Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 24 avril 2026, n° 23/01658

TJ Nice 24 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 24 avr. 2026, n° 23/01658
Numéro(s) :	23/01658
Importance :	Inédit
Dispositif :	Prononce la nullité de l'assignation
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marianne FOURValérie SADOUSTY
Cabinet(s) :	CABINET STEMMER-BRICE-FOUR
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier sis [ Adresse 2 ], Syndicat des copropriétaires c/ S.C.I. ORYX

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] c/ S.C.I. ORYX

N° 26/

Du 24 avril 2026

4ème Chambre civile

N° RG 23/01658 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OZRV

Grosse délivrée à

M^e Valérie SADOUSTY

la SELARL STEMMER-BRICE-[Localité 2]

expédition délivrée à

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt quatre avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 24 avril 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 avril 2026, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Valérie SADOUSTY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. ORYX, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Marianne FOUR de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière Oryx est propriétaire d’un appartement au sein d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 1] à [Localité 5].

La société Oryx a fait installer un moteur de climatisation dans un puits de lumière au sein de l’immeuble et sous l’appui de la fenêtre de son appartement situé au 5ème étage.

Par acte du 17 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a fait assigner la société Oryx aux fins d’obtenir sa condamnation à déposer le moteur de climatisation sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ainsi qu’à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux dépens.

Le 25 octobre 2025, la société Oryx a procédé à la dépose du moteur de climatisation et l’a déplacé sur le toit de l’immeuble.

Par conclusions du 2 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] :

— se désiste de sa demande tendant à voir condamner la société Oryx à déposer sous astreinte le moteur de climatisation,

— conclut au débouté de la société Oryx de l’ensemble de ses demandes,

— sollicite sa condamnation à lui payer :

la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Il note qu’il a dû adresser trois mises en demeure à la société Oryx et faire délivrer une assignation devant le tribunal judiciaire afin que le moteur de climatisation soit déplacé.

En réplique aux conclusions adverses, il précise que la résolution n°9 de l’assemblée générale du 21 mars 2022 exprime la volonté des copropriétaires d’habiliter le syndic à initier une action en justice pour obtenir la dépose du moteur de climatisation installé sur le mur de la façade intérieure du puits de lumière sans autorisation préalable de l’assemblée générale et en raison des nuisances constatées.

Il indique qu’une autorisation était nécessaire puisque le moteur de climatisation a été installé sur la façade partie commune. Il précise que les unités extérieures installées par les autres copropriétaires ont été également démontées et qu’aucune rupture d’égalité entre copropriétaires n’est caractérisée.

Il indique que la demande de la société Oryx d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée

générale du 20 avril 2023 une résolution relative au moteur de climatisation a été reçue tardivement le 28 mars 2023.

Par conclusions notifiées le 22 septembre 2023, la société Oryx demande au tribunal de :

déclarer nulle l’action engagée par le syndicat des copropriétaires pour défaut d’autorisation de l’assemblée et défaut de pouvoir du syndic,débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,le condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Elle fait valoir sur le fondement de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 que la résolution n°9 de l’assemblée générale du 21 mars 2022 ne précise pas l’objet de la demande que le syndic est autorisé à formuler à son encontre. Elle estime en outre que le mandat donné au syndic d’ester en justice est trop général en ce qu’il ouvre la possibilité d’engager toute action devant toute juridiction et qu’il ne correspond pas à l’action effectivement engagée.

Elle soutient en outre que l’assignation est entachée de nullité dès lors que lors de l’assemblée générale le groupe Cabinet Picado ne pouvait pas se substituer au Cabinet Syndic Immo dans l’exercice de la fonction de syndic pour la délivrance de l’assignation le 17 mars 2023 et qu’en tout état de cause les deux sociétés n’avaient plus de lien juridique à la date de l’assemblée générale du 21 mars 2022.

Elle note que l’installation du climatiseur n’affectait pas l’aspect extérieur de l’immeuble et qu’aucune autorisation n’était nécessaire. Elle observe que d’autres copropriétaires ayant installé un climatiseur en façade extérieure notamment au rez-de-chaussée côté cour n’ont pas été inquiétés et qu’un autre moteur de climatisation avait été installé dans le puits de lumière en dessous du sien. Elle estime qu’une différence de traitement entre copropriétaires est caractérisée.

Elle conteste toute résistance abusive et précise qu’elle a demandé au moins à trois reprises l’inscription à l’ordre du jour d’une autorisation d’installer son climatiseur en façade dans le but de régulariser sa situation.

La clôture de l’instruction est intervenue le 8 janvier 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 22 janvier 2026 et mise en délibéré au 24 avril 2026

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’autorisation du syndic à ester en justice

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

En l’espèce, la résolution n°9 de l’assemblée générale du 21 mars 2022 intitulée « autorisation d’ester en justice à l’encontre de la société Oryx copropriétaire » autorise le syndic à « ester

en justice à l’encontre de la SCI Oryx pour les raisons suivantes pose d’un climatiseur sur le mur de la façade intérieure du puits de lumière […] ».

Le texte de cette résolution est suffisamment précis quant à l’autorisation donnée au syndic d’agir en justice concernant la dépose du climatiseur installé par la société Oryx dans le puits de lumière et a permis aux copropriétaires de voter en connaissance de cause. La fin de non-recevoir tirée du défaut d’autorisation du syndic d’agir en justice sera rejetée.

Sur la validité de l’assignation

L’article 117 du code de procédure civile prévoit que le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte.

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic représente le syndicat des copropriétaires en justice.

Le défaut d’habilitation du syndic d’agir en justice constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond.

En l’espèce, le nom du groupe Cabinet Picado et du Cabinet Syndic Immo figurent sur l’en-tête du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2022.

La résolution n°7 de la même assemblée générale approuve le renouvellement pour un an du mandat du Cabinet Syndic Immo.

L’assignation à l’encontre de la société Onyx a été délivrée le 13 mars 2023 à la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], « pris en la personne de son syndic en exercice le groupe Cabinet Picado ».

Il convient donc de relever que le nom de syndic figurant sur l’assignation n’est pas celui du Cabinet Syndic Immo, syndic en exercice au moment de sa délivrance, et qu’un groupe de sociétés ne dispose pas de la personnalité morale.

L’assignation délivrée par acte du 17 mars 2023 est par conséquent entachée de nullité pour défaut de pouvoir du syndic. Sa nullité sera prononcée et il sera constaté que le tribunal n’est pas valablement saisi par les demandes du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes de la société Oryx relatives aux frais irrépétibles et les dépens

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 6] sera condamné aux dépens.

L’équité commande en revanche de ne pas prononcer à son encontre de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que la société Oryx a effectivement installé un moteur de climatisation dans une partie commune sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de l’assignation que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 5] a fait délivrer par acte du 17 mars 2023 à la société civile immobilière Oryx ;

CONSTATE en conséquence que le tribunal n’est pas valablement saisi ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 6] ;

REJETTE la demande de la société civile immobilière Oryx formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 6] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT