Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 9 septembre 2025, n° 25/01046

TJ Nice 9 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de transmission des documents par l'ancien syndic
La cour a constaté que l'ancien syndic n'a pas respecté son obligation de transmission des documents, ce qui empêche le mandataire ad hoc d'accomplir sa mission.
Accepté
Résistance abusive à la communication des pièces
La cour a jugé que la SAS SERGIC n'a pas justifié son inaction face aux demandes répétées, caractérisant ainsi une résistance abusive.
Accepté
Frais irrépétibles engagés dans le cadre de l'instance
La cour a estimé qu'il serait inéquitable de laisser les demandeurs supporter les frais de la procédure, en raison de la défaillance de la SAS SERGIC.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 9 sept. 2025, n° 25/01046
Numéro(s) :	25/01046
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thibault POZZO DI BORGO
Parties :	S.A.S. SOCIETE D' ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01046 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QQR6

du 09 Septembre 2025

N° de minute 25/01328

affaire : S.E.L.A.R.L. [E] [H] & ASSOCIES, agissant en qualité de mandataire ad hoc du syndicat des copropriétaires situé [Adresse 5] à [Localité 3], désignée à ces fonctions par ordonnance de Madame la Première Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de Nice en date du 21/02/2025., Syndic. de copro. [Adresse 5] [Localité 3]

c/ S.A.S. SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION

Grosse délivrée à

M^e Thibault POZZO DI BORGO

Expédition délivrée à

Partie défaillante (1)

l’an deux mil vingt cinq et le neuf Septembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 12 Juin 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.E.L.A.R.L. [E] [H] & ASSOCIES, agissant en qualité de mandataire ad hoc du syndicat des copropriétaires situé [Adresse 5] à [Localité 3], désignée à ces fonctions par ordonnance de Madame la Première Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de Nice en date du 21/02/2025.

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. [Adresse 5] [Localité 3]

Représenté par son administrateur judiciaire [E] [H]

& ASSOCIES, sis [Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

S.A.S. SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION

[Adresse 6]

[Localité 1]

Non comparante ni représentée

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 01 Juillet 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 09 Septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du commissaire de justice en date du 12 juin 2025, la SELARL [E] [H] & ASSOCIES en sa qualité d’administrateur ad hoc du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] ont fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, la SAS société d’Etudes et de réalisation de gestion immobilière de construction « SERGIC », aux fins de :

— condamnation à lui remettre sans délai et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir la totalité des pièces prévues à l’article 18 -2 de la loi du 10 juillet 1965 et notamment le règlement de copropriété, les modificatifs, les coordonnées du compte bancaire de la copropriété et le solde des fonds du syndicat, les justificatifs des assurances, le registre des assemblées, la situation comptable, l’arrêté des comptes à ce jour, le montant du dernier budget prévisionnel approuvé, la date et le montant du dernier appel de fonds, l’état des dépenses, les coordonnées de l’ensemble des fournisseurs intervenant dans la copropriété, l’état des procédures en cours et coordonnées de l’avocat en charge des dossiers, le solde des fonds du syndicat en un chèque libellé à l’ordre de la SELARL [H] ET ASSOCIES et les archives,

— juger le droit de se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour sa résistance abusive et injustifiée dans la communication des pièces,

— condamnation à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 1er juillet 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la SELARL [E] [H] & ASSOCIES en sa qualité d’administrateur ad hoc du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes.

La SAS société d’Etudes et de réalisation de gestion immobilière de construction SERGIC, régulièrement assignée à personne morale n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

Selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Selon l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical.

Il ressort des dispositions susvisées que pèse sur l’ancien syndic une obligation de transmission de l’intégralité des documents et des fonds intéressant le syndicat. Il est prévu afin que le nouveau syndic sache exactement quelles pièces doivent être remises, que la transmission de ces documents et archives doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces et que la transmission de ces éléments se décompose en trois temps à savoir :

— dans les 15 jours suivant la cessation de ses fonctions : la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires du syndicat des coordonnées de la banque afin de permettre au syndic d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat,

— dans le mois suivant la cessation de ses fonctions : l’ensemble des documents du syndicat et l’ensemble des archives,

— dans les trois mois qui suivent la fin de ses fonctions : l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat après apurement et clôture.

Selon l’article 6 du décret du 14 mars 2005 relatif au compte du syndicat des copropriétaires, les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable doivent être des originaux et comporter les références du syndicat. Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant 10 ans sauf dispositions expresses contraires . En cas de changement de syndic, ces documents comptables et les originaux des pièces justificatives doivent être transmis au successeur.

Il est établi qu’à défaut pour l’ancien syndic d’adresser les documents réclamés dans les huit jours suivant une mise en demeure, le nouveau syndic peut saisir le tribunal statuant en référé aux fins d’obtenir sa condamnation sous astreinte à lui remettre les documents nécessaires.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SELARL [E] [H] & ASSOCIES a été désignée en qualité de mandataire ad hoc du syndicat des copropriétaires situé [Adresse 5] à [Localité 1] par une ordonnance du 21 février 2025 et ce afin notamment de prendre les mesures nécessaires à la déclaration de la disparition de la copropriété et de procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires . Il été prévu qu’elle devra se faire remettre par l’ancien syndic SERGIC ou tout détenteur les fonds, l’ensemble des documents et des archives du syndicat dans le délai d’un mois à compter de la notification de la présente ordonnance.

La SELARL [E] [H] & ASSOCIES justifie avoir adressé un courrier recommandé à la société SERGIC, en sa qualité d’ancien syndic le 3 mars 2025, ainsi que l’ordonnance du 21 février 2025 afin de lui demander en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 de lui remettre la totalité des fonds disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires.

Suivant un courrier du 10 avril 2025, la SAS SERGIC a invité Me [I] [D] à prendre rendez-vous pour la remise des archives.

Les demandeurs font valoir qu’un rendez-vous a été fixé le 18 avril 2025 au sein des locaux de la défenderesse mais que seuls les éléments correspondant aux archives des précédents syndics lui ont été remis aucun document de gestion courante n’ayant été délivré.

Elle verse une attestation rédigée le 18 avril 2025 dans laquelle la SAS SERGIC écrit lui avoir remis les archives de l’immeuble et s’est engagée à lui adresser par mail, l’ensemble des archives comptables et autres documents numériques mais fait valoir que ces éléments ne lui ont jamais été adressés en dépit de ses relances et de la nouvelle lettre recommandée adressée le 12 mai 2025.

La SAS SERGIC qui n’a pas constitué avocat, ne justifie pas avoir répondu aux courriers qui lui ont été adressés ni avoir transmis les éléments réclamés conformément à son engagement et aux dispositions susvisées.

Or, il doit être relevé que l’absence de transmission de l’ensemble des pièces réclamées par la SELARL [E] [H] & ASSOCIES en sa qualité de mandat ad hoc du syndicat des copropriétaires, ne lui permet pas d’accomplir la mission qui lui a été confiée par ordonnance du 21 février 2025 à savoir celle de procéder à la liquidation du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, il convient au vu des éléments susvisés et en l’absence d’éléments contraires portés à la connaissance du juge, de faire droit à la demande et de condamner la SAS SERGIC à remettre à la SELARL [E] [H] & ASSOCIES en sa qualité de mandat ad hoc du syndicat des copropriétaires, les documents manquants listés dans leur assignation.

Afin de garantir l’exécution de la condamnation prononcée à son encontre et au vu délai qui s’est déjà écoulé, il convient d’assortir l’obligation de communication de pièces mises à sa charge d’une astreinte de 100 euros par jour de retard qui courra passé le délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois.

Sur la demande de provision à titre de dommages-intérêts :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient au vu des éléments susvisés et des nombreuses mises en demeure adressées en vain à la société défenderesse qui ne justifie pas y avoir répondu, caractérisant sa résistance abusive, de la condamner à verser aux demandeurs la somme provisionnelle de 500 euros à titre de dommages-intérêts à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires :

La SAS SERGIC qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il leur sera alloué une indemnité de 1500 euros mise à la charge de la SAS SERGIC.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par réputée ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONDAMNONS la SAS société d’Etudes et de réalisation de gestion immobilière de construction SERGIC, à remettre à la SELARL [E] [H] & ASSOCIES en sa qualité d’administrateur ad hoc du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1], en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, les éléments suivants: le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 1], les modificatifs, les coordonnées du compte bancaire de la copropriété et le solde des fonds du syndicat des copropriétaires, les justificatifs des assurances, le registre des assemblées générales, la situation comptable, l’arrêté des comptes à ce jour, le montant du dernier budget prévisionnel approuvé, la date et le montant du dernier appel de fonds, l’état des dépenses, les coordonnées de l’ensemble des fournisseurs intervenant dans la copropriété, l’état des procédures en cours et les coordonnées de l’avocat en charge des dossiers, le solde des fonds du syndicat en un chèque libellé à l’ordre de la SELARL [H] ET ASSOCIES ès qualité de mandataire ad hoc du syndicat des copropriétaires et les archives et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois;

CONDAMNONS la SAS société d’Etudes et de réalisation de gestion immobilière de construction SERGIC, à payer à la SELARL [E] [H] & ASSOCIES en sa qualité d’administrateur ad hoc du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1], une provision de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNONS la SAS société d’Etudes et de réalisation de gestion immobilière de construction SERGIC, à payer à la SELARL [E] [H] & ASSOCIES en sa qualité d’administrateur ad hoc du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS société d’Etudes et de réalisation de gestion immobilière de construction SERGIC, aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT