COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat le ronsard c/ [F] [O] [G] épouse [V]

N° 25/

Du 01 Avril 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03007 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PCH3

Grosse délivrée à

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

M^e Antoine VANDELET

expédition délivrée à

le 01 Avril 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du un Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Magistrat rédacteur

Assesseur : Madame Isabelle DEMARBAIX

Assesseur : Madame Diana VALAT

Greffier : Madame Estelle AYADI.

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 1 Avril 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 1 Avril 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

Mme [F] [O] [G] épouse [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [V] et Mme [F] [G] épouse [V] étaient propriétaires indivis des lots numéro n°33 et 76 au sein d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 5] et administré par le syndic Sogea (société de gestion et d’administration d’immeubles).

Par lettre du 5 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » a mis en demeure Mme [F] [R] [N] épouse [V] de payer la somme de 9.772,67 euros de charges de copropriété dues au 5 juin 2023.

Par actes du 3 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » a fait assigner M. [Y] [V] et Mme [F] [G] épouse [V] pour obtenir principalement le règlement d’un solde de charges de 11.408,36 euros dû au 20 juillet 2023.

[Y] [V] est décédé le 20 octobre 2018 selon acte de décès daté du 23 octobre 2018 et communiqué le 7 août 2023 par Mme [E] [B], petite fille des époux [V], à l’étude de commissaires de justice ayant délivré l’assignation.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » conclut au rejet des demandes reconventionnelles et sollicite la condamnation de Mme [F] [G] épouse [V] à lui payer les sommes suivantes :

15.318,90 euros de charges de copropriété arrêtées au 20 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et susceptibles de capitalisation,852 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il explique n’avoir appris le décès de [Y] [V] qu’à l’occasion de la présente instance, raison pour laquelle il l’a fait assigner. Il souligne que ses demandes sont désormais exclusivement dirigées vers Mme [F] [R] [N] épouse [V] en exposant qu’elle est tenue solidairement aux dettes du ménage et qu’il existe une clause de solidarité dans le règlement de copropriété lui permettant d’obtenir le paiement de l’intégralité des charges à l’encontre d’un indivisaire.

Il indique que, bien que Mme [F] [R] [N] épouse [V] ait procédé à quelques paiements, la dette de charges s’est aggravée depuis l’introduction de l’instance pour atteindre la somme principale de 15.318,90 euros au 11 décembre 2024. Il explique que ses tentatives de règlement amiable sont restées vaines malgré l’envoi d’une mise en demeure le 5 juin 2023.

Il indique fonder sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et produire les budgets prévisionnels tels qu’ils ont été adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires. Il soutient que la créance est certaine, liquide et exigible puisqu’aucune annulation d’assemblée générale n’a été entreprise, ce qui rend les comptes définitifs.

Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait également valoir que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil. Il précise que le montant de la dette équivaut à 20% du budget du syndicat et le met donc en grande difficulté pour régler ses fournisseurs au point que la constitution d’un fonds de solidarité a été votée lors de l’assemblée générale du 2 avril 2024.

En réplique aux conclusions adverses, il constate que Mme [F] [G] épouse [V] ne conteste pas la dette principale de charges. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement puisque la dette ne se résorbe pas bien que cette dernière ait effectué quelques versements. Il soutient qu’elle ne serait pas en capacité financière de respecter les délais éventuellement octroyés et que les autres copropriétaires ont dû faire l’avance de sa dette.

Enfin, il soutient qu’il est indispensable d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision puisque qu’il a impérativement besoin de fonds pour faire face à ses dépenses courantes.

Dans ses dernières écritures notifiées le 30 décembre 2024, Mme [F] [R] [N] épouse [V] sollicite :

que toutes les sommes non justifiées visées au décompte et celles inscrites en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 soient expurgées du montant de sa dette,l’octroi d’un délai de règlement de 24 mois pour apurer sa dette,la fixation d’un échéancier en paiement de la dette de charges de copropriété,le rejet de l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ou, en tout cas, la suspension de ses effets pendant le temps des délais de grâce sollicités.

Elle fait valoir qu’il convient de déduire de sa dette les sommes non justifiées telles que les reports « à nouveau » figurant au décompte produit ainsi que les frais de mise en demeure postérieurs à l’assignation alors que les charges courantes sont payées et les factures du syndic correspondant à la transmission du dossier à avocat.

Elle soutient que la récurrence des lettres comminatoires qui lui sont adressées, alors qu’une procédure est pendante, est abusive. Elle conteste également la somme de 225 euros qui apparaît au débit de son compte au titre du « fonds de solidarité dette [V] 2/2 » alors qu’aucune résolution à ce titre n’apparaît dans les procès-verbaux d’assemblée générale de 2022 et 2023.

Elle sollicite, en outre, les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette au regard de ses faibles revenus et de sa situation médicale. Elle précise être placée dans un établissement spécialisé au Portugal, que ses affaires sont gérées par sa petite fille et que l’arriéré de charges s’est aggravé depuis le décès de son époux, [Y] [V]. Elle explique que délai sollicité lui permettra de mettre en place une mesure de protection par la désignation d’un mandataire à la protection des majeurs pour l’aider dans la gestion de ses affaires. Elle rappelle que des versements mensuels de 500 euros ont été instaurés depuis qu’elle bénéficie de l’aide de sa petite fille et qu’un délai de paiement de 24 mois lui permettra de régler intégralement sa dette en plus des charges courantes.

Elle ajoute que ces délais de paiement ne seraient pas de nature à mettre en difficulté les finances du syndicat des copropriétaires à court terme puisqu’un fonds de solidarité a été voté et que chaque copropriétaire sera remboursé au titre des avances émises lorsque la dette sera soldée à l’issue de la période de grâce. Elle fait observer qu’une réduction du budget prévisionnel de 91.000 à 75.000 euros a été votée lors de l’assemblée générale de 2024 en raison de la diminution des charges.

Enfin, elle fait valoir que son état de santé justifie que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée dans l’hypothèse où les délais de grâce sollicités ne seraient pas accordés, puisque lesdits délais suspendent les mesures d’exécution si l’échéancier mis en place par le tribunal est respecté.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 janvier 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » produit :

le relevé de propriété démontrant que [Y] [V] et Mme [F] [R] [N] épouse [V] étaient propriétaires des lots de copropriété n°33 et 76,le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 avril 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2025,

— modifiant à la baisse le budget de l’exercice 2024 de 91.000 à 75.000 euros,

— mettant en place des appels de fonds de solidarité concernant la dette du lot [V],

l’état financier après répartition du 1er avril 2021 au 30 septembre 2023,les appels de fonds, fonds avance et fonds travaux et opérations exceptionnelles adressés à Mme [F] [R] [N] épouse [V],une mise en demeure de payer les charges de copropriété adressée le 5 juin 2023 à Mme [F] [R] [N] épouse [V] pour la somme principale de 9.772,67 euros,un relevé de compte débiteur de la somme de 11.828,36 euros au 20 juillet 2023,un relevé de compte débiteur de la somme de 16.228,58 euros au 15 novembre 2024.

Il ressort des pièces produites que la mise en place d’appels de fonds de solidarité concernant la dette du lot de la défenderesse a été régulièrement votée par l’assemblée générale des copropriétaires le 2 avril 2024.

Dès lors, les contestations de Mme [F] [R] [N] épouse [V] relatives à la somme de 225 euros qui apparaît au débit de son compte au titre du « fonds de solidarité dette [V] 2/2 » sont injustifiées, cette somme ayant été appelée en vertu d’une décision de l’assemblée générale.

Par ailleurs, le solde débiteur mentionné dans le décompte actualisé produit par le syndicat des copropriétaires demandeur fait état d’un solde antérieur d’un montant de 1.139,44 euros intitulé « à nouveaux » qui a été réglée par la remise par la défenderesse d’un chèque d’un montant identique le 1er avril 2021.

Le relevé indique un solde nul au 1er avril 2021, après de paiement si bien que Mme [F] [G] épouse [V] sera déboutée de sa demande visant à la retrancher de la créance réclamée au titre des charges de copropriété.

Néanmoins, le solde débiteur de 16.228,58 euros du compte n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de mise en demeure d’un montant de 60 euros les 5 juin 2023, 29 février 2024, 1er août 2024 et 5 novembre 2024,des frais d’affranchissement de lettre recommandée avec avis de réception d’un montant de 5,66 euros le 20 juin 2023 et d’un montant de 6,09 euros les 11 mars, 8 août et 15 novembre 2024,des frais d’assignation d’un montant de 360 euros le 20 juillet 2023,des frais d’huissier pour la signification de l’assignation d’un montant de 57,68 euros le 3 août 2024,des frais de « lettre comminatoire » d’un montant de 252 euros le 8 novembre 2024.

le tout pour un montant total de 933,61 euros pour une dette de charges et provisions de 15.294,97 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », ou de « remise du dossier » à l’huissier, ou de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Il sera observé qu’en l’espèce, trois mises en demeure ainsi qu’une lettre comminatoire ont été adressées à la défenderesse en 2024 à intervalles réguliers et rapprochés, engendrant ainsi des frais alors que la présente procédure avait été introduite par assignation du 3 août 2023. Compte-tenu de la procédure en cours, les frais facturés par le syndic n’ont pas été nécessaires au recouvrement de la créance alors qu’il entrait dans sa mission de gestion courante.

Par ailleurs, les frais d’assignation sont inclus dans les dépens de la présente décision si bien qu’il n’y a pas lieu de les inclure dans le montant de la créance revendiquée.

Dès lors et par application des principes rappelés, seul le coût de 60 euros de la mise en demeure du 5 juin 2023 et des frais d’affranchissement de 5,66 euros, indispensables pour faire courir les intérêts moratoires, seront retenus comme nécessaires au recouvrement de la créance.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 14.221,19 euros, comptes arrêtés au 15 novembre 2024, que Mme [F] [R] [N] épouse [V] sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 août 2023, capitalisés annuellement dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort du décompte du 11 décembre 2024 fourni que Mme [F] [R] [N] épouse [V] procède à des versements mensuels de 329,36 euros porté à 500 euros depuis le mois d’avril 2024 pour tenter de contenir sa dette de charges, dont le montant peut partiellement s’expliquer par des appels de fonds d’un montant exceptionnel correspondant aux indemnités de licenciement de 36.059,20 euros versées à la gardienne en février et mars 2024, tel qu’indiqué dans la résolution n°16 du procès-verbal d’assemblée générale du 2 avril 2024.

Mme [F] [R] [N] épouse [V] produit un certificat médical du 17 mai 2024 selon lequel elle « n’est pas en pleine possession de ses capacités psychiques et présente des antécédents cliniques de syndrome démentiel » et explique l’aggravation de son arriéré de charges par le décès de son époux qui gérait les affaires communes.

Il apparaît également que depuis que Mme [E] [L] [I], sa petite-fille, gère ses affaires, des versements réguliers ont été mis en place comme en atteste le fait que les appels de fonds soient adressés à « Mme [V] C/O Mme [T] [I] ».

Si les règlements auxquels il a déjà été procédé n’ont pas permis de solder la dette, ces circonstances font toutefois obstacle à ce que la mauvaise foi de cette copropriétaire soit caractérisée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » sera par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive à défaut d’établir que son préjudice est causé par la mauvaise foi de Mme [F] [G] épouse [V].

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement.

Au terme de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [F] [R] [N] épouse [V] produit son avis d’impôt 2023 sur les revenus de 2022 selon lequel son revenu fiscal de référence s’élève à 7.356 euros si bien qu’elle se trouve dans une situation financière difficile.

Nonobstant, il ressort du décompte du 11 décembre 2024 que des versements mensuels réguliers ont été entrepris par sa petite-fille qui gère ses affaires pour régler la dette de charges.

Cette circonstance, ainsi que la volonté de mettre en place une mesure de protection par la désignation d’un mandataire à la protection des majeurs pour aider la Mme [F] [R] [N] épouse [V] dans la gestion de ses affaires, laisse augurer d’une chance sérieuse de règlement de la dette avec le bénéfice d’un délai de grâce de deux années.

Il apparaît également que la constitution du Fonds de solidarité votée par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 2 avril 2024 et la réduction à la baisse du budget de l’exercice 2024 permettent de pallier les difficultés de trésorerie à court terme du syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, compte tenu des efforts réalisés qui rendent sérieuse sa proposition de règlement échelonné, Mme [F] [R] [N] épouse [V] sera autorisée à se libérer de sa dette de charges de copropriété par 24 versements mensuels, le premier devant intervenir avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement puis avant le 5 de chaque mois, les 23 premiers versements mensuels d’un montant de 593 euros et le solde lors de la 24ème mensualité.

Il sera précisé que ces versements échelonnés devront intervenir en sus du paiement des charges courantes et que le défaut de paiement d’une seule mensualité rendra exigible la totalité de la dette.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter puisque des délais de paiement ont été accordés suspendant l’exécution de la condamnation tant que les modalités de règlement sont respectées.

Partie perdante au procès, Mme [F] [R] [N] épouse [V] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [F] [R] [N] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 5] la somme de 14.221,19 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 15 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 août 2023 et jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

ACCORDE à Mme [F] [G] épouse [V] un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette de 14.221,19 euros ;

AUTORISE Mme [F] [R] [N] épouse [V] à s’acquitter de cette somme par 23 versements mensuels de 593 euros, le premier versement devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement puis le 5 de chaque mois, la vingt-quatrième échéance devant correspondre au solde de la dette en principal et intérêts ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, la totalité de la dette restant due sera exigible, sans autre formalité qu’une mise en demeure d’avoir à régler sous huit jours restée infructueuse ;

CONDAMNE Mme [F] [R] [N] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » sis [Adresse 5] la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande tendant à ce que l’exécution provisoire de droit de la présente décision soit écartée ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;

CONDAMNE Mme [F] [R] [N] épouse [V] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT