TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/02389 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2YK5

Minute : 25/840

OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : Me [C], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [E] [Y]

Monsieur [L] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 04 Juillet 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [Y],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Monsieur [L] [Y],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 mars 1981, l’OPH de la SEINE-SAINT-DENIS a donné à bail à Monsieur [S] [Y] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Par délibération du conseil d’administration du 22 mars 2016, l’OPH de la SEINE-SAINT-DENIS a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEINE-SAINT-DENIS HABITAT.

Monsieur [S] [Y] est décédé le 10 octobre 2021.

Selon avenant au contrat en date du 30 décembre 2021, le contrat de location a été transféré à Madame [Z] [Y].

Madame [Z] [Y] est décédée le 26 mai 2022.

Par lettre du 8 août 2022, Monsieur [L] [Y] a demandé le transfert du bail.

L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a demandé des pièces complémentaires par lettre du 3 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS-HABITAT a fait signifier à Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS-HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] aux fins de :

ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,condamner in solidum Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] au paiement :de la somme de 14375,41 euros au titre de l’indemnité d’occupation due au mois de septembre 2024,d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, perçues dans les mêmes conditions que si le bail s’était poursuivi et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’octobre 2024, dont le montant est actuellement de 784,85 euros, charges comprises, supprimer le délai de deux mois conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,les condamner in solidum au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 28 avril 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS-HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 19040,53 euros arrêtée au 23 avril 2025.

L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT explique qu’au décès de la locataire, Monsieur [L] [Y] et Monsieur [E] [Y] ses fils, qui avaient demandé le transfert du contrat, se sont maintenus dans le logement alors que le bénéfice du transfert a été refusé, à défaut de justifier des conditions pour bénéficier du transfert de bail selon l’article 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y], régulièrement assignés, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de constat de résiliation du bail :

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré à certaines personnes, notamment aux descendants, aux ascendants, au concubin ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Il appartient à la personne qui entend se prévaloir du transfert du bail de rapporter la preuve, par tous moyens, de sa qualité et qu’il vivait depuis au moins un an dans les lieux loués au décès du locataire.

Selon l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 14 de la loi est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, il apparaît que Madame [Z] [Y], le locataire est décédée le 26 mai 2022.

Il ressort des pièces communiquées, que d’une part, Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] occupent le logement.

Monsieur [L] [Y] a sollicité le transfert du bail après le décès de sa mère, Madame [Z] [Y].

Toutefois, celui-ci ne démontre pas qu’il remplit les conditions légales pour bénéficier du transfert du contrat. Il n’a communiqué aucune pièce à l’appui de sa demande, malgré demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT.

Il en va de même pour Monsieur [E] [Y], dont l’occupation est établie selon ses déclarations faites au commissaire de justice lors de la sommation interpellative du 10 mai 2024.

Dès lors, à défaut de transfert du contrat à Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y], il convient de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du décès de la locataire soit le 26 mai 2022.

En l’absence de tout lien contractuel avec l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] qui n’ont pas restitué le logement, malgré sommation, sont occupants sans droit ni titre.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les occupants à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation :

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y]:

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 mai 2022, Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, somme permettant de réparer le préjudice du bailleur.

L’occupation de Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] est établie depuis le décès le 26 mai 2022.

Tous deux à l’origine du même préjudice, ils sont obligés in solidum à sa réparation.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] au paiement de l’indemnité d’occupation depuis le 26 mai 2022 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les sommes dues au titre des indemnités d’occupation :

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail et du décompte de la créance actualisé que l’OPH SEINE-SAINT-DENIS-HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire les sommes dues au jour du décès le 26 mai 2022, échéance de mai incluse à hauteur de 1455,56 euros.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS-HABITAT la somme de 17584,97 euros, au titre des sommes dues au 23 avril 2025 échéance de mars incluse.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] in solidum aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS-HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS-HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 2 mars 1981 entre l’OPH SEINE-SAINT-DENIS-HABITAT d’une part, et Madame [Z] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], par le décès de la locataire à compter du 26 mai 2022,

DIT que Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] sont occupants sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] à compter du 26 mai 2022, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS-HABITAT la somme de 17584,97 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 23 avril 2025 échéance de mars incluse,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS-HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance d’avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS-HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [Y] et Monsieur [L] [Y] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT