PREMIERE CHAMBRE

19 Mars 2026

N° RG 25/04080 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ORGB

72A

S.D.C. ENTREE VILLE 3

C/

S.C.I. ADAC INVESTISSEMENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] ,

représenté par son syndic la société Sabimo, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 385 185 517, dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 1]

représenté par M^e Christel Thillou-Dupuis, avocat au barreau du Val d’Oise,

DÉFENDERESSE

S.C.I. ADAC INVESTISSEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

défaillante

— -==o0§0o==--

La société Adac Investissement, société civile immobilière, est propriétaire des lots n°134, 609, 620, 650 et 661 dépendant de la résidence dénommée [Adresse 1] sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à Sarcelles (SDC Entrée Ville 3), représenté par son syndic la société SAS Sabimo, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise la SCI Adac Investissement, aux fins de la voir condamner à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  8 794,47 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2023,

—  120 euros au titre des frais nécessaires visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il demande également la capitalisation des intérêts et que la défenderesse soit condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Adac Investissement a été régulièrement assignée à étude, son adresse [Adresse 6] à Sarcelles ayant été confirmée par un voisin et le commissaire de justice ayant constaté la présence de courrier à son nom dans la boite aux lettres. Elle n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 6 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 22 janvier 2026 et mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que la SCI Adac Investissement est propriétaire des lots n°134, 609, 620, 650 et 661 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— le relevé de compte copropriétaire pour la période du 29 mars 2022 15 mai 2025,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions travaux,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mars 2022, 16 novembre 2022, 13 juin 2023, 28 mars 2024 et 31 mars 2025 ayant voté les travaux et approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— des sommations de payer des 11 juillet 2024 et 3 janvier 2025,

— des mises en demeure des 6 mars 2023, 12 septembre 2023, 2 novembre 2023, 13 juin 2024 et 7 novembre 2024,

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Le relevé de compte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 8 794,47 euros correspondant aux charges impayées et hors frais de recouvrement au 15 mai 2025.

* Sur les frais nécessaires L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Seront retenus au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais justifiés par le syndicat des copropriétaires, correspondant aux mises en demeure des 6 mars 2023, 12 septembre 2023, 2 novembre 2023, 13 juin 2024 et 7 novembre 2024 pour la somme totale de 120 euros.

Il convient en conséquence de condamner la SCI Adac Investissement à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 8 914,47 euros au titre de charges de copropriété, appel travaux et frais de recouvrement selon relevé de compte du 15 mai 2025, appel des fonds 2ème trimestre 2025 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC Entrée Ville 3 produit aux débats : une mise en demeure de payer la somme de 5 083,10 présentée le 7 mars 2023, une mise en demeure de payer la somme de 5 666,61 euros présentée le 14 septembre 2023, une mise en demeure de payer la somme de 6 886,13 euros présentée le 4 novembre 2023, ainsi qu’une mise en demeure de payer la somme de 7 752,81 euros présentée le 15 juin 2024.

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 8 mars 2023 sur la somme de 5 083,10 euros, à compter du 15 septembre 2023 sur la somme de 5 666,61 euros, à compter du 5 novembre 2023 sur la somme de 6 886,13 euros, à compter du 16 juin 2024 sur la somme de 7 752,81 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Le SDC [Adresse 1] n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI Adac Investissement partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la SCI Adac Investissement à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à Sarcelles la somme de 8 914,47 euros au titre de charges de copropriété, appel travaux et frais de recouvrement selon relevé de compte du 15 mai 2025, appel des fonds 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023 sur la somme de 5 083,10 euros, à compter du 15 septembre 2023 sur la somme de 5 666,61 euros, à compter du 5 novembre 2023 sur la somme de 6 886,13 euros, à compter du 16 juin 2024 sur la somme de 7752,81 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 3] au titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI Adac Investissement aux dépens de la présente instance ;

Condamne la SCI Adac Investissement à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à Sarcelles la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 2], le 19 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS