COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/02265 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QDN2

Du 27 Février 2025

MINUTE N°25/0074

Affaire : Syndic. de copro. LES MUSES DE CESSOLE

c/ [D]

Grosse(s) délivrée(s)

àMaître Maxime ROUILLOT

Expédition(s) délivrée(s)

à Madame [S] [V] [Z] [X] [D]

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 11 Décembre 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. LES MUSES DE CESSOLE, sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice la SAS CROUZET & BREIL

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Madame [S] [V] [Z] [X] [D]

née le 13 Mai 1963 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 16 Janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 Février 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [D] est propriétaire des lots n° 91 et 100 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MUSES DE CESSOLE a, par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, fait assigner Madame [S] [D] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

2808,80 euros au titre des charges et provisions échues au 26 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation66,76 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er mars 2025 (2ème trimestre exercice du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025)66,76 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er juin 2025 (3ème trimestre exercice du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025)66,76 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er septembre 2025 (4ème trimestre exercice du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025)300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileaux dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement

A l’audience du 16 janvier 2025, il a maintenu ses demandes.

Madame [S] [D], régulièrement assignée par acte déposé en l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Madame [S] [D] est propriétaire des lots n° 91 et 100 dépendants de l’immeuble LES MUSES DE CESSOLE.

Selon procès-verbal de carence en date du 28 octobre 2024, la demande en justice, qui tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, a été précédée d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, en vain.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 23 avril 2021, 26 avril 2022, 24 mai 2023 et 30 mai 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices arrêtés au 30 novembre 2020, au 30 novembre 2021, du 1er décembre 2021 au 30 novembre 2022 et du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Madame [S] [D] pour la période concernée, des lettres de rappel des 31 mars 2021 et 31 mai 2021 et des mises en demeure des 14 décembre 2023 et 9 août 2024 envoyées par lettres recommandées avec avis de réception non réclamés, portant respectivement sur les sommes de 2677,72 euros et 2144,28 euros, lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 26 novembre 2024 que Madame [S] [D] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de 1368,80 euros, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant, et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er mars au 30 novembre 2025 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Madame [S] [D] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 1368,80 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er décembre 2024 et des sommes de 66,76 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er mars 2025 (2ème trimestre exercice du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025) ; 66,76 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er juin 2025 (3ème trimestre exercice du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025) ; 66,76 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er septembre 2025 (4ème trimestre exercice du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025) qui sont devenues exigibles soit la somme de 200.28 euros.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1368.80 euros et de la somme de 200.28 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles du 2ème, 3eme et 4eme trimestre de l’exercice du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a demandé à Madame [S] [D] de régler les charges et provisions échues par lettres des 31 mars 2021 et 31 mai 2021 puis lui a adressé des mises en demeure des 14 décembre 2023 et 9 août 2024.

Les frais afférents à ces lettres de rappel et de mise en demeure respectivement de 59 euros, 59 euros, 120 euros et 120 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement des sommes de 120 euros, 68 euros, 68 euros, 68 euros et 379 euros formée à ce titre sera rejetée.

Enfin, les frais d’assignation de 379 euros relèvent des dépens.

Madame [S] [D] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 358 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Madame [S] [D] est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis de nombreux mois, Madame [S] [D] commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MUSES DE CESSOLE la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MUSES DE CESSOLE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [S] [D], qui succombe, sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ou dernier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Madame [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MUSES DE CESSOLE, la somme de 1368,80 euros au titre des charges et provisions échues au 1er décembre 2024, outre la somme de 358 euros au titre des frais nécessaires, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MUSES DE CESSOLE, la somme de 200.28 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles du 2ème, 3eme et 4eme trimestre de l’exercice du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.;

CONDAMNE Madame [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MUSES DE CESSOLE la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MUSES DE CESSOLE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [D] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes du commissaire de justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MUSES DE CESSOLE du surplus de ses demandes;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT