Minute n° 2025 / 26

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Janvier 2025

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DEMANDERESSE :

S.C. FONCIERE DI 01/2007

21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Pierre-Thomas CHEVREUIL, avocat au barreau de NANTES,

substituée par Maître Amélie TESSIER, avocate au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [W]

Appartement 403 Etage 4

12 Rue Félix Faure

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 novembre 2024

date des débats : 07 novembre 2024

délibéré au : 16 janvier 2025

RG N° N° RG 24/01608 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NAIJ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Pierre-Thomas CHEVREUIL

CCC à Madame [M] [W] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 23 avril 2019, la SCI FONCIERE DI 01/2007, représentée par son mandataire la SERGIC, a donné à bail à Madame [M] [W] un local à usage d’habitation porte 403 au quatrième étage sis 12 rue Félix Faure à Nantes (44000) et ses accessoires, moyennant le paiement d’un loyer de 468.53 euros, avec accessoires, outre une provision sur charges de 58 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer.

Par acte du premier mars 2024, la locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 14 mai 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2007 a assigné Madame [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater à titre principal la résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire ;

— ordonner son expulsion immédiate des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— condamner la locataire à lui payer les sommes suivantes :

—  4 213.67 euros représentant les loyers échus et impayés ainsi qu’aux provisions sur charges dus au premier avril 2024 ;

574.62 euros par mois au titre des loyers et charges de l’appartement et ses accessoires du 1er mai 2024 jusqu’à la libération complète des lieux et remise de clés, outre des intérêts au taux légal avec capitalisation courant sur chacun des loyers en retard de leur date d’exigibilité jusqu’à leur paiement ;

-1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 7 novembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance précisant qu’il s’agit d’une acquisition de la clause résolutoire et que sa créance s’élève à la somme de 3 363.97 euros au 3 novembre 2024. Elle s’est opposée à la demande de délais de paiement formulées en défense.

Régulièrement assigné à étude, Madame [M] [W] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges. Elle a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir environ 2 000 euros dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et connaître des difficultés de couple et de santé.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de l’intéressée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-II de la loi du la loi du 6 juillet 1989 modifiée prévoit que « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) »

L’article 24-III dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 16 mai 2024 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

La CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 6 mars 2024.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article 4 des conditions générales du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 1er mars 2024 , la SCI FONCIERE DI 01/2007 a fait délivrer à Madame [M] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 780.69€, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, au titre des loyers et charges, lequel stipule expressément le délai de deux mois.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois par la locataire, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 mai 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [W] et de tout occupant de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution permettant de supprimer le délai de deux mois.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 2 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et condamner l’occupant à son paiement avec intérêts au taux légal et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [M] [W] reconnaît le principe de la dette. Elle explique qu’elle va formuler une demande d’aide auprès de son employeur pour régler la dette, sans être en mesure d’en justifier.

Il ressort du décompte que le solde est débiteur de la somme de 3 363.97 € au 5 novembre 2024, échéance d’octobre incluse. Il convient cependant de déduire la somme de 297 euros correspondant aux dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 3 066.97 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [M] [W] au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente en l’absence de demande précise.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter du prononcé de la présente également, dans les conditions fixées à l’article1 343-2 du code civil.

Il convient de rappeler que toute somme versée viendra en déduction de la somme fixée.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Madame [M] [W]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Madame [M] [W] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 100 euros. Le bailleur refuse cette proposition.

Madame [M] [W] ne s’est pas présentée aux rendez-vous propose afin d’établir le diagnostic social et financier, de sorte que le tribunal a peu d’éléments pour apprécier sa situation. Il ressort du décompte Madame [M] [W] a réglé la somme de 600 euros suite au commandement de payer. Une somme de 4 000 euros a été virée par Malakoff Humanis le 4 septembre 2024. Depuis lors, aucun versement n’a été effectué.

Dès lors que le paiement intégral du loyer n’a pas été repris au jour de l’audience au plus tard, la demande de la défenderesse ne peut aboutir.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Madame [M] [W].

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [M] [W], qui succombe, supportera les dépens, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. Madame [M] [W] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 23 avril 2019 entre la SCI FONCIERE DI 01/2007 et Madame [M] [W] portant sur un local à usage d’habitation porte 403 au quatrième étage sis 12 rue Félix Faure à Nantes (44000) et ses accessoires, à compter du 2 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [M] [W] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 mai 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, et de ses annexes, qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNE Madame [M] [W] à son paiement à compter de l’échéance de novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal ;

CONDAMNE Madame [M] [W] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2007 la somme de 3 066.97 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtée au 5 novembre 2024, terme d’octobre inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ;

DIT que la capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter du prononcé de la présente également ;

CONDAMNE Madame [M] [W] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2007 la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [M] [W] aux dépens ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le Département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA