COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 18 Avril 2025

N° RG 24/03404 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5TO

Expédition délivrée

à M^e ALLALI

à M^e BAUDIN

le

DEMANDERESSE A L’OPPOSITION :

S.C.I. JNS

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Valérie ALLALI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR A L’OPPOSITION :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [Localité 8] & Delaunay

[Adresse 5]

représentée par M^e Thierry BAUDIN substitué par M^e Marie-Madeleine DE MOL, avocats au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 07 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 18 Avril 2025.

PRONONCE : par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2025

FAITS ET PROCEDURE

Par Jugement du 06 juin 2024 rendu par défaut et en dernier ressort par le Tribunal de NICE, Pôle de proximité, autrement composé, La Sté SCI JNS a notamment :

été condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « LE COLIBRI-LE BENGALI » [Adresse 4], représenté par son syndic Le Cabinet [Localité 8] & DELAUNAY, la somme de 3.652,09 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure au titre des charges de copropriété échues impayés et appels, été condamnée, outre aux dépens, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « LE COLIBRI-LE BENGALI » [Adresse 4], représenté par son syndic Le Cabinet [Localité 8] & DELAUNAY, la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte extra-judiciaire du 02 septembre 2024, la Sté SCI JNS a formé opposition au Jugement du 06 juin 2024.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 07 janvier 2025 :

A cette audience :

. La Sté SCI JNS a été représentée par son conseil ;

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 10] » [Adresse 4], représenté par son syndic Le Cabinet [Localité 8] & DELAUNAY, a été représenté par son conseil.

Vu les dernières écritures pour chacune des parties, visées en date du 07 janvier 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 13 mars 2025, prorogé au 18 avril 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition au Jugement du 06 juin 2024

Il est constant que :

le Jugement du 06 juin 2024 a été rendu par défaut et en dernier ressort,ledit jugement a été signifié à La Sté SCI JNS par acte extra-judiciaire du 12 août 2024 transformé en procès-verbal de recherche infructueuse,la Sté SCI JNS justifie avoir eu connaissance de l’existence du Jugement du 06 juin 2024 moins d’un mois avant la date de réception au greffe du tribunal judiciaire de NICE de son assignation.

Il est dès lors établi que les conditions de recevabilité d’une opposition à Jugement civil sont réunies au cas d’espèce.

Dès lors l’action en opposition est donc recevable.

Sur les effets de l’opposition à jugement civil

L’opposition a pour effet de mettre à néant le jugement rendu par défaut et en dernier ressort, de replacer les parties dans leur situation antérieure audit Jugement et de conduire le juge à statuer de nouveau.

Il convient en conséquence de mettre à néant le jugement du 06 juin 2024 rendu par le Tribunal de NICE, Pôle de proximité, autrement composé, et de statuer à nouveau.

Au fond

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées,

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble :

— le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, outre l’approbation des comptes, un budget prévisionnel,

— les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même Loi prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le juge, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, il n’est pas contesté que La Sté SCI JNS est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4].

Il ne l’est pas non plus que l’assemblée générale des copropriétaires du 25 octobre 2023 a approuvé les comptes et le budget provisionnel et que cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part de La Sté SCI JNS dans le délai prévu à cet effet.

Il est constant que [Localité 11] DES COPROPRIETAIRES «LE COLIBRI-LE BENGALI» [Adresse 4] produit en sus, notamment, des appels de charges et travaux, des relevés individuels de charges, des procès-verbaux d’assemblées générales antérieures, etc.

Si, au vu de l’ensemble des éléments présents au dossier, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES «LE COLIBRI-LE BENGALI» [Adresse 4], représenté par son syndic Le Cabinet BORNE & DELAUNAY, justifiait lors de la délivrance de son assignation, que La Sté SCI JNS n’avait pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété échues impayées et appels, pour un montant de 3.652,09 €, il est constant que, par virement du 14 janvier 2024, la Sté copropriétaire a effectué un virement de la somme de 3.700,00 € au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, couvrant ainsi sa dette.

S’il est exact que ce versement est intervenu postérieurement à la délivrance de l’assignation, il l’a été antérieurement à l’audience du 18 avril 2024 sans que le demandeur n’en fasse état au Tribunal alors que cette somme apparaissait dans sa comptabilité.

Il convient dès lors de débouter LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES «LE COLIBRI-LE BENGALI» [Adresse 4], représenté par son syndic Le Cabinet BORNE & DELAUNAY, de sa demande tendant à la condamnation de La Sté SCI JNS à lui payer la somme de 3.652,09 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure au titre des charges de copropriété échues impayés et appels.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est admis que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, il est établi que La Sté SCI JNS ne s’est pas acquittée régulièrement des charges, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre a persisté.

Si elle a finalement réglé les sommes qu’elle devait, elle ne l’a fait qu’acculée par la délivrance d’une assignation. Dès lors, elle ne justifie de l’existence d’aucun dommage qu’elle aurait subi en lien avec le comportement du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES «LE COLIBRI-LE BENGALI» [Adresse 4], représenté par son syndic Le Cabinet [Localité 8] & DELAUNAY.

Il convient par voie de conséquence de débouter la Sté SCI JNS de sa demande de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Au regard des termes de la présente décision, il sera dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Pour les mêmes motifs, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en dernier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’opposition au jugement du 06 juin 2024 rendu par le Tribunal de NICE, Pôle de proximité, autrement composé,

MET A NEANT le jugement du 06 juin 2024 rendu par le Tribunal de NICE, Pôle de proximité, autrement composé,

et STATUANT A NOUVEAU,

DEBOUTE LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES «LE COLIBRI-LE BENGALI» [Adresse 4], représenté par son syndic Le Cabinet [Localité 8] & DELAUNAY, de sa demande tendant à la condamnation de La Sté SCI JNS à lui payer la somme de 3.652,09 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure au titre des charges de copropriété échues impayés et appels,

DEBOUTE la Sté SCI JNS de sa demande de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

LA GREFFIERE LE JUGE