TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [X] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jean FOIRIEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05118 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA772

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 05 mai 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER ADB [Localité 1] NORD , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean FOIRIEN , avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [K], demeurant [Adresse 3] – EMIRATS ARABES UNIS

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05118 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA772

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [K] est propriétaire des lots n°207 et 294 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, a assigné M. [X] [K] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes:

—  4174,04 euros au titre des charges de copropriété au 1er juillet 2025, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2023,

—  580,50 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

—  1500 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 5 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions écrites soutenues oralement, transmises pour signification au Ministère de la Justice des Emirats Arabes Unis le 30 janvier 2026, au terme desquelles il a actualisé sa demande au titre des charges à la somme de 5244,80 euros au 1er janvier 2026.

Au soutien de sa demande, il a fait valoir que M. [X] [K] ne payait pas ses appels de charges et que cela entraînait pour lui des difficultés de gestion. Il a considéré que les conclusions avaient été valablement signifiées.

Assigné selon les modalités prévues par par l’article 684 du code de procédure civile et la convention relative à l’entraide judiciaire, la reconnaissance et l’exécution des décisions en matière civile et commerciale du 9 septembre 1991, M. [X] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera indiqué qu’aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, le demandeur justifie avoir transmis sa demande de signification ou de notification de ses conclusions d’actualisation au Ministère de la justice des Emirats Arabes Unies le 30 janvier 2026 soit 6 jours avant l’audience. Il ne justifie toutefois pas que ses conclusions ont été notifiées et que le défendeur a été mis en mesure d’en prendre connaissance. Or, la notification des conclusions constitue une des modalités essentielles de la mise en œuvre du principe de la contradiction. Ainsi, les conclusions du demandeur ne sauraient être prises en considération sans violer le principe du contradictoire.

En conséquence, il ne sera statué que sur les demandes comprises dans l’assignation.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°207 et 294,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 3ème trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2023 et 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 mars 2022, 23 juin 2023, 24 avril 2024 et 10 avril 2025 comportant :

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2023, 2024 et 2025,

o approbation des comptes 2023,

o vote des travaux et dépenses suivantes : étude réfection des pignons, isolation (assemblée générale du 24 avril 2024, résolution 20), étude réfection toiture, isolation, VMC (assemblée générale du 24 avril 2024, résolution 19), étude traitement descente des eaux usées (assemblée générale du 24 avril 2024, résolution 21), remise en état sol allée bâtiment C (assemblée générale du 24 avril 2024, résolution 24),

— un décompte en date du 26 juin 2025,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 4174,04 euros selon décompte du 26 juin 2025, 3ème trimestre 2025 inclus.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, la mise en demeure du 30 novembre 2023 ayant été retournée en raison d’une adresse incomplète, et la date de signification de l’assignation n’étant pas connue.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 580,50 euros décomposée comme suit :

—  144 euros de mises en demeure (2),

—  72 euros d’honoraires de mise en demeure,

—  81 euros de frais de demande de matrice en l’absence de retour des accusés réception,

—  283,50 euros de préparation de pièces.

Seul l’envoi d’une mise en demeure en recommandé est justifié, ce dernier n’ayant toutefois pas pu être distribué. Aucune indemnisation ne sera attribuée au titre des mises en demeure.

Il n’est pas justifié de diligences particulières et exceptionnelles s’agissant des honoraires de mises en demeure et cette demande sera rejetée. Il en est de même s’agissant de la demande de matrice cadastrale, qui n’apparaît justifiée que par une facture interne au syndic, sans autre explication ou justificatif du coût de cette demande.

Enfin, il n’est justifié d’aucune diligence particulière ou exceptionnelle s’agissant de l’établissement du décompte et la préparation des pièces.

La demande au titre des frais sera rejetée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [X] [K] ne paye pas ses charges de copropriété depuis le mois de juillet 2023, ce qui créé nécessairement un préjudice pour le syndicat des copropriétaires.

La somme de 250 euros sera allouée à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la facture communiquée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [X] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, les sommes suivantes :

—  4174,04 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte du 26 juin 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  250 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement,

CONDAMNE M. [X] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [K] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière, La juge