TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

24 Février 2025

N° R.G. : N° RG 18/03227 – N° Portalis DB3R-W-B7C-TSWM

N° Minute : 25/

AFFAIRE

[D] [U]

C/

Syndicat des copropriétaires du 139 avenue Pierre BROSSOLETTE 92120 MONTROUGE représenté par son syndic :

, [G] [Z] épouse [V], [S] [C] [V], [J] [V]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [U]

139 avenue Pierre Brossolette

92120 MONTROUGE

représenté par M^e Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0050

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du 139 avenue Pierre BROSSOLETTE 92120 MONTROUGE représenté par son syndic :

SERGIC

45 rue de Lourmel

75015 PARIS

représentée par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1982

Madame [G] [Z] épouse [V]

139 avenue Pierre Brossolette

92120 MONTROUGE

représentée par Maître Cécile SAMARDZIC de la SARL CSAM AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 449

Monsieur [S] [C] [V]

8 rue de la Tour

92240 MALAKOFF

représenté par Maître Cécile SAMARDZIC de la SARL CSAM AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 449

Monsieur [J] [V]

17 rue A. Comte

92170 VANVES

représenté par Maître Cécile SAMARDZIC de la SARL CSAM AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 449

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 24 février 2025.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé 139, avenue Pierre Brossolette à MONTROUGE (92120) est soumis au statut de la copropriété.

Suivant acte authentique du 31 octobre 2013, M. [D] [U] a acquis la propriété des lots 1, 8 et 17 de l’état descriptif de division correspondant respectivement à une cave, une boutique en façade et une pièce à usage d’entrée.

Reprochant à Mme [G] [Z] épouse [V] et à M. [C] [V], propriétaires des lots 18 à 24 de l’état descriptif de division depuis le 18 novembre 1992, d’avoir privatisé la cour commune, notamment en installant une porte fermée à clef entre le couloir de l’immeuble et ladite cour, M. [U] les a fait assigner devant le juge des référés de ce tribunal par actes d’huissier en date des 1er et 21 septembre 2016 aux fins de les voir condamner à donner libre accès à ladite cour à l’ensemble des copropriétaires, et à démolir la construction qu’ils y ont édifiée au droit de sa fenêtre.

Par ordonnance en date du 30 mars 2017, le juge des référés a ordonné une médiation judiciaire, laquelle n’a pas abouti.

Par ordonnance de référé en date du 15 novembre 2017, le juge des référés a débouté les parties de leurs demandes respectives, considérant qu’elles se heurtaient à des contestations sérieuses.

C’est dans ce contexte que M. [U] a fait assigner Mme [G] [Z] épouse [V], M. [C] [V] et M. [J] [V] (ci-après les consorts [V]), ainsi que le syndicat des copropriétaires de cet immeuble représenté par son syndic, le cabinet SERGIC, devant ce tribunal par exploits d’huissier en date des 14 et 15 mars 2018 aux fins essentiellement de les voir condamner à rétablir l’accès à la cour commune, à déposer la construction édifiée devant la fenêtre de M. [U], le tout sous astreinte, et à lui verser la somme de 5.200 euros au titre du préjudice de jouissance qu’il estime avoir subi de leur fait.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2019, M. [U] demande au tribunal, de :

DIRE ET JUGER que la cour litigieuse est une partie commune,

DIRE ET JUGER que l’occupation privative de cette cour par les consorts [V] est illicite,

En conséquence :

ORDONNER aux consorts [V] de donner libre accès à la cour à l’ensemble des copropriétaires, en ce compris Monsieur [U], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

ORDONNER aux consorts [V] de démolir la construction qu’ils ont édifiée devant la fenêtre de Monsieur [U] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

CONDAMNER solidairement Madame [G] [Z] épouse [V], Monsieur [C] [V] et Monsieur [J] [V] à payer à Monsieur [U] :

— la somme de 7.200 €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

— la somme de 15.000 € en réparation de son préjudice moral,

— la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— les entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2022, les consorts [V] demandent au tribunal, de :

CONSTATER la prescription acquisitive au bénéfice des consorts [V] ;

DEBOUTER Monsieur [U] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

JUGER que la cour des époux [V] aujourd’hui représentés par les consorts [V] est bien une partie privative depuis la décision de l’assemblée générale du 25 mars 1993 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à régulariser la situation et à publier la décision prise par l’assemblée générale du 25 mars 1993 sous peine d’une astreinte de 50€ par jour de retard à compter d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [U] à verser aux Consorts [V] la somme de 1€ à titre de dommages et intérêts ;

DISPENSER les consorts [V] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER le cas échéant le syndicat des copropriétaires à garantir les consorts [V] de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en raison des négligences commises ;

ORDONNER l’exécution provisoire ;

CONDAMNER Monsieur [U] à verser aux Consorts [V] la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2022, le syndicat des copropriétaires demande de :

DECLARER le Syndicat des copropriétaires du 139 rue Pierre Brossolette à Montrouge (92120)

recevable en ses conclusions,

DIRE ET JUGER que la cour, objet du présent litige, est une partie commune de la copropriété du 139 rue Brossolette à Montrouge (92120),

DIRE ET JUGER que l’occupation privative de cette cour par Madame [G] [V], Monsieur [S] [V] et Monsieur [J] [V] est illicite,

DEBOUTER Madame [G] [V], Monsieur [S] [V] et Monsieur [J] [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER solidairement Madame [G] [V], Monsieur [S] [V] et Monsieur [J] [V] à verser au syndicat des copropriétaires du 139 rue Pierre Brossolette à Montrouge (92120) la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNER solidairement les consorts [V] aux entiers dépens.

La clôture de la procédure est intervenue le 9 septembre 2022 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 12 septembre 2023.

Suivant bulletin en date du 11 juin 2024, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 18 juin 2024 à 11h30 afin de permettre un changement de la composition du tribunal, consécutivement à l’absence prolongée d’un magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « dire et juger », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

La demande relative à la prescription acquisitive constitue, quant à elle une véritable prétention en dépit de l’emploi erroné des termes « constater la prescription » en lieu et place de « déclarer propriétaire par prescription », qui doit être examinée.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur la note en délibéré

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

Conformément à la demande formulée par le tribunal lors de l’audience de plaidoirie, le conseil de M. [U] a communiqué en cours de délibéré, le 12 septembre 2023, une copie lisible de la pièce n°9, correspondant à un constat d’huissier joint à son dossier de plaidoirie.

Cette note en délibéré répondant à une demande du tribunal est recevable et il en sera tenu compte dans le présent jugement.

I- Sur la condamnation des consorts [V] à rétablir le libre accès à la cour commune, sous astreinte :

M. [U] demande que les consorts [V] soient condamnés à rétablir le libre accès à la cour commune qu’ils ont privatisée. Il critique l’interprétation faite par le juge des référés des assemblées générales tenues les 25 mars 1993 et 22 avril 1997, ayant abouti à sa décision d’incompétence. Il soutient que ladite cour est définie comme une partie commune tant par le règlement de copropriété, que par son titre de propriété et par celui des consorts [V]. Il déclare que la mention, dans la promesse de vente signée par les époux [V], du fait que les biens prévus pour leur être vendus comprendraient une cour est indifférente dès lors que leur acte d’achat précise expressément que la cour est commune aux propriétaires des lots n°8 et n°17 désormais propriété du demandeur, d’une part, et aux lots n°18 à 24 acquis par les défendeurs, d’autre part, en reprenant les termes du règlement de copropriété.

Il insiste sur le fait que la société IDM, venderesse, n’était pas propriétaire de ladite cour, de sorte qu’elle ne pouvait la leur vendre. Il estime également que les termes de l’acte de vente, auquel il n’est pas partie, lui sont inopposables, et que le fait que la venderesse ne remette pas en cause la condamnation de l’accès à la cour commune par le lot n°17 dans l’attestation produite ne le prive pas du droit de revendiquer le respect de son titre et du règlement de copropriété. Il affirme aussi qu’eu égard à la date d’acquisition de leurs lots par les consorts [V], en 1992, ceux-ci ne peuvent prétendre avoir acquis la propriété de la cour commune à la date d’introduction de la demande, sur le fondement de la prescription acquisitive, d’autant qu’ils sont de mauvaise foi.

Il conteste encore que la résolution votée lors de l’assemblée générale tenue le 25 mars 2013, imputant aux consorts [V] 25 tantièmes de charges pour « sa participation aux frais de syndic, d’assurance, d’électricité et de ménage » caractériserait un transfert de jouissance privative aux défendeurs de ladite cour. Il soutient que les termes de la résolution litigieuse, qui tire en réalité les conséquences de l’éclatement de la propriété des consorts [N], ne visent pas la cour commune. De même, il considère que la mention erronée dans le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 22 avril 1997 d’une « cour privative de Monsieur [V] » n’est pas constitutive de droits. Il tire argument du fait que le règlement de copropriété n’a pas été modifié et qu’il continue donc de s’appliquer quels que soient les termes de ces assemblées générales qui n’ont pas été publiées avant qu’il n’acquière ses lots. Il en déduit que faute pour les consorts [V] d’établir qu’ils sont propriétaires de ladite cour qu’ils se sont accaparée sans fondement, il est fondé à voir rétablir l’accès à la cour commune sur laquelle son titre et le règlement de copropriété lui confèrent un droit de jouissance, sous astreinte.

Le syndicat des copropriétaires souligne que M. [U] l’a attrait à l’instance mais qu’il ne forme aucune demande à son encontre. Il relève que les consorts [V] reconnaissent dans leurs écritures que le règlement de copropriété stipule que la cour litigieuse est commune entre les propriétaires des lots n°8, n°17, n°18, n°19, n°20, n°21, n°22, n°23 et n°24, mais qu’ils prétendent qu’elle serait devenue privative en suite des ventes intervenues, ce dont la copropriété aurait pris acte. Le syndicat des copropriétaires le conteste. Il leur oppose que le règlement de copropriété précise que cette cour est « commune » en pages 3 et 13. Il se prévaut aussi des plans établis par le cabinet DORE & PETIT FRERE, géomètre-expert, en juillet 1962 qui matérialise ladite cour commune en orange et du fait qu’aucun modificatif au règlement de copropriété n’a été retrouvé dans les archives de la copropriété, ni publié à Publicité foncière. Il se prévaut également du fait que l’acte d’acquisition de leurs lots par les consorts [V], ne vise pas la cour commune. Il déclare qu’il a, comme leur notaire instrumentaire en son temps, procédé à des recherches auprès des services de la Publicité foncière, qui n’ont révélé aucun acte translatif de propriété de ladite cour commune enregistré au profit des consorts [V] ou de leur auteur. Il en conclut que ladite cour est bien une partie commune que les défendeurs ont privatisée illicitement. Il conteste qu’ils puissent se prévaloir de l’acquisition de la propriété de celle-ci par prescription arguant, d’une part, qu’en l’absence de juste titre portant sur celle-ci, ils ne peuvent invoquer la prescription abrégée de dix années prévue à l’article 2272 alinéa 2 du code civil et, d’autre part, qu’ils ne rapportent pas la preuve de ce que les conditions requises pour invoquer la prescription acquisitive trentenaire seraient réunies. Il rappelle que, selon la jurisprudence, un acquéreur ne peut joindre à sa possession celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente (Pourvoi n°94-15748), ce qu’il estime démontré en l’espèce. Il demande donc au tribunal de débouter les consorts [V] de leur revendication de propriété sur ladite cour.

Les consorts [V] résistent à la demande de rétablissement du libre accès à la cour commune, formée à leur encontre arguant qu’ils en sont propriétaires. Ils invoquent les dispositions de l’article 2272 alinéa 2 du code civil et la jurisprudence selon laquelle une résolution d’assemblée générale peut produire à elle seule des effets juridiques, pour se voir reconnaître, reconventionnellement, la qualité de propriétaire de cette cours (Pourvoi n°17-26744). Ils exposent que l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 25 mars 1993 a entendu leur reconnaître un droit de propriété sur cette cour commune et qu’elle constitue un juste titre au sens de l’article 2272 alinéa 2 du code civil. Ils affirment aussi que la privatisation de la cour commune perdure depuis la création de la copropriété en 1962, et revendiquent à tout le moins le bénéfice de la prescription trentenaire.

Les consorts [V] font valoir, à titre subsidiaire, que si la cour litigieuse apparaissait comme initialement commune au règlement de copropriété, elle était attachée à des lots propriété d’un copropriétaire unique, la société IDM, qui s’est engagée à la leur céder comme indiqué dans la promesse de vente en date du 18 novembre 1992. Ils considèrent que ce transfert de propriété a été reconnu par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de l’assemblée générale du 25 mars 1993 qui a eu, selon eux, pour objet d’opérer une nouvelle répartition de charges leur imputant 25 tantièmes supplémentaires, les autres copropriétaires n’ayant, corrélativement, plus à participer à l’entretien de la cour. Ils déclarent que le caractère privatif de la cour à leur profit leur a été confirmé par le syndic dans un courriel en date du 1er décembre 2015 et qu’il se déduit également des termes du procès-verbal de l’assemblée tenue le 22 avril 1997 qui fait référence à une demande de tour d’échelle « sur les parties privatives de Monsieur [V] ». Ils soulignent encore que le propre titre du demandeur en date du 31 octobre 2013 ne mentionne pas de cour commune et précise au contraire que l’accès (par cette cour) au lot n°17 propriété de M. [U] « est condamné ». Enfin, ils contestent avoir fait poser la porte d’accès à la cour litigieuse, laquelle existait d’après eux avant leur acquisition en 1992.

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Il précise que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs, les passages et corridors, tout élément incorporé dans les parties communes.

Aux termes de l’article 4 de la même loi, les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

L’article 8 de la même loi précise que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

L’article 15 de ladite loi précise que si le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble sis 139, rue Pierre Brossolette mentionne en page 3, concernant la description des différents bâtiments composant la copropriété : « Entre les bâtiments A-B-C-D-E-F-H Cour ayant son accès par le couloir d’entrée de l’immeuble donnant Avenue Pierre Brossolette, d’une superficie de cinquante-huit mètres carrés qui sera commune entre les propriétaires des lots numéros Huit – Dix-sept – Dix-Huit – Dix-Neuf – Vingt – Vingt-et-Un – Vingt-Deux – Vingt-Trois – et Vingt-Quatre ».

L’article 3 dudit règlement de copropriété précise que « les choses et parties communes appartiennent indivisément à tous les co-propriétaires dans la proportion des millièmes indiqués dans l’état descriptif de division de l’article 2 et le tableau qui y fait suite. Elles comprennent : (…) La porte et le couloir d’entrée de l’immeuble sur l’Avenue Pierre Brossolette, ainsi que la cour. » (Mise en gras par le tribunal)

Enfin, l’article 9 du règlement de copropriété, relatif aux charges communes spéciales de l’immeuble, stipule : « COUR L’entretien de la cour comprise entre les divers bâtiments, sera à la charge des lots numéros Huit, Dix-sept, Dix-Huit, Dix-Neuf, Vingt, Vingt-et-Un, Vingt-Deux, Vingt-Trois et Vingt-Quatre. »

Il résulte de l’ensemble de ces termes du règlement de copropriété, qui n’ont fait l’objet d’aucune modification, que la cour intérieure de l’immeuble du 139 rue Pierre Brossolette accessible depuis cette rue par le couloir d’entrée de l’immeuble, constitue une partie commune spéciale.

Les consorts [V] ne peuvent le contester puisque cette qualification de cour commune est expressément rappelée dans l’acte d’acquisition de leurs lots qui reproduit à l’identique les termes de la page 3 du règlement copropriété sus-rappelés. Il est indifférent qu’au stade de la promesse de vente le cédant ait pu inclure dans le périmètre de la cession projetée la cour commune de l’immeuble puisqu’elle ne leur a finalement pas été vendue.

Les termes de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 25 mars 1993 ne sont pas non plus de nature à remettre en cause le caractère commun de la cour.

Cette assemblée n’a, en effet, porté que sur une modification de la répartition des charges générales au sein de la copropriété suite à « l’éclatement » des lots initialement propriété des consorts [N]. Cette assemblée n’évoque ainsi que le transfert de lots privatifs au profit de nouveaux copropriétaires et non pas le transfert de propriété d’une partie commune, telle la cour litigieuse.

Le tribunal ignore la cause précise de cette nouvelle répartition des charges générales d’entretien du bâtiment A, qui n’est pas explicitée par les termes du procès-verbal de cette assemblée, lequel n’a, au demeurant, fait l’objet d’aucune formalité à la publicité foncière pour être valable erga omnes. Mais, la nouvelle répartition des charges issues de cette assemblée ne permet pas à elle seule d’établir, comme le prétendent les consorts [V], qu’elle serait la conséquence du transfert de propriété de la cour commune à leur profit, aucune résolution n’ayant été adoptée en ce sens.

Le fait que le syndic a pu, dans un courriel en date du 1er décembre 2015, indiquer que les consorts [V] seraient propriétaires de la cour litigieuse, pas plus que le procès-verbal de l’assemblée du 22 avril 1997, qui évoque une demande de tour d’échelle « sur les parties privatives de Monsieur [V] », ne sont davantage propres à caractériser la qualité de propriétaires des consorts [V], pas plus qu’ils ne valent actes de transfert de propriété de la cour commune à leur profit.

De même, des termes de l’acte d’acquisition de ses lots par M. [U] en date du 31 octobre 2013, qui précise que l’accès au lot n°17 objet de la vente par la cour « est condamné », n’est pas de nature à conférer de droit de propriété sur ladite cour aux consorts [V].

Tous ces éléments peuvent en revanche être pris en considération pour déterminer si les consorts [V] ont pu devenir propriétaires de cette cour commune sur le fondement de la prescription acquisitive.

L’article 2272 du code civil invoqué par les consorts [V] de ce chef dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Contrairement à ce que soutiennent les consorts [V], le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mars 1993 ne constitue pas un juste titre au sens de l’article 2272 précité, qui se réfère à un acte translatif de propriété passé par un tiers qui n’est pas le véritable propriétaire du bien cédé. Or, ainsi que relevé plus avant, le procès-verbal de cette assemblée générale ne mentionne pas de transfert de propriété de la cour commune au profit des consorts [V].

Ces derniers ne peuvent donc invoquer le bénéfice de la prescription abrégée de dix années prévue par l’alinéa 2 de l’article 2272 du code civil.

Ils ne caractérisent par ailleurs pas la prescription acquisitive trentenaire, dont ils se prévalent à titre subsidiaire, puisqu’ils ont acquis leurs lots le 18 novembre 1992, soit moins de trente ans avant l’introduction de son action par M. [U].

De plus, les consorts [V] ne peuvent prétendre joindre à leur possession celle de leur auteur, dans la mesure où, d’une part, la société IDM, n’a été propriétaire de leurs lots qu’à compter du 12 juin 1992, et, d’autre part, qu’un acquéreur ne peut joindre à sa possession celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente. A cet égard, quelles qu’aient été les intentions des parties au stade de la promesse de vente, il résulte du titre de propriété des défendeurs que la cour commune n’est pas mentionnée dans l’acte définitif d’acquisition.

Il en résulte que la cour intérieure de l’immeuble sis 139, rue Pierre Brossolette est demeurée une partie commune, et comme telle, doit être affectée l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 6 du règlement de copropriété stipule que « … d’une manière générale, nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf exception décidée par l’Assemblée générale dans les conditions prévues par l’article 23, N°2, b (double majorité). »

Les consorts [V] ne contestent pas qu’ils disposent seuls des clés nécessaires pour assurer l’ouverture et la fermeture de la porte d’accès à la cour commune, située au fond du couloir d’accès depuis la rue, en contravention des termes de l’article 6 du règlement de copropriété.

Partant, M. [U] est fondé à demander que les consorts [V], soient condamnés à donner libre accès à la cour commune à l’ensemble des copropriétaires, tel que prévu au règlement de copropriété. Le fait qu’ils ne seraient pas à l’origine de l’installation de la porte d’accès à ladite depuis l’entrée de l’immeuble est indifférent.

Selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Compte tenu de l’ancienneté du litige et du contexte dans lequel il s’inscrit, il convient d’assortir la condamnation prononcée à l’encontre des consorts [V] d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, qui courra à défaut de remise des clés d’accès à la cour commune, ou de suppression du dispositif de fermeture de la porte d’accès, dans le délai de huit jours suivant la signification du présent jugement.

En conséquence, les consorts [V] seront condamnés à donner libre accès à la cour commune à l’ensemble des copropriétaires des lots n°8, n°17, n°18, n°19, n°20, n°21, n°22, n°23 et n°24, par la remise des clés d’accès à ladite cour commune, ou la suppression du dispositif de fermeture de la porte d’accès à celle-ci, dans un délai de huit jours suivant la signification du présent jugement, puis sous astreinte de 50 euros par jour de retard, qui courra pendant une durée de trois mois.

II- Sur la condamnation des consorts [V] à démolir la construction édifiée dans la cour, sous astreinte :

Sur la base d’un procès-verbal de constat d’huissier en date du 17 mai 2016, M. [U] reproche aux consorts [V] d’avoir édifié une construction sur la cour commune, au droit de sa fenêtre, sans autorisation de la copropriété, et sollicite qu’ils soient condamnés à procéder à sa démolition, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires ne conclut pas sur ce point.

Les consorts [V] résistent à cette prétention en contestant tant la force probante du procès-verbal de constat communiqué, que l’édification de toute construction par leurs soins. Ils déclarent que les lieux se trouvent dans le même état qu’à l’époque de leur acquisition en 1992. Ils estiment en justifier par la production de deux attestations confirmant l’existence à cette date d’un « petit local devant la fenêtre avec barreau de la boutique ».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

A l’appui de sa demande de démolition M. [U] se borne à produit un procès-verbal de constat en date u 17 mai 2016 indiquant que, depuis la partie arrière de son local, derrière les menuiseries qu’il a mises en place, l’huissier a relevé « qu’immédiatement derrière celle-ci a été édifiée une construction… composée de carreaux d’isolants… il existe une couverture. »

Aucune autre précision n’est donnée, ni sur l’emplacement exact de cette construction, ni sur sa taille, ni encore moins sur son origine ou sa date d’édification.

De leur côté, les consorts [V] qui contestent être à l’origine de cette construction, versent deux attestations, dont la régularité n’est pas contestée, desquelles que les témoins ont « toujours connu un petit local qui se trouve devant la petite fenêtre à barreau », depuis l’acquisition de leurs lots par les consorts [V].

En l’état des pièces produites, M. [U] échoue à démontrer que les consorts [V] seraient à l’origine de la construction dont il demande la démolition sous astreinte.

En conséquence, sa demande de ce chef sera rejetée.

III- Sur la condamnation des consorts [V] à indemniser M. [U]

M. [U] demande au tribunal de condamner les consorts [V] à lui verser une somme de 7.200 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudices de jouissance qu’il lui ont occasionné par les manœuvres illicites auxquelles ils se sont livrés pour le priver de la jouissance de la cour commune pendant plusieurs années. Il évalue son préjudice à 100 euros par mois sur une période de soixante-douze mois courant à compter de son acquisition le 1er novembre 2013. Il sollicite en outre le versement d’une somme de 15.000 euros en réparation du préjudice moral qu’il indique avoir subi du fait des calomnies dont il serait victime de la part des consorts [V].

Le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu pas sur ce point.

Les consorts [V] concluent au débouté du demandeur.

Selon l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, M. [U] ne vise aucun fondement juridique au soutien de ses prétentions, dans la partie discussion de ses écritures. De surcroît, il ne produit aucune pièce pour étayer le quantum des préjudices dont il demande l’indemnisation.

Ses demandes seront donc rejetées.

IV- Sur la demande des consorts [V] de condamnation du Syndicat des copropriétaires à publier la décision prise par l’assemblée générale du 25 mars 1993, sous astreinte

Reconventionnellement, les consorts [V] sollicitent que le syndicat des copropriétaires soit condamné à faire publier la décision prise par l’assemblée générale du 25 mars 1993, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir. A l’appui de leur prétention les consorts [V] ne visent aucun texte, ni ne développent aucune argumentation autre que celle consistant à invoquer la négligence des différents syndics s’étant succédés pour gérer la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires conclut débouté de toutes les demandes des consorts [V].

M. [U] ne conclut pas sur ce point.

Selon l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, dans la partie discussion de leurs conclusions, les consorts [V] ne visent aucun fondement juridique à l’appui de leur demande.

Elle sera, en conséquence, rejetée.

V- Sur la demande de condamnation de M. [U] à indemniser les consorts [V]

Reconventionnellement, les consorts [V] demandent que M. [U] soit condamné à leur verser un euros à titre de dommages et intérêts. Ils lui reprochent son comportement procédurier consistant à remettre en cause une situation qui préexistait à l’acquisition de son local dans l’immeuble. Ils affirment également qu’il a porté atteinte à la quiétude de Mme [V], âgée de 74 ans, en multipliant les changements de locataires dans ses locaux, et en ayant fait installer une fenêtre sans l’autorisation de la copropriété qui donne vue directement sur la cour et la maison occupée par celle-ci.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu sur ce point.

M. [U] n’a pas non plus conclu, le dispositif de ses écritures ne comportant aucune demande de rejet des prétentions des consorts [V].

Selon l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, les consorts [V] ne visent aucun fondement juridique à l’appui de leur prétention dans la partie « discussion » de leurs écritures. Au demeurant, la demande de rétablissement de l’accès à la cour commune formulée par M. [U] a été accueillie, ce qui exclut que sa procédure puisse lui être imputée à faute. De plus, les défendeurs ne produisent aucune pièce pour objectiver le comportement fautif du demandeur qu’ils allègue.

Leur demande d’indemnisation sera donc rejetée.

VI- Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires formée par les consorts [V]

A titre subsidiaire, si la propriété de la cour commune devait leur être déniée, les consorts [V] demandent la garantie du syndicat des copropriétaires pour de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre. Ils soutiennent qu’ils ont, en tout bonne foi, géré ladite cour et évoquent la gestion d’affaires à l’appui de la garantie qu’ils sollicitent.

Le syndicat des copropriétaires résiste à cette prétention contestant toute éventuelle indemnisation des consorts [V] au titre de la gestion d’affaires, ajoutant que le régime de celle-ci est totalement distinct des demandes formées à leur encontre par M. [U]. Il relève aussi que les consorts [V] reconnaissent ne pas être en mesure de justifier des frais qu’ils auraient engagés pour le compte de la copropriété dans le cadre des travaux de la cour.

M. [U] ne conclut pas sur ce point.

En l’espèce, le tribunal a condamné les consorts [V] à rétablir l’accès à la cour commune par remise des clés ou suppression du dispositif de fermeture en place à leur bénéfice. S’agissant d’une obligation de faire prononcée à leur encontre à titre personnel, le syndicat des copropriétaires ne peut être condamné à les garantir.

En tout état de cause, contrairement à ce qu’ils prétendent, les consorts [V] n’ont pas géré sciemment la cour partie commune pour le compte de la copropriété, mais pour leur propre compte car ils s’en pensaient seuls propriétaires, de sorte que le mécanisme de la gestion d’affaires prévu à l’article 1301 du code civil n’a pas vocation à s’appliquer.

VI – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les consorts [V], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur la demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

En vertu de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, dès lors qu’ils succombent, il n’y a pas lieu de dispenser les consorts [V] de leur participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité justifient de ne pas laisser à la charge de M. [U] la totalité des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits.

Une somme de 3.000 euros lui sera allouée que les consorts [V] seront condamnés à lui régler sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances d’équité justifient en revanche de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés par lui dans le cadre de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, dispose qu’hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la note en délibéré notifiée le 12 septembre 2023 par M. [D] [U]

CONDAMNE in solidum Mme [G] [Z] épouse [V], M. [C] [V] et M. [J] [V] à donner libre accès à la cour commune intérieure de l’immeuble du 139, avenue Pierre Brossolette à MONTROUGE (92120 ) à l’ensemble des copropriétaires des lots n°8, n°17, n°18, n°19, n°20, n°21, n°22, n°23 et n°24 par la remise des clés d’accès à ladite cour commune, ou la suppression du dispositif de fermeture de la porte d’accès à celle-ci à leur seul bénéfice, dans un délai de huit jours suivant la signification du présent jugement,

CONDAMNE in solidum Mme [G] [Z] épouse [V], M. [C] [V] et M. [J] [V] à payer à M. [D] [U] une astreinte journalière de 50 euros par jour de retard durant un délai de trois mois, à défaut d’avoir dans le délai de huit jours suivant la signification du présent jugement, donné libre accès à la cour commune intérieure de l’immeuble du 139, avenue Pierre Brossolette à MONTROUGE (92120 ) à l’ensemble des copropriétaires lots n°8, n°17, n°18, n°19, n°20, n°21, n°22, n°23 et n°24 par la remise des clés d’accès à ladite cour commune, ou la suppression du dispositif de fermeture de la porte d’accès à celle-ci existant à leur seul bénéfice,

CONDAMNE in solidum Mme [G] [Z] épouse [V], M. [C] [V] et M. [J] [V] à payer à M. [D] [U] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [D] [U] du surplus de ses demandes,

DEBOUTE Mme [G] [Z] épouse [V], M. [C] [V] et M. [J] [V] de l’ensemble de leurs demandes,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 139, avenue Pierre Brossolette à MONTROUGE (92120), représenté par son syndic, de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [G] [Z] épouse [V], M. [C] [V] et M. [J] [V] aux dépens de l’instance,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,