Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 9 juin 2026, n° 24/04114

TJ Nice 9 juin 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 9 juin 2026, n° 24/04114
Numéro(s) :	24/04114
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	19 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thibault POZZO DI BORGOPhilippe DAN
Cabinet(s) :	SCP DELAGE - DAN - LARRIBEAU - RENAUDOT

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [F] [J] [N], [X] [N] née [Q] c/ S.D.C. [Adresse 1]

N° 26/

Du 09 Juin 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/04114 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P7C6

Grosse délivrée à :

la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU – RENAUDOT

expédition délivrée à

M^e Thibault POZZO DI BORGO

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du neuf Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALLI Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALLI Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [F] [J] [N]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Philippe DAN de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU – RENAUDOT, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Madame [X] [N] née [Q]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Philippe DAN de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU – RENAUDOT, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

S.D.C. [Adresse 1] prise en la personne de son Syndic en exercice, la société IMMOBILIS dont le siège est situé [Adresse 3] lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur et Madame [N] sont propriétaires du lot n°1 de la copropriété immobilière [Adresse 1] située [Adresse 4].

Cette copropriété est composée de 6 lots répartis de la manière suivante :

— Société JF’INVEST = 120/1000 tantièmes ;

— M. et Mme [E] = 120/1000 tantièmes ;

— M. et Mme [L] = 240/1000 tantièmes ;

— M. et Mme [I] – [T] = 240/1000 tantièmes ;

— M. [K] = 240/1000 tantièmes ;

— M. et Mme [N] = 40/1000 tantièmes ;

Le lot n°1 est composé d’un appartement et une pièce annexe portant le numéro 0 situés au sous-sol de l’immeuble pour une surface totale de 27,58 m².

L’appartement n’est pas raccordé à l’eau potable du réseau général de l’immeuble.

Par courrier du 11 mars 2024, M. [N] a demandé au syndic de la copropriété, le Cabinet IMMOBILIS, d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires sa demande d’autorisation de réaliser des travaux de raccordement de l’appartement à l’alimentation générale en eau de la copropriété.

Par convocation du 8 juin 2024 à l’assemblée générale des copropriétaires du 12 juillet suivant, le Cabinet IMMOBILIS a régulièrement inscrit à l’ordre du jour les résolutions suivantes :

RESOLUTION N°42 : A la demande M. et Mme [N] – Propriétaires du lot 1 selon EDD – Autorisation à leur donner aux fins de raccordement de leur appartement se trouvant en sous-sol à l’alimentation d’eau générale de la copropriété, à leurs frais exclusifs, conformément à leur demande annexée à la convocation d’Assemblée Générale (Article 25)

Clé de répartition : 01 – CHARGES COMMUNES GENERALES

L’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, constate que le projet est conforme à la destination de l’immeub1e ;

— autorise M. et Mme [N], copropriétaires, à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux suivants :

Raccordement de leur appartement se trouvant en sous-sol, à l’alimentation d’eau générale de la copropriété, conformément à leur demande annexée à la convocation d’Assemblée Générale Tels que définis au document précisant l’implantation et la consistance des travaux (cf. art. 10 du décret du 17 mars 1967) joint à la présente convocation

Sous réserve de :

— se conformer à la réglementation en vigueur et obtenir les autorisations administratives qui pourraient être nécessaires en pareille matière,

— souscrire une assurance dommages-ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire non seulement pour les travaux prévus mais également pour les existants,

— faire exécuter les travaux par une société dument assurée et habilitée,

— faire installer à leurs frais exclusifs un compteur divisionnaire afin de leur imputer la consommation d’eau correspondant,

Le(s) copropriétaire(s) restera (resteront) seul(s) responsable(s) vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. En cas de vente du lot concerné, le copropriétaire bénéficiaire de l’autorisation s’engage à en informer l’acquéreur.

Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.

En cas de majorité insuffisante lors du vote à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires il sera immédiatement procédé à un second vote à la majorité de l’article 24

RESOLUTION N°43 : A la demande M. et Mme [N] – Propriétaires du lot 1 selon EDD,

Et le texte de la résolution mise au vote est identique au texte précédent avec référence au vote à la majorité de l’article 24.

Selon procès-verbal du 12 juillet 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a :

Pour la résolution n°42 :

Résultat du vote :

— Ont voté 'Pour’ : 3 votants soit 280 tantièmes.

[N](40), [E](120), JF INVEST(120).

— Ont voté 'Contre’ : 3 votants soit 720 tantièmes.

— S’est abstenu : néant.

Faute de majorité, la résolution n’est pas adoptée (280I1000 en voix). (Amc/a 25)

Se sont opposés : 3 votants soit 280 tantièmes.

[N](40), [E](120), JF |NVEST(120).

Pour la résolution n°43 :

Sans objet compte tenu du vote précédent

Par assignation du 12 septembre 2024, les époux [N] ont saisi le tribunal judiciaire de Nice d’une demande d’annulation des résolutions 42 et 43 de l’assemblée générale du 12 juillet 2024 et demandent au tribunal de les autoriser à effectuer les travaux de raccordement de leur lot N°1 au réseau d’alimentation du réseau de l’immeuble dans les conditions prévues par le texte de la résolution 42, avec exécution provisoire et indemnisation au titre des frais irrépétibles.

Les époux [N] ont vendu leur lot à Mme [H], Mme [B] et Monsieur [H] selon acte en date du 27 novembre 2024. Les acquéreurs sont intervenus volontairement à la procédure.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 janvier 2026, les époux [N] et les consorts [H] / [B] demandent au tribunal de :

Juger que l’intervention volontaire des consorts [H] / [B] est recevable et bien fondé ;

Juger que le procès-verbal d’assemblée générale du 12 juillet 2024 ne mentionne pas les copropriétaires qui se sont opposés à la résolution n°42 ;

Juger que le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 12 juillet 2024 ne respecte pas les formalités substantielles prévues par le Décret du 17 mars 1967;

Juger que la résolution n°43 a été déclarée à tort sans objet dès lors que la délibération n°42 ne respecte pas les formalités substantielles prévues par le Décret du 17 mars 1967 ;

Juger abusive l’attitude du Syndicat des Copropriétaires lors de l’Assemblée Générale du 12 juillet 2024 ;

Juger que les résolutions n°42 et n°43 sont la conséquence d’un abus de majorité ;

Par conséquent,

Ecarter des débats, car irrecevable et obtenu de manière déloyale, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 5 février 2025.

Annuler purement et simplement les résolutions n°42 et n°43 du Procès-Verbal d’Assemblée Générale de la copropriété immobilière [Adresse 1] en date du 12 juillet 2024.

Autoriser Monsieur et Madame [N] à réaliser les travaux de raccordement de leur appartement correspondant au lot n°1 au réseau d’alimentation en eau de l’immeuble dans les conditions prévues par la résolution n°42.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à M. et Mme [N] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Juger qu’il convient de faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens distraits au profit de Maître Philippe DAN, membre de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU sous sa due affirmation de droit.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande au juge de :

JUGER le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » recevable et fondé en ses demandes,

DEBOUTER Monsieur [F] [J] [N], Madame [X] [N], Monsieur [U] [H], Madame [M] [B], et Monsieur [C] [H] de leur demande tendant à l’annulation des résolutions n° 42 et n°43 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 juillet 2024,

DEBOUTER Monsieur [F] [J] [N], Madame [X] [N] née [Q], Monsieur [U] [H], Madame [M] [B], et Monsieur [C] [H], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [F] [J] [N], Madame [X] [N], Monsieur [U] [H], Madame [M] [B] et Monsieur [C] [H] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [F] [J] [N], Madame [X] [N], Monsieur [U] [H], Madame [M] [B], et Monsieur [C] [H], aux entiers dépens,

JUGER qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, incompatible avec la nature du litige.

En application de l’article 455 du cpc, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé des moyens à l’appui de leurs prétentions.

La Clôture des débats est intervenue le 3 septembre 2025 avec effet différé au 29 janvier 2026.

A l’audience, les conseils des parties ont déposé leur dossier, et la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 prorogé au 9 juin 2026 en raison de l’arrêt de travail du juge pendant six semaines.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande d’annulation des résolutions 42 et 43 de l’assemblée générale du 12 juillet 2024.

Est réputé opposant le copropriétaire qui vote dans le sens contraire de la majorité des copropriétaires.

Les demandeurs sont donc réputés opposants et leurs demandes en nullité des résolutions 42 et 43 de l’AG du 12 juillet 2024 sont recevables, ce qui n’est pas discuté par le syndicat de copropriété [Adresse 1].

Les nouveaux acquéreurs sont également recevables en leur intervention volontaire.

Sur la nullité des résolutions pour violation des formalités substantielles de l’établissement du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juillet 2024

Aux termes de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée, qui est signé à la fin de la séance par le président, par le secrétaire et le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois la validité du procès-verbal n’est pas subordonnée au respect d’un formalisme rigide sur ce point ; l’essentiel est que les mentions du procès-verbal concernant le scrutin soient par elles-mêmes suffisantes pour dégager le sens de chaque vote et identifier les copropriétaires absents ou qui se sont opposés aux résolutions soumises au vote.

Les dispositions de l’article 17 du décret n’exigent que la mention des noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés, et de ceux qui se sont abstenus.

Les insuffisances du procès-verbal peuvent être complétées par les indications fournies par la feuille de présence, celle-ci mentionnant pour la délibération litigieuse le vote de chaque copropriétaire.

Ainsi la nullité des délibérations ne doit pas être prononcée lorsque l’établissement du procès-verbal, bien que n’étant pas strictement conforme aux dispositions légales, ne laisse planer aucun doute sur la réalité des faits qu’il relate.

En l’espèce, les demandeurs relèvent que le procès-verbal ne mentionne pas les copropriétaires qui se sont opposés à la résolution n°42 mais indique par erreur que les copropriétaires [N], [E] et JF INVEST ont voté « CONTRE ».

Les demandeurs en déduisent que les copropriétaires qui se sont opposés à la résolution n°42 ne peuvent pas être identifiés dès lors que le total de 280 tantièmes correspond à celui des copropriétaires qui ont voté « POUR ».

Le syndicat de copropriété [Adresse 1] reconnait l’existence d’une erreur entachant le procès-verbal mais estime d’une part que ce ne serait qu’une erreur matérielle, et qu’il suffit de remplacer les mots pour par contre pour rétablir le sens des votes, et d’autre part que la feuille de présence permet de suppléer à l’omission des noms des copropriétaires rejetant la résolution et donc l’autorisation des travaux sollicités par les consorts [N].

Sur l’absence de détail des noms des votes contre la résolution, le syndicat de copropriété [Adresse 1] soutient que tous les copropriétaires étaient présents lors de l’assemblée générale, dès lors, par soustraction des tantièmes des copropriétaires ayant voté Pour la résolution du nombre total de tantièmes, le nombre de voix et de tantièmes des copropriétaires ayant rejeté la résolution est évident et leurs noms résulte de la feuille de présence sans risque de confusion.

En l’espèce, tous les copropriétaires sont mentionnés présents lors de l’assemblée générale, [K] ayant transmis son vote par correspondance le 21 juin 2024.

Toutefois le détail du vote [K] par correspondance n’est pas annexé à la feuille de présence et ne permet pas de vérifier le vote de ce copropriétaire pour chacune des résolutions mises au vote. Il est à relever que pour les premières résolutions, leur amendement a conduit à retenir ce copropriétaire comme défaillant.

Il n’est donc pas possible pour le tribunal de vérifier la sincérité des votes de Jourdan qui représente 240 tantièmes.

Par ailleurs, toutes les autres résolutions votées lors de cette assemblée générale portent très exactement le nom des votants pour ou contre les résolutions sauf en ce qui concerne les résolutions litigieuses.

Ainsi notamment en ce qui concerne les résolutions 9 et 10, à la demande des copropriétaires [L] et [T] qui sollicitent un droit de jouissance privative d’emplacements moyennant une indemnité sans transmission de droit à leurs futurs acquéreurs, les résultats des votes ne sont pas entachés d’erreur par inversion des votes et le détail des votants pour ou contre est clairement mentionné.

Au surplus, le nombre de copropriétaires de la copropriété est réduit, et le syndicat de copropriété [Adresse 1] ne peut même pas évoquer une omission liée au nombre de noms à reporter dans le procès-verbal.

Enfin, le procès-verbal ne porte aucune mention expresse de renvoi à la feuille des présences pour compléter les mentions manquantes de ce procès-verbal.

Cette omission des noms des votants, et l’inversion des résultats de votes pour et contre ne peut pas être retenue comme une simple erreur qui ne changerait pas le sens de la décision.

En conséquence, et en application des dispositions des articles 17 et 17-1 de la loi du 10 juillet 1965, et 17 et 7-1 du décret du 17 mars 1967, la sanction de ces irrégularités est la nullité de ces résolutions.

La nullité encourue ne nécessite pas la preuve d’un grief de la part du demandeur.

Sur la demande de prononcé de la nullité des résolutions pour abus de majorité.

Il ressort de l’état descriptif de division dans le règlement de copropriété que le lot 1 est constitué au sein du bâtiment A et au sous-sol d’un « appartement » avec 40/1000èmes.

Dans l’avenant du 22 septembre 1954, et après d’autres avenants intervenus après surélévation du bâtiment et création de nouveaux lots, il est mentionné que ce lot au sous-sol, portant lot 1 est : un appartement composé d’une pièce principale et une pièce annexe portant le numéro 0.

Il n’est nulle part mentionné que ce lot sera constitué de « caves »

Dans l’additif établi en 1963 et publié le 6 décembre 1963, il est mentionné que la cave portant le numéro 1 sur le plan du sous-sol n’a pas été mentionnée dans cette division, et cette cave porte désormais le lot numéro 12 de la division de l’immeuble ;

Par ces dénomination de lots, le lot 1 est bien un appartement, il est donc destiné à l’usage d’habitation.

Le fait que ces lots n’aient pas été habitables, même pendant plusieurs années ne peut en aucun cas leur faire perdre la destination d’appartement d’habitation et ne peut interdire à son propriétaire d’y faire les travaux nécessaires de rénovation pour le rendre habitable.

L’huissier dans son pv de constat établi à la demande des [K] et [T] note qu’il n’a pas pénétré dans les parties privatives de ces lots ;

Il a procédé par l’accès aux parties communes de l’immeubles et mentionne que ce lot est éclairé également par un soupirail donnant sur le jardin, partie commune à usage privatif du lot [K].

Il est également relevé que dans ce lot passe une canalisation de chauffage (horizontale) desservant le lot sus-jacent appartenant à [K].

Le commentaire de l’huissier relevant que l’environnement et la configuration des lieux lui paraissent peu compatible avec un projet de logement pouvant correspondre aux normes d’habitabilité doit être relevé comme dépourvu de pertinence, puisque le propriétaire veut justement réaliser les travaux nécessaires pour rendre cet appartement habitable.

De même la présence de salpêtre dans les parties communes ne peut être imputable au seul propriétaire de ce lot 1 mais peut entrainer l’obligation pour la copropriété d’entretien ou de travaux d’assainissement du sous-sol.

Ce procès-verbal de constat ne saurait être annulé en l’état.

Le lot N°1 situé au sous-sol est donc bien un appartement, et à ce titre destiné à l’habitation. Il n’est pas habitable à défaut d’être raccordé au réseau d’eau potable de l’immeuble et au réseau d’évacuation des eaux usées.

Le règlement de copropriété de cet immeuble a fixé la destination de ce lot et aucune modification de cette destination n’est intervenue.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixe que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, et use et jouit librement de ses parties privatives ;

Aucune restriction à ce droit de propriété dans son usus et abusus ne peut être imposé au copropriétaire, hors les cas classiques prévus par la loi.

La demande de raccordement de l’appartement des époux [N] au réseau d’alimentation générale d’eau de la copropriété ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble à usage d’habitation.

Au contraire, il n’est pas contestable que le lot n°1 est un appartement à usage d’habitation au sens du règlement de la copropriété, dont la décence est conditionnée en application de l’article 1719-1 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 à son raccordement à l’eau courante.

En rejetant la demande de travaux de raccordement du lot 1 au réseau commun d’eau, le syndicat des copropriétaire porte une atteinte grave à la jouissance totale de son lot par le copropriétaire.

Si une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

En rejetant la demande des époux [N], les copropriétaires majoritaires ont agi abusivement au détriment de ce copropriétaire et manifestement dans le but de favoriser les copropriétaires majoritaires.

En conséquence les résolutions 42 et 43 de l’assemblée générale du 12 juillet 2024 seront déclarées nulles.

Sur la demande d’autorisation par le tribunal des travaux sollicités ;

Les travaux sollicités de raccordement du lot 1, étant strictement définis et encadrés projet de résolution, il convient de les autoriser par le présent jugement.

Sur les demandes accessoires.

Le refus du syndicat a porté une atteinte importante aux droits des copropriétaires de ce lot, il serait donc inéquitable de laisser les demandeurs supporter la charges de leurs frais irrépétibles ;

En conséquence le syndicat de copropriété [Adresse 1] sera condamné à payer globalement aux demandeurs la somme de 4000 € qui se répartiront selon leurs accords ladite indemnité ;

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Le syndicat des copropriété [Adresse 1] sera enfin condamné aux entiers dépens et il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à écarter le PV de Constat de commissaire de justice en date du 5 février 2025 établi par M^e Polverelli ;

Prononce la nullité des résolutions 42 et 43 de l’assemblée générale du 12 juillet 2024 ;

Autorise les travaux sollicités par les consorts [N] et désormais par les consorts [H] – [B] aux fins de raccordement du lot 1, appartement se trouvant en sous-sol, à l’alimentation d’eau générale de la copropriété, à leurs frais exclusifs, conformément à

leur demande annexée à la convocation d’Assemblée Générale, conforme à la destination de l’immeuble et du lot, travaux définis au document précisant l’implantation et la consistance des travaux joint à la convocation, sous réserve de :

— se conformer à la réglementation en vigueur et obtenir les autorisations administratives qui

pourraient être nécessaires en pareille matière,

— souscrire une assurance dommages-ouvrage dans le cas où celle-ci serait obligatoire non

seulement pour les travaux prévus mais également pour les existants,

— faire exécuter les travaux par une société dument assurée et habilitée,

— faire installer à ses frais exclusifs un compteur divisionnaire afin de leur imputer la consommation d’eau correspondant,

Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.

Condamne le syndicat de copropriété [Adresse 1] [Adresse 4] à payer globalement aux demandeurs la somme de 4.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du cpc ;

Condamne le syndicat des copropriété [Adresse 1] [Adresse 4] aux dépens de l’instance ;

Rappelle l’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Et le jugement a été signé par le greffier et le président.

LE GREFFIER LE PRESIDENT