TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :

Le 16 septembre 2024

à M^e DE [Localité 10]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 septembre 2024

à M^e RODRIGUEZ

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02513 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42PH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 11]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [L] [H]

née le 01 Janvier 1961

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence RODRIGUEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [J]

demeurant [Adresse 4] en sa qualité de garant solidaire – [Localité 2]

non comparant

–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 26 août 2019, la S.A. D’HLM UNICIL a consenti à Madame [L] [H] [J] et Monsieur [Z] [J] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 426,89 euros outre 232,41 euros de provisions sur charges.

Alléguant des loyers impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [L] [H] le 26 août 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 367,43 euros en principal ;

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2022, la S.A [Adresse 6] a dénoncé la situation d’impayés à Monsieur [Z] [J] ;

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 13 janvier 2024 ;

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, dénoncé le 26 mars 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la S.A. d'[Adresse 7] a fait assigner en référé Madame [L] [H] et Monsieur [Z] [J] afin d’obtenir en substance :

leur condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3 231,10 euros due au titre des loyers et charges impayées, comptes arrêtés au 22 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir ;le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Madame [L] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;la condamnation de Madame [L] [H] et de Monsieur [Z] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers échus et des charges et autres accessoires que les locataires auraient dû payer si le bail s’était poursuivi notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci , ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme en matière de loyer  ;autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risque des expulsés ;leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2024 date à laquelle la S.A. D’HLM UNICIL, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4 650,66 euros au 20 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse ;

Suivant conclusions en défense auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [L] [H], représentée par son conseil, reconnait la dette locative et sollicite les plus larges des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire en déclarant être divorcée de Monsieur [Z] [J] par jugement du 02 avril 2021 retranscrit à l’Etat Civil le 02 juillet 2021; elle justifie avoir un enfant à charge et fait valoir qu’après le divorce, elle a dû faire face à des difficultés personnelles, financières et administratives ; elle indique travailler à temps partiel et justifie d’un salaire mensuel entre 638 euros à 881 euros par mois et d’une prime d’activité de 191,74 euros versée par la CAF ; enfin elle sollicite le rejet de la demande au titre de l’article 700 du CPC et, subsidiairement, la réduction de la somme demandée à de plus justes proportions et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Monsieur [Z] [J], cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 22 mars 2024 a été dénoncée le 26 mars 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 27 juin 2024.

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 13 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 22 mars 2024.

Enfin la S.A. [Adresse 5] justifie par l’avis d’impôt taxes foncières pour l’année 2023 être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent la S.A. D’HLM UNICIL est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 26 août 2019 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [L] [H] le 26 août 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 367,43 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 octobre 2022 et que le bail d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [L] [H] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail ;

Monsieur [Z] [J] étant colocataire du bail du 26 août 2019 est redevable des sommes impayées jusqu’à la date de la transcription du divorce, soit le 02 juillet 2021, le jugement du 02 avril 2021 ayant attribué le droit au bail relatif à l’ancien domicile conjugal, situé [Adresse 8], à Madame [L] [H] ;

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, au vu du jugement de divorce, seule Madame [L] [H] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des derniers loyers charges et accessoires, soit 699,11 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, et sans que cette indemnité ne soit indexée.

La S.A. d'[Adresse 7], venant aux droits de la SA D’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS, fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, les justificatifs de la régularisation des charges des années 2020, 2021 et 2022, et un décompte actualisé à la somme de 4 650,66 euros au 20 juin 2024;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 193,46 euros et de 166,08 euros correspondant à des frais de procédure ;

La S.A. d’HLM UNICIL ne justifie toutefois pas avoir adressé à la locataire le questionnaire concernant l’enquête ressources 2022 et lui informant qu’en cas de non réponse, une indemnité forfaitaire de 25 euros et d’une pénalité mensuelle de 7,62 euros seront appliquées ;

Madame [L] [H] n’est donc pas redevable avec l’évidence requise en référé des frais de non réponse à enquête sociale portés au débit de son compte et la somme de 15,24 euros sera déduite du montant de la provision sollicitée ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 4 275,88 euros au 20 juin 2024, Madame [L] [H] sera condamnée à payer à la S.A. d’HLM UNICIL la somme de 4 275,88 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Monsieur [Z] [J] est redevable des sommes dues jusqu’à la date de retranscription du divorce soit jusqu’au 02 juillet 2021, soit le montant de 587,57 euros, il sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 587,57 euros à la S.A. d’HLM UNICIL, au titre de loyers et charges impayés au 02 juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Madame [L] [H] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en justifiant percevoir environ 1000 euros de revenus par mois et d’avoir un enfant à charge ;

La société requérante se s’est pas opposée à ces demandes ;

Il ressort du décompte versé aux débats que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant au jour de l’audience.

Il s’ensuit que la condition nécessaire imposée par la loi nouvelle susvisée d’avoir repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience n’est pas respectée, ce qui ne permet pas au juge des référés d’octroyer des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient de rejeter la demande d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, et d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 9], selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [H] et Monsieur [Z] [J] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au regard des situations respectives des parties, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la S.A. d’HLM UNICIL, qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARONS la S.A. d'[Adresse 7] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 octobre 2022 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties au 26 octobre 2022 ;

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [H] de libérer les lieux appartement sis [Adresse 9], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Madame [L] [H] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, la S.A. d’HLM UNICIL pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef des lieux sis [Adresse 9], avec le concours de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation due par Madame [L] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 699,11 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNONS Madame [L] [H] à payer à la S.A. d’HLM UNICIL la somme de 4 275,88 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [J] à payer à la S.A. d'[Adresse 7] la somme de 587,57 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 02 juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [L] [H] à payer à la S.A. d’HLM UNICIL la somme de 699,11 euros à compter du 21 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS la S.A. d'[Adresse 7] de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Madame [L] [H] et Monsieur [Z] [J] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE