COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : SDC LE VIGIA c/ S.A.R.L. SEWA GIARDINI, SARL CABINET L.V.S.

N° 2026/68

Du 29 janvier 2026

4ème Chambre civile

N° RG 22/02305 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OGWI

Grosse délivrée à

M^e GREGOIRE

M^e TANDONNET-RICHARD

M^e PERCHE

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt neuf janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 16 octobre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 janvier 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires LE VIGIA, représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître Clotilde TANDONNET-RICHARD de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

S.A.R.L. SEWA GIARDINI, anciennement dénommée SEFRAGIARDINI, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Localité 1]

représentée par Maître Frédérique GREGOIRE de l’AARPI CONCAS & GREGOIRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

SARL CABINET L.V.S., prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître David PERCHE de la SCP SCP OLIVIER DE FASSIO- DAVID PERCHE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant devis du 23 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 4]) a confié à la société Sefragiardini, devenue Sewa Giardini, l’entretien des espaces verts de la copropriété.

Après avoir mis en demeure la société Sefragiardini de lui rembourser des facturations qu’il estimait irrégulières, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice par acte du 28 octobre 2021.

Par jugement du 19 février 2024 rendu dans l’affaire RG 21/03921, le tribunal judiciaire de Nice a condamné :

la SARL Sewa Giardini à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 20 000 euros en remboursement des sommes indûment perçues, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à verser à la SARL Sewa Giardini la somme de 750 euros au titre des factures impayées pour les mois de mai et juin 2021,la SARL Sewa Giardini à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance,et a débouté les parties de toute autre demande.

La SARL Sewa Giardini n’a pas réglé les sommes dont elle était redevable au syndicat des copropriétaires Le Vigia. Un commandement aux fins de saisie vente et une saisie-attribution pratiquée sur son compte bancaire à la demande du syndicat des copropriétaires se sont avérés infructueux.

Par acte du 24 mai 2022, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a fait assigner le Cabinet LVS aux fins d’obtenir la réparation des préjudices causés par sa carence dans la gestion des parties communes de la copropriété pendant son mandat ayant expiré le 22 novembre 2021. L’instance a été inscrite sous le numéro de RG 23/04322.

Par acte du 15 novembre 2023, le Cabinet LVS a appelé en cause la SARL Sewa Giardini. L’instance a été inscrite sous le numéro de RG 22/02305.

Par ordonnance du 26 février 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Par conclusions responsives notifiées le 24 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sollicite la condamnation du Cabinet LVS à lui payer les sommes suivantes en rappelant l’exécution provisoire de droit :

30 576 euros en réparation de son préjudice lié aux paiements des factures de février 2020 à mars 2021,6 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa carence dans la gestion des parties communes,5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Il expose que pendant son mandat le Cabinet LVS a sollicité plusieurs devis pour l’entretien des espaces verts de la copropriété et qu’il a accepté le devis établi par la SARL Sefragiardini le 23 décembre 2019 prévoyant un entretien annuel pour un montant forfaitaire de 2 184 euros pour deux interventions mensuelles de septembre à mai et trois interventions mensuelles de juin à août. Il précise que le Cabinet LVS a toutefois réglé chaque mois à la SARL Sefragiardini le montant forfaitaire annuel de 2 184 euros, faisant passer le budget espaces verts de 4 788 euros en 2018 avec un prévisionnel de 5 000 euros pour les années 2019 et 2020 à 26 208 euros en 2020, alors que le budget total voté pour la copropriété était de 53 000 euros.

Il indique que quatorze facturations indues ont ainsi été versées entre février 2020 et mars 2021 pour un montant total de 30 576 euros. Il note que par courrier du 24 septembre 2021, le syndic reconnaissait son erreur comptable et s’engageait à le rembourser en mobilisant son assurance professionnelle à compter de l’épuisement des voies de recours à l’encontre de la SARL Sefragiardini.

Il fait valoir que la responsabilité du Cabinet LVS est engagée d’une part sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en sa qualité de gestionnaire comptable et financier de la copropriété et d’autre part sur le fondement de l’article 1992 du code civil en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires. Il estime que le Cabinet LVS aurait dû faire preuve de rigueur en qualité de syndic professionnel et aurait dû l’alerter rapidement sur l’incohérence des factures adressées mensuellement par le prestataire.

Il précise que le préjudice subi par la copropriété est certain et consiste en une perte de 30 576 euros. Il ajoute que les espaces verts de la copropriété ont été laissés sans entretien entre le mois de mai 2021 et octobre 2021 puisque le Cabinet LVS n’a validé l’intervention d’un nouveau prestataire que fin septembre 2021.

En réponse aux écritures adverses, il réplique avoir justifié de l’impossibilité de recouvrer sa créance à l’encontre de la SARL Sewa Giardini et qu’il n’existe aucun risque d’enrichissement sans cause. Il précise qu’une action a été initiée à l’encontre de la SARL Sewa Giardini lorsque le Cabinet LVS était toujours syndic de la copropriété et qu’il n’a pas été appelé dans la cause.

Par conclusions en réplique et récapitulatives notifiées le 1er octobre 2025, le Cabinet LVS conclut à titre principal au débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes. A titre subsidiaire, il sollicite :

la condamnation de la SARL Safragiardini à le relever et garantir de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre, en ce compris les frais, dépens et dommages et intérêts. que la décision à intervenir soit déclarée commune et opposable à la SARL Sefragiardini, avec toutes conséquences de droit,la condamnation de la SARL Sefragiardini à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée, nonobstant appel et sans caution.

Il précise avoir versé par erreur la somme mensuelle de 2 184 euros TTC puisque son service comptable a reçu des demandes de règlement mensuelles de la part de la SARL Sewa Giardini qui l’ont induit en erreur.

Il indique avoir proposé à la SARL Sewa Giardini de régulariser un avoir pour un montant de 30 576 euros correspondant aux facturations indues à compter du mois de février 2020, que la société a toutefois contesté toute erreur de facturation et qu’elle avait interrompu l’entretien de la copropriété dans l’attente du paiement de la facture du mois de mai 2021.

Il explique que le montant de 2 184 euros ne pouvait être qu’annuel puisque, dans le cas contraire, la somme totale annuelle serait de 26 208 euros, sans commune mesure avec les devis des sociétés concurrentes variant entre 4 000 et 5 000 euros pour un entretien annuel.

Il soutient que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] ne saurait réclamer deux fois la même somme en raison de l’enrichissement sans cause. Il observe que la SARL Sewa Giardini a été jugée responsable et a été condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires par jugement du 19 février 2024 revêtu de l’autorité de la chose jugée. Il souligne qu’il a été induit en erreur par la société et qu’il a tout mis en œuvre pour récupérer le paiement des factures indues.

Il note que le syndicat des copropriétaires n’a allégué une faute de la part du syndic que très tardivement et après l’introduction de l’instance à l’encontre de la SARL Sewa Giardini. Il estime que ce comportement constitue un aveu judiciaire quant à l’absence d’une telle faute qui lie le syndicat pour la suite de la procédure.

Il fait valoir qu’en refusant de restituer les fonds indument versés, la SARL Sewa Giardini a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires en profitant d’une erreur de facturation pour tromper son cocontractant et qu’elle doit le relever et garantir de toutes sommes auxquelles il sera éventuellement condamné. Il estime que les difficultés financières de la SARL Sewa Giardini alléguées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas démontrées et qu’il ne justifie d’aucun préjudice financier au titre de sa demande de dommages et intérêts de 6 000 euros.

Par conclusions n°2 notifiées le 25 février 2025, la société Sewa Giardini conclut au débouté du Cabinet LVS de l’intégralité de ses demandes. A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation du Cabinet LVS à lui payer la somme de 24 776 à titre de dommages et intérêts, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose qu’une erreur de frappe dans le devis établi le 23 décembre 2019 indiquait qu’il s’agissait d’un devis annuel mais que, dans son esprit, le prix stipulé était bien un prix mensuel. Elle souligne le nombre important des prestations qu’elle a effectuées et la difficulté d’accès résultant de la topographie des lieux.

Elle note que le règlement sans contestation des factures par le Cabinet LVS a concouru au dommage causé et estime qu’elle ne saurait être tenue responsable de la mauvaise gestion du Cabinet LVS. Elle reproche à ce dernier l’absence de fondement invoqué au soutien de l’appel en garantie.

A titre reconventionnel, elle sollicite sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil la réparation du préjudice résultant des négligences commises par le Cabinet LVS en réglant

les factures sans aucune contestation pendant quatorze mois et la laissant réaliser les prestations. Elle précise que le dommage qui lui a été causé et qui a mis en péril sa structure est égal aux sommes auxquelles elle a été condamnée à l’égard du syndicat des copropriétaires ainsi que celles qui ne lui ont pas été réglées au titre des factures des mois de mai et juin 2021, soit la somme de 3 276 euros.

La clôture de l’instruction est intervenue le 2 octobre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 octobre et mise en délibéré au 12 janvier 2026 prorogé au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

En vertu de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat.

En outre, l’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Enfin, les articles 1103 et 1104 du code civil prévoient que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Sur la condamnation du Cabinet LVS en indemnisation du préjudice lié aux factures réglées

Il est acquis que le service comptabilité du Cabinet LVS a réglé à la société Sefragiardini de février 2020 à mars 2021, c’est-à-dire pendant quatorze mois, des factures mensuelles d’un montant de 2 184 euros chacune.

Le Cabinet LVS affirme n’avoir eu aucun doute en signant le devis établi le 23 décembre 2019 par la SARL Sefragiardini sur le fait que le prix y figurant était un prix forfaitaire annuel.

Le règlement pendant plusieurs mois des factures qui lui ont été adressées sans élever aucune contestation caractérise par conséquent une négligence qui a concouru au dommage financier causé à la copropriété.

La SARL Sewa Giardini, venant aux droits de la SARL Sefragiardini, a par jugement du tribunal judiciaire de Nice été condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 20 000 euros au titre des sommes indument réglées et tenant compte du fait que des prestations d’entretien des espaces verts ont été effectivement fournies, de la nature de ces prestations, de la topographie des lieux et plus particulièrement de leur déclivité et accessibilité limitée.

Le préjudice financier indemnisable du syndicat des copropriétaires au titre des factures réglées est donc égal à la somme de 20 000 euros indiquée dans le jugement rendu le 19 février 2024 par le tribunal judiciaire de Nice.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] justifie avoir fait signifier ce jugement à la SARL Sewa Giardini et lui avoir fait délivrer un commandement aux fins de saisie-vente le 25 juin 2024. A défaut de paiement des sommes qui lui ont été accordées, il a fait pratiquer le 5 novembre 2024 une saisie-attribution sur le compte de la SARL Sewa Giardini ouvert dans

les livres de la banque BNP Paribas, laquelle s’est avérée infructueuse en raison du solde débiteur du compte.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] précise n’avoir aucune nouvelle de la part de la SARL Sewa Giardini et que depuis l’approbation le 29 juin 2024 des comptes de cette société pour l’exercice clos au 31 décembre 2023, ses comptes annuels sont accompagnés d’une déclaration de confidentialité en application de l’article L 232-15 du code de commerce.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a par conséquent effectué des démarches qui n’ont pas permis d’obtenir le règlement des sommes ordonnées et ce défaut de paiement n’est pas contesté par la SARL Sewa Giardini qui a été appelée en cause. Le Cabinet LVS ne peut donc pas opposer l’enrichissement sans cause à la demande d’indemnisation formée par le syndicat des copropriétaires à son encontre.

La faute commise est caractérisée et sa responsabilité est engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires. Le Cabinet LVS sera condamné par conséquent à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] 50 % de la somme de 20 000 euros accordée par jugement du 19 février 2024 au titre du préjudice lié au paiement des factures établies par la SARL Sewa Giardini du mois de février 2020 au mois de mars 2021, soit la somme de 10 000 euros.

Sur la demande de garantie

En considération des fautes partagées entre la SARL Sewa Giardini et le Cabinet LVS, il convient de fixer la contribution à la dette de réparation de 20 000 euros ordonnée par le jugement du 19 février 2024 comme suit :

SARL Sewa Giardini : 50 %Cabinet LVS : 50 %

Eu égard aux fautes partagées, le Cabinet LVS sera débouté de sa demande d’être relevé et garanti par la SARL Sewa Giardini pour les condamnations prononcées à son encontre.

Sur la demande de condamnation du Cabinet LVS au titre de sa carence dans la gestion des parties communes

Le syndicat des copropriétaires reproche au Cabinet LVS un défaut d’entretien des espaces verts pendant la période du mois de mai 2021 à octobre 2021 ayant endommagé une haie de thuyas située à l’entrée de l’immeuble.

Il produit au soutient de sa demande un procès-verbal d’assemblée générale du 22 novembre 2021 qui approuve une résolution n°16 selon laquelle le Cabinet LVS doit indemniser la copropriété pour le coût de remplacement « des arbres morts », un devis établi par la société France Haie le 18 mars 2022 pour un projet relatif à la création d’une haie artificielle, la pose d’un grillage, la mise en place d’un voile occultant et d’un feuillage pour un montant de 2 283,40 euros TTC. Il produit enfin un mail envoyé le 18 avril 2022 par la société Midi Jardins

au nouveau syndic de la copropriété qui confirme son intervention pour « l’abattage de l’ensemble des thyuas émeraude de la jardinière se trouvant à l’entrée de la résidence ».

Ces pièces ne permettent toutefois pas de démontrer que les végétaux concernés doivent être abattus en raison d’un défaut d’entretien pendant la période de mai 2021 à octobre 2021, aucune constatation à cet égard n’ayant été produite.

Le devis de travaux porte en outre sur la création d’une barrière artificielle et non sur la plantation de nouveaux thuyas et son montant de 2 283,40 euros TTC ne correspond pas au préjudice allégué de 6 000 euros.

En considération de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande de déclarer commun et opposable la présente décision à la SARL Sewa Giardini

La SARL Sewa Giardini est partie à la présente procédure et le jugement lui est opposable. La demande de voir déclarer la présente décision commune et opposable est sans objet et le Cabinet LVS en sera débouté.

Sur la demande reconventionnelle de la SARL Sewa Giardini en paiement de dommages et intérêts

La SARL Sewa Giardini sollicite la condamnation du Cabinet LVS à lui payer la somme de 24 776 euros à titre de dommages et intérêts pour la somme de 20 000 euros qu’elle a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires par le jugement du 19 février 2024 ainsi que les sommes qui ne lui ont pas été réglées au titre des factures des mois de mai et juin 2021, soit la somme de 3 276 euros.

Elle sera toutefois déboutée de ses demandes dès lors que les fautes relatives aux factures litigieuses sont partagées et que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a déjà été condamné par le jugement du 19 février 2024 à lui verser la somme de 750 euros au titre des factures impayées pour les mois de mai et juin 2021.

Sur les demandes accessoires

Partie principalement perdante au procès, le Cabinet LVS sera condamné aux dépens de l’instance et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche de débouter le Cabinet LVS et la SARL Sewa Giardini de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’instance ayant été introduite avant le 1er janvier 2020, l’exécution de la présente décision est de droit à titre provisoire. Il n’y a donc pas lieu de l’ordonner et le Cabinet LVS sera débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la somme de 20 000 euros, dont la SARL Sewa Giardini a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] par jugement du tribunal judiciaire de Nice rendu le 19 février 2024 dans l’affaire RG 21/03921, Minute n°24/000165, n’a pas été acquittée par la SARL Sewa Giardini ;

DIT que le partage de responsabilité entre la SARL Sewa Giardini, venant aux droits de la SARL Sefragiardini, et la SARL Cabinet LVS s’effectuera au titre de la condamnation de 20 000 euros de la manière suivante :

SARL Sewa Giardini : 50 %SARL Cabinet LVS : 50 %

CONDAMNE la SARL Cabinet LVS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 4]) la somme de 10.000 euros au titre de la condamnation prononcée à l’encontre de la SARL Sewa Giardini par jugement du tribunal judiciaire de Nice rendu le 19 février 2024 dans l’affaire RG 21/03921, Minute n°24/000165 ;

DEBOUTE la SARL Cabinet LVS de sa demande d’être relevée et garantie par la SARL Sewa Giardini ;

CONDAMNE la SARL Cabinet LVS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Cabinet LVS aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT