct des frais occasionnés par l’instance en référé, l’expertise judiciaire et l’instance au fond.

Il sera débouté de sa demande de condamnation in solidum de SCI [F], de M. [R] et de la SCI TABTAB à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour réparer la désorganisation de la gestion normale de la copropriété.

3-2 Sur le préjudice matériel de M. [R]

3-2-1 Sur la demande de condamnation de la SCI [F] au paiement d’une somme de 908 € pour la réfection du plafond de la chambre froide.

En l’espèce, l’expert judiciaire évalue le coût de travaux de réfection du plafond du lot n° 1 (lessivage, piochage, ratissage, reprise de plâtre, enduit, impression, deux couches de peintures), faute de production de devis et eu égard à la surface impactée (15 m ²), à la somme de 840 € HT, soit 908 € TTC (page 22 du rapport d’expertise judiciaire).

La SCI [F] sera donc condamnée à payer à M. [S] [R] la somme de 908 € TTC au titre du préjudice matériel résultant du désordre affectant le plafond du lot n° 2.

3-2-2 Sur la demande de condamnation de la société GRILL [Localité 23] à payer les sommes de 4.800 € TTC pour la réfection du réseau privatif d’écoulement et la somme de 53.636 € représentant le coût global des travaux d’étanchéité de la cuisine du restaurant soit 45.843 € outre 17 % de ces montants pour frais induits (bureau d’études honoraires d’architecte)

M. [S] [R] soutient que la charge des travaux de réfection du réseau privatif d’évacuation et de l’étanchéité du carrelage de la cuisine du restaurant, éléments d’équipement du restaurant, relève du locataire en application des clauses 3, 10 et 17 du bail commercial du 20 mai 2009, intégralement reprises dans le bail renouvelé entre les parties à effet du 10 octobre 2015 sous la seule réserve des modifications induites par l’entrée en vigueur de la loi PINEL.

Il fait valoir que le défaut d’étanchéité des installations de la cuisine et le défaut de ses évacuations n’ont été révélés qu’à l’occasion des opérations d’expertise, de sorte qu’il ne saurait lui être reproché un défaut d’information au moment de l’acquisition du fonds de commerce.

Il considère que la société GRILL [Localité 23] ne peut lui reprocher un défaut de communication de l’état récapitulatif des travaux et du budget prévisionnel, dès lors que sa demande ne porte pas sur la prise en charge des travaux de réfection des parties communes en lien avec les installations défectueuses privatives du restaurant.

La société GRILL [Localité 23] soutient qu’elle ne peut être redevable des travaux de réfection privatifs du lot qui appartenait à M. [R], en premier lieu, parce qu’elle n’est pas responsable du sinistre, survenu antérieurement à l’acquisition du fond de commerce, « il y a 2 ou 3 ans avant le mois d’aout 2014 » selon les constats de l’expert judiciaire.

En deuxième lieu, elle expose que la propre turpitude de M. [R] lui interdit de solliciter sa condamnation à assumer les frais de réparation dès lors que :

— elle n’est pas responsable du défaut d’étanchéité des installations, de la vétusté et de la non-conformité du réseau qui préexistaient, sans être visibles, avant son entrée dans les lieux,

— si le sinistre est survenu en raison d’un défaut d’entretien de la part du locataire, ce dernier est la société RGB qui était dans les lieux au moment de la survenance du sinistre,

— M. [R] a fait preuve de réticence dolosive, en ne l’informant pas du sinistre lors de la cession du fonds de commerce, ni des opérations d’expertise en cours, alors qu’il a accusé réception, le 14 juin 2014, d’un courrier recommandé de la société GRILL [Localité 23] 18 qui l’informait qu’elle envisageait d’acquérir le fonds de commerce appartenant à la société RGB (pièce n° 4 de la société GRILL [Localité 23]),

— M. [R] n’a jamais répondu à ses demandes (pièces n° 12) visant à se voir communiquer, en application de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, « 1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel,

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût ».

En troisième lieu, elle soutient que les clauses du bail lui sont inopposables, compte tenu des vices cachés, du dol et de ce que le cessionnaire n’est débiteur des obligations que pour l’avenir. Elle fait valoir que le bailleur ne peut s’affranchir de son obligation de délivrance conforme de la chose louée et d’entretien de la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, par le biais de clauses mettant à la charge du preneur toutes les réparations et réfections, y compris les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil et nonobstant la clause indiquant que le locataire prend les locaux en l’état.

***

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

(…) ».

L’article 1720 du code civil précise, s’agissant de l’obligation d’entretien, que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Si les dispositions de l’article 1720 du code civil ne sont pas d’ordre public, la clause par laquelle le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance et ne permet pas de mettre à la charge du preneur les travaux nécessaires dès la date de prise d’effet du bail pour permettre la mise en conformité des locaux (Civ. 3ème, 20 janvier 2009, n° 07-20.854), et ce même en présence d’un état des lieux d’entrée contradictoire décrivant les locaux en état d’usage (Civ. 3ème, 22 mai 2013, pourvoi n° 12-16.021).

Une telle clause ne permet pas de mettre à la charge du preneur les travaux liés à la vétusté (Cass. civ. 3, 22 février 2005, n° 03-19.715, s’agissant de travaux d’étanchéité de l’ensemble loué).

Par ailleurs, la clause du bail mettant à la charge des preneurs les grosses réparations n’exonère pas le bailleur de la réfection totale de la chose louée dès lors que les travaux nécessaires touchent au gros œuvre et consistent en une modification de la structure de la chose louée (Civ. 3ème, 28 mai 2008, pourvoi n° 06-20.403, s’agissant d’une réfection totale de plusieurs courts de tennis nécessitée par leur vétusté ou un défaut de structure).

En outre, l’article 1190 du code civil prévoit que « dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé ». Les clauses du bail mettant à la charge du preneur les grosses réparations sont d’interprétation stricte. Ainsi, s’agissant des travaux de vétusté, le contrat de bail doit stipuler expressément que le preneur aurait en charge ces travaux durant leur phase exécution (Civ. 3ème, 7 décembre 2004, pourvoi n° 03-19.203).

Par ailleurs, le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux, s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués (Civ. 3ème, 1er juin 2005, n° 14-12.200, s’agissant d’une clause stipulant que le preneur devrait souffrir sans aucune indemnité quelles qu’en soient l’importance et la durée tous les travaux qui pourraient devenir utiles ou nécessaires dans les lieux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent).

Aux termes de l’article 606 du code civil, « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Les juges du fond apprécient souverainement si une réparation correspond à l’une ou à l’autre de ces qualifications (Civ. 3ème, 13 juillet 2005, n° 04-13.764).

Enfin, l’article R. 145-35 du code du commerce précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire :

« Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent. »

Selon l’article 8, alinéa 2, du décret no 2014-1317 du 3 nov. 2014, les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l’article 6 du décret précité, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, soit le 5 novembre 2014, étant entendu qu’un contrat est renouvelé à la date d’effet du bail renouvelé.

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de rappeler que la demande en paiement formée par M. [R] n’est pas soutenue par la recherche de la responsabilité de la société GRILL [Localité 23] 18 dans la survenance des désordres affectant les parties communes. Elle est exclusivement fondée sur l’application des clauses 3, 10 et 17 du bail commercial du 20 mai 2009 reprises dans le bail renouvelé entre les parties à effet du 10 octobre 2015.

Le bail commercial du 20 mai 2009 (pièce n° 1 de M. [R]) signé entre M. [R] et la société URGA KEBAB, aux droits de laquelle il est constant que la société GRILL [Localité 23] 18 est venue, prévoit que :

— III, 1) : le preneur prend « les locaux loués dans leur état actuel sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux de remise en état de réparation ou de mise aux normes de sécurité ou d’hygiène »,

— III, 3) : « De convention expresse entre les parties, le preneur s’engage à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués et y compris les grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil.

Le preneur s’engage à ce que toutes les installations ou aménagements du local commercial répondent aux normes d’hygiène et de sécurité actuellement en vigueur ou à celles qui le deviendraient compte tenue de la destination des lieux loués »,

— III, 10) : (Le preneur s’engage à) « souffrir sans aucune indemnité, quelles qu’en soient l’importance et la durée, tous les travaux de grosses et de petites réparations qui pourraient devenir nécessaires dans les lieux loués ou dans les immeubles voisins, et également tous travaux d’amélioration ou constructions nouvelles que le propriétaire jugerait convenable de faire exécuter et alors même que la durée des travaux excéderait 40 jours »,

— III, 17) : « le preneur s’engage à obtenir toutes les autorisations administratives nécessaires et à effectuer les travaux et aménagements en se conformant à la réglementation applicable pour exercer dans les lieux loués l’activité de restauration sans pouvoir exercer à ce sujet un quelconque recours à l’encontre du bailleur ».

L’acte sous seing privé de vente du fonds de commerce signé le 5 septembre 2014 entre la société RGB et la société GRILL [Localité 23] 18 mentionne, en page 5, que le cessionnaire déclare avoir pris connaissance des dispositions du bail commercial du 20 mai 2009.

Le bail commercial renouvelé le 10 octobre 2015 entre M. [R] et la société GRILL [Localité 23] 18 (pièce n° 54 de M. [R]) mentionne que « étant dans les lieux depuis le 5 septembre 2014, (le preneur) reconnait que (les locaux) sont en bon état » (page 3). Il prévoit, au paragraphe 3° du titre III, que le preneur s’engage à « entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparations locatives et d’entretien (…) De convention expresse entre les parties, le preneur s’engage à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués ». Les clauses 10 et 17 du bail commercial précitées du 20 mai 2009 sont reprises à l’identique au sein du bail renouvelé.

Pour déterminer si les travaux litigieux sont des réparations d’entretien ou des grosses réparations, il convient, eu égard à la jurisprudence précitée (Civ. 3ème, 13 juillet 2005, n° 04-13.764), de prendre en compte, non pas la nature des travaux, mais leur finalité (utilité au maintien permanent en bon état de l’immeuble ou utilité pour la structure et la solidité générale de l’immeuble).

A cet égard, il résulte des motifs précédemment adoptés que les travaux de réfection du réseau privatif d’écoulement et les travaux d’étanchéité des lots dont M. [R] était propriétaire ont été préconisés par l’expert afin de mettre un terme aux désordres affectant la « structure » du plancher haut des caves dans les zones A à D. Ces travaux sont donc des « grosses réparations », au sens de l’article 606 du code civil.

La société GRILL ISTANBUL 18, qui n’est plus locataire, ne demande pas au tribunal de réputer non écrites les clauses du bail renouvelé le 10 octobre 2015, eu égard aux dispositions de l’article R. 145-35 du code du commerce.

L’expertise judiciaire met en lumière l’absence d’étanchéité sous le carrelage de la cuisine du lot loué ainsi que, s’agissant des évacuations en cave, leur caractère non conforme et fuyard (cf. paragraphe 2-2 du présent jugement). Si l’expert judiciaire a mentionné, lors de la première réunion d’expertise, le 12 novembre 2015, que « les désordres seraient survenus il y a 2 ou 3 ans, avant le mois d’août 2014 » (expertise judiciaire, page 8), il emploie le conditionnel et ne précise pas les désordres visés. La déclaration de sinistre réalisée en juin 2014 par la société RGB, précédent locataire de M. [R], est relative au désordre subi au plafond haut du lot (pièces n° 7 et 8 de la société GRILL [Localité 23] 18) et non aux désordres affectant les planchers hauts des caves. Il est toutefois constant que l’absence d’étanchéité sous le carrelage de la cuisine du lot loué et l’état des évacuations en cave, constatés au cours des opérations d’expertise, préexistaient nécessairement à la prise de bail de la société GRILL [Localité 23] 18, s’agissant de non-conformités.

La clause par laquelle le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent, qui constitue une dispense contractuelle de l’obligation légale de délivrer les locaux en bon état de réparation, n’exonérait pas M. [R] de son obligation de délivrance et ne permet pas de mettre à la charge du preneur des travaux nécessaires dès la date de prise d’effet du bail pour permettre la mise en conformité des locaux ainsi que des travaux liés à la vétusté.

En outre, s’agissant des réparations rendues nécessaires à compter de la prise du bail, M. [R] ne démontre pas que les fuites du réseau d’évacuation en caves sont dues à un manque d’entretien de la société GRILL [Localité 23] 18 et non aux conséquences de leur vétusté et de leur non-conformité, étant précisé que :

— M. [R] ne se prévaut d’aucune pièce permettant au tribunal de retenir que la société GRILL ISTANBUL 18 avait connaissance, lors de la prise du bail, de l’état de ces évacuations,

— les clauses des baux précités ne précisent pas que les réparations liées à la vétusté sont à la charge du preneur.

Il convient donc de débouter M. [R] de sa demande de condamnation de la société GRILL [Localité 23] à lui payer les sommes de 4.800 € TTC pour la réfection du réseau privatif d’écoulement et la somme de 53.636 € représentant le coût global des travaux d’étanchéité de la cuisine du restaurant soit 45.843 € outre 17 % de ces montants pour frais induits.

3-3 Sur les préjudices de la société GRILL [Localité 23]

3-3-1 Sur la demande de condamnation in solidum de M. [R] et de la MACIF à la somme de 25.000 € au titre du préjudice de jouissance et du défaut de délivrance d’un local conforme à sa destination

La société GRILL [Localité 23] 18 soutient, au visa des dispositions 1° et 2° de l’article 1719 du code civil, que M. [R] a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien de la chose louée. Elle fait valoir que le locataire peut agir en responsabilité contre son bailleur lorsque le trouble de jouissance est « imputable » à celui-ci, alors même qu’il aurait été causé par un tiers. Elle considère que la survenance du sinistre lui a nécessairement causé un trouble de jouissance et un manque à gagner, dès lors que les dégâts causés au local loué à usage commercial sont suffisamment importants pour rendre impossible toute exploitation normale des lieux loués.

M. [R] soutient que la société GRILL [Localité 23] 18 ne verse aux débats aucune pièce susceptible d’établir la réalité d’un préjudice de jouissance ou d’une gêne dans l’exploitation de son local commercial.

La MACIF soutient que la société GRILL [Localité 23] 18 ne développe aucune argumentation ni n’allègue d’aucun fondement juridique au soutien de la demande formée à son encontre. Elle fait en outre valoir que dès lors qu’elle n’a pas concouru aux dommages invoqués par la société GRILL [Localité 23] 18, elle n’est pas co-débitrice de M. [R]. Enfin, elle considère que sa garantie n’est pas mobilisable puisque le défaut d’entretien et d’aléa des désordres exclut la mobilisation de sa garantie à l’égard de M. [R].

En l’espèce, la société GRILL [Localité 23] 18 n’établit, ni dans ses conclusions ni par les pièces qu’elle verse aux débats, l’existence d’un préjudice de jouissance résultant du manquement de M. [R] à son obligation de délivrance.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de condamnation in solidum de M. [R] et de la MACIF au paiement de la somme de 25.000 € au titre du préjudice de jouissance et du défaut de délivrance d’un local conforme à sa destination.

3-3-2 Sur la demande en condamnation in solidum de la MACIF et M. [R] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, mauvaise foi et manquement à son obligation d’information

La société GRILL [Localité 23] 18 fonde sa demande sur les dispositions des articles 32-1 et 559 du code de procédure civile. Elle considère que :

— M. [R] a usé de procédés dilatoires en vue de la contraindre au règlement de sommes exorbitantes injustifiées et d’échapper à ses obligations de bailleur,

— M. [R] ne pouvait légitimement croire au bien-fondé de son action en garantie alors qu’une première procédure en référé diligentée par ses soins avait déjà abouti à une décision de rejet de la demande d’extension de l’expertise à la société GRILL [Localité 23] 18.

Elle expose avoir été contrainte d’exposer des frais pour sa défense.

M. [R] soutient que la mise en cause du preneur, dans un litige affectant des éléments d’équipement d’un local commercial, ne peut être qualifiée d’abusive ni caractériser la mauvaise foi de son auteur.

En l’espèce, la demande de dommages et intérêts, soutenue au visa des dispositions du code de procédure civile relatives au prononcé d’une amende civile, est juridiquement mal fondée. Au surplus, il convient de rappeler que les demandes de M. [R] ne visaient pas à solliciter la garantie de la société GRILL [Localité 23] 18 des sommes mises à la charge de M. [R] au titre des désordres causés par ses lots aux parties communes mais à voir statuer sur la charge des travaux de réparation des lots loués à la société GRILL [Localité 23]. A cet égard, la société GRILL [Localité 23] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute commise par M. [R] en délivrant une assignation en intervention forcée à son encontre. Enfin, la société GRILL [Localité 23] 18 n’invoque pas un préjudice distinct de la charge des frais irrépétibles indemnisée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera donc déboutée de sa demande de condamnation in solidum de M. [R] et de la MACIF au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, mauvaise foi et manquement à une obligation d’information.

3-4 Sur la demande formée par la MACIF de condamnation de M. [R] au paiement de la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

En l’espèce, la MACIF ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une faute commise par M. [R] en délivrant une assignation en garantie à son encontre.

Il convient donc de débouter la MACIF de sa demande de condamnation de M. [R] au paiement de la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

4 – Sur la demande de condamnation de la SCI [F] à réaliser sous astreinte les travaux de réfection de ses installations sanitaires, formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 18ème soutient que la SCI [F] ne justifie pas avoir réalisé les travaux de réfection de ses installations privatives sanitaires préconisés par l’expert et chiffrés à la somme de 7.076,50 € TTC selon devis LVP. Il estime que la facture des travaux supposés réalisés en février 2018 et non préalablement soumis à l’approbation de l’architecte mandaté par la copropriété, ne démontre pas qu’une étanchéité conforme au règlement sanitaire de la ville de [Localité 25] a été réalisée. Il estime que l’astreinte doit être prononcée dans le jugement dès lors que la SCI [F] n’a pas exécuté la condamnation sous astreinte à réaliser ces travaux, prononcée par le juge de la mise en état. Il demande à ce que la SCI [F] présente son travail à l’architecte de l’immeuble pour que ce dernier vérifie le caractère conforme des travaux réalisés.

La SCI [F] expose avoir exécuté les travaux de réfection de son appartement en 2018, dès qu’elle a repris la gestion du dossier après s’être séparée de son mandataire de gestion locative dont le gérant était indisponible entre le 14 août 2016 et le 15 décembre 2017 en raison de sa détention.

En l’espèce, l’expert judiciaire a exposé, dès la troisième réunion d’expertise judiciaire en date du 7 mars 2016, la nécessité, pour remédier aux désordres, d’une réfection totale des installations sanitaires privatives de la SCI [F] incluant la mise en place d’une étanchéité dans les pièces humides et dans la cuisine. Il a validé le devis de l’entreprise LVP n° 16445B-DP du 23 décembre 2016 pour un montant de 7.067,50 € (pièce n° 20 du syndicat des copropriétaires), en précisant que ces travaux devront être soumis à l’approbation de l’architecte conseil de l’immeuble. Aux termes de l’expertise, ces travaux n’avaient pas été réalisés.

La SCI [F] ne met pas en cause la nécessité des travaux préconisés par l’expert et visés dans le devis précité de l’entreprise LVP.

La facture n° 18003 émise le 13 février 2018 par l’entreprise DECO CONCEPT (pièce n° 9 de la SCI [F]) ne mentionne pas la pose d’un dispositif d’étanchéité dans les pièces humides et dans la cuisine. L’absence de dégâts des eaux depuis la réalisation desdits travaux ne démontre pas la réalisation de travaux d’étanchéité dans les pièces litigieuses.

Dans ces conditions, il convient de condamner la SCI [F] à réaliser les travaux de réfection de ses installations sanitaires préconisés par le rapport d’expertise judiciaire établi le 30 novembre 2017 par M. [Z] [Y], conformément aux postes de travaux inclus dans le devis de l’entreprise LVP n° 16445B-DP du 23 décembre 2016, sous le contrôle de l’architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires.

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

5 – Sur la mobilisation de la garantie de la MACIF, sollicitée par M. [R]

M. [R] expose être titulaire d’un contrat d’assurances auprès de la MACIF, en qualité de propriétaire non occupant, offrant notamment les garanties suivantes responsabilité civile générale, responsabilité locative, recours des locataires, des voisins et des tiers, dégâts causés par l’eau.

Il soutient avoir appris, en sa qualité de copropriétaire non exploitant, que les désordres situés dans les caves étaient susceptibles de provenir des installations de son lot à compter de l’assignation en expertise commune qui lui a été délivrée le 10 février 2016. Il fait valoir que :

— cette causalité n’a été questionnée qu’à l’occasion des opérations d’expertise judiciaire,

— avant les opérations d’expertise, l’architecte de l’immeuble, dans son rapport du 2 août 2014 et l’assemblée générale, lors de sa réunion du 16 juin 2014, avaient imputé ces désordres aux installations de la SCI [F].

Il considère, en tout état de cause, que c’est à la date de la souscription du contrat, en avril 2005, qu’il convient de se placer pour apprécier la connaissance par l’assuré du sinistre et l’absence d’aléa. Il expose que la clause d’exclusion de garantie invoquée par la MACIF ne peut s’appliquer, dès lors qu’elle ne se réfère ni à des critères précis ni à des hypothèses limitativement énumérées. Il rappelle ne former qu’un recours en garantie à l’encontre de la MACIF, sans solliciter de sa part la mobilisation de sa garantie s’agissant des travaux de réfection de l’étanchéité et du réseau d’évacuation de son lot.

La MACIF soutient que sa garantie n’est pas mobilisable, dès lors que :

— le risque dont il est demandé la garantie n’était ni accidentel ni aléatoire, puisqu’il ressort des termes de l’expertise judiciaire que le sinistre résulte d’un défaut d’entretien (mauvais état du réseau en PVC « apparent », page 14 du rapport d’expertise) ayant causé des désordres depuis 2014 au moins et imposant des travaux réparatoires que M. [R] n’a pas effectués après le dépôt du rapport d’expertise,

— l’article 11, page 13, de la police d’assurance exclut les frais de dégorgements et de remise en état (réparation ou remplacement) des conduites, canalisations, appareils, robinets et installations à l’origine des dommages,

— la police d’assurance exclut la garantie des dommages résultant d’un manque d’entretien manifeste ou d’un défaut de réparation indispensable incombant à l’assuré.

***

Aux termes de l’article L113-1 du code des assurances, « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré ».

La faute dolosive procède d’un manquement délibéré de l’assuré à ses obligations conduisant inexorablement au sinistre et à la disparition de l’aléa attaché à la couverture du risque (Civ. 2ème, 19 mai 2016, n° 15-19.000 ; Civ. 3ème, 10 juin 2021, n° 20-10.774 ; Civ. 2ème, 25 octobre 2018, n°16-23.103).

Une faute de négligence ne caractérise pas une faute dolosive au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances (Civ. 2ème, 6 février 2020, n° 18-17.868 ; Civ. 2ème, 12 janvier 2017, n° 16-10.042).

Par ailleurs, une clause excluant la garantie de l’assureur en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées n’est pas formelle et limitée et ne peut recevoir application en raison de son imprécision (Civ. 3ème, 26 septembre 2012, n° 11-19.117).

En l’espèce, M. [S] [R] était assuré pour son bien situé [Adresse 2] à [Localité 26], en qualité de propriétaire non occupant, à compter du 1er avril 2005 selon contrat de responsabilité civile n° 4958196 (conditions particulières, pièce n° 1 de la MACIF).

Si la MACIF ne reproche pas expressément à son assuré, M. [R], une faute dolosive, elle développe un moyen en ce sens. Cependant, alors que la charge de la preuve de cette faute incombe à la MACIF, celle-ci ne se prévaut d’aucune pièce qui permette de retenir que M. [R] avait, avant la survenance du sinistre, connaissance du risque de sinistre emporté par le manque d’étanchéité des sols de son lot et par l’état des canalisations d’évacuation de son lot. Il convient donc de retenir l’existence d’un aléa.

Par ailleurs, la clause d’exclusion de garantie, mentionnée à l’article 11 (garantie dégâts des eaux) de la page 13 des conditions générales (pièce n° 2 de la MACIF), aux termes de laquelle sont exclus « les dommages résultant d’un manque d’entretien manifeste ou d’un défaut de réparation indispensable incombant à l’assuré », ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées de sorte qu’elle n’est pas formelle et limitée, au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances.

Enfin, la clause d’exclusion de garantie, mentionnée à l’article 11 (garantie dégâts des eaux) de la page 13 des conditions générales (pièce n° 2 de la MACIF), aux termes de laquelle sont exclus de la garantie « des frais de dégorgement et de remise en état (réparation ou remplacement) des conduites, canalisations, appareils, robinets et installations à l’origine des dommages » n’est pas opposable à la demande de garantie de M. [R], limitée à la garantie des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires, s’agissant des dommages causés au syndicat des copropriétaires.

Dès lors, il convient de condamner la MACIF à garantir et à relever indemne M. [S] [R] des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

6 – Sur les recours en garantie

6-1 Sur le recours en garantie formé par M. [R] à l’encontre de la SCI [F]

M. [R] demande au tribunal de condamner la SCI [F] à le garantir de la moitié du coût mis à sa charge au titre de la réfection de la structure du plancher haut des caves et du réseau d’évacuation à l’égout.

La SCI [F] s’oppose au recours en garantie formée à son encontre par M. [R], en soutenant n’avoir aucune responsabilité dans la survenance des désordres affectant le plancher haut des caves et le réseau du tout à l’égout.

En l’espèce, la SCI [F] est étrangère aux désordres dont est responsable M. [R]. Il convient de débouter M. [R] de son recours en garantie formé à l’encontre de la SCI [F].

6-2 Sur les recours en garantie formé par la MACIF

La MACIF demande au tribunal de :

— dire qu’elle sera garantie, pour toutes les sommes mises à sa charge, par la société GRILL [Localité 23] 18 sur la base du contrat de bail dont elle bénéficie,

— condamner in solidum toutes parties succombantes à garantir la MACIF pour toutes les sommes qui seraient mises par extraordinaire à sa charge.

En l’espèce, la société GRILL [Localité 23] 18 n’a pas été déclarée responsable des désordres en provenance des lots de M. [R]. Il convient de débouter la MACIF de ses recours en garantie, infondés, formés à l’encontre de la société GRILL [Localité 23] 18 et à l’encontre de toutes parties succombantes.

7 – Sur les demandes accessoires

La SCI [F], M. [S] [R] et la SCI TABTAB, parties succombantes, seront condamnés conjointement aux entiers dépens de l’instance, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire. Ayant été déclarées responsables de désordres distincts sans qu’aucune condamnation in solidum ne soit prononcée, cette condamnation ne sera pas prononcée in solidum (ex. : Cour d’appel de [Localité 25], Pôle 4 – Chambre 2, 5 octobre 2016, n° RG 14/20421).

Condamnées aux dépens, la SCI [F], M. [S] [R] et la SCI TABTAB seront condamnées, conjointement, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Adresse 24] 18ème la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] sera également condamné à payer à la société GRILL [Localité 23] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société GRILL [Localité 23] 18 sera déboutée de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles à l’encontre de la MACIF.

Par voie de conséquence, M. [R] ainsi que la MACIF seront déboutés de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Compatible avec la nature du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2004-836 du 20 août 2004 applicable au présent litige introduit par assignation délivrées les 15,20 et 21 juin 2018.

Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée à l’encontre de l’action de M. [S] [R] par la MACIF,

Met hors de cause la SCI PARIS MONTMARTRE,

Condamne la SCI [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme totale de 27.836,93 € TTC, au titre des travaux de réfection du branchement des évacuations de l’appartement de la SCI [F] sur le réseau de l’immeuble, du ravalement partiel de la cour et de la réfection partielle de la cage d’escalier, outre la somme de 4.732,27 € TTC au titre des frais d’honoraires d’architecte, de syndic, de SPS et d’assurance dommages-ouvrages, avec actualisation au jour du jugement sur l’index BT 01, intérêts légaux à compter du présent jugement, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne la SCI TABTAB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 18ème la somme de 4.451,70 € TTC, au titre des travaux de réfection de l’étanchéité de la courette adjacente au lot de la SCI TABTAB, outre la somme de 756,78 € TTC au titre des frais d’honoraires d’architecte, de syndic, de SPS et d’assurance dommages-ouvrages, avec actualisation au jour du jugement sur l’index BT 01, intérêts légaux à compter du présent jugement, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 26] la somme de 3.828 € TTC, outre la somme de 650,76 € TTC au titre des frais d’honoraires d’architecte, de syndic, de SPS et d’assurance dommages-ouvrages, avec actualisation au jour du jugement sur l’index BT 01, au titre de la prise en charge de 10 % des travaux de réfection du réseau du tout à l’égout, intérêts légaux à compter du présent jugement, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. [S] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 26] la somme de 28.663,536 € TTC, outre la somme de 4.872,80 € TTC au titre des frais d’honoraires d’architecte, de syndic, de SPS et d’assurance dommages-ouvrages , avec actualisation au jour du jugement sur l’index BT 01, au titre de la prise en charge des 2/3 des travaux de reprise des planchers hauts des caves n° 9 à 13 (zones A à D), avec intérêts légaux à compter du présent jugement, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] Paris 18ème de sa demande de condamnation in solidum de SCI [F], de M. [S] [R] et de la SCI TABTAB à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour réparer la désorganisation dans la gestion normale de la copropriété que leur résistance abusive a générée,

Condamne la SCI [F] à payer à M. [S] [R] la somme de 908,00 € TTC au titre du préjudice matériel résultant du désordre affectant le plafond du lot n° 2,

Déboute M. [S] [R] de sa demande de condamnation de la société GRILL [Localité 23] 18 à lui payer les sommes de 4.800 € TTC pour la réfection du réseau privatif d’écoulement et la somme de 53.636 € représentant le coût global des travaux d’étanchéité de la cuisine du restaurant soit 45.843 € outre 17 % de ces montants pour frais induits,

Déboute la société GRILL [Localité 23] 18 de sa demande de condamnation in solidum de M. [S] [R] et de la MACIF au paiement de la somme de 25.000 € au titre du préjudice de jouissance et du défaut de délivrance d’un local conforme à sa destination,

Déboute la société GRILL [Localité 23] 18 de sa demande de condamnation in solidum de M. [R] et de la MACIF au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, mauvaise foi et manquement à une obligation d’information,

Condamne la MACIF à garantir et à relever indemne M. [S] [R] des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et les frais irrépétibles,

Déboute la MACIF de sa demande de condamnation de M. [S] [R] au paiement de la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Déboute M. [S] [R] de son recours en garantie formé à l’encontre de la SCI [F],

Déboute la MACIF de son recours en garantie formé à l’encontre de la société GRILL [Localité 23] 18,

Déboute la MACIF de son recours en garantie formé à l’encontre de toutes parties succombantes,

Condamne la SCI [F] à réaliser les travaux de réfection de ses installations sanitaires préconisés par le rapport d’expertise judiciaire établi le 30 novembre 2017 par M. [Z] [Y], conformément aux postes de travaux inclus dans le devis de l’entreprise LVP n° 16445B-DP du 23 décembre 2016, sous le contrôle de l’architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne conjointement la SCI [F], M. [S] [R] et la SCI TABTAB aux entiers dépens de l’instance, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire,

Condamne conjointement la SCI [F], M. [S] [R] et la SCI TABTAB à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] [R] à payer à la société GRILL [Localité 23] 18 la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société GRILL [Localité 23] 18 de sa demande formée au titre des frais irrépétibles à l’encontre de la MACIF,

Déboute M. [S] [R] de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la MACIF de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 25] le 30 Janvier 2025

La Greffière Le Président