TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00302 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3WXH

MINUTE N°2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 02 Septembre 2025

S.A. SFHE Service Contentieux

c/

[Z] [L]

Copie délivrée à

Madame [Z] [L]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître [G] [U]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.A. SFHE Service Contentieux

inscrite au RCS sous le n° 642 016 703

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représentée par Maître Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [L]

née le 16 Octobre 1986 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Sarah DELPUECH,

Lors du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 22 juillet 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

La SA Société Française des habitations Economiques ( SFHE) a donné à bail à madame [L] [Z] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 12] à [Localité 7] par contrat en date du 4 février 2022 pour un loyer mensuel de 619,85 euros , outre 52,27 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SFHE Service Contentieux a fait signifier à madame [L] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 février 2025 pour un montant en principal de 1455,50 euros.

Le 19 février 2025 , la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayé.

La SA SFHE Service Contentieux a ensuite fait assigner madame [L] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025 pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ; être autorisée à faire procéder à son expulsion, et obtenir sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1261,10 euros au titre de l’arriéré locatif au 31 mars 2025

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels soit 731,62 euros

— d’une somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile , outre les dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience qui révèle que madame [L] [Z] vit en couple avec deux enfants à charge. Les impayés de loyer seraient dus à un loyer trop élevé , une diminution des prestations familiales suite au départ de sa fille ainée puis une suspension des droits RSA. Madame aurait repris le paiement du loyer depuis deux mois Une demande de FSL a été déposée et la signature d’une mesure d’accompagnement social lié au logement prévention des expulsions est prévue le 12 août 2025. Elle sollicite un délai le temps de la mise en place des dispositifs FSL et ASLL.

A l’audience du 22 juillet 2025 , la SA SFHE Service Contentieux représentée par son conseil maintient ses demandes en ce qui concerne les arriérés de loyer , en précisant que la dette locative s’élève désormais à 2159,13 euros. Elle n’est pas opposée à une demande de délais de paiement et au maintien dans les lieux de madame [L] [Z] , le temps qu’elle obtienne une réponse à sa demande de FSL. Elle confirme par ailleurs que madame [L] [Z] a repris les paiements d’une partie de son loyer .

Madame [L] [Z] comparaît en personne assistée par l’UDAF . Elle ne conteste pas le montant de la dette locative. Elle demande toutefois à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme en règlement de l’arriéré. Elle indique avoir déposé une demande de FSL. Elle serait d’accord pour verser 60 euros de plus chaque mois pendant 36 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail enregistré le 6 mai 2025 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , modifié le 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ( modifié le 27 juillet 2023 ) prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois , conformément à l’avis rendu par la cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu''à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

Le bail conclu le 4 février 2022 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 février 2025 pour la somme en principal de 1455,50 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA SFHE Service Contentieux produit un décompte démontrant que madame [L] [Z] reste lui devoir la somme de 2159,13 euros à la date du 16 juillet 2025 .

Madame [L] [Z] sera donc condamnée à verser à La SA SFHE Service Contentieux cette somme de 2159,13 euros à titre provisionnel.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié le 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience, de la reprise des paiements du loyer courant et de la justification de ce qu’un dossier FSL maintien a bien été déposé auprès du département, Madame [L] [Z] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [L] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément à l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens (…).

Madame [L] [Z] , partie perdante, supportera donc la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile , le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui pers son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas , le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée .Il peut , même d’office , pour des raisons tirées des mêmes considérations , dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce , compte tenu des délais accordés et de la situation économique de Madame [L] [Z], il n’y a pas lieu de la condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile , le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 février 2022 entre la SA Société Française des habitations Economiques (SFHE) et madame [L] [Z] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 12] à [Localité 7] sont réunies à la date du 20 avril 2025 ;

CONDAMNONS madame [L] [Z] à verser à la SA SFHE Service Contentieux à titre provisionnel la somme de 2159,13 euros , décompte arrêté au 16 juillet 2025 , au titre des loyers dus ;

AUTORISONS madame [L] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 60 euros qui solderont la dette en principal et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour madame [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SFHE Service Contentieux puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que madame [L] [Z] soit condamnée à verser à la SA SFHE Service Contentieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la SA SFHE Service Contentieux de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS madame [L] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 2 septembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DUFAUT Régis magistrat à titre temporaire et par Madame Emeline DUNAS , greffière.

La greffière : Le magistrat :