MINUTE N°25/03174

DOSSIER N° RG 25/01507 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NJCF

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

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DEMANDEUR :

M. [E] [C]

327 Route du Chouquet

76710 ANCEAUMEVILLE

Représentant : Maître Jérôme VERMONT de la SELARL VERMONT & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Mme [L] [W] et M. [R] [G]

107 rue Aristide Briand

76770 LE HOULME

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 10 Octobre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 29 janvier 2020, Monsieur [E] [C] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] portant sur une maison d’habitation située 107 rue Aristide BRIAND- 76770 LE HOULME contre le paiement mensuel d’un loyer révisable de 700 euros et la récupération de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, Monsieur [E] [C] a fait délivrer aux locataires un commandement de produire leur assurance habitation et de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 1.238 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire.

Par notification électronique du 23 décembre 2024, Monsieur [E] [C] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025, Monsieur [E] [C] a fait assigner Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen, aux fins de faire :

— constater la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire, pour défaut d’assurance contre les risques locatifs et défaut de paiement des loyers, deux mois à compter du commandement de payer ;

— ordonner l’expulsion des défendeurs, et de tous occupants, si besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 4.714 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 septembre 2024 ;

— condamner in solidum les défendeurs :

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 759 euros à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à libération effective des lieux ;

— au paiement de la somme de 3.500 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

— aux dépens ;

— au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Maritime le 13 août 2025.

A l’audience du 10 octobre 2025, aux termes de ses conclusions soutenues oralement, Monsieur [E] [C], régulièrement représenté par son conseil, réitère l’ensemble de ses demandes.

Il soutient qu’en vertu des articles 7 et 24 de la loi n°80-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire est acquise car les locataires n’ont pas justifié d’un contrat d’assurance et que l’attestation produite à l’audience n’était valable qu’à partir du 1er mars 2025 et qu’en outre, ils n’ont pas réglé leur dette locative. Il précise que l’APL n’est plus versée depuis décembre 2024.

Il observe que les voisins se plaignent de troubles anormaux du voisinage notament de la présence de détritus ainsi que des excréments d’animaux mais également qu’il y a de nombreux cris en raison de dipsutes.

Il fait valoir que les défendeurs ont fait preuve d’une résistance abusive en s’abstenant de régler leurs loyers et de justifier de leur assurance.

Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [G] et Madame [W], comparants en personne, ne contestent pas le montant de la somme réclamée et expliquent ne plus avoir été en mesure de s’acquitter de leur loyer en raison de l’interruption du versement de l’aide au logement personnalisée en décembre 2024.

Ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Ils indiquent avoir engagé des démarches depuis 3 ans pour changer de logement, en vain, déplorant un logement avec de nombreux vices cachés.

S’agissant de l’assurance du logement, ils soutiennent avoir bénéficié d’une assurance sur l’année 2024.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2025.

Monsieur [G] et Madame [L] [W] ont été autorisés à produire une note en délibéré pour justifier d’une attestation d’assurance en 2024 et ce, avant le 17 octobre 2025. Aucun élément n’a pas été produit au tribunal.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [E] [C] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [E] [C] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en constatation de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance contre les risques locatifs

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail a été conclu le 29 janvier 2020, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023. Le bail contient une clause résolutoire faisant référence au délai de deux mois à compter du commandement de payer pour régulariser les impayés de loyers et de charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 décembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

L’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [E] [C] a fait délivrer le 20 décembre 2024 à Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] un commandement aux fins de justifier d’une assurance contre les risques locatifs reproduisant les dispositions de l’article précité et la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement a été délivré à personne en ce qui concerne Madame [L] [W] et à domicile en ce qui concerne Monsieur [R] [G].

Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] n’ont pas justifié dans le mois avoir assuré les lieux loués. En effet, s’ils produisent à l’audience une attestation d’assurance de la compagnie ECA-ASSURANCES, force est de constater qu’elle est valabre pour la période comprise entre le 1er mars 2025 et le 28 février 2026 et qu’ils n’ont pas produit une attestation d’assurance dans le mois du commandement délivré le 20 décembre 2024, soit couvrant la maison en décembre 2024 et janvier 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut de production d’une assurance sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 20 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 janvier 2020 à compter du 21 février 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 21 février 2025.

Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat de bail prévoyant que “pour l’exécution de toutes les obligations du présent contrat en cas de pluralité de locataires, il y a solidarité et indivisibilité entre eux”, Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] seront tenus solidairement des indemnités d’occupation.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner solidairement les défendeurs à payer à Monsieur [E] [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 1342-10 du code civil que le paiement doit être imputé sur la dette la plus ancienne.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 janvier 2020, du décompte de la créance adressé aux locataires le 26 septembre 2023, du commandement de payer délivré le 20 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 6 juin 2025 que Monsieur [E] [C] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et de la taxe des ordures ménagères impayée depuis août 2023 pour un montant s’élevant à 4. 714 euros. Ce montant n’est pas contesté par les locataires.

Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat de bail prévoyant que “pour l’exécution de toutes les obligations du présent contrat en cas de pluralité de locataires, il y a solidarité et indivisibilité entre eux”, Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] seront tenus solidairement.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] à payer à Monsieur [E] [C] la somme de 4.714 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 6 juin 2025, échéance du mois de juin incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.238 euros, de l’assignation sur la somme de 4.714 euros et de la notification du jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Or, il ressort des éléments communiqués qu’ils n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges. Ils ne répondent donc pas aux conditions légales permettant l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W].

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [E] [C] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] à payer à Monsieur [E] [C] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [E] [C] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 janvier 2020 entre Monsieur [E] [C] d’une part, et Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] d’autre part, et portant sur un immeuble situé 107 rue Aristide BRIAND- 76770 LE HOULME, pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance sont réunies à la date du 21 février 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] à compter du 21 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] à payer à Monsieur [E] [C] la somme de la somme de 4.714 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 6 juin 2025, mois de juin 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 décembre 2024 sur la somme de 1.238 euros, de l’assignation sur la somme de 4.714 euros et de la notification du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] à payer à Monsieur [E] [C] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 juin 2025, échéance de juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] ainsi que leur demande de suspension de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par [E] [C] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [G] et Madame [L] [W] à payer à Monsieur [E] [C] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE