COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. MIDI DIFF c/ S.C.I. KELI BSD

MINUTE N° 25/

Du 07 Janvier 2026

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 21/00009 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NMJQ

Par jugement en date du sept Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Juillet 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 05 Novembre 2025,

PRONONCE

Par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

M^e Renaud GIULIERI

M^e Agnès VILETTE

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. MIDI DIFF, venant aux droits de l’indivision [P], prise en la personne de son représentant légal

(BAIL 30/04/2001)

Sous l’enseigne BAZOOKA

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Agnès VILETTE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.C.I. KELI BSD, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

******************************

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial en date du 30 avril 2001, les Consorts [P] ont donné en location à la SARL MIDI DIFF un local commercial sis [Adresse 2], à usage exclusif de commerce de gros de produits textiles et manufacturés divers, non alimentaires .

Ce bail commercial s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de son terme du 30 avril 2010 et ce pendant une durée de plus de douze ans.

Suivant acte du 1er octobre 2020, les Consorts [P] ont vendu les locaux commerciaux susvisés à la SCI KELI BSD.

Suivant acte d’huissier du 12 novembre 2020, la bailleresse ( la SCI KELI BSD) a donné congé à la locataire ( SARL MIDI DIFF) pour le 30 juin 2021, avec offre de renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel déplafonné de 22.000 euros par an, hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2021.

Par mémoire, notifié à la bailleresse par lettre recommandée du 10 décembre 2020 avec avis de réception du 11 décembre 2020, la SARL MIDI DIFF a sollicité le maintien du loyer sur renouvellement, d’un montant, selon elle, de 12.360 euros HT par an en principal à compter du 1er juillet 2021.

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, la SARL MIDI DIFF exerçant sous l’enseigne BAZOOKA a par acte d’huissier du 18 février 2021 , fait assigner la bailleresse devant la juridiction des loyers commerciaux aux fins de voir:

— à titre principal, fixer à la somme de 12 .360 euros hors taxes et hors charges par an, le loyer sur renouvellement, à compter du 1er juillet 2021, correspondant au loyer en cours après indexation,

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise était ordonnée, fixer un loyer provisionnel annuel de 12 360 euros outre les charges tel que fixé actuellement,

— et, en tout état de cause, condamner la bailleresse à lui verser une indemnité de 3.000 euros , au titre de l’article 700 du C ode de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de son conseil M^e Agnès VILETTE,

— l’exécution provisoire

Par mémoire notifié par lettre recommandée du 18 février 2021 avec avis de réception du 19 février 2021, la SCI KELI BSD a fait part de son accord pour le renouvellement du bail au 1er juillet 2021, pour une nouvelle durée de 9 ans, a demandé de :

— de débouter la SARL MIDI DIFF de ses demandes,

— dire et juger que les règles de plafonnement indiciaire du loyer sont exclues et que le montant du loyer annuel de renouvellement du bail liant les parties à la date du 1er juillet 2021 sera fixé à hauteur de la valeur locative des locaux loués,

— désigner un expert aux fins de déterminer le montant de ladite valeur locative des locaux loués à la date du 1er juillet 2021,

— réserver les dépens.

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée le 23 août 2021 avec avis de réception, la SARL MIDI DIFF sollicite :

— de débouter la SCI KELI BSD de ses demandes,

— d’ordonner le maintien de la valeur locative initiale,

— d’ordonner le maintien du loyer du bail renouvelé rétroactivement depuis le 1er juillet 2021 à son niveau actuel correspondant à la somme annuelle de 12.360 euros HT en principal, outre les charges,

— pour le cas où une expertise était ordonnée, fixer un loyer provisionnel annuel de 12.360 euros outre les charges tel que fixé actuellement,

— condamner la SCI KELI BSD à lui verser une indemnité de 3.000 euros , au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de son conseil M^e Agnès VILETTE

— l’exécution provisoire.

Par décision du 6 octobre 2021, le Juge des loyers commerciaux a :

— constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021;

— constaté que le bail commercial du 30 avril 2001 s’est poursuivi tacitement au-delà de sa date d’échéance contractuelle du 30 avril 2010, et a ainsi atteint une durée supérieure à 12 ans;

— dit que par conséquent le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative;

— ordonné avant dire droit une expertise judiciaire en vue de la détermination du loyer renouvelé.

L’expert a rendu son rapport le 11 mars 2024.

Par mémoire rendu après rapport notifié par lettre recommandée avec AR le 6 janvier 2025 la SARL MIDI DIFF demande au Juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— débouter la SCI KELI BSD de ses demandes,

— d’ordonner le maintien de la valeur locative initiale;

— d’ordonner le maintien du loyer du bail renouvelé rétroactivement depuis le 1er juillet 2021, à son niveau actuel, soit 12.360 euros en principal, outre les charges;

— condamner la SCI KELI BSD au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

A titre subsidiaire,

— lui accorder un échelonnement de paiement des sommes éventuellement dues sur une durée de 24 mois;

En tout état de cause,

— maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel sans caution;

— ramener les frais d’expertise à de plus justes proportions eu égard au caractère similaire des rapports;

— dire les frais d’expertise à la charge de la SCI KELI BSD,

— condamner la SCI KELI BSD, bailleresse, au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise s’il y a lieu, dont distraction au profit de M^e Agnès VILETTE, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile;

— dire les frais d’expertise partagés par moitié entre les parties.

Elle conteste les conclusions expertales au motif que l’environnement des locaux loués a connu une modification défavorable ( défectuosité de la voirie/ activités pratiquées aux alentours / présence de résidus de marchandises/ carcasses de véhicules) de commercialité justifiant d’un maintien du loyer convenu à la somme initiale de 14.850 euros HT et

Par mémoire rendu après rapport signifié par acte de Commissaire de justice le 27 juin 2025, la SCI KELI BSD demande au Juge des loyers commerciaux de :

— débouter la société MIDI DIFF de l’ensemble de ses demandes;

— fixer le nouveau loyer annuel de renouvellement des locaux loués à hauteur de la somme de 27.974 euros HT et HC, à compter du 1er juillet 2021;

— la condamner à lui verser la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose qu’il y a lieu d’homologuer la teneur du rapport d’expertise déposé et de fixer le renouvellement des locaux loués à hauteur de la somme de 27.974 euros HT et HC à compter du 1er juillet 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, la valeur locative d’un local commercial doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Sur la fixation de la valeur locative du loyer renouvelé

Sur les caractéristiques du local

La société MIDI DIFF expose que le rapport d’expertise, s’il fait état du caractère inadapté à l’activité de grosse logistique du local donné à bail, ne tient pas compte de cet élément pour minorer la valeur du loyer.

La SCI KELI SBD ne conclu pas sur ce point.

Il s’évince toutefois des éléments versés que si comme le relève l’expert, la voirie est inadaptée à la grosse logistique, l’activité de la société MIDI DIFF n’entre pas dans la grosse logistique mais dans la petite logistique, de sorte que cet argument inopérant.

Sur la prise en compte de la référence “BAVETH” par l’expert

La société MIDI DIFF conteste la prise en compte de la référence “BAVETH” aux motifs que la société bailleresse desdits locaux est la même que celle des locaux expertisés.

La société bailleresse considère cet argument infondé au motif que cette référence est en tout point comparable au local objet du bail commercial et qu’aucun texte légal ou réglementaire ne permet d’écarter des éléments de comparaison sous ce ce motif.

Il s’évince en premier lieu des éléments versés et notament du rapport d’expertise que la valeur locative de la généralité des locaux est déterminée par la méthode métrique par application d’un prix unitaire à une surface utile ou pondérée et estimée par comparaison à une mixité d’élement de comparaison locatifs en terme de:

— prix de marché afférents à des implantations nouvelles,

— accords amiables en renouvellement de baux,

— fixations judiciaires des loyers,

La prise en compte de ces deux dernières catégories introduisant un élément de modération de la valeur locative de renouvellement par rapport à une valeur locative de marché.

Il s’évince en outre des éléments produits qu’en l’espèce le déplafonnement n’est acquis au bailleur que parce que la durée du bail a atteint plus de 12 ans par l’effet de tacite prolongation ( déplafonnement automatique prévu par l’article L. 145-34 du Code de commerce) de sorte qu’il s’agit de l’un des rares cas de loyers “déplafonnable” dans ce secteur.

Dès lors, la référence BAVETH correspondant à une location nouvelle de gré à gré parfaitement comparable en termes d’emplacement, de configuration physique des locaux et de format n’avait pas lieu d’être écartée.

Sur les références produites par le preneur

La société preneuse reproche à l’expert d’avoir écarté les références locatives produites à savoir:

— la référence Factory Impressions,

— la référence Magic Auto,

— la référence Vag Tech

Il ressort de l’analyse menée concernant la société Factory Impressions que la date d’effet du bail est postérieure à la date de renouvellement et que le loyer fixé pourrait s’apparenter à un loyer de convenance puisque le bailleur et le preneur ont le même bénéficiaire économique de sorte que c’est à juste titre que cette référence a été écartée par l’expert.

Il ressort en outre de l’analyse que la local de la société Vag Tech se situe dans une ruelle étroite difficile d’accès, dans un environnement d’habitation inadapté à l’usage d’atelier mécanique et sans aucun espace extérieur de sorte que c’est à bon droit qu’il a été écarté par l’expert.

Il ressort enfin des éléments versés que le local exploité par la société Magic Auto n’entre pas dans la même catégorie de locaux tant par sa configuration physique inadaptée à l’usage de stockage en terme de hauteur que par son absence total d’extérieur de sorte que c’est à bon droit qu’il a été exclu par l’expert.

En l’état de l’ensemble de ces éléments, la valeur locative à compter du 1er juillet 2021 s’établit à la somme de 27.974 euros par an HT et HC.

Sur la demande d’échelonnement de la dette locative

S’agissant de la demande de délais de paiement formulée par la société preneuse, il apparaît que celle-ci ne concerne pas directement la question de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé et n’est donc pas de la compétence directe du juge des loyers commerciaux , laquelle est d’exception et s’interprète strictement.

Sur les demandes accessoires

La SARL MIDI DIFF succombant, elle sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute la SARL MIDI DIFF de sa demande en fixation du montant du louer renouvelé à la somme de 12.360 euros à compter du 1er juillet 2021;

Fixe en conséquence le montant du loyer renouvelé à la somme de 27.974 euros par an HT et HC

à compter du 1er juillet 2021;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne la SARL MIDI DIFF aux dépens en ce compris les frais d’expertise;

Rejette le surplus des demandes;

Rapelle l’exécution provisoire de la présente décision;

ET LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX A SIGNE AVEC LE GREFFIER

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX