REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

N° RG 25/00146 – N° Portalis DBWH-W-B7J-[Localité 8]

N° minute : 25/00233

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [R] [D] [C]

né le 21 Janvier 1971 à [Localité 9] (TOGO)

demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [J] [W]

née le 13 Janvier 1973 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 17 Avril 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025

copies délivrées le 05 JUIN 2025 à :

[Localité 7]

Monsieur [R] [D] [C]

Madame [J] [W]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 JUIN 2025 à :

[Localité 7]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 01er mars 2024, [Localité 6] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [C] et à Madame [J] [W] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 2] à [Localité 10] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 533,61 euros, provision sur charges incluse.

Suivant acte sous seing privé du 10 avril 2024, [Localité 5] BOURG HABITAT a également consenti un contrat de location à Monsieur [R] [C] et Madame [J] [W] portant sur une aire de stationnement située [Adresse 11] à [Localité 10] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 56,17 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 14 octobre 2024, [Localité 7] a fait commandement à Monsieur [R] [C] et Madame [J] [W] d’avoir à payer la somme en principal de 1.696,83 euros et visant les clauses résolutoires des baux du logement et de l’aire de stationnement.

Par acte délivré par commissaire de justice du 13 février 2025, dénoncé le même jour à la Préfecture de l’Ain par voie électronique, GRAND BOURG HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [C] et Madame [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation des baux du logement et de l’aire de stationnement, par l’effet des clauses résolutoires,

— l’expulsion sans délai des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire des défendeurs :

— au paiement de la somme de 3.630,39 euros au titre des loyers échus à fin décembre 2024, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 avril 2025, [Localité 7], représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 4.139,92 euros arrêtée au 28 février 2025. Il a précisé qu’aucun versement n’avait été effectué depuis mai 2024.

En défense, Monsieur [R] [C] et Madame [J] [W], comparant tous deux en personne, n’ont contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative. Ils ont indiqué vouloir obtenir un logement plus petit, qui seul leur permettrait de commencer à rembourser leur dette.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 juin 2025.

Par courrier reçu au tribunal le 17 avril 2025, les défendeurs ont exposé leur situation financière et personnelle.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 13 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 7] justifie avoir saisi le 26 septembre 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et le 18 novembre 2024 la caisse d’allocations familiales, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation des baux et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, les contrats de baux du logement et de l’aire de stationnement conclus entre les parties contiennent tous deux une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré par commissaire de justice le 14 octobre 2024, [Localité 7] a fait commandement à Monsieur [R] [C] et Madame [J] [W] d’avoir à payer la somme en principal de 1.696,83 euros. Ce commandement, délivré à tous deux en étude, reproduit deux clauses résolutoires précisant que les locataires disposent d’un délai de deux mois et non de six semaines pour apurer leur dette locative.

Ce faisant, les locataires ont donc pu légitimement croire qu’ils disposaient d’un délai de deux mois et non de six semaines pour apurer leur dette locative après le commandement de payer. Ainsi, il doit être fait application du délai ancien de deux mois, plus favorable aux locataires.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets des clauses résolutoires.

Il y a donc lieu de constater la résiliation des baux du logement et de l’aire de stationnement par l’effet des clauses résolutoires y étant insérées, acquise au 15 décembre 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [R] [C] et Madame [J] [W] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 15 décembre 2024. Il convient de réparer ce dommage et de condamner les défendeurs à payer à [Localité 7] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels augmentés des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation des baux du logement et de l’aire de stationnement.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.Le contrat de bail du logement stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges. En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les locataires se maintenant tous les deux dans les lieux, ils sont tenus in solidum aux indemnités d’occupation en application du principe selon lequel chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail du logement signé le 01er mars 2024, le contrat de location de l’aire de stationnement signé le 10 avril 2024 et un dernier décompte faisant état à la date du 14 avril 2025 d’une dette de 4.139,92 euros.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [C] et Madame [J] [W] à payer à [Localité 6] HABITAT la somme de 4.139,92 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 14 avril 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans les contrats du logement et de l’aire de stationnement.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [C] et Madame [J] [W] ont expliqué avoir tous deux d’importants problèmes de santé ; Monsieur est en invalidité et perçoit 262 euros par trimestre, Madame perçoit 900 euros d’indemnités chomage.

Toutefois, Monsieur [R] [C] et Madame [J] [W] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Plus encore, malgré le fait qu’ils perçoivent toujours leur aide au logement (APL), ils n’ont été en mesure de faire aucun versement depuis le mois d’avril 2024. Ils ne sont pas plus en capacité, pour le moment et au vu de leur loyer (important, s’agissant d’un T3) de formuler une proposition d’apurement et donc de solliciter des délais de paiement qu’ils pourraient respecter.

Il ne peut donc pas leur être accordé ici de délais de paiement, qui suspendraient les effets de la clause résolutoire.

Il sera rappelé ici qu’ils souhaitent obtenir de leur bailleur un logement plus petit et qu’ils ont accepté une mesure d’aide au budget.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [R] [C] et Madame [J] [W] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 14 octobre 2024.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 7] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, les locataires devant concentrer leurs efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 01er mars 2024 conclu entre [Localité 7] d’une part et Monsieur [R] [C] et Madame [J] [W] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 2] à [Localité 10] (01) sont réunies au 15 décembre 2024,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 10 avril 2024 conclu entre [Localité 7] d’une part et Monsieur [R] [C] et Madame [J] [W] d’autre part, et portant sur une aire de stationnement située [Adresse 11] à [Localité 10] (01) sont réunies au 15 décembre 2024,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu’à défaut par Monsieur [R] [C] et par Madame [J] [W] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

Condamne in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [J] [W] à payer à [Localité 7] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels révisés augmentés des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation des baux et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne solidairement Monsieur [R] [C] et Madame [J] [W] à payer à [Localité 7] la somme de 4.139,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 avril 2025, échéance du mois de février 2025 incluse,

Dit n’y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [J] [W] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 14 octobre 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,