Tribunal Judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 23 janvier 2025, n° 23/00473

TJ Paris 23 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Modification des facteurs locaux de commercialité
Le tribunal a constaté qu'il n'y avait pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité, rendant la demande de déplafonnement du loyer infondée.
Rejeté
Application de l'indice des loyers commerciaux
Le tribunal a jugé que la fixation du loyer devait se faire selon l'indice des loyers commerciaux, sans tenir compte des prix pratiqués dans le voisinage.
Rejeté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
Le tribunal a rejeté cette demande, considérant que la société THOM NEIGE était la partie perdante.
Accepté
Responsabilité de la partie perdante
Le tribunal a condamné la société THOM NEIGE aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, loyers commerciaux, 23 janv. 2025, n° 23/00473
Numéro(s) :	23/00473
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-François LOUISPhilippe SIMONET
Parties :	S.C.I. SCI THOM NEIGE c/ S.A.R.L. LAETITIA PRESSING

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/00473

N° Portalis 352J-W-B7H-CYZA3

N° MINUTE : 2

Assignation du :

08 Décembre 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI THOM NEIGE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-François LOUIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0452

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LAETITIA PRESSING

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Philippe SIMONET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0293

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Christian GUINAND, Greffier principal lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 04 Novembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 14 mars 2013, la société THOM NEIGE a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société LAETITIA PRESSING des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 12], à l’angle de la [Adresse 14] et de la [Adresse 15], pour une durée de neuf ans du 1er juillet 2011 au 30 juin 2020, l’exercice de l’activité de « BLANCHISSERIE – TEINTURERIE » et un loyer annuel de 7.296 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 15 juillet 2021, la société LAETITIA PRESSING a sollicité de la société THOM NEIGE le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021 et moyennant un loyer réajusté selon l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour du renouvellement.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 14 octobre 2021, la société THOM NEIGE a accepté le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf années, rétroactivement à compter du 1er juillet 2020, et moyennant un loyer annuel fixé à la valeur locative, soit 15.600 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses et conditions du bail précédent demeurant inchangées.

Par lettre en date du 08 septembre 2022, la société THOM NEIGE a notifié à la société LAETITIA PRESSING un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme annuelle de 15.600 euros.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 08 décembre 2022, la société THOM NEIGE a assigné la société LAETITIA PRESSING à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 03 octobre 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— fixé la date de renouvellement du bail au 1er octobre 2021;

— désigné en qualité d’expert M. [G] [H] en lui donnant notamment pour mission de :

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité ;

* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2021 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

* donner son avis sur le montant du loyer plafonné à cette date, suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport le 29 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 04 novembre 2024 à laquelle la société THOM NEIGE et la société LAETITIA PRESSING étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société THOM NEIGE demande au juge des loyers commerciaux de :

« – FIXER le nouveau loyer du bail renouvelé à la somme annuelle 15.600 euros hors taxes et hors charges par an, soit 3.900 euros hors taxes et hors charges par trimestre à terme échu outre 172 euros de provision sur charges par trimestre, à compter du 1er octobre 2021,

— JUGER que toutes les autres conditions du bail resteront inchangées,

Subsidiairement,

— FIXER le nouveau loyer du bail renouvelé à la somme annuelle 12.000 euros hors taxes et hors charges par an, soit 3.000 euros hors taxes et hors charges par trimestre à terme échu outre 172 euros de provision sur charges par trimestre, à compter du 1er octobre 2021,

— JUGER que toutes les autres conditions du bail resteront inchangées,

En tout état de cause,

— ORDONNER l’exécution provisoire, nonobstant appel,

— CONDAMNER la SARL LAETITIA PRESSING à verser à la SCI THOM NEIGE la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SARL LAETITIA PRESSING aux entiers dépens, y compris les frais de l’expertise, s’il y a lieu. »

Sur le fondement des articles L. 145-11, L. 145-33 et R. 145-6 du code de commerce, la société THOM NEIGE soutient qu’au regard de la qualité de l’emplacement, des prestations qu’elle fournit, de la nature des locaux, des charges et obligations incombant au locataire et des activités autorisées et exercées, la valeur locative doit être augmentée. Elle se réfère au rapport d’expertise en faisant valoir que l’expert a mis en évidence la bonne position du local ainsi que l’augmentation du nombre de logements, ce qui selon elle a augmenté la fréquentation du secteur, et les commerces supplémentaires. Elle relève que l’expert a également constaté que les prix couramment pratiqués dans le voisinage sont bien supérieurs à celui du loyer actuel ou même au loyer plafonné retenu et soutient que les prix couramment pratiqués dans le voisinage constituent aussi un critère à prendre en compte pour fixer la valeur locative. Elle considère enfin que s’il n’y avait pas eu une évolution des facteurs locaux de commercialité, les prix pratiqués ne seraient pas aussi élevés par rapport au loyer actuel.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société LAETITIA PRESSING demande au juge des loyers commerciaux de :

« – CONSTATER que Monsieur [G] [H] conclut dans son rapport d’expertise, qu’il n’y a pas de modification notable des facteurs locaux de commercialite et que c’est le principe du plafonnement qui s’applique ;

EN CONSEQUENCE,

— DIRE que le bail commercial des locaux sis a [Adresse 10], entre la SCI THOM NEIGE et la société LAETITIA PRESSING, sera renouvelé à compter du 1er octobre 2021, aux mêmes charges et conditions que le bail commercial du 14 mars 2013, sauf le montant du loyer fixé dans le cadre de la présente procédure ;

— VALIDER le rapport d’expertise de Monsieur [G] [H] en date du 29 avril 2024 ;

— CONSTATER, au vu du rapport d’expertise, que le seul motif de déplafonnement du loyer invoqué par 1e bailleur, n’a pas été validé par l’expert judiciaire qui conclut qu’il n’y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialite des locaux ;

— D’ECARTER en conséquence la demande de déplafonnement du bailleur ;

— FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021, à la somme annuelle de 8.335,77 €/An/Ht/Hc, tel que défini par l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise en date du 29 avril 2024 ;

— DIRE que l’arriéré de loyers ne sera pas soumis à l’application d’un intérêt de retard, depuis le 1er octobre 2021 ;

— REJETER la demande de la SCI THOM NEIGE de voir condamnée la société LAETITIA au paiement de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER la société SCI THOM NEIGE au paiement à la société LAETITIA PRESSING d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER la société SCI THOM NEIGE aux entiers dépens,

— CONDAMNER la société SCI THOM NEIGE à la prise en charge des frais d’expertise. »

La société LAETITIA PRESSING observe, en reprenant l’analyse de l’expert, qu’il ressort du rapport d’expertise qu’il n’y a pas eu, durant le bail expiré, de modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer. Elle en conclut que le loyer doit être fixé en appliquant les indices, soit un loyer annuel de 8.335,77 euros hors taxes et hors charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes figurant au dispositif qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il est acquis qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

Il est rappelé que la modification notable des prix couramment pratiqués dans le voisinage n’est pas susceptible d’entraîner le déplafonnement du loyer. L’article L.145-34 du code de commerce, rappelé ci-dessus, relatif à la modification notable des éléments de la valeur locative ne vise en effet que les éléments 1° à 4° alors que les prix couramment pratiqués dans le voisinage constituent l’élément 5°.

C’est au bailleur qui demande d’écarter le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé afin d’obtenir la fixation du loyer à la valeur locative, de prouver qu’il existe un motif de déplafonnement.

a) Sur la modification des facteurs locaux de commercialité et le déplafonnement du loyer

Les locaux considérés se situent dans le [Localité 3], [Adresse 4], dans un immeuble à l’angle de la [Adresse 14] et de la [Adresse 15], dans le nord de l’arrondissement.

Selon l’expert ces deux voies sont commercialement secondaires car en retrait de la [Adresse 16], laquelles est située à 160 m environ et constitue la rue commerçante du quartier dans laquelle se trouvent commerces indépendants et commerce d’enseignes, et à 250 m de la mairie du [Localité 2] arrondissement et de la station de métro [7].

Après avoir étudié les constructions nouvelles achevées, l’évolution de la population résidente, la fréquentation du métro, les mouvements de commerces et les aménagements urbains, l’expert en conclut que ces éléments ne traduisent pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

S’agissant des constructions neuves, l’expert relève, dans un rayon de 400 m, la construction de 60 logements et de 377 m² de commerces, ce qui, selon lui, est très insuffisant pour constituer un apport notable de clientèle potentielle.

En ce qui concerne l’évolution de la population résidente, l’expert mentionne que les recensements de la population réalisés par l’INSEE mettent en évidence une baisse (- 4,98 %) de la population du 18ème arrondissement ainsi qu’une baisse (- 2,58 %) de la population dans un rayon de 400 m autour des locaux loués.

L’expert relève également que la fréquentation de la station de métro la plus proche des locaux loués, la station [7], a connu une baisse (- 7,98 %) des entrants de 2011 à 2019. Il souligne que l’activité de pressing s’adresse prioritairement à une clientèle locale, laquelle n’emprunte donc pas majoritairement les transports en commun, et que cette station étant éloignée de 250 m des locaux, les voyageurs se répartissent nécessairement sur les artères environnantes.

L’expert expose que les portions qu’il a étudiées des [Adresse 17] et [Adresse 8] n’ont pas connu d’évolution notable de leur commercialité ni de montée en gamme particulière. En outre, elles sont toujours très dominées par des commerces indépendants. Quelques boutiques sont à louer et/ou vacantes. Il précise que la [Adresse 13] est très peu commerçante (sept commerces) et que les quelques boutiques qui s’y trouvent sont espacées et séparées par des immeubles de logements. Il ajoute que dans la [Adresse 15], les commerces sont plus nombreux (vingt-deux commerces dont cinq locaux vides).

Enfin, l’expert indique qu’au cours des années 2019-2020, la Ville de [Localité 9] a fait aménager la [Adresse 15] au profit des piétons et cyclistes, en rendant les piétons prioritaires sur les voitures et vélos et en créant une piste cyclable. Ces aménagements ont cependant été réalisés en fin de bail.

La société THOM NEIGE ne produit aucun élément qui contredirait l’étude de l’expert, notamment en ce qui concerne l’augmentation de la fréquentation du secteur qu’elle invoque en raison de l’augmentation des constructions neuves alors que l’expert a considéré que cette augmentation était trop faible pour générer une clientèle potentielle et notable et que la population résidant dans le secteur a diminué.

En outre, il a été rappelé dans les développements précédents qu’une modification notable des prix couramment pratiqués dans le voisinage n’est pas susceptible d’entraîner le déplafonnement du loyer.

Enfin, il est relevé que si la société THOM NEIGE fait état d’une modification des facteurs locaux de commercialité, elle ne soutient nullement que cette modification est notable et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par la société LAETITIA PRESSING.

Il ressort de ces éléments que la société THOM NEIGE ne rapporte pas la preuve qu’il y a eu, au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité de la société LAETITIA PRESSING.

Le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 ne peut, par conséquent, être déplafonné et doit être fixé selon la variation de l’indice des loyers commerciaux.

b) Sur le loyer plafonné

En application de l’article L. 145-34 du code de commerce, le loyer plafonné au 1er octobre 2021 doit être calculé par application de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, soit :

7.296 euros (loyer initial) x 118,41(dernier indice publié au 1er octobre 2021, soit l’indice du 2ème trimestre 2021) /103,64 (dernier indice publié dix ans et un trimestre plus tôt (durée du bail), soit l’indice du 1er trimestre 2011)

= 8.335,77 euros.

Le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2021 sera donc fixé à la somme de 8.335,77 euros, hors charges et hors taxes.

La société THOM NEIGE ne forme aucune prétention quant aux intérêts.

2- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la société THOM NEIGE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à la société LAETITIA PRESSING la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement, laquelle est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 8.335,77 euros, à compter du 1er octobre 2021, le loyer annuel, hors charges et hors taxes, du bail renouvelé entre la société THOM NEIGE et la société LAETITIA PRESSING pour les locaux situés à [Adresse 11] [Adresse 4] ;

Condamne la société THOM NEIGE aux dépens ;

Condamne la société THOM NEIGE à payer à la société LAETITIA PRESSING la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 9], le 23 janvier 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER