TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 6]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00947 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SUZ3

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

[D] [M] [S] épouse [X]

C/

[L] [H]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e COGNY Edith

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à Mme [L] [H]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 15 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 06 mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDERESSE :

Mme [D] [M] [S] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocats au barreau de VERSAILLES substituée par M^e Elisabeth GOELEN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDERESSE :

Mme [L] [H]

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Non comparante, ni représentée

À l’audience du 06 Mars 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2023, prenant effet le 20 janvier 2023, Madame [D] [S] épouse [X] a donné à bail à Madame [L] [H] pour une durée de trois ans renouvelable un appartement à usage d’habitation de type F2 sis au sein de la résidence la [Adresse 11] au [Adresse 4] pour un loyer mensuel révisable de 801,51 euros, outre une provision sur charges de 75 euros.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 novembre 2024, Madame [D] [S] épouse [X] a fait assigner Madame [L] [H] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le bail consenti à Madame [L] [H], tant en raison du défaut de justification d’une assurance locative qu’en raison de l’arriéré de loyers et de charges, subsidiairement, ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail du 9 janvier 2023, ordonner l’expulsion de Madame [L] [H] et de tous occupants de son chef du logement loué, si besoin avec l’assistance de la force publique, statuer ce que de droit s’agissant du mobilier garnissant les lieux, condamner Madame [L] [H] à payer à Madame [D] [S] épouse [X] : la somme de 8 279,22 euros, solde du compte locatif net arrêté au 29 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre incluse), avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, une indemnité d’occupation journalière équivalente au loyer courant hors charges, augmentée des charges locatives, à compter du 1er novembre 2024, jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Madame [L] [H] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 mars 2025.

Madame [D] [S] épouse [X], représentée par son conseil maintient l’ensemble de ses demandes telles que dans son assignation. Au soutien de ses prétentions, elle déclare que l’acquisition de la clause résolutoire est fondée à la fois sur l’absence de justification d’assurance et sur l’absence de paiement de la dette locative dans les deux mois suivant le commandement de payer. Elle actualise la dette à la somme de 2 424,90, terme de mars 2025 inclus. Elle précise que Madame [L] [H] a réglé son loyer pour le mois de mars 2025. Elle s’oppose aux délais de paiement dans la mesure où la locataire n’a pas comparu à l’audience et n’a fourni aucun justificatif de sa situation financière.

Bien que régulièrement citée à étude d’huissier, Madame [L] [H] n’était ni présente ni représentée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 25 novembre 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 11 mars 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

2- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que Madame [L] [H] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte locatif produit aux débats que la dette totale s’élève à la somme de 2 424,90 euros, arrêtée au 4 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [L] [H] au paiement de la somme de 2 424,90 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 4 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, compte tenu de la diminution de la dette depuis l’assignation.

3 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 janvier 2023 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il contient, par ailleurs, une clause de résiliation de plein droit à défaut de souscription d’une assurance contre les risques dont le locataire doit répondre, un mois après un commandement d’exécuter resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers visant cette clause résolutoire avec sommation d’avoir à justifier de l’assurance et reproduisant les dispositions des articles 24 et 7 al g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, a été signifié à Madame [L] [H] par acte d’huissier le 8 mars 2024 pour un montant de 2 947,86 euros.

Le locataire n’ayant pas, d’une part, justifié de sa souscription à une assurance locative dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement, et, d’autre part, réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Madame [D] [S] épouse [X] à la date du 8 avril 2024.

4 – Sur l’expulsion

Il convient d’ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [L] [H] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 8 avril 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [L] [H] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 9 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

6- Sur les autres demandes

Madame [L] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, elle sera condamnée à payer à Madame [D] [S] épouse [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 8 avril 2024,

CONDAMNE Madame [L] [H] à payer à Madame [D] [S] épouse [X] la somme de 2 424,90 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 4 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, sis au sein de la résidence [Adresse 12], il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [L] [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [L] [H] à payer à Madame [D] [S] épouse [X] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 9 avril 2024 et jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Madame [L] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNE Madame [L] [H] à payer à Madame [D] [S] épouse [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente