COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [L] [U] c/ S.D.C. [J] ARIANE

N° 26/

Du 16 avril 2026

4ème Chambre civile

N° RG 21/02120 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NQCS

Grosse délivrée à :

M^e Joëlle GUILLOT

expédition délivrée à

la SELARL LAUGA & ASSOCIES

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier.

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 8 janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 avril 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Joëlle GUILLOT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires « [J] ARIANE », représenté par son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 27 février 2019, M. [L] [U] a acquis un appartement et une cave au sein d’un immeuble dénommé Palais Ariane, soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 3] à Nice (06000).

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble s’est réunie le 17 février 2021.

Reprochant une répartition arbitraire des charges de copropriété, M. [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nice par acte de commissaire de justice du 4 mai 2021 aux fins d’obtenir principalement l’annulation de cette assemblée générale et la désignation d’un expert.

Par conclusions en réponse et récapitulatives n°2 notifiées le 12 novembre 2024, M. [L] [U] sollicite :

l’annulation de l’assemblée générale du 17 février 2021,la désignation de tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission habituelle en pareille matière et notamment de :se rendre sur les lieux,se faire communiquer tous documents et pièces utiles à sa mission,décrire les lieux de façon exacte,déterminer les parties privatives et les parties communes,dire les critères utilisés pour la clé de répartition des tantièmes,déterminer les quotes-parts des parties communes applicables à chaque lot privatif,fournir plus généralement tous éléments utiles pour la rédaction d’un règlement de copropriété,en chiffrer le coût,fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis.dire que le montant de la consignation ainsi que les frais de l’expertise seront à la charge du syndicat des copropriétaires,condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,dire et juger qu’il sera exclu des appels de fonds au titre des condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires,dire et juger qu’une compensation pourra être effectuée entre les condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires et les appels de fonds du syndicat,condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que nonobstant le fait que l’immeuble est soumis au régime de la copropriété, aucune quote-part des parties communes n’est attribuée aux lots mentionnés dans l’état descriptif de division et que les critères de répartition des charges ne sont pas précisés.

Il note que des tantièmes sont mentionnés sur le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 février 2021, sans qu’aucune clé de répartition ne soit publiée et portée à la connaissance des copropriétaires. Il estime que la répartition est effectuée de façon aléatoire et arbitraire.

Il estime que la nomination d’un expert indépendant est nécessaire en raison de l’attitude déloyale des copropriétaires originels de l’immeuble de la famille [V].

Par conclusions récapitulatives en défense notifiées le 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] conclut au débouté de M. [U] de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 6 000 euros, à parfaire, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il estime que M. [U] opère une confusion, d’une part, entre la répartition des charges, et, d’autre part, la répartition des quotes-parts de parties communes. Il fait valoir que M. [U] ne justifie d’aucune irrégularité dans la répartition des charges, ni des quotes-parts des parties communes attribuées à chaque lot. Il estime que la demande de désignation d’un expert est infondée.

Il rappelle que la répartition des charges n’est pas nécessairement faite sur la base de la répartition des quotes-parts de parties communes attribuées à chaque lot. Il soutient que la mauvaise foi de M. [U] est caractérisée et justifie le paiement de dommages-intérêts.

La clôture de l’instruction est intervenue le 24 décembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026 et mise en délibéré au 2 avril 2026 prorogé au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 17 février 2021

En vertu de l’article 22 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

L’article 5 de la même loi énonce que, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

L’article 10 de la même loi précise que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Enfin, l’article 1er alinéas 3 et 4 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, indique que l’état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions du troisième alinéa et, s’il y a lieu, du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il précise les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant permis de fixer la quote-part de charges afférentes à chaque lot.

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 février 2021 mentionne un total de 11 925 tantièmes répartis entre les six copropriétaires. L’origine de cette répartition des tantièmes est toutefois inconnue et le syndicat des copropriétaires ne fournit dans ses écritures aucune précision quant aux modalités de répartition des tantièmes appliquées lors de l’assemblée générale.

Il est acquis que l’immeuble appartenait à l’origine en indivision à la famille [V] et que la copropriété ne dispose pas de règlement de copropriété.

Le cahier des charges du 16 mars 1989 ne contient aucune indication quant à la quote-part des parties communes afférente à chaque lot.

A défaut de preuve de la répartition des tantièmes appliquée lors de l’assemblée générale du 17 février 2021 et des voix attribuées aux différents copropriétaires, il convient de prononcer la nullité de cette assemblée générale.

Sur la demande de mesure d’expertise

Une mesure d’expertise ayant pour objet la répartition des tantièmes et l’établissement d’un règlement de copropriété a été ordonnée à la demande de M. [U] dans le cadre de la procédure enrôlée sous le numéro de RG 21/02119.

La demande de ce chef est devenue par conséquent sans objet.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts de M. [U]

M. [U] sollicite la réparation de son préjudice causé par l’incertitude et le doute entretenus par les copropriétaires majoritaires de la famille [V]. Cette demande doit être appréciée au regard des résultats de l’expertise ordonnée et il en sera débouté à cette étape de la procédure.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive

Le sens de la décision conduit au débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sera condamné aux dépens et à payer M. [U] la somme de 1 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes de dispense de participation à la dépense commune et de compensation

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les demandes formées par M. [U] sont fondées et il doit être dispensé de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

Il sera débouté de sa demande de compensation avec les appels de fonds du syndicat des copropriétaires, les justificatifs versés au débat étant insuffisants pour apprécier le bien-fondé de cette demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 3] à Nice (06000) du 17 février 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à M. [L] [U] la somme de 1 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT