COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [W] [Z] c/ S.A.R.L. TO. LO

MINUTE N° 25/

Du 25 Mars 2025

3ème Chambre civile

N° RG 22/04633 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OSHB

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt cinq Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 25 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Mars 2025 , signé par Corinne GILIS, Président, assisté de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

, M^e Nicolas MATTEI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDEUR:

Monsieur [W] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 7][K] – ITALIE

représenté par M^e Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.A.R.L. TO. LO Enseigne “AGENCE PROVENCALE”

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Célia SUSINI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte daté du 14 avril 2014, [G] [S] a donné à bail à la SARL TOLO un local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant la somme de 800 euros mensuel outre la somme de 450 euros au titre des charges annuelles.

Le dit bail a été conclu pour une durée de 9 années commençant à courir le 14 avril 2014 pour se terminer le 31 mars 2023.

Par acte authentique du 7 juillet 2014, [W] [Z] a acquis le dit local et a été subrogé dans les droits de [G] [S].

A compter du mois de juin 2021, la SARL TOLO a rencontré des difficultés financières l’empêchant d’honorer ses loyers.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 mai 2022, [W] [Z] a fait délivrer à la SARL TOLO un commandement de payer la somme de 9.450 euros en raison de la dette locative en principal et des charges, arrêtées au mois de mars 2022.

Par courrier daté du 8 juillet 2022, la SARL TOLO faisait part de sa volonté de résorber sa dette locative et sollicitait à cet effet un échéancier.

Le 7 septembre 2022, un congés commercial portant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction a été signifié à la SARL TOLO.

Par courrier daté du 15 septembre 2022 [W] [Z] par l’intermédiaire de son conseil indiquait son refus de l’étalement de la dette locative, l’abandon des sommes invoquées au titre des charges annuelles et sollicitait un justificatif de l’assurance obligatoire du local.

Par courrier officiel du 20 octobre 2022, le Conseil de la société TOLO transmettait l’attestation d’assurance.

Le 20 décembre 2022, une dénonciation de saisie conservatoire de créances a été signifiée à la société TOLO.

Le 6 janvier 2023, une dénonce de dépôt d’une inscription de nantissement judiciaire provisoire lui était également signifiée.

C’est dans ce contexte que par acte de Commissaire de justice signifié le 24 novembre 2022, [W] [Z] a assigné la SARL TOLO devant le Tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir: – Prononcer la résiliation du bail du 14 avril 2014,

— Condamner la SARL TOLO à lui verser la somme de 14.250 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 30 novembre 2022,

— Fixer une indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 800 euros,

— Obtenir le versement de la somme de 4.800 euros à titre de dommages et intérêts,

— Ordonner l’expulsion de la SARL TOLO,

— Autoriser le transport éventuel des meubles et objets de la SARL TOLO a ses frais en tout endroit de son choix,

— Condamner la SARL TOLO au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil, outre les entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2024, la SARL TOLO demande au Tribunal de :

— Juger que le bail commercial en date du 14 avril 2014 ne comporte pas de clause résolutoire; – Juger l’absence d’un manquement grave et répété dans le paiement des loyers par la société TOLO;

— Juger que la société TOLO a repris le paiement des loyers;

— Juger que rien ne justifie la résolution du Bail commercial en date du 14 avril 2014;

— Juger l’absence de production d’un décompte précis et la nullité du commandement délivré; – Juger que les loyers impayés s’élèvent à la somme de 9.600 euros tenant compte du paiement de 1.600 euros du 10.11.2021 et de 800 euros du 21.03.2022;

— Juger que [W] [Z] a renoncé au paiement des charges;

— Juger que [W] [Z] ne justifie pas le montant des charges imputables à la société TOLO;

— Accorder un délai de 24 mois à la société TOLO pour s’acquitter des loyers et charges dus à

[W] [Z] à compter de la signification de la décision à intervenir;

A titre infiniment subsidiaire, en cas de résiliation du Bail commercial,

— Ordonner la suspension, durant ces délais de paiement, de la résiliation du bail commercial;

— Accorder un délai de 24 mois à la société TOLO pour s’acquitter des loyers et charges dus à

[W] [Z] à compter de la signification de la décision à intervenir;

A titre reconventionnel,

— Juger que [W] [Z] est de mauvaise foi;

— Condamner [W] [Z] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dommages

et intérêts pour procédure abusive;

En tout état de cause,

— Débouter [W] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

— Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir en cas de résiliation judiciaire du bail;

— Condamner [W] [Z] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile.

— Condamner [W] [Z] aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voix électronique le 18 décembre 2024, [W] [Z] demande au Tribunal de :

— Le juger recevable en ses demandes;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire;

— Prononcer la résolution du bail commercial du 14 avril 2014 ;

— Condamner la SARL TOLO au paiement de la somme de 12.000 euros au titre des loyers impayés (arrêtés au mois de novembre 2023) ;

— Condamner la SARL TOLO au paiement de la somme de 349 euros au titre des Charges impayées (2019 – 2023) ;

— Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SARL TOLO jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que tout occupant de son chef à la somme mensuelle de 800 euros, à compter du prononcé de la décision à intervenir et l’y condamner en tant que de besoin ;

— Condamner la SARL TOLO au paiement de la somme de 4.800 euros, équivalente à six (6) mois de Loyers commerciaux, à titre de légitimes dommages et intérêts destinés à compenser le préjudice nécessairement subi par le Bailleur;

En tout état de cause :

— Débouter la SARL TOLO de l’ensemble de ses demandes, droits, fins et prétentions ;

— Ordonner l’expulsion par Huissier de Justice de la SARL TOLO, ainsi que tout occupant de son chef, du local commercial que la société occupe situé à [Adresse 11] et ce, avec le concours de la [Localité 8] publique et l’assistance d’un Serrurier en tant que de besoin;

— l’autoriser à procéder au transport éventuel des meubles et objets mobiliers de la SARL TOLO en tout endroit de son choix, aux risques et périls de l’Expulsée, et à ses frais ;

— Condamner la SARL TOLO au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la SARL TOLO aux entiers frais et Dépens de l’instance en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, en ce compris le coût total des Actes délivrés par Huissier de Justice (Commandement du 24 mai 2022 et Assignation).

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties, en application de l’article 455 du Code de procédure civile

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2024, avec effet au 18 décembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 7 janvier 2025 , mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité du commandement de payer

La SARL TOLO soulève la nullité du commandement de payer signifié le 24 mai 2022 en ce qu’il ne comporte pas un décompte précis des sommes réclamées; que cette absence d’information est inévitablement de nature à créer la confusion dans l’esprit du destinataire du commandement de payer et des erreurs préjudiciables puisque selon elle il n’a pas été pris en compte des versements effectués, soient les sommes de 1600 € le 10 novembre 2021 et 800 € le 21 mars 2022; le commandement vise donc à tort la somme de 9450 € au titre de la dette locative.

[W] [Z] s’oppose à cette demande. Il soutient que le règlement du 21 mars 2022 a bien été pris en compte au titre du règlement du loyer du mois de juillet 2021 et que le règlement du 10 novembre 2021 n’a jamais été réalisé; il ne répond pas sur l’absence d’un décompte précis joint au commandement de payer, arguant qu’en toute hypothèse la SARL TOLO ne conteste aucunement être débitrice de plusieurs loyers et charges impayées depuis 2021.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 24 mai 2022 comporte les mentions suivantes : “cause de la créance : loyers impayés selon décompte ci-après :

–7 mois de loyers à 800 € soit 5600 €

–450 € au titre des charges annuelles qui n’ont jamais été réglées dans la limite de cinq années, compte tenu de la prescription soit: 2250 €

–total: 7850 €

Il faut y ajouter les loyers des mois de :

–février 2022 et mars 2022: 1600 € (800x 2)

Total général : 9450 compte arrêté à mars 2022"

Ces mentions ne correspondent pas à un décompte précis indiquant le détail des sommes réclamées notamment en ne précisant pas de façon suffisamment explicite les dates d’échéances des sommes réclamées pour permettre à la défenderesse d’en vérifier le bien-fondé.

Dès lors, ledit commandement de payer sera déclaré privé d’effet.

Sur la demande de résiliation judiciaire

[W] [Z] sollicite la résiliation judiciaire du bail; il précise qu’une reprise du paiement du loyer à compter de janvier 2023 ne laisse aucun doute sur l’opportunisme d’un tel règlement intervenu suite à l’assignation, mais qu’en toute hypothèse l’arriéré qui subsiste est particulièrement important et non acceptable.

La SARL TOLO ne conteste pas avoir irrégulièrement réglé les loyers en raison de difficultés de trésorerie à compter du mois de juin 2021 mais reproche à [W] [Z] d’avoir refusé ses demandes d’échelonnement; cependant elle soutient que depuis le mois de janvier 2023 elle règle les loyers, reconnaissant seulement devoir la somme de 9600 € au titre de l’arriéré; s’agissant des charges elle soutient que le demandeur a officiellement renoncé à les lui réclamer par courrier du 15 septembre 2022 de sorte qu’elle ne comprend pas la demande faite à ce titre devant la juridiction.

Selon l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail au terme convenu.

Selon l’article 1224 du Code civil, la résiliation d’un contrat peut être prononcée par une décision de justice si le manquement d’une des parties est suffisamment grave pour compromettre la poursuite des relations contractuelles.

[W] [Z] soutient que la SARL TOLO est redevable de la somme de 12 349 € selon décompte produit aux débats (pièce numéro 13) qui n’est pas utilement contesté par la défenderesse. En effet, celle-ci ne conteste pas ne pas avoir réglé les loyers du mois de septembre 2021 à novembre 2022 inclus soit 15 mois non réglés à 800 €; cela fait bien une dette locative à hauteur de 12 000 €.

Au surplus, il est bien évident que [W] [Z] ne renonçait au paiement des charges que dans l’hypothèse où les parties trouvaient un accord transactionnel, ce qui n’a pas été le cas; or, celui-ci produit les comptes de la copropriété pour la période de 2019 à 2023 ce qui justifie qu’il réclame le règlement des charges à hauteur de 349 €.

Ainsi, force est de constater que les sommes de 12 000 € et de 349 € sont justifiées au regard des éléments produits aux débats.

Au demeurant, il résulte des écritures et pièces produites par la SARL TOLO que si elle s’acquitte depuis 2023 des loyers, ce règlement reste irrégulier et intervient à des dates qui varient, alors que le bail prévoit un réglement le premier de chaque mois; mais aussi et surtout l’on constate concernant les loyers d’avril 2023 et de mai 2023 qu’ils ont été réglés ensemble le 25 mai 2023 de sorte que non seulement le terme convenu était très largement dépassé mais qu’en outre le mois d’avril n’était pas réglé à la fin du mois suivant.

Dès lors, la persistance et l’importance des impayés contribuant à l’accumulation de la dette locative (12 000 €), au regard du montant du loyer contractuel (800 €), caractérise un manquement grave et réitéré de la SARL TOLO à l’obligation de paiement de ses loyers au terme convenu au bail.

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la SARL TOLO à compter du présent jugement, ainsi que son expulsion et celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Notamment, le concours de la force publique et d’un serrurier sera accordé et [W] [Z] sera autorisé à procéder au transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les locaux susvisés en tout endroit de son choix, aux risques et périls de l’expulsée et à ses frais.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Comme relevé précédemment, [W] [Z] justifie du montant de la dette locative. Dans ces conditions, la SARL TOLO sera condamnée à lui payer la somme de 12 000 € au titre des loyers impayés de septembre 2021 à novembre 2022 inclus et la somme de 349 € au titre des charges impayées pour la période de 2019 à 2023.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

La SARL TOLO sera condamnée à payer une indemnité d’occupation à [W] [Z] équivalente au montant du loyer soit la somme de 800 € par mois à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés où l’expulsion.

Sur la demande de dommages-intérêts

[W] [Z] sollicite la somme de 4800 € équivalente à six mois de loyers, à titre de dommages-intérêts destinés à compenser le préjudice “nécessairement subi”; il convient toutefois de rappeler que les dommages-intérêts éventuellement dus aux créanciers viennent en général indemniser la perte qu’il a faite et le gain dont il a été privé.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, il ne peut être fait droit la demande de dommages-intérêts formée par le bailleur.

La société TOLO sollicite le règlement d’une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. D’une part la solution du litige exclue une telle demande. D’autre part s’il a été fait droit à la demande de nullité du commandement de payer, force est de constater que cette dernière n’allègue pas de préjudice précis en lien avec la dite nullité. Par conséquent, la SARL TOLO sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

la SARL TOLO qui succombe sera condamnée à payer les dépens de l’instance en ceux non compris les frais du commandement de payer délivré le 24 mai 2022.

L’équité commande de condamner la SARL TOLO à payer à [W] [Z] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande sur le même fondement de la SARL TOLO sera rejetée.

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 74 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 24 mai 2022,

Prononce la résiliation aux torts exclusifs de la SARL TOLO du bail commercial du 14 avril 2014 portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 12] à compter du présent jugement,

Condamne la SARL TOLO à payer à [W] [Z] la somme de 12 000 € au titre de l’arriéré locatif de septembre 2021 à novembre 2022 inclus,

Condamne la SARL TOLO à payer à [W] [Z] la somme de 349 € au titre des charges impayées pour la période 2019 à 2023,

Ordonne l’expulsion de la SARL TOLO et de tous occupants de son chef des lieux qu’elle occupe à [Adresse 10] [Localité 1] [Adresse 14], à défaut de départ volontaire et dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place dans les lieux sis à [Adresse 13] pourront être transportés par [W] [Z] en tout endroit de son choix, aux risques et périls de la SARL TOLO et aux frais de la SARL TOLO,

Condamne la SARL TOLO à payer à [W] [Z] à compter du présent jugement, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés où l’expulsion des locaux situés à [Adresse 13], une indemnité d’occupation de 800 euros, égale au montant du loyer contractuel,

Déboute [W] [Z] et la SARL TOLO de leurs demandes de dommages-intérêts,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Condamne la SARL TOLO à payer à [W] [Z] la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL TOLO aux dépens en ceux non compris le coût du commandement de payer du 24 mai 2022,

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE