COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/02043 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QB5R

du 11 Décembre 2025

N° de minute 25/01788

affaire : [N] [O], [H] [T]

c/ [B] [I]

Grosse délivrée à

M^e Isabelle LECROCQ

Expédition délivrée à

M^e Laurence ALZIARI

M^e Roy SPITZ

le

l’an deux mil vingt cinq et le onze Décembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 15 Novembre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Monsieur [N] [O]

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Isabelle LECROCQ, avocat au barreau de NICE

Monsieur [H] [T]

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Roy SPITZ, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

Monsieur [B] [I]

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Laurence ALZIARI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 04 Novembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 11 Décembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 février 2011, M. [B] [I] a donné à bail à M. [W] [C], M. [H] [T] et M. [N] [O] des locaux professionnels situés [Adresse 5] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 17 760 euros hors charges.

Le 16 octobre 2024, M. [B] [I] a fait délivrer à M. [H] [T] et M. [N] [O] un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, M. [H] [T] et M. [N] [O] ont fait assigner M. [B] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtention de délais de paiement pour régler les sommes dues au titre du commandement de payer avec suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience du 4 novembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois, M. [H] [T] demande dans ses conclusions reprises à l’audience de :

— de dire et juger que le commandement de payer du 16 octobre 2024 n’a pas produit effet, les sommes exigibles ayant été réglées dans les délais,

— déclarer irrecevables et mal fondées les demandes reconventionnelles de Monsieur [I],

— débouter Monsieur [I] de sa demande reconventionnelle en constatation de la résiliation du bail et expulsion des locataires suite au commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 octobre 2024,

— se déclarer incompétent pour connaître des demandes de Monsieur [I] de la demande de Monsieur [I] en constatation de la résiliation du bail et expulsion des locataires suite à la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 20 mars 2025 d’avoir à respecter les clauses du bail concernant l’occupation des locaux,

— subsidiairement, lui accorder un délai de 12 mois pour apurer la somme de 9177 euros au titre de la dette de loyer et provisions sur charges avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— dire que les sommes restant dues seront versées entre les mains du mandataire du bailleur la SARL CARLI, AGENCE SOCOPRO sauf demande contraire du bailleur,

— si la demande en résiliation et expulsion devaient prospérer, lui accorder un délai de trois mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la décision.

M. [N] [O] sollicite dans ses conclusions déposées à l’audience :

— de juger que dans le mois du commandement de payer, les sommes figurant au commandement et exigibles ont été réglées avant le 16 novembre 2024,

— débouter Monsieur [B] [I] de l’ensemble de ses demandes et notamment de sa demande reconventionnelle en constatation de la résiliation du bail et en expulsion des locataires suite au commandement de payer visant la clause résolutoire 16 octobre 2024,

— se déclarer incompétent en référé pour connaître de la demande de Monsieur [I] en constatation de la résiliation du bail et expulsion des locataires suite à la sommation visant la clause résolutoire délivrée le 20 mars 2025 d’avoir à respecter les clauses du bail concernant l’occupation des locaux et en tout état de cause, dire une telle demande irrecevable en application des dispositions de l’article 70 du code de procédure civile et subsidiairement l’en débouter,

— juger au surplus qu’au regard du mail échangé entre Maître [T] et SOCOPRO en décembre 2020, le bailleur était déjà informé de la sous-location et qu’il a attendu cinq ans pour délivrer la sommation,

— juger qu’il est entièrement à jour de ses loyers pour 2024 et 2025 et qu’il n’est pas responsable des impayés de Maître [T],

— rejeter les demandes au titre de l’article 700 et des dépens.

M. [B] [I] demande dans ses conclusions en défense reprises à l’audience:

— le rejet des demandes de M. [T] et de M. [O]

— à titre reconventionnel, constater la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer du 16 octobre 2024 soit au 16 novembre 2024,

— ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [T] et de M. [O] à lui payer la somme provisionnelle de 12 353,44 euros à valoir sur l’arriéré locatif au 21 octobre 2025,

— si le juge des référés devait considérer que la solidarité n’était pas applicable condamner M. [H] [T] à lui payer la somme provisionnelle de 11 506,78 euros selon décompte arrêté au 21 octobre 2025 et M. [O] à lui payer la somme de 846,66 euros selon décompte arrêté au 21 octobre 2025 au titre des loyers et charges impayés,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1997, 78 euros jusqu’à la libération effective des lieux,

— à titre subsidiaire, constater que par le jeu de la clause résolutoire le contrat de bail a été résilié à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la sommation d’avoir à respecter les clauses du bail du 20 mars 2025 soit le 20 avril 2025,

— ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. [T] et de M. [O] à lui payer la somme provisionnelle de 12 353,44 euros à valoir sur l’arriéré locatif au 21 octobre 2025,

— si le juge des référés devait considérer que la solidarité n’était pas applicable condamnée M.[H] [T] à lui payer la somme provisionnelle de 11 506,78 euros selon décompte arrêté au 21 octobre 2025 et M.[O] à lui payer la somme de 846,66 euros selon décompte arrêté au 21 octobre 2025 au titre des loyers et charges impayés,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1997, 78 euros jusqu’à la libération effective des lieux,

— le rejet des demandes de délais de paiement,

— les condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de la sommation du 20 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le commandement de payer du 16 octobre 2024 et la demande reconventionnelle de M. [I] aux fins de constat de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est versé aux débats le contrat de bail professionnel liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans le contrat de bail est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges ou de non-respect des clauses du bail, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 6450,13 euros a été signifié à la requête de M. [B] [I] par acte de commissaire de justice le 16 octobre 2024, à M. [H] [T] et M. [N] [O], au titre des loyers et charges impayés d’août, septembre et octobre 2024 et de la taxe foncière 2024.

M. [O] et M. [T] justifient avoir réglé la somme globale de 3802,58 euros dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement correspondant au montant des loyers et charges.

Concernant la taxe foncière de l’année 2024 d’un montant de 2544 euros, ces derniers font cependant valoir que le bail ne prévoit pas de date pour son règlement, qu’elle n’est pas exigible immédiatement et qu’elle n’est pas due tant que le bailleur ne l’a pas lui-même réglée.

Le contrat de bail prévoit que le preneur devra rembourser au bailleur les prestations et fournitures individuelles dont il bénéficie ainsi que sa quote-part des charges et dépenses relatives à l’entretien et au fonctionnement des locaux ainsi que les taxes et charges de toute nature applicable au local, le paiement de ces charges provisionnelles s’effectuant par provisions exigibles une provision de 170 euros. Il est cependant précisé au titre des conditions particulières, que l’impôt foncier est à la charge des locataires.

Bien que les demandeurs soulèvent une contestation sur l’exigibilité de la taxe foncière, force est relever qu’en application des termes du bail ne prévoyant aucune condition particulière s’agissant des modalités de règlement de la taxe foncière, M. [I] pouvait solliciter de ses locataires le paiement de la somme due à ce titre, dont il est redevable auprès de l’administration fiscale, au vu de l’avis de taxe foncière 2024 produit, établissant que la somme réclamée était bien due et devait être réglée avant la fin de l’année.

Dès lors, la contestation soulevée à ce titre n’est pas sérieuse.

S’agissant de la somme de 117,93 euros appelée au titre d’un rappel de revalorisation du loyer, force est de relever qu’aucune précision n’est donnée sur son calcul et sur la période concernée.

Toutefois, même après déduction de la somme de 117,93 euros, force est de relever que le commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai d’un mois puisque ces derniers justifient avoir procédé au règlement de la taxe foncière par plusieurs virements fin octobre 2024 (M. [O]), en février et mars 2025 (M. [T]) au vu des justificatifs versés aux débats.

Dès lors, force est de considérer au vu de l’ensemble de ces éléments que les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvent bien réunies à la date du 18 novembre 2024 (le 16 novembre 2024 étant un samedi).

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Il ressort du décompte en date du 21 octobre 2025 versé aux débats, que M. [H] [T] et M. [N] [O] demeurent redevables de la somme de 12 353,44 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au mois d’octobre 2025 inclus, correspondant au loyer de mai 2025 à octobre 2025 et de la taxe foncière 2024 et 2025. Le décompte ventile cependant la somme due par Maître [O], d’un montant de 846,66 euros et celle due par Me [T] de 11 506,78 euros en distinguant les versements effectués par chacun d’eux.

S’agissant de la taxe foncière 2024, il ressort des avis de virement produits que M. [T] a réglé la somme de 1700 euros entre le 24 février et le 12 mars 2025 et que M.[O] a réglé de son côté la somme de 848 euros. Or le décompte versé, qui commence au mois de mai 2025 ne précise pas comment les règlements effectués par M.[U] ont été imputés.

S’agissant de la taxe foncière 2025 de 2540 euros, force est de relever que l’avis affèrent n’est pas produit aux débats de sorte que la somme réclamée ne peut être vérifiée et sera déduite.

Toutefois, M. [T] reconnaît être débiteur de la somme de 9177 euros correspondant à sa quote-part de loyers et charges d’avril 2025 à octobre 2025, demeurée impayée à ce jour. Cependant, après déduction du montant de la taxe foncière 2025 qui n’est pas justifiée, il demeure redevable au vu du décompte versé de la somme de 9813,44 euros.

M. [O] qui expose être à jour dans le règlement des loyers et charges, soulève une contestation sérieuse s’agissant de la solidarité entre les locataires qui n’est pas expréssement prévue au bail et qui en application de l’article 1310 du code civil, est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

Dès lors, M. [T] sera seul condamné à payer la somme provisionnelle de 9813,44 euros à M. [I] au titre des loyers impayés de mai à octobre 2025.

S’agissant de M. [O], il justifie avoir réglé sa quote-part de loyers et charges et avoir donné congé le 5 mai 2025 au bailleur avec un délai de préavis de six mois soit jusqu’au 7 novembre 2025, date de son départ des lieux.

Dès lors, la demande provisionnelle formée à son encontre qui se heurte à une contestation sérieuse sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [H] [T] fait valoir qu’il est locataire des lieux depuis 14 ans, qu’il exerce la profession d’avocat dont les revenus fluctuent au cours de l’année et qu’il est en capacité d’honorer dans un délai de 12 mois l’arriéré locatif.

Bien que M. [I] s’oppose à cette demande, au motif que ce dernier ne démontre pas être en capacité de régler la dette locative et qu’il se retrouve de son côté dans une situation financière délicate car étant retraité, il doit être relevé que M. [T] est locataire des lieux de très nombreuses années et que l’arriéré locatif dont il est débiteur, porte sur les loyers de mai à octobre 2025, les précédents loyers et charges ayant été réglés.

En conséquence, au vu des règlements effectués et de sa bonne foi, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement sur une durée de 12 mois dans les conditions fixées au dispositif de la décision et de suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire dans les conditions fixées au dispositif de la décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il dès lors, de préciser qu’à défaut de respect des délais de paiement accordés et de règlement à leur terme des échéances mensuelles ainsi que du loyer courant ou des provisions mensuelles sur charges et taxes, le bailleur sera autorisé à se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle , sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans réponse pendant quinze jours, et que l’expulsion des locataires au besoin de la force publique pourra être ordonnée.

S’agissant de M. [O], il justifie avoir réglé avoir donné congé le 5 mai 2025 au bailleur avec un délai de préavis de six mois soit jusqu’au 7 novembre 2025, date de son départ des lieux.

Il y a lieu d’ores et déjà de dire et juger que, dans l’hypothèse où la résiliation serait acquise au profit du bailleur, M. [T] sera seul redevable d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer, d’un montant de 1977,78 euros, conformément à la demande de M. [I] à compter de la résiliation, et jusqu’au départ du locataire et remise des clés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à M. [B] [I] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au vu de l’issue du litige et des circonstances de l’espèce, M. [H] [T] sera seul condamné au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que les conditions préalables à la résiliation de la clause résolutoire prévue au contrat de bail professionnel conclu entre M. [B] [I] et M. [H] [T] et M. [N] [O] portant sur les locaux situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 novembre 2024 ;

CONDAMNONS M. [H] [T] à payer à M. [B] [I] à titre provisionnel, la somme de 9813,44 euros au titre des loyers et charges dus au mois d’octobre 2025 inclus ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle formée à l’encontre de M. [N] [O] ;

ACCORDONS à M. [H] [T] un délai de 12 mois pour s’acquitter de sa dette et l’autorisons à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 800 euros, le premier versement devant intervenir le premier du mois suivant la signification de la présente ordonnance, les autres versements tous les premiers des mois suivants et le solde lors du dernier versement ;

ORDONNONS en conséquence la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 16 octobre 2024 ;

CONSTATONS que M.[N] [O] a donné congé à M.[B] [I] pour le 7 novembre 2025 ;

PRECISONS que la clause résolutoire ne jouera pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ;

DISONS à l’inverse qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance et du loyer courant ainsi que de la provision sur charges et taxes, la clause résolutoire contractuelle reprendra son plein et entier effet et que le bail commercial sera résilié, sans autre formalité que l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, restée sans effet pendant plus de 15 jours,

ORDONNONS dans cette hypothèse, l’expulsion de M.[H] [T] des locaux donnés en location, et de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique ;

FIXONS dans l’hypothèse de la résiliation du bail, le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer en cours, à la somme de 1977.78 euros;

CONDAMNONS dans l’hypothèse de la résiliation du bail, M.[H] [T] à payer à M. [B] [I] cette indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 1977.78 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS M.[H] [T] à payer à M.[B] [I] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M.[H] [T] aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 16 octobre 2024;

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES