COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 16 Janvier 2026

N° RG 25/01832 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QM7V

Grosse délivrée

à M^e FOURNIAL

Expédition délivrée

à M^e COTTRAY-

LANFRANCHI

le

DEMANDERESSE:

Madame [L] [E]

née le [Date naissance 2] 1942 à [Localité 5] (ALGERIE)

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e India FOURNIAL, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [K] [R]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Catherine COTTRAY-LANFRANCHI substitué par M^e Pierre-André PICON, avocats au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 19 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [E] est propriétaire d’un appartement sis à [Adresse 6]. Elle a pour voisin Monsieur [K] [R], lequel est propriétaire de l’appartement sus-jacent.

Madame [L] [E] se plaint d’infiltrations dans sa salle de bain et ses sanitaires provenant de chez Monsieur [K] [R].

C’est la raison pour laquelle Madame [L] [E] a par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, fait assigner Monsieur [K] [R] devant le Tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité à l’audience du 2 octobre 2025 à 15h00, aux fins, au visa notamment de l’article 1240 du code civil de condamner Monsieur [K] [R] au paiement de diverses sommes au titre des travaux de reprise dans son appartement, au titre du préjudice de jouissance, de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance,

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 5 novembre 2025 à 9h00 puis le renvoi contradictoire à l’audience du 19 novembre 2025 à 9h00,

A l’audience,

Madame [L] [E], représentée par son conseil, se réfère expressément à ses conclusions en réponse déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :

— condamner Monsieur [K] [R] au paiement de la somme de 6 948,00 euros au titre de son préjudice de jouissance (193,00 euros par mois pendant 36 mois) après avoir estimé que les désordres représentaient 15% de la valeur locative de son logement,

— condamner Monsieur [K] [R] au paiement de la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire, soit 4 000,00 euros conformément à l’ordonnance de taxe du 8 novembre 2023, lesdits dépens étant distraits au profit de Maître India FOURNIAL,

— débouter Monsieur [K] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— maintenir l’exécution provisoire de droit,

Monsieur [K] [R], représenté par son conseil, se réfère expressément à ses conclusions en réplique déposées à l’audience aux termes desquelles il demande :

A titre principal de :

— débouter Madame [L] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire de :

— déclarer Madame [L] [E] irrecevable en ses demandes indemnitaires par défaut de qualité et d’intérêt à agir à l’encontre de Monsieur [K] [R], son assureur la MATMUT, ayant pris ou devant prendre en charge le sinistre,

— débouter Madame [L] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire de :

— allouer a maxima à Madame [L] [E] la somme de 338,40 euros en réparation du trouble de jouissance allégué,

En tout état de cause de :

— condamner Madame [L] [E] au paiement de la somme de 2 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Catherine COTTRAY-LANFRANCHI pour ceux dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 6 du code de procédure civile, a l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 9 de ce code énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [L] [E] expose avoir constaté chez elle le 6 juin 2019 des infiltrations d’eau au plafond de sa salle de bain et de ses toilettes provenant de l’appartement sus-jacent de Monsieur [K] [R]. Elle déclare avoir subi les désordres liés à ces infiltrations jusqu’au 1er juin 2022, date à laquelle Monsieur [K] [R] a réalisé les travaux dans son appartement pour mettre fin à la fuite à l’origine des infiltrations.

Elle sollicite ainsi la condamnation de Monsieur [K] [R] au paiement de la somme de 6 948,00 euros au titre de son préjudice de jouissance subi, correspondant à 193,00 euros par mois pendant 36 mois, soit pendant la période du 6 juin 2019 au 1er juin 2022, estimant que les désordres subis représentent un préjudice de 15% de la valeur locative du logement.

Elle produit au soutien de sa demande notamment :

— un courrier du syndic le Cabinet BILLON LONGCHAMP en date du 7 décembre 2020 qui lui a été adressé l’informant que Monsieur [K] [R] a traité la fuite et doit inviter un plombier sur les lieux afin de s’assurer de l’efficacité de la réparation,

— un rapport d’expertise amiable contradictoire en date du 6 avril 2021 de l’entreprise CHASSEURS DE FUITE mandaté par son assureur protection juridique la MATMUT,

— une lettre recommandée avec accusé de réception de son assureur protection juridique la MATMUT en date du 24 septembre 2021 adressée à Monsieur [K] [R] (pli avisé mais non réclamé) lui demandant de procéder à des travaux de nature à mettre un terme aux désordres,

— un rapport d’expertise judiciaire contradictoire en date du 2 octobre 2023.

En l’espèce, le rapport d’expertise amiable contradictoire du 6 avril 2021 fait notamment état chez Madame [L] [E] d’une humidité comprise entre 61% et 84% dans les WC et 92% et 100% dans la salle de bain ainsi que chez Monsieur [K] [R] d’une humidité de 99% dans les WC. L’expert a détecté chez Monsieur [K] [R] une fuite sur la canalisation longeant le mur derrière la baignoire et préconisé la « réfection de la canalisation du voisin du dessus partant du ballon d’eau chaude et passant sous la baignoire pour finir dans la colonne d’évacuation ».

L’expert judiciaire a dans son rapport du 2 octobre 2023 relevé dans le logement de Madame [L] [E] des dommages consistant en des infiltrations d’eau au plafond de la salle de bain ayant dégradé la peinture des plafonds et des murs de ces pièces. Il a indiqué que ces désordres qui sont apparus le 6 juin 2019 et ont cessé le 1er juin 2022, soit 36 mois plus tard avaient pour origine « un défaut d’étanchéité des joints périphériques et de la vidange de la baignoire ainsi qu’une fuite sur l’évacuation en plomb du ballon d’eau chaude juste avant le piquage récent de la baignoire » tout en précisant que ces malfaçons sont la conséquence des travaux de réfection de la salle de bain de Monsieur [K] [R] réalisés par la société CO.ME.BAT en 2018. En ce qui concerne les dommages relevés dans la salle de bain et les toilettes l’expert a précisé qu’en dépit de leur esthétique dégradée, Madame [L] [E] a pu les utiliser.

Monsieur [K] [R] qui soutient n’avoir commis aucune faute, s’oppose à la demande de Madame [L] [E]. En effet, il expose avoir rapidement mandaté un professionnel aux fins de recherches de fuites après la survenance des infiltrations du 6 juin 2019 et avoir fait procéder aux réparations nécessaires pour mettre fin aux désordres le 21 octobre 2019, le 6 juillet 2020, le 31 mai 2022.

En outre, il déclare que Madame [L] [E] est irrecevable en sa demande indemnitaire pour défaut de qualité et d’intérêt à agir, son assureur la MATMUT l’ayant indemnisée des dommages matériels à hauteur de 1 575,97 euros pour la reprise des embellissements au titre de la Convention IRSI et Madame [L] [E] ne justifiant pas de la non-prise en charge par assurance des dommages immatériels au titre du préjudice de jouissance.

La juridiction précisera sur ce point que c’est à tort que Monsieur [K] [R] avance que Madame [L] [E] est irrecevable en sa demande indemnitaire. D’une part, il sera fait observer au défendeur que le moyen tiré de l’indemnisation de Madame [L] [E] par son assureur pour la reprise des embellissements est inopérant, cette dernière ne formulant pas dans ses dernières conclusions saisissant la juridiction de demande en réparation des dommages causés aux embellissements. D’autre part, dès lors qu’il est établi que les désordres survenus chez la demanderesse proviennent du domicile de Monsieur [K] [R], lequel ne le conteste par ailleurs nullement, Madame [L] [E] est parfaitement fondée à élever une prétention au titre du préjudice de jouissance à son égard et il n’est aucunement nécessaire que celle-ci justifie du refus de prise en charge au titre de ce préjudice de jouissance par son assureur.

En l’espèce, Monsieur [K] [R] justifie avoir fait procéder le 24 juin 2019 par l’entreprise NB PLOMBERIE-CLIM à une recherche de fuite, laquelle a constaté chez Madame [L] [E] des traces de dégât des eaux sur le plafond de la salle de bain et de toilettes ainsi qu’une humidité à hauteur de 70 % et chez Monsieur [K] [R], outre notamment une humidité importante un défaut d’étanchéité dans la baignoire et dans le vidage, préconisant ainsi leur réfection.

Il justifie avoir fait réaliser les travaux préconisés à l’issue de la recherche de fuite du 24 juin 2019 en produisant le compte rendu d’intervention de la S.A.R.L. CO.ME BAT certifiant que le 21 octobre 2019 le siphon de baignoire a été changé et qu’une grille d’aération à l’arriére de la baignoire a été posée afin d’éviter l’effet de condensation. Il établit également en produisant une facture de l’entreprise NB PLOMBERIE-CLIM du 6 juillet 2020 avoir fait procéder à la réfection des joints de la baignoire et un rapport de cette entreprise du 29 décembre 2020 certifiant l’efficacité des réparations réalisées, à savoir la vidange et l’étanchéité de la baignoire. Enfin, il démontre au moyen de la facture de l’entreprise NB PLOMBERIE-CLIM du 1er juin 2022 avoir fait procéder à la réparation de la fuite située sur l’évacuation des condensats du cumulus.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le préjudice de jouissance allégué par Madame [L] [E] pour la période comprise entre le 6 juin 2019 et le 1er juin 2022 dans sa salle de bain est bien établi.

Si Monsieur [K] [R] a tenté à plusieurs reprises depuis le 6 juin 2019 de mettre fin aux causes des infiltrations, il demeure responsable en tant que propriétaire des dommages survenus dans les toilettes et la salle de bain de la demanderesse, lesquels ont été causés par les infiltrations provenant de son logement. En effet, en dépit de la réalisation des travaux pour tenter de mettre fin aux infiltrations, Monsieur [K] [R], qui a mis 36 mois pour remédier aux causes des infiltrations ne peut valablement soutenir avoir fait preuve de diligence dès lors qu’il lui appartenait de mettre en œuvre tous les moyens possibles pour rapidement déceler l’origine de ces infiltrations et y mettre fin.

En l’espèce afin de justifier de l’indemnité de 6 948,00 euros sollicitée, Madame [L] [E] produit une annonce locative sur le site se.loger.com d’un logement constitué de deux pièces et situé à la même adresse pour un loyer de 1 350,00 euros.

Elle énonce que puisque sa salle de bain et ses toilettes sont affectés par les désordres, il peut raisonnablement être admis que les infiltrations survenues dans ces pièces constituent une dépréciation de son logement de 15%, soit 1/7ème, lui permettant ainsi d’estimer le préjudice à la somme de 193,00 euros sur la base de ce loyer de 1350,00 euros, pendant 36 mois du 6 juin 2019 au 1er juin 2022, soit 6 948,00 euros.

Monsieur [K] [R] conteste ce montant sollicité dont il sollicite la fixation a maxima à la somme de 338,40 euros.

A ce titre, il fait justement valoir que Madame [L] [E] ne fournit aucun élément permettant d’apprécier les prestations de son appartement et qu’en conséquence l’annonce locative qu’elle produit au soutien de la valeur locative à laquelle elle se réfère ne peut justifier sa demande en dommages et intérêts. Il ajoute en outre que le préjudice de jouissance subi ne peut être que partiel puisqu’elle a toujours été en mesure d’utiliser sa salle de bain et ses toilettes.

Enfin, il énonce que le préjudice subi par Madame [L] [E] a duré 30 mois et non 36.

Il vise sur ce point le rapport d’expertise judiciaire du 2 octobre 2023 qui mentionne en page 13 que les travaux de réparation identifiés dans le rapport de recherche de fuites du 24 juin 2019 “sont effectués par Monsieur [K] [R] le 21 octobre 2019 […] et le 6 juillet 2020 […] soit respectivement, 4 mois et 12 mois après que les fuites aient été identifiées” et suite à la recherche de fuite du 6 avril 2021 le 1er juin 2022 soit “14 mois après que la fuite ait été identifiée”.

Or, il sera fait observer à Monsieur [K] [R] que l’expert judiciaire a relevé dans son rapport que " les infiltrations d’eau impactant Madame [L] [E] ont duré 36 mois".

En tout état de cause, cette argumentation ne résiste pas aux éléments du dossier dès lors qu’il est établi que le préjudice de jouissance subi par Madame [L] [E] a duré de manière continue du 6 juin 2019, date des premières infiltrations dans la salle de bain et les toilettes et qu’elles ont persisté jusqu’au 1er juin 2022, date à laquelle Monsieur [K] [R] a fait réaliser les travaux ayant définitivement fin aux infiltrations, soit pendant 36 mois.

Ainsi, la somme de 6 948,00 euros sollicitée se révèle être manifestement excessive et injustifiée, Madame [L] [E] ayant pu, malgré le préjudice de jouissance subi conserver l’usage de sa salle de bain et de ses toilettes et la valeur locative de 1 350,00 euros retenue pour justifier de ce montant n’apparaissant pas pertinente.

Néanmoins, la somme de 338,40 euros sollicitée par le défendeur, calculée sur la base d’une valeur locative au mètre carré de 15,00 euros mensuels sur laquelle ce dernier ne s’explique pas, ne saurait être retenue par la juridiction.

Au regard de ces développements, la juridiction retiendra ainsi compte tenu du préjudice de jouissance subi par Madame [L] [E] une indemnité forfaitaire de 4 500,00 euros.

Monsieur [K] [R] sera donc condamné à régler à Madame [L] [E] la somme de 4 500,00 euros au titre du préjudice de jouissance causé par les infiltrations dans la salle de bain et les toilettes pendant 36 mois, soit du 6 juin 2019 au 1er juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens.

Selon l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Madame [L] [E] sollicite la condamnation de Monsieur [K] [R] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 4 000,00 euros selon l’ordonnance de taxe en date du 8 novembre 2023 qu’elle produit.

Monsieur [K] [R], qui énonce que l’expertise judiciaire sollicitée s’avérait inopportune dès lors qu’au jour de l’intervention de l’expert les causes des infiltrations avaient déjà été identifiées et réparées, s’oppose à cette demande.

Or, en raison des infiltrations successives ayant eu lieu dans la salle de bain et les toilettes de Madame [L] [E] entre le 6 juin 2019 et le 1er juin 2022, Madame [L] [E] demeurait fondée à solliciter la réalisation d’une expertise afin de déterminer les responsabilités.

Monsieur [K] [R] sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du rapport d’expertise judiciaire du 2 octobre 2023 d’un montant de 4 000,00 euros.

Toutefois, la demande au titre de la distraction des dépens au profit du conseil de Madame [L] [E] sera rejetée.

En effet, il sera rappelé que l’article 699 du code de procédure civile régissant cette distraction des dépens par les avocats prévoit que celle-ci ne peut avoir lieu que dans les matières où leur ministère est obligatoire. Or, la présente procédure étant orale, Madame [L] [E] n’était pas tenue de constituer avocat de sorte que sa demande au titre de la distraction n’est pas fondée.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de Monsieur [K] [R] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

Monsieur [K] [R] sera donc condamné à payer à Madame [L] [E] la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [K] [R] à verser à Madame [L] [E] la somme de 4 500,00 euros au titre du préjudice de jouissance subi pendant 36 mois, soit du 6 juin 2019 au 1er juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

REJETTE l’intégralité des demandes de Monsieur [K] [R] ;

CONDAMNE Monsieur [K] [R] à payer à Madame [L] [E] la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [R] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais de l’expertise judiciaire en date du 2 octobre 2023 d’un montant de 4 000,00 euros ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, La Présidente,