TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/57794 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBIFR

N° : 1

Assignation du :

14 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 20 avril 2026

par Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 1], représentée par son Maire en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDERESSE

La SCI [J] (n° RCS 829 962 117)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Lorène DERHY, avocat au barreau de PARIS – #E1320

DÉBATS

A l’audience du 04 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

La Ville de [Localité 1] a identifié un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4] proposé à la location de courte durée sur la plate-forme AIRBNB.

Le 1er juin 2025, la Ville de Paris a adressé au propriétaire, la SCI [J] une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant la réglementation en matière de changement d’usage, demandant la prise d’un rendez-vous et la communication de divers éléments dont l’historique des réservations.

Un constat d’infraction a été dressé le 2 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, la Ville de Paris, représentée par son maire, a fait assigner la SCI [J] devant le tribunal judiciaire de Paris, dans le cadre d’une procédure accélérée au fond afin que celui-ci :

— Juge que la SCI [J] a enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L.324-1-1 du code du tourisme;

En conséquence,

— Condamne la SCI [J] à lui payer une amende civile de 100.000 euros ;

— Ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 4]

[Adresse 5], lot 3, sous astreinte de 29.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

— Condamne la SCI [J] à lui payer une amende civile de 5.000 euros ;

— Condamne la SCI [J] à lui payer une amende civile de 10.000 euros ;

— Dise que le produit des amendes lui sera intégralement reversé ;

— La condamne à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamne aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions la Ville de [Localité 1] expose :

– Que le local dont s’agit ne constitue pas la résidence principale du loueur, et que le nombre de nuitées de location par an est incompatible avec une occupation à titre de résidence principale ;

– Que selon la loi, seuls deux événements peuvent modifier l’usage d’habitation :

— Une autorisation d’urbanisme de changement de destination (entre 1970 et 2005) ;

— Une autorisation de changement d’usage (avec compensation, après 2005) ;

– Qu’en l’espèce, l’acte de vente du 12 mai 2022 démontre qu’il s’agit d’un appartement à usage d’habitation et que l’attention de l’acquéreur a été attirée sur le changement d’usage et la location en meublé de tourisme ;

– Que la SCI [J] propriétaire n’occupe pas l’appartement comme résidence principale et le propose à la location meublée pour de courtes durées sans autorisation ni compensation en infraction aux dispositions des articles L.631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation et ce pour 285 nuitées en 2023 et 265 nuitées en 2024 ;

– Qu’en l’absence d’autorisation préalable, l’infraction aux dispositions des articles L.631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation est caractérisée ;

– Que selon le décompte des locations, le gain s’élève à 120.5640 euros alors que celui d’une location régulière aurait été de 28.240 euros ;

– Que le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de 127.600 euros ;

– Qu’elle est donc fondée à réclamer la condamnation de la SCI [J] au paiement d’une amende civile de 100.000 euros et à procéder au retour des locaux à l’habitation sous astreinte ;

– Qu’au titre de l’infraction à l’article L.324-1-1 du code du tourisme la SCI [J] qui n’a pas procédé à l’enregistrement de la déclaration préalable doit être condamnée à une amende civile de 5.000 euros ;

– Que le SCI [J] qui n’a pas non plus transmis le relevé de réservations permettant de connaître le nombre de jours de location de l’appartement est redevable d’une amende civile de 10.000 euros.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2026, la SCI [J] demande au tribunal de :

— Prendre acte de la cessation de toute activité litigieuse dès réception de l’assignation, de la période litigieuse de courte durée, de la situation financière difficile de la famille [J], de sa transparence, sa coopération et sa bonne foi dans la légitimité de son activité mais également d’un enrichissement relatif par rapport à une location classique

En conséquence :

— Réduire l’amende civile à un montant ne pouvant excéder la somme de 10.000 euros;

En toute hypothèse,

— Rejeter la demande de la ville de [Localité 1] tendant à voir ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation puisqu’il est justifié que l’infraction supposée a cessé ;

— Rejeter la demande de la Ville de [Localité 1] tendant à la voir condamnée à une amende de 5.000 euros :

— Rejeter la demande de la Ville de [Localité 1] tendant à la voir la condamnée à une amende de 10.000 euros ;

— Condamner la Ville de [Localité 1] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Lorène Derhy.

Au soutien, la SCI [J] fait essentiellement valoir :

– Que l’activité litigieuse n’a été exercée que du 28 octobre 2024 au 26 décembre 2025 puisque, antérieurement, cette activité était exclusivement exercée par son locataire, à compter du 13 janvier 2023, date de création de l’annonce pour le compte de Monsieur [B], jusqu’à son départ le 13 octobre 2024 ;

– Qu’elle pouvait légitimement et de bonne foi penser qu’elle était autorisée à louer son appartement sur une plateforme dès lors que le règlement de copropriété de l’immeuble autorise la location meublée ainsi que l’usage mixte habitation/professionnel, et également à usage de commerce ;

– Qu’elle ne pensait pas être concernée par la procédure de changement d’usage dès lors que cette activité de location touristique de courte durée ne revêt pas de caractère commercial lorsqu’elle n’est assortie d’aucune prestation de services accessoires ;

– Que selon l’acte authentique d’achat du 12 mai 2022, le logement était libre de toute occupation lors de son acquisition ;

– Que Monsieur [H] [B] a été locataire des lieux du 2 janvier 2023 au 13 octobre 2024 ;

– Que dès la connaissance de l’irrégularité alléguée, à la suite de la réception de l’assignation, elle a immédiatement cessé toute nouvelle prise de réservation à compter du 4 décembre 2025 ;

– Que la SCI [J] ne possède pour seul actif que le logement litigieux, et que la famille [J] traverse aujourd’hui des difficultés financières particulièrement sérieuses ;

– Que Monsieur [J] était président de la SAS [Adresse 6], ayant pour objet social une activité de restauration, et qu’il a perçu en 2024, revenu brut de 126.111 euros au titre de dividendes, mais que ladite société a fait l’objet d’une liquidation judiciaire en janvier 2026;

– Que Madame [J] est salariée et perçoit une rémunération équivalente au SMIC ;

– Que si le bien avait loué normalement la SCI aurait pu percevoir à raison de l’encadrement des loyers la somme de 16.361,80 pour la période du 28 octobre 2023 au 26 décembre 2025, et que durant cette période elle a perçu 32.349,86 euros soit un enrichissement indu qui se limite à 15.988,06 euros.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, le juge renvoie aux conclusions déposées par les parties pour un exposé plus complet de leur prétention et moyens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour jugement être rendu par mise à disposition au greffe le 20 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la SCI [J]

Selon l’article L.631-7 du code de la construction dans sa version applicable au litige :

“La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1.

Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article.

Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.

Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article.”

L’article L.651-2 du même code dispose que toute personne qui enfreint les dispositions des articles L.631-7 est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Aux termes de l’article L.324-1-1 du code du tourisme :

“I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué, que celui-ci constitue ou non sa résidence principale. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

IV bis.-Sur le territoire des communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d’un local qui n’est pas à usage d’habitation, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, en tant que meublé de tourisme.

Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local.

Lorsque la demande porte sur des locaux soumis à autorisation préalable au titre d’un changement de destination relevant du code de l’urbanisme, l’autorisation prévue au premier alinéa tient lieu de l’autorisation précitée dès lors que les conditions prévues par le code de l’urbanisme sont respectées.

Un décret en Conseil d’Etat précise les modalités d’application du présent IV bis.

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende

civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV bis est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 25 000 euros.

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme.”

En l’espèce, il est constant que le studio dont s’agit acquis le 12 mai 2022 est un local à usage d’habitation.

Il est par ailleurs acquis aux débats que ce studio ne constitue pas le domicile de la famille [J].

Il résulte également des pièces produites aux débats, que, d’une part, le 2 janvier 2023, la SCI [J] a consenti à Monsieur [H] [B] un bail meublé à usage de résidence principale et que, d’autre part, la bailleresse, par un avenant signé le 5 janvier 2023, a expressément autorisé la sous-location de courte durée dans la limite de 120 jours par an, l’avenant posant par ailleurs les conditions suivantes :

— conformité à la réglementation applicable, notamment en matière d’usage des locaux d’habitation et, le cas échéant, de déclaration administrative ;

— respect du règlement de copropriété et de la tranquillité de l’immeuble ;

— absence de dépassement du nombre maximal de jours autorisés;

— mai ntien par le locataire de l’ensemble de ses obligations contractuelles, celui-ci demeurant seul responsable envers le bailleur des dégradations, le trouble, impayés ou manquements imputables aux occupants qu’il introduit dans les lieux.

Il s’en déduit de façon liminaire que, outre que nul n’est sensé ignorer la loi, la SCI [J] ne peut pas raisonnablement soutenir qu’elle ignorait la nécessité de requérir une autorisation de changement d’usage d’un local à usage d’habitation pour pouvoir faire de la location touristique puisqu’elle rappelle elle-même à son locataire dans l’avenant évoqué ci-dessus, la nécessité de respecter la réglementation applicable dans ce domaine.

Si la SCI [J] ne peut être tenue pour responsable du non-respect par le locataire de la limite de 120 jours de sous-location en dessous de laquelle, l’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire, en revanche, la SCI [J] produit ses échanges avec Monsieur [B] qui démontrent que celui-ci a donné congé et quitté les lieux le 13 octobre 2024 et qu’elle a décidé de continuer l’activité de location touristique en demandant même à son locataire sortant les coordonnées de sa conciergerie.

A compter de cette date, la SCI [J] a donc pris, en toute connaissance de cause, la décision de poursuivre de façon irrégulière l’activité de location touristique sans faire les déclarations et requérir les autorisations nécessaires.

La SCI [J] est donc pleinement responsable du défaut d’autorisation et du défaut de déclaration.

Sur le changement d’usage sans autorisation

La SCI [J], qui ne peut, pour les raisons exposées ci-dessus, se prévaloir de sa bonne foi, quant à l’ignorance de la réglementation, ne conteste pas ne pas avoir sollicité d’autorisation de changement d’usage.

Les parties s’opposent sur les profits tirés de cette location, la ville de Paris se prévalant des informations transmises par Airbnb faisant état de 285 nuitées de location en 2023, et 265 nuitées en 2024, tandis que la SCI [J], au vu d’une pièce au demeurant totalement illisible (pièce n° 7), soutient avoir perçu au total 32.349,86 euros de loyer au lieu des 15.988,06 euros qu’elle aurait dû percevoir dans le cas d’une location normale.

Au vu des éléments produits, la SCI [J] sera condamnée au paiement d’une amende civile de 15.000 euros au titre du défaut d’autorisation de changement d’usage.

Sur le retour à l’habitation

Si le journal d’activité produit par la SCI [J] démontre que l’annonce a été désactivée le 23 décembre 2025, cela n’est cependant pas suffisant pour justifier retour à l’usage d’habitation.

Il y a donc lieu d’ordonner ce retour. Toutefois, en l’absence de preuve de toute location irrégulière postérieure à cette date, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur le défaut de déclaration préalable

La SCI [J] ne justifie pas avoir procédé à la déclaration préalable prévue par l’article L.324-1-1 III rappelé ci-dessus.

Conformément au V du même article, la SCI [J] sera condamnée au paiement d’une amende civile de 2.000 euros.

Sur le défaut de transmission du nombre de jours de location

La demande de transmission des relevés de réservation a été faite auprès de la SCI [J] par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il résulte du retour de la lettre que celle-ci n’a pas été retirée, alors que la SCI destinataire en a été avisée le 13 juin 2025.

Dès lors que la société destinataire a fait le choix de ne pas retirer le courrier recommandé avec accusé de réception qui lui a été adressé, elle ne peut se prévaloir de la non-réception de la demande de la Ville de Paris peu important d’ailleurs quelle ait été adressée avant le congé de l’ancien locataire, puisqu’un tel courrier aurait permis à la SCI [J] de se mettre en conformité avec la loi dès la reprise de la gestion du studio.

Il s’ensuit qu’à défaut de transmission des relevés de réservation, la SCI [J] sera condamnée au paiement d’une amende civile de 3.000 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI [J] qui succombe sera tenue aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Aucune considération tirée de l’équité n’impose de laisser à la charge de la ville de [Localité 1] la totalité des frais non compris dans les dépens engagés l’occasion de la présente instance.

En conséquence, la SCI [J] sera condamnée à lui verser la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONDAMNE la SCI [J] au paiement d’une amende civile de 15.000 euros au titre de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

CONDAMNE la SCI [J] au paiement d’une amende civile de 2.000 euros au titre de l’article L.324-1-1 III et V du code du tourisme ;

CONDAMNE la SCI [J] au paiement d’une amende civile de 2.000 euros au titre de l’article L.324-1-1 IV et V du code du tourisme ;

RAPPELLE que le produit des amendes prononcées sera versé à la Ville de [Localité 1] ;

ORDONNE le retour à l’habitation de l’appartement sis [Adresse 7], au 1er étage droite (lot n°3) dans un délai maximal de 15 jours suivant la signification du jugement ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNE la SCI [J] à payer à la Ville de Paris la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [J] aux dépens.

Fait à [Localité 1] le 20 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Thierry CASTAGNET