Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 30 octobre 2025, n° 23/04808

TJ Nice 30 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Absence d'information des copropriétaires
La cour a jugé que l'absence d'analyse des solutions éventuelles affectant les parties privatives, qui devait être notifiée pour la validité de la décision, entachait la résolution d'irrégularité.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, M. [E] [H] demande l'annulation de la résolution n°19 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 octobre 2023, relative à la souscription d'un contrat d'individualisation des frais de chauffage. Les questions juridiques posées concernent la validité de cette résolution, notamment l'absence d'information sur les modalités de répartition des charges et le respect des procédures de vote. La Cour d'appel prononce la nullité de la résolution n°19, considérant que l'assemblée n'a pas respecté les exigences d'information prévues par le décret du 17 mars 1967, affectant ainsi la validité de la décision. Le syndicat des copropriétaires est condamné à verser 1.200 euros à M. [E] [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 30 oct. 2025, n° 23/04808
Numéro(s) :	23/04808
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nino PARRAVICINIOlivier TAFANELLI
Parties :	Syndicat de copropriétaires [ Adresse 7 ], son syndic en exercice

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [E] [H] c/ Syndic. de copro. [Adresse 7]

N° 25/

Du 30 Octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/04808 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PMFX

Grosse délivrée à

la SELARL SELARL NINO PARRAVICINI

M^e Olivier TAFANELLI

expédition délivrée à

le 30 Octobre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 30 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Octobre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [E] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 7] prise en la personne de son syndic en exercice, pris lui même en la personne de son Président en exercice

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Nino PARRAVICINI de la SELARL SELARL NINO PARRAVICINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 3] est divisé en deux bâtiments :

— le bâtiment A composé de 29 lots totalisant 2.582 tantièmes sur 5.000 tantièmes, correspondant à 52% des charges générales,

— le bâtiment B composé de 24 lots totalisant 2.418 tantièmes sur 5.000 tantièmes, correspondant à 48% des charges générales.

M. [E] [H] est propriétaire des lots n°6, 73 et 136 dans le bâtiment A de cet ensemble immobilier.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 3 octobre 2023 et a notamment adopté une résolution n°19 relative à la souscription d’un contrat d’individualisation des frais de chauffage.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, M. [E] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 3 octobre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 8 août 2025, M. [E] [H] sollicite l’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 3 octobre 2023 ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle que l’article 10 du règlement de copropriété établit 6 clés de répartition des charges détaillées dans le tableau annexé. Il ajoute que ce règlement définit les parties communes comme celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires et qu’il cite notamment les chaudières et les appareils de chauffage central et de service d’eau chaude.

Il indique que toutes les charges afférentes au chauffage central et au service de l’eau, chaude et froide, à quelque titre que ce soit, même en ce qui concerne le remplacement total ou partiel de l’installation se trouvant à l’intérieur des parties communes, relèvent de la quatrième colonne de répartition des charges qui s’effectue par immeuble.

Il expose que ni la résolution litigieuse ni le contrat de la société concernée joint à la convocation à l’assemblée générale ne donnent la moindre information sur les modalités de prise en compte du nouveau dispositif de comptage et des répartiteurs non posés, en cas d’absence ou d’opposition de l’occupant, dans la répartition des charges de copropriété alors que chacune des chaudières sert à la production d’eau chaude et au chauffage de l’immeuble.

Il fait valoir que les informations prévues pour la validité d’une décision, par l’article 11 – 6° et 14° du décret du 17 mars 1967, n’ont pas été communiquées aux copropriétaires avec la convocation.

Il soutient que les équipements installés antérieurement provoquent déjà de nombreuses contestations quant à la répartition des charges correspondantes. Il suppose que l’origine de ces désaccords provient du fait que les assemblées générales ayant décidé de l’installation de nouveaux équipements, comme les assemblées ultérieures, n’ont pas précisé quelles modifications à la répartition des charges étaient rendues nécessaires par ces nouvelles installations.

Il en déduit que le système d’individualisation des frais de chauffage ne saurait être installé sans que les modalités de prise en compte du nouveau dispositif dans la répartition des charges ne soient décidées simultanément.

Il soutient que le règlement de copropriété répartit la totalité des charges en fonction des tantièmes prédéfinis par celui-ci et que l’installation de répartiteurs de chauffage ayant vocation à prendre en compte les données relevées sur ceux-ci pour répartir les charges est en contradiction avec l’actuel règlement de copropriété qui doit donc être modifié concomitamment à la pose de ces équipements pour rendre applicable la nouvelle répartition des charges qui en résultera. Il souligne que cette modification du règlement de copropriété n’était pas prévue dans la résolution n°19 contestée.

En outre, il fait valoir qu’en violation de l’article 11 14° du décret du 17 mars 1967, aucune analyse des solutions éventuelles n’affectant pas les parties privatives n’était jointe à la convocation à l’assemblée générale alors que la pose de répartiteurs nécessite des travaux d’intérêt collectif dans ces parties privatives.

Il fonde également son action sur l’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 et en déduit que la résolution contestée devait être votée à la majorité de l’article 24, tel qu’indiqué dans la convocation et le procès-verbal de l’assemblée du 3 octobre 2023.

Il précise que dans le cas d’une copropriété à deux immeubles, le syndic doit faire procéder à un seul vote lorsque la majorité des voix concerne l’ensemble des voix de la copropriété et il doit faire procéder à deux votes, un par immeuble, lorsque la majorité se calcule sur l’ensemble des voix de chaque immeuble séparément.

Il explique avoir demandé, lors de l’assemblée, le dédoublement des résolutions n°17 à 19 pour qu’un vote par immeuble soit effectué, et ce en conformité avec le règlement de copropriété et en cohérence avec les calculs de répartition des charges qui sont tous spécifiques à chaque immeuble.

Il estime que l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 était donc applicable et qu’il aurait fallu recourir à deux votes distincts à propos de la résolution litigieuse affectant la répartition des charges communes spéciales alors qu’un seul vote a eu lieu.

Il explique que le syndic a décompté 1.633 tantièmes pour la résolution n°19 en additionnant les tantièmes sur 1.000 prévus à la quatrième colonne pour chaque immeuble. Il précise avoir été crédité de 44 tantièmes correspondant à ses tantièmes d’appartement de la quatrième colonne alors qu’il possède 112 tantièmes de charges générales de copropriété. Il considère que cette pratique fausse le vote puisque chaque bâtiment a été ramené à 1.000 tantièmes alors que le bâtiment A représente 52% des tantièmes de la copropriété. Il en déduit que l’importance du bâtiment A dans le vote a été diminuée au profit du bâtiment B.

Il expose que les résultats d’un vote effectué par immeuble en utilisant les tantièmes appropriés auraient été différents puisque la résolution pour le bâtiment A aurait été rejetée par 490 tantièmes alors que la résolution pour le bâtiment B aurait été adoptée par 388 tantièmes.

Il dément le fait que les résultats contestés aient été confirmés lors de l’assemblée générale du 20 février 2024 puisque lors de celle-ci, la pose de répartiteurs de chauffage a été rejetée pour le bâtiment B alors qu’une telle pose a été adoptée pour l’ensemble de la copropriété lors de l’assemblée générale litigieuse.

Il estime que la résolution n°35 de l’assemblée générale du 20 février 2024 ayant approuvé la pose de répartiteurs pour le bâtiment A n’a pas mis fin au litige puisqu’elle est également contestée. Il soutient également qu’une assemblée ultérieure ne peut rendre licite une résolution irrégulière votée lors de l’assemblée du 3 octobre 2023.

Il réplique qu’en organisant un nouveau vote, le syndicat défendeur a reconnu implicitement que la résolution litigieuse était illicite puisque fondée sur les tantièmes généraux de l’ensemble de la copropriété en rectifiant cette erreur par l’organisation d’un vote par bâtiment comme il l’avait préconisé dans son assignation.

Dans ses dernières écritures notifiées le 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » conclut au débouté et sollicite la condamnation de M. [E] [H] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de la Selarl Parravicini.

Il expose que la résolution litigieuse n’a jamais été mise en œuvre et que la question de la souscription d’un contrat d’individualisation des frais de chauffage a de nouveau été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 20 février 2024 dans le cadre des résolutions 33 à 38. Il fait valoir que les copropriétaires du bâtiment A ont adopté à deux reprises la souscription d’un contrat d’individualisation des frais de chauffage dans la résolution contestée et la résolution confirmative n°35 de l’assemblée générale du 20 février 2024. Il précise que le second vote a été réalisé sur la base des 1.000 tantièmes correspondant uniquement au bâtiment A, conformément au souhait du demandeur, et que le résultat des votes successifs est le même puisque les résolutions ont été adoptées. Il en conclut que la présente procédure est devenue sans objet.

Il rappelle qu’en copropriété, l’installation des appareils permettant l’individualisation des frais de chauffage par un professionnel doit être décidée par l’assemblée générale à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés. Il expose que la résolution litigieuse a été inscrite à l’ordre du jour par le syndic pour éviter les éventuelles sanctions légales prévues en cas de manquement constaté à l’obligation d’individualisation, la copropriété pouvant être amenée à fournir l’ensemble des documents prouvant le respect de la loi ou les raisons justifiant sa dispense dans le délai d’un mois à compter de la réception de la requête.

Il énonce que la sanction pécuniaire par immeuble ne peut excéder 1.500 euros par logement, ce qui représenterait la somme de 79.500 euros, la copropriété étant composée de 53 logements. Il en déduit qu’il était important d’inscrire la question faisant l’objet de la résolution n°19 à l’ordre du jour.

Quant aux modalités de vote, il reconnaît que la résolution contestée relève des dispositions de l’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que les copropriétaires ont bien voté à la majorité de l’article 24 l’autorisation donnée au syndic de signer un contrat d’individualisation des frais de chauffage par le biais de la pose de répartiteurs.

Il estime que le demandeur s’oppose à des dispositions qui s’imposent à la copropriété ainsi qu’à la volonté des copropriétaires du bâtiment A qui n’a pas évolué entre les deux votes.

Enfin, il expose ne pas comprendre le moyen relatif à la prétendue absence d’information des copropriétaires soulevé par le demandeur sur le fondement de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 puisque l’installation du système d’individualisation des charges litigieux n’entraîne pas nécessairement une modification du règlement de copropriété.

La clôture de la procédure est intervenue le 19 août 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 2 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 30 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 3 octobre 2023.

Sur le moyen tiré de l’absence d’information des copropriétaires sur les modalités de prise en compte du nouveau dispositif de comptage dans la répartition des charges de copropriété.

Aux termes de l’article 11 – 6° du décret du 17 mars 1967, sont notamment notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes.

Le 14° du même article ajoute que lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d’intérêt collectif réalisés sur parties privatives, en application du II de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, une analyse des solutions éventuelles n’affectant pas ces parties doit être notifiée au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision.

En l’espèce, il ressort de l’article 3 intitulé « Définition des parties communes » du titre I du règlement de copropriété que les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires comprennent notamment « les chaudières et les appareils de chauffage central et de service d’eau chaude ».

L’article 10 intitulé « Charges générales » du titre II du règlement de copropriété précise que :

« Conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que les valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de cette loi ».

Par ailleurs, il est indiqué qu’un tableau de répartition des charges communes comprenant 6 colonnes est annexé au règlement de copropriété.

Or, « toutes les charges afférentes au chauffage central et au service de l’eau, chaude et froide, à quelque titre que ce soit, même en ce qui concerne le remplacement total ou partiel de l’installation se trouvant à l’intérieur des parties privées » sont réparties conformément à la quatrième colonne, soit sur la base de 1.000 tantièmes pour le bloc A et de 1.000 tantièmes pour le bloc B.

Néanmoins, l’installation d’un équipement permettant l’individualisation des frais de chauffage entraînerait la nécessité de modifier le mode de répartition des charges, celles-ci devant être, au moins en partie, individualisées en tenant compte de la consommation réelle de chaque lot et non plus uniquement des tantièmes de copropriété.

Toutefois, la résolution n°19 contestée ne visait pas à la modification du règlement de copropriété ou de l’état de répartition des charges mais seulement à la souscription d’un contrat si bien que le syndic n’était pas tenu de communiquer avant la tenue de l’assemblée, pour la validité de celle-ci, le projet de modification du règlement de copropriété ou de l’état de répartition des charges.

En outre, aucune disposition légale n’impose que les modalités de prise en compte du nouveau dispositif d’individualisation des frais de chauffage soient votées simultanément à l’autorisation donnée par l’assemblée générale pour l’installation d’un tel dispositif.

Dès lors, la présente situation ne relève pas des dispositions de l’article 11 6° du décret du 17 mars 1967.

Cependant, la pose de répartiteurs de frais de chauffage fait partie de la liste limitative des travaux d’intérêt collectif réalisés sur parties privatives comprenant :

Les travaux d’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur comprenant, le cas échéant, l’installation de systèmes d’occultation extérieurs ;

La pose ou du remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid (robinets thermostatiques par exemple) ;

L’équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ;

La mise en place d’équipements de comptage des quantités d’énergies consommées (compteur d’énergie thermique, répartiteur de frais de chauffage…).

Cette notion renvoie aux travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre qui peuvent être imposés à un copropriétaire dans ses parties privatives afin de faciliter la rénovation énergétique des bâtiments en copropriété.

L’article 11 -14° du décret du 17 mars 1967 est donc applicable à la résolution n°19 litigieuse visant à ce que l’assemblée générale du 3 octobre 2023 se prononce sur la souscription d’un contrat relatif à l’individualisation des frais de chauffage, soit des travaux d’intérêt collectif réalisés sur parties privatives.

En effet, cette individualisation nécessite la pose d’appareils de comptage sur tous les chauffages équipant les lots privatifs de la copropriété.

Or, une analyse des solutions éventuelles n’affectant pas les parties privatives n’a pas été notifiée au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 octobre 2023, affectant ainsi la validité de la décision.

Par conséquent, la nullité de la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » du 3 octobre 2023 sera prononcée sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par M. [E] [H].

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer à M. [E] [H] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution n°19 de l’assemblée générale de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 3] du 3 octobre 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 3] à payer à M. [E] [H] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 3] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 3] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT