COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. RESIDENCE MARALDI JEANNE D’ARC c/ [G] [L], [W] [L]

N° 25/

Du 14 Janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/02793 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P24X

Grosse délivrée à

la SEP GABORIT – SAMMOUR

la SCP MB JUSTITIA

expédition délivrée à

le 14 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatorze Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 janvier 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN-PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEREUR:

[Adresse 10] représenté par son syndic en exercice le Cabinet CLARUS, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]”

[Localité 1]

représentée par Maître Laetitia GABORIT de la SEP GABORIT – SAMMOUR, avocats au barreau de NICE, avocats postulant, Maître Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [G] [L]

C/O HARMONIE COMUNAL, [Adresse 3]

[Localité 1]

précédemment et actuellement au [Adresse 6]

Non représenté

Madame [W] [L]

C/O HARMONIE COMUNAL, [Adresse 3]

[Localité 1]

précédemment et actuellement au [Adresse 6]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [L] et Mme [W] [L] sont propriétaires indivis des lots n 99 et 207 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 5].

Après une première mise en demeure infructueuse de régler les charges datée du 23 octobre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » a vainement mis en demeure M. [G] [L] et Mme [W] [L] de payer la somme de 4.680,93 euros de charges de copropriété dues au 24 avril 2024 par lettre recommandée du 3 juin 2024.

Par acte du 23 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 4] a fait assigner M. [G] [L] et Mme [W] [L] aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à lui payer les sommes suivantes :

4.643,05 euros de charges de copropriété arrêtées au 11 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 23 octobre 2023, 280 euros en remboursement des frais engagés par le syndicat des copropriétaires à la date du 11 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023, date de la mise en demeure,5.500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct causé par le retard de paiement,2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, distraits au profit de Maître Laëtitia Gaborit, avocat, comprenant outre les frais d’hypothèque, du commandement de payer et les droits et émoluments des actes d’huissier de justice, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévus par l’article 90 de la loi n 2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour justifier du principe et du montant de sa créance, les relevés des appels de fonds, les décomptes individuels, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes ou adoptant les budgets prévisionnels ainsi qu’un état récapitulatif et détaillé de sa créance. Il précise que le compte des copropriétaires défendeurs est débiteur depuis le 26 mars 2023, les versements opérés entre le 29 décembre 2023 et le 29 février 2024 s’étant imputés sur la dette la plus ancienne. Il estime qu’il est fondé à réclamer, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 280 euros. Il ajoute que le règlement de copropriété contient, en son article 19, 7°, une clause de solidarité des copropriétaires indivis. Il considère que, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les condamnations devront être assorties des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 23 octobre 2023. Il soutient enfin que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs lui cause un préjudice qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignés par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [G] [L] et Mme [W] [L] n’ont pas constitué avocat, avant la clôture de la procédure ordonnée le 16 octobre 2024, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2024 prorogé au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

1. Sur les charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [G] [L] et Mme [W] [L] sont propriétaires en indivision des lots de copropriété n 99 et 207,le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 février 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 décembre 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025,

les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [G] [L] et Mme [W] [L],une mise en demeure de payer la somme de 4.680,93 euros de charges de copropriété dues au 24 avril 2024 adressée à M. [G] [L] et Mme [W] [L] par lettre du 3 juin 2024,un relevé de compte débiteur de la somme de 4.923,05 euros au 1er juillet 2024 incluant des frais pour un montant total de 280 euros.

Ces pièces permettent au syndicat des copropriétaires « [Adresse 8] » de rapporter la preuve du principe de sa créance de charges arrêtée 11 juillet 2024 et dues depuis le 26 mars 2023 pour un montant de 4.643,05 euros.

Par conséquent et en application de la clause de solidarité contenue par l’article 19, 7° du règlement de copropriété versé aux débats, M. [G] [L] et Mme [W] [L] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » la somme de 4.643,05 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 11 juillet 2024.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024, date de la mise en demeure à laquelle elle était due en totalité.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure » ou de « frais de sommation de payer » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] » sollicite le remboursement de la somme de 280 euros correspondant aux frais suivants :

une mise en demeure de 40 euros le 23 octobre 2023 et de 25 euros le 7 février 2024,frais d’envoi de mise en demeure de 7 euros le 23 octobre 2023 et de 8 euros le 7 février 2024,frais de sommation de payer d’un montant de 200 euros le 24 avril 2024.

Il sera observé que la sommation de payer délivrée le 24 avril 2024 n’est pas versée aux débats pour rapporter la preuve que cet acte a été effectivement signifié aux copropriétaires débiteurs si bien que son coût ne peut être retenu pour ce motif. Sur le fondement des principes rappelés, les frais de la mise en demeure du 23 octobre 2023 d’un total de 47 euros seront en revanche inclus dans les frais nécessaires.

Par conséquent, M. [G] [L] et Mme [W] [L] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » la somme de 47 euros de frais nécessaires, comptes arrêtés au 11 juillet 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024 et jusqu’à parfait règlement.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [G] [L] et Mme [W] [L] s’abstiennent de régler régulièrement leur contribution aux charges et imposent ainsi à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Ils lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant et de l’ancienneté de la dette, à la somme de 300 euros.

M. [G] [L] et Mme [W] [L] seront par conséquent solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » la somme de 300 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [G] [L] et Mme [W] [L] seront condamnés solidairement aux dépens, distraits au profit de Maître Laëtitia Gaborit, avocat, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera précisé que les droits de recouvrement ou d’encaissement ne constituent pas des dépens et ont été prévus comme restant à la charge du créancier de l’exécution sans que le juge puisse y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [G] [L] et Mme [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 4], la somme de 4.643,05 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 11 juillet 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juin 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [L] et Mme [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 4], la somme de 47 euros de frais nécessaires, comptes arrêtés au 11 juillet 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024 et jusqu’à parfait règlement

CONDAMNE solidairement M. [G] [L] et Mme [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 4], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [L] et Mme [W] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 4], la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 4], de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [L] et Mme [W] [L] aux dépens, distraits au profit de Maître Laëtitia Gaborit, Avocat au Barreau de Nice, sur son affirmation de droit dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT