Tribunal Judiciaire de Nice, 2e chambre civile, 6 juin 2025, n° 21/02340

TJ Nice 6 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité des demandes pour défaut d'intérêt à agir
La cour a rejeté cette fin de non-recevoir, considérant que la SCI SAN PREVICA pouvait engager la responsabilité de M. [L] sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
Rejeté
Prescription de l'action
La cour a rejeté cet argument, estimant que la demande de la SCI SAN PREVICA était fondée sur l'article 1240 et non sur l'article 46 de la loi de 1965, ce qui n'était pas soumis à la même prescription.
Rejeté
Incompétence du juge de la mise en état
La cour a confirmé que la demande de mise hors de cause ne relevait pas de la compétence du juge de la mise en état.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 2e ch. civ., 6 juin 2025, n° 21/02340
Numéro(s) :	21/02340
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Krystel MALLETClaude LAUGAWalter VALENTINIManel MALKI BREGANITanguy CARAAlexandre MAGAUD
Cabinet(s) :	CABINET CARASELARL OFFICE DE GREFFIERS DE TRIBUNAL DE COMMERCE DE GRASSEASSUS-JUTTNER-MAGAUD-RABHI-JUTTNERVALENTINI & PAOLETTILBVS AVOCATS
Parties :	S.C.I. SAN PREVICA c/ S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER CAGNES SUR MER, S.A.S.U. FONCIA TRANSACTION FRANCE

Texte intégral

Cour d’Appel d'[Localité 14]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

2ème Chambre civile

Date : 06 Juin 2025

MINUTE N°25/342

N° RG 21/02340 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NRIC

Affaire : S.C.I. SAN PREVICA

C/ [W] [M]

[U] [Y]

S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER CAGNES SUR MER

[F] [O] [N]

[X] [Y]

S.A.S.U. FONCIA TRANSACTION FRANCE

[L] [V]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Sandra POLET, Juge de la Mise en Etat, assistée de Taanlimi BENALI,Greffier

DEMANDERESSE :

S.C.I. SAN PREVICA

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par Maître Tanguy CARA de la SELARL CABINET CARA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDEURS :

Me [W] [M]

[Adresse 8]

[Localité 13]

représenté par M^e Manel MALKI BREGANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [U] [Y]

[Adresse 19] [Localité 15][Adresse 1] USA

Miami/ USA

défaillant

S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER CAGNES SUR MER

[Adresse 3]

[Localité 2] / FRANCE

représentée par M^e Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Mme [F] [O] [N]

[Adresse 18]

[Localité 16] – USA

défaillant

M. [X] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par Maître Walter VALENTINI de la SELARL VALENTINI & PAOLETTI, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

S.A.S.U. FONCIA TRANSACTION FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par Maître Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [L] [V]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par Maître Alexandre MAGAUD de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions régulièrement signifiées,

Ouïe les parties à notre audience du 24 févrieri 2025

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 06 Juin 2025 après prorogation du délibéré a été rendue le 06 Juin 2025 par Madame Sandra POLET Juge de la Mise en état, assisté de Madame Taanlimi BENALI,Greffier,

Grosse :

Expédition :Maître Alexandre MAGAUD de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER

Maître Tanguy CARA de la SELARL CABINET CARA

M^e Claude LAUGA

Maître Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS

M^e Manel MALKI BREGANI

Maître [C] [B] de la SELARL [B] & PAOLETTI

Le 06/06/2025

EXPOSE DU LITIGE

Par actes des 10, 11 et 12 mai 2021, la SCI SAN PREVICA a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Nice M. [U] [Y], Mme [F] [O] [N], M. [X] [Y], la société FONCIA TRANSACTION FRANCE exerçant sous l’enseigne FT RIVIERA NICE NAPOLEON III, Maître [W] [M] et M. [V] [L] exerçant sous le nom commercial DIAGNOSTICS IMMOBILIERS GRAND SUD.

Par ailleurs, par actes des 21 et 25 octobre 2021, M. [X] [Y] a fait assigner la SAS FONCIA AD IMMOBILIER CAGNES SUR MER et la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE exerçant sous l’enseigne FT RIVIERA [Localité 17] NAPOLEON III.

Par ordonnance du 24 janvier 2023, le juge de la mise en état a :

ordonné la jonction des deux procédures ;dit sans objet la demande de communication formée par la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE exerçant sous l’enseigne FT RIVIERA NICE NAPOLEON III de la promesse de vente et de l’acte authentique de vente du lot n°443 par la SCI SAN PREVICA ;rejeté la demande de communication formée par la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE exerçant sous l’enseigne FT RIVIERA NICE NAPOLEON III du procès-verbal de constat établi lors de la restitution des lieux (lot n°444) par la SCI SAN PREVICA à M. [X] [Y], du devis relatif au virement de 1882,50 € visé en pièce SAN PREVICA n°5-1 suivant facture FLORIN GRIGORIAS, du devis relatif au virement de 1882,50 € visé en pièce SAN PREDICA n°5-2 suivant facture [A] [K] visée en pièce adverse n°30, du devis et du justificatif de paiement de la facture de 2 500 € visée en pièce SAN PREVICA n°6 et du devis et du justificatif de paiement de la facture GRIGORIAS de 2 000 € visée en pièce SAN PREVICA n°25 ;dit sans objet la demande de communication formée par la SCI SAN PREVICA du compromis du 26 février 2020 ;réservé les dépens de l’incident ;renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par conclusions d’incident de la mise en état notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, M. [V] [L] exerçant sous l’enseigne DIAGNOSTICS IMMOBILIERS GRAND SUD a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir.

La procédure a été fixée à l’audience d’incidents de la mise en état du 13 septembre 2024. Elle a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et retenue lors de l’audience du 24 février 2025.

A cette audience, M. [V] [L] exerçant sous l’enseigne DIAGNOSTICS IMMOBILIERS GRAND SUD a remis des conclusions préalablement notifiées par RPVA le 4 février 2025, aux termes desquelles il demande au juge de la mise en état, au visa des articles 789, 122 et suivants du code de procédure civile, 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

se déclarer compétent pour statuer sur la demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de la SCI SAN PREVICA dirigées à l’encontre de M. [L] ;juger irrecevable la demande de la SCI SAN PREVICA tendant à voir condamner M. [L] à lui verser la somme de 7 000 € à titre de dommages-intérêts concernant la différence du prix au m² qu’a acquis la SCI SAN PREVICA avec le lot 433, corrélativement à la surface carrez mesurée et figurant dans l’acte authentique du 14 mai 2020 ;juger que l’action de la SCI SAN PREVICA à l’encontre de M. [U] [Y] et Mme [O] [N] sur le fondement de l’article 46 de la loi de 1965 est prescrite depuis le 14 mai 2021, la vente ayant été conclue suivant acte authentique en date du 14 mai 2020, de sorte que toute action dirigée à l’encontre de M. [L] est également prescrite ;

juger que l’irrecevabilité de l’action principale a pour conséquence de rendre sans objet la demande en garantie formulée ;juger que la demande de la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE et de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER tendant à voir condamner M. [L] in solidum avec les requis à les relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre est donc sans objet ;mettre purement et simplement hors de cause M. [V] [L] ;débouter la SCI SAN PREVICA, la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER et/ou toutes autres parties qui le solliciteraient de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de M. [L] ;condamner la SCI SAN PREVICA à payer à M. [L] la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE exerçant sous l’enseigne FT RIVIERA [Localité 17] NAPOLEON III a remis des conclusions préalablement notifiées par RPVA le 21 février 2025, aux termes desquelles elle demande au juge de la mise en état, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

débouter M. [L] de sa demande de « mise hors de cause », dans la mesure où même si sa fin de non recevoir à l’encontre de la SCI SAN PREVICA était accueillie, la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE formule encore dans ses conclusions une demande en garantie parfaitement recevable contre lui au visa de l’article 1240 du code civil ;débouter M. [L] de sa demande visant à voir juger que la demande en garantie de SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE à son encontre serait prétendument « sans objet » ;réserver les dépens.

La SAS FONCIA AD IMMOBILIER a remis des conclusions préalablement notifiées par RPVA le 10 janvier 2025, par lesquelles elle demande au juge de la mise en état de :

débouter M. [V] [L] exerçant sous le nom commercial DIAGNOSTICS IMMOBILIERS GRAND SUD de sa demande de mise hors de cause ;réserver les dépens.

La SCI SAN PREVICA a remis des conclusions préalablement notifiées par RPVA le 21 janvier 2025, par lesquelles elle demande au juge de la mise en état, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 1240 et 1241 du code civil, L.271-4 du code de la construction et de l’habitation, de :

débouter M. [V] [L] de sa demande d’incident ;juger que la société SAN PREVICA a parfaitement engagé tant aux termes de l’acte introductif d’instance que des conclusions récapitulatives avant clôture, la responsabilité de M. [L] sur la responsabilité délictuelle pour faute de négligence et les articles 1240 et suivants du code civil ;condamner M. [V] [L] en qualité de diagnostiqueur à payer la somme de 7 000 euros à la SCI SAN PREVICA à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil ;condamner M. [V] [L] exerçant sous l’enseigne DIAGNOSTICS IMMOBILIERS GRAND SUD à payer ensemble une indemnité de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI SAN PREVICA ;condamner M. [V] [L] exerçant sous l’enseigne DIAGNOSTICS IMMOBILIERS GRAND SUD aux entiers dépens, ainsi que les sommes auxquelles l’huissier instrumentaire peut avoir droit en vertu des dispositions de l’article 444-32 du code de commerce.

M. [X] [Y] d’une part et Maître [W] [M] d’autre part ont tous deux indiqué dans deux messages RPVA des 10 janvier 2025 et 24 février 2025 s’en rapporter à justice.

M. [U] [Y] et Mme [F] [O] [N] n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 789 du code de procédure civile :

Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Sur la recevabilité des demandes formulées à l’encontre de M. [L]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

En l’espèce, M. [L], exerçant sous l’enseigne DIAGNOSTICS IMMOBILIERS GRAND SUD, expose qu’aux termes de son acte introductif d’instance, la SCI SAN PREVICA sollicite sa condamnation sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Or il relève que la demande relative à des dommages-intérêts pour la différence de prix au m² doit être fondée sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu de l’adage selon lequel le spécial déroge au général.

M. [L] ajoute que seul le vendeur qui a indemnisé l’acquéreur au titre de la diminution du prix de vente peut agir à l’encontre du diagnostiqueur sur le fondement de la perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre. Dès lors, il conclut à l’irrecevabilité des demandeurs formulées à son encontre par la SCI SAN PREVICA pour défaut d’intérêt à agir.

M. [L] relève par ailleurs que l’action de la SCI SAN PREVICA à l’encontre de M. [U] [Y] et Mme [O] [N] sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est prescrite depuis le 14 mai 2021, l’acte de vente ayant été signé le 14 mai 2020. Il conclut ainsi que toute action dirigée à son encontre est dès lors également prescrite.

Il ajoute en outre que les demandes tendant à le voir condamner à relever et garantir la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE et la SAS FONCIA AD IMMOBILIER sont sans objet, puisque l’irrecevabilité de l’action principale a pour conséquence de rendre sans objet la demande en garantie formulée.

En réponse, la SCI SAN PREVICA se fonde sur une réponse ministérielle et observe que l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation selon lequel l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative, n’empêche pas l’acquéreur de se retourner contre le diagnostiqueur en invoquant sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil. La SCI SAN PREVICA expose ainsi que M. [L] agissant en qualité de diagnostiqueur, a effectué un diagnostic et notamment du métrage loi CARREZ qui l’a induite en erreur, dans la mesure où le lot n°443 dont elle est devenue propriétaire mesure 23,3 m² et non 26,5 m².

La SCI SAN PREVICA maintient son intention de formuler ses demandes à l’égard de M. [L] sur le fondement de l’article 1240 du code civil et non sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’aucune prescription n’est acquise.

Il ressort des écritures des parties que la SCI SAN PREVICA entend voir engager la responsabilité de M. [L], en sa qualité de diagnostiqueur, en raison des fautes qu’elle invoque. A ce titre, la SCI SAN PREVICA relève que M. [L] a établi un diagnostic sans que le lot ne lui ait été communiqué, sans avoir identifié le lot sur lequel le plan a été indexé puisque c’est le plan de l’appartement de M. [X] [Y] qui a été annexé au compromis de vente.

La SCI SAN PREVICA sollicite ainsi la condamnation de M. [L] en raison des fautes qu’elle invoque, ayant abouti in fine à un métrage erroné. L’erreur relative au métrage ne correspond toutefois pas à une erreur commise dans les mesures en l’espèce mais à une confusion dans les lots.

En outre, l’incident soulevé par M. [L] a pour objet un défaut de qualité relatif à une action fondée sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, estimant que cette action serait ouverte aux vendeurs à l’encontre du diagnostiqueur, ainsi qu’une prescription fondée sur ce même article qui mentionne un délai d’un an. Toutefois la présente action initiée par la SCI SAN PREVICA à l’encontre de M. [L] se fonde sur l’article 1240 du code civil et non sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Compte tenu de ce qui précède, les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et de la prescription, soulevées par M. [L] exerçant sous l’enseigne DIAGNOSTICS IMMOBILIERS GRAND SUD seront rejetées.

Par voie de conséquence, la demande de M. [L] tendant à voir déclarer sans objet les demandes formulées à son encontre par la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE et la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, au motif que l’irrecevabilité de l’action principale rend sans objet la demande en garantie formulée, sera également rejetée.

La demande tendant à la mise hors de cause de M. [L] sera en conséquence rejetée également.

Sur la mise hors de cause de M. [L]

M. [L] sollicite sa mise hors de cause. Les fins de non-recevoir soulevées sont néanmoins rejetées. En tout état de cause, il ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état de prononcer la mise hors de cause d’une partie, cette demande relevant de la compétence de la juridiction appelée à statuer sur le fond.

Sur la demande de condamnation formulée par la SCI SAN PREVICA

La SCI SAN PREVICA, aux termes de ses conclusions d’incident, demande au juge de la mise en état de condamner M. [V] [L] en qualité de diagnostiqueur à lui payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil.

Cette demande relève toutefois de la compétence du juge du fond, et non du juge de la mise en état.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu, à ce stade de la procédure, à application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formulées à ce titre seront par conséquent rejetées.

Par ailleurs, les dépens de la présente instance sur incident seront réservés et suivront le sort des dépens sur le fond.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement et en premier ressort, par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETONS les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et de la prescription soulevées par M. [V] [L] exerçant sous l’enseigne DIAGNOSTICS IMMOBILIERS GRAND SUD ;

REJETONS la demande formulée par M. [V] [L] exerçant sous l’enseigne DIAGNOSTICS IMMOBILIERS GRAND SUD et tendant à voir déclarer sans objet les demandes en garantie formulées à son encontre par la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE et la SAS FONCIA AD IMMOBILIER ;

NOUS DECLARONS incompétent pour statuer sur la demande de mise hors de cause formulée par M. [V] [L] et sur la demande de condamnation formulée par la SCI SAN PREVICA ;

REJETONS les demandes formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que les dépens de la présente instance sur incident seront réservés et suivront le sort des dépens sur le fond ;

RENVOYONS la présente procédure à l’audience de mise en état électronique du 06 novembre 2025 à 9 heures (audience dématérialisée) pour conclusions au fond des parties ;

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT